נשאל על ידי שני
תאריך: 20/04/2014
שלום, אנחנו לפני לקיחת משכנתא לבית חדש מקבלן, קיבלנו אישור עקרוני מהבנק ב75% מימון משמע מיליון שקלים, היום היינו בבנק לברר לגבי מסלולים וריביות ומיותר לומר שאנחנו ממש לא בקיאים בנושא, המליצו לנו בבנק לקחת 3 מסלולים, מסלול צמוד מדד בריבית קבועה 250,000 ל25 שנים בריבית של 3%, מסלול צמוד מדד משתנה 500,000 ל30 שנה בריבית של 2.15% ומסלול לא צמוד מדד בריבית פריים 250,000 ל30 שנה בריבית 3.95%, האם המסלולים הללו כדאיים? או שלדעתך כדאי לחלק את ההלוואה אחרת, האם הריביות שקיבלנו טובות או שכדאי לבדוק בבנק אחר?
היי שני,
בניית תוכנית הלוואה למשכנתא היא פונקציה של מספר קריטריונים שיש לקחת בחשבון וכמו כן נעשת ברמה אינדבידואלית. מה שנכון עבורי יכול להיות שלא נכון עבורך או עבור כל אחד אחר, ולכן חשוב מאוד לדעת את כלל הנתונים. לגבי הריביות חשוב להבין כי מתן הריביות הן פונקציה של התמהיל הנבחר. בגדול הריביות שקיבלת סבירות אך בהחלט ניתן לקבל נמוכות יותר. אני לא מכיר את העסקה ואת טיב הלקוח על מנת לומר לך האם הריביות טובות או לא...
בהצלחה.
נשאל על ידי ציון וברכה
תאריך: 20/04/2014
שלום וברכה!
רציתי בבקשה לדעת האם עדין קיים אחוזי מימון משכנתא גבוהים של חברת Emi?
שלום ציון,
נכון להיום, ולאור ההוראות החדשות של בנק ישראל' השימוש בחברת הביטוח EMI אינה רלוונטית. הבנקים מאשרים עד 75% מימון וזאת על דירה יחידה למטרת רכישה. הלוואות לכל מטרה על נכס קיים, גם והנכס יחיד, ניתן לממש עד 50% משווי הנכס.
לסיכום: נכון להיום EMI קיים אך לא שמיש.
בהצלחה...
נשאל על ידי רין
תאריך: 20/04/2014
מחזור משכנתא
קבועה צמודה למדד האם כדאי?
נלקח 235000 לפני 13 שנים
נותר 165000 לעוד 12 שנים.
שלום רין,
כדאיות מחזור משכנתא, מעבר לשיפור הריביות, היא נגזרת של מה אנו רוצים להשיג מההלוואה, מה ישרת אותנו נאמנה ובצורה הטובה ביותר. בגדול אני מאמין שיש מקום לשיפור משמעותי. היום ניתן להשיג קבועה ל - 12 שנה באיזור ה - 1.7%.
בהצלחה
נשאל על ידי בן דור
תאריך: 20/04/2014
אני עומד לשמוע היום הרצאה מפי יועץ משכנתאות שיוצא בהצהרות מפוצצות, יש לך נקודה שתהווה אינדיקציה בשבילי האם הוא באמת מחדש משהו או שסתם שרלטן?
לשמוע זה תמיד טוב, והעובדה שאתה בכלל הולך לשם, מעידה, לפחות חלקית, עלייך בתור בן אדם. אז לשמוע זה תמיד טוב, מה לשמוע, את זה אתה מחליט, מה לעשות עם מה שאתה מחליט לשמוע - זה מה שחשוב.
שרלטן או לא שרלטן, וואלה אני לא יודע במי מדובר, סביר להניח שלא. כל אדם כבודו במקומו מונח, הרצאה טובה היא הרצאה עיניינית שגורמת לנו להיות ערניים ופיקחים יותר ככל שהזמן עובר. אם ההרצאה הינה בעלת תוכן שיווקי, קח את עצמך וברח...
