נשאל על ידי רוית
תאריך: 20/04/2014
שלום! אני עובדת בהוראה משתכרת ב 5500ש"ח בחודש ובעלי עצמאי ושכיר המרוויח כ- 10000 ש"ח אנו גרים ביחידת דיור הצמודה להורים אין לנו שום הוצאות לדירה חשמל ארנונה וכו' אנו משלמים כל חודש לבנק 2500 ש"ח להלוואה אנו חןסחים כל חודש אך לא מצליחים להגיע להוון העצמי אותו הבנק דורש על מנת שנוכל לקבל משכנתא מה עושים
שלום לך רוית,
הטענה שלך בהחלט נוגעת ללא מעט אזרחים במדינה. ולכן, תשובתי תהינה ארוכה ומפורטת מהרגיל, תהני...
ראשית, יש לציין כי לאור ההוראות החדשות של בנק ישראל, לא ניתן לקחת מימון של יותר מ - 75% גם בעזרת חברת הביטוח EMI שעד להוראות החדשות של בנק ישראל, היה ניתן לקבל עד - 90% מימון דרכם.
ברוב המקרים, אין כל קשר בין ההכנסות וכושר ההחזר לבין מינימום המימון שאנו צריכים להביא מהבית על מנת לממש את אופציית הלוואת המשכנתא.
הבנק דורש מינימום של 25% הון עצמי, כלומר אנו יכולים לקבל משכנתא מקסימלית של 75% מימון בכפוף לאישור הבנק.
נניח ואנו לקוחות טובים, כלומר, התנהלות תקינה, הכנסות מסודרות, וותק במקום העבודה וכו'... אין סיבה שהבנק לא יאשר לנו את המימון המקסימאלי. אך כיצד נגייס את שאר ההון העצמי? שזה החלק הקל, החלק הקשה יותר זו העובדה, שאם תהיה לנו הזדמנות לגייס את ההון העצמי, האם נוכל לעמוד בהחזרים החודשיים הכוללים.
אתן לך דוגמא מפורטת ולאחר מכן את כל הדרכים לגייס הון עצמי לטובת מימון ראשוני לרכישת בית.
נניח ואנו רוצים לרכוש נכס ששוויו 1,000,000 ש"ח, הבנק אישר לנו מימון מקסימאלי ע"ס 75% כלומר 750,000 ש"ח. מכאן אנו יודעים שעלינו להביא הון עצמי של 250,000 ש"ח!!!
נניח גם, שברשותינו 100,000 ש"ח שחסכנו במרוצת השנים... כלומר עלינו לגייס הלוואה של 150,000 ש"ח על מנת שיהיה לנו מספיק הון עצמי למימוש רכישת הנכס.
הלוואה בנקאית, ע"ס 150,000 ש"ח ללקוח ממוצע, יעמוד ההחזר חודשי על 2,900 ש"ח לערך לתקופה של 5 שנים ובנוסף למשכנתא הניתנת, נניח בפריסה מקסימלית של 30 שנים, נעמוד על החזר של 6,000 ש"ח לערך, משכנתא + הלוואה.
השאלה העיקרית, האמיתית והחשובה ביותר שעלינו לשאול את עצמנו היא:
•האם אנו יכולים לעמוד בהחזר חודשי גבוה לתקופה של 5 שנים ראשונות עד גמר ההלוואה הבנקאית? וכמו כן, כמה נוכל לספוג במידה ותעלנה ההחזר החודשי בתקופה זו.
הנה לך כמה רעיונות לגיוס הון עצמי חכם...
1.גיוס הון עצמי דרך ההורים והחזר ההלוואה ישירות אלהם, כך הבנק לא יכול לראות שההון העצמי הינו הלוואה חיצונית, ויותר מזה גם לא מעניין אותו. (טוב במידה ויש כושר החזר גבוה).
2.לקיחת הלוואה על חשבון נכס אחר, שוב, ויסלחו לי ההורים, נשתמש בנכס שלהם. הורים יכולים לקחת הלוואה לכל מטרה בריביות משכנתא לטובת עזרה לילדים לרכוש נכס. הלוואה זו ניתן לפרוס לתקופה ארוכה וההחזר החודשי לא יהיה גבוה. (זהו פתרון אידיאלי).
מעבר לזה אני מבין את המצוקה. אני גם יכול לומר לך, בלב שלם, שנכס לא קונים בכל מצב ובטח לא בכל מחיר. הסבלנות משתלמת והציפייה מרגשת הרבה יותר מהתוצאה עצמה.
בהצלחה, מוטי שמואלביץ.
נשאל על ידי רענן
תאריך: 20/04/2014
שלום, לאחרונה רכשתי דירה ישנה ושלמתי מקדמה בסך 75% מערך הדירה , יתרת הכסף הינה מימון מהבנק, כאשר ניגשתי לשמאי הבנק התברר כי ברשיון הבניין משנת 56 נרשמה הדירה כחנות ולא כדירה זאת על אף העובדה כי הדירה משמשת למגורים משנת 58, כמו כן גם בטאבו היא רשומה כדירה.
לאור עובדה זו הבנק מסרב לתת לי משכנתא לדירת מגורים עד להוצאת היתר מסודר של שינוי ייעוד חורג.
שאלתי היא : 1. האם ניתן בדרך כלשהי לעקוף משוכה זו ?
2. מה ההפרש באחוזים בין הערכת שמאי של דירת מגורים אל מול חנות באותו המיקום ?
תודה רענן
שלום רענן,
יכול מאוד להיות, שאם הייתה מביא שמאי אחר הוא לא היה מייחס חשיבות לכך שהנכס אינו למגורים מהסיבה, שכך רשום בטאבו - מגורים. ניירת שהבנק מבקש זה מחייב ולכן אתה צריך להציג בכל מקרה.
ההבדל בין ריבית לדיור לבין ריבית לכל מטרה עומדת בערך על 1.5%. כדאי או לא זה כבר עיניין של נתונים בשטח ועובדות. אם בנק למשכנתאות רואה את הנכס כחנות, אני לא מבין איך הוא יכול לשעבד אותו, בנק למשכנתאות לא משעבד חנויות ונכסים מסחריים. ואם כבר ריבית לכל מטרה, עדיף שתקח את כל ההלוואה בבנק מסחרי, שם תוכל לנצל את העובדה שניתן לקחת את כל ההלוואה בפריים (יתרון אדיר).
בהצלחה.
נשאל על ידי דורי ורונית
תאריך: 20/04/2014
עדיף להקטין את השנים על הצמוד מדד או על הקלצ?
מה עדיף...? על מנת לדעת מה עדיף, צריך לחשב עם הנתונים הסופיים, כלומר, השוואה בין הריביות ומספר השנים שאתה רוצה לקחת את ההלוואה. בגדול, אני תמיד יעדיף להקטין את השנים וברוב המקרים על הצמודות מדד.
נשאל על ידי אבי
תאריך: 20/04/2014
ברשותי נכס מסחרי נקי ממשכנתא וברצוני לקחת סכום כסף לסגירת הלוואות קטנות
שלום אבי,
בנק למשכנתאות אינו נותן הלוואות כנגד נכס מסחרי. הלוואה כנגד נכס מסחרי ניתן לקבל במחלקות עיסקיות של הבנקים המסחריים (פועלים, לאומי, מזרחי וכו'...).
בדרך כלל עד 70% משווי הנכס, כמובן שהכל תלוי בטיב ומטרת הנכס וטיב הלקוח.
בהצלחה.
נשאל על ידי מירו
תאריך: 20/04/2014
מבקש תמהיל למשכנתא של 250000. תקופת זמן 10-15שנים.החזרים סביב 2200 ש"ח. בברכה:מירו
אדון יקר,
לא נותן ייעוץ משכנתאות אינטרנטי, ובטח לא בונה תמהילי הלוואה מבלי להכיר את הצורך ואת נתונהם הכלכליים של הלקוחות וכמו כן טיב עסקה.
הפורום נועד לענות על שאלות, לא מתן יעוץ.
בהצלחה.
נשאל על ידי מיכל
תאריך: 20/04/2014
שלום, לאבא שלי יש שטח ואנו מעוניינים לרכוש אותו ממנו,כבר שנה וחצי עם בקשות אישורי בניה וסוף סוף יש אור ירוק. השאלה היא מה הלאה?אין לי מושג איך מתקדמים,וגם אין לנו הון עצמי כלל. השטח אמור לעבור בירושה בהסכם עם עו"ד. ובתמורה לשטח אבנה יחידת דיור שתהיה שייכת לאבי. איך מתקדמים בתהליך קבלת המשכנתא, הכנסות נטו 15,000 ש"ח ואני עדיין לא יודעת מה יהיו עלויות הבניה. אשמח אם תעשה לי סדר בבלגן..תודה מראש!
היי מיכל,
אור ירוק למה...? לבנייה??? כמו כן, איך את יכולה לרכוש אם הנכס עובר אלייך בירושה...? אין בעיה שהנכס יעבור על שמך ואז תוכלי לבנות עליו את בית חלומותייך ויחידת דיור.
עם זאת כל אלו ועוד כפופים לאישור של הבנק. את יכולה לגשת לסניף הבנק שנוח לך, להגיש את הניירת הרלוונטית לקבלת אישור עקרוני למימון ואז להתחיל לבצע פעולות.
בקשה מהסוג שלך להלוואת משכנתא, צריכים לדעת כיצד להציג ואיך להתנהל. אני ממליץ לך להגיש בבנק אחד בלבד ואם תסתבכי תפני לגורם שיעזור לך בתהליך.
כמו כן, קשה לעשות "סדר בבלגן" כאשר הנתונים מאוד לא ברורים ומדויקים.
בהצלחה.
נשאל על ידי ורד
תאריך: 20/04/2014
מוטי שלום ,ותודה על העזרה המהירה
,זה שוב ורד
ההלוואה של 400,000
נלקחת למטרת בנית בית על קרקע שקנינו
אז מה נראה לך אטרקטיבי בשבילנו אנחנו לוקחים את ההלוואה ל-20 שנה
מה יותר כדאי לקחת שתי סוגי ריביות משתנות או אחד של פריים תוכל לומר לי מה היתרונות והחסרונות של שתיהן
תודה ורד
היי ורד,
היתרון המשמעותי ביותר של הפריים, היא העובדה שהלוואה זו אינה צמודה למדד ולכן יותר כלכלי לקחת הלוואה זו לתקופה ארוכה יותר. החיסרון, הינה העובדה שהתנודות בהחזר החודשי גדולות יותר.
החיסרון של הצמודות מדד - אנו יכולים למצוא עצמנו לאחר שנים רבות של תשלומי משכנתא חודשיים, חייבים יותר מהקרן שנלקחה במקור. היתרון זה התנודות הזניחות (יחסית) בהחזר החודשי. כמו כן, כיום הצמודות מדד מאוד זולות וכדאי לנצל זאת.
בהצלחה.
נשאל על ידי מורן
תאריך: 20/04/2014
ברצוני לקחת משכנא 100 אחוז,איך אני עושה את התהליך.. אשמח לדעת בפרטים יותר בתודה רב
היי מורן,
לקיחת משכנתא ב - 100% מימון זה תהליך ותכנון מקיף שהלווה צריך לעבור. בגדול, מיקסום של אחוזי המימון בהלוואת המשכנתא וכל שאר האשראי דרך מקורות מימון אחרים: הלוואות מבנקים מסחריים כנגד תוכנית עסקית, כושר החזר מוכח וכו'... כמו כן, גיוס הון עצמי יכול להיות מינוף גם של כסף מזומן - מינוף של כסף בכסף או מינוף של נכסים.
רכישת נכס ב - 100% מימון לא מתאימה לכל אחד ויותר מכך, מתאימה למעט מאוד אנשים. שיהיה בהצלחה.
נשאל על ידי ורד
תאריך: 20/04/2014
אנחנו לפני לקיחת משכנתא ואנחנו ממש מבולבלים איזה סוג של ריבית לקחת שנה קודם לקחנו הלוואה על שטח בסכום
של 130,000
ושיבלנו שני סוגי ריביות פרייםב-3.75% ומשתנה כל חמש שנים ב- 4%
וכרגע אנחנו רוצים לקחת הלוואה של
400,000 איזה ריבית כדאי לקחת איזה ריבית יותר בטוחה חשבנו לקחת שתי סוגי ריביות משתנות במיוחד לאור זה שהריביות ירדו
בקיצור אנחנו צריכים עזרה
תודה מראש ורד
היי ורד, בהחלט המשתנה כל 5 שנים הינה ריבית אטרקטיבית היום. מה מטרת ההלוואה? יש הבדל בין הלוואה לכל מטרה כנגד נכס לבין משכנתא לדיור (רכישת נכס) או מחזור הלוואה קיימת.
כמו כן, לכל מסלול יתרון וחיסרון והחוכמה היא להתאים ברמה האישית את הרכב ההלוואה הטוב ביותר. הרכב הלוואה אידיאלי מורכב ממספר פרמטרים הנגזרים מטיב הלקוח וטיב העסקה.
בהצלחה.
נשאל על ידי אוהד זיצמן
תאריך: 20/04/2014
שלום,
ברצוני לדעת אם אני יכול לקבל משכנתא על קרקע של המנהל כנגד שובר שומה ללא הון עצמי.
תודה,
אהוד
מצבים כאלו יש לבדוק מול המחלקה המשפטית של הבנק, תגיש את הניירת של המגרש לאחד הבנקים שיבדקו לך מול המחלקה המשפטית, האם ניתן לשעבד את הנכס.
בהצלחה.
נשאל על ידי נטלי
תאריך: 20/04/2014
לפי ההוראות החדשות האם ניתן לקבל יותר מ 50% משכנתא על דירה להשקעה כאשר יש נכס נוסף שיכול לשמש כמשכון?
היי נטלי,
לשאלתך, בוודאי שכן, כל עוד את לא עוברת את אחוז המימון המותר על הדירה הראשונה. על דירה ראשונה ניתן לקבל עד 75%, דירה שניה ומעלה - 50%. כמובן שהכל בכפוף למדיניות הריביות החדשה.
נשאל על ידי סיגל
תאריך: 20/04/2014
ברצוננו לרכוש דירה שניה, לדירה הראשונה אין משכנתא. לאור השינויים האחרונים האם ניתן לקבל 70% מימון והאם ניתן לשעבד את הדירה הראשונה כנגד הלוואה?
היי סיגל,
העובדה אם יש או אין משכנתא על הדירה הראשונה לא משחקת תפקיד ברמת המימון שניתן לקבל על נכס שני. כלומר, על דירה שניה, בכל מצב, ניתן יהיה לקבל עד - 50% מימון.
את הנכס הקיים ניתן יהיה למנף עד 50% כהלוואה לכל מטרה. כלומר ריביות גבוהות יותר מאשר רכישה. ישנם דיונים כרגע בבנק ישראל ברמת המינוף על דירה קיימת, כמה יהיה ניתן למנף דירה ראשונה: 50%-70%.