שהיה לך בהצלחה...
נשאל על ידי משה
תאריך: 20/04/2014
מוטי שלום וברכה לקחתי משכנתא ע"ס 410 אש"ח שהיא מהווה ב75 אחוז מהנכס שברשותי. השקעתי מכיסי בשיפוץ של הבית בערך 200 אש"ח וכיום שוויו עלה ב300 אש"ח, האם יש אפשרות למחזר את ההלוואה היום ולקחת 70 אחוז מערכו של הבית כפי שהוא היום?
שלום משה,
לצערי, תשובתי אלייך היא: לא! לפי ההוראות החדשות של בנק ישראל לא ניתן לקבל היום הלוואה לכל מטרה כנגד נכס מעל 50% מימון. ההוראות החדשות מגבילות את הלוואות המשכנתא.
ברמה האישית אני מאמין שהוראות אלו ישודרגו ברמת אחוזי המימון בעתיד הקרוב. בינתיים לא ניתן.
בברכה,
מוטי שמואלביץ'.
נשאל על ידי אביחי
תאריך: 20/04/2014
יש לי משכנתאות על נכס קיים (היחיד שיש לי) בשני בנקים: סה"כ כמליון ש"ח שמהווים 50% מערך הנכס. רציתי לקחת סכום נוסף (10% מערך הנכס)במשכנתא לטווח ארוך כדי לסגור הלוואות אחרות לטווח קצר. בבנק אמרו לי שלא ניתן כי בנק ישראל מגביל משכנתא בנכס קיים ל 50% מערך הנכס והמשכנתא הקיימת כבר עומדת על 50% האם לדעתך יש אופציה למצוא פירצה בנושא כדי לקבל 10% משכנתא נוספת? אם לא האם EMI זה אופציה מבחינתי ומה יהיה המחיר?
בוקר טוב אביחי,
נכון הדבר שהיום הרבה יותר בעייתי להשיג מימון לכל מטרה מעל 50%. כמו כן, EMI מאז ומעולם לא היתה שם משחק בהלוואות לכל מטרה. כך שהם לא אופציה בכלל. מה עוד שהיום הם לא אופציה בכלל גם למימון גבוה, עד להודעה חדשה.
בהצלחה.
נשאל על ידי אלון
תאריך: 20/04/2014
לא הבנתי איך ניתן לראות את העוגן B של בנק הפועלים באתר ? פיצלת זאת לפי טווח ההלוואה בשנים. עם זאת כשבדקתי מול הבנק את העוגן המעודכן לאחר עדכון 10.5.13 הבנקאית אמרה לי 2.14%, בעוד שבאתר רשום 2.27% ?
מודה לתשובתך בהקדם.
תודה אלון.
שלום אלון,
ממוצע הריביות שלפיו עובד בנק הפועלים זהו ממוצע הריביות של 5 שנים. לחץ כאן ותראה בטבלה... הנתונים הינם כפי שמופיע בבנק ישראל.
הריבית הממוצעת של פועלים עומדת על רמה של % 2.16. בנק לאומי למשל עובד על ממוצע ריביות כולל ועומד נכון להיום על רמה של 2.20%
בהצלחה.
נשאל על ידי יוסי
תאריך: 20/04/2014
אנחנו זוג עם 2 ילדים. מרויחים יחד באזור ה 13000 שקל בחודש ואין לנו הון עצמי. היום גרים בשכירות של 4000 שקל. האים יש גוף שיכול לתת משכנתא של 100% ?
שלום יוסי,
100% מימון משכנתא זה פונקציה של מקסימום מימון, אשר ניתן להשיג מבנקים למשכנתאות, ואת שאר המימון יש להשיג בהלוואה בנקאית או מינוף של נכס קיים.
הלוואה בנקאית הינה לטווח קצר, כך שכושר ההחזר שלכם חייב להיות גבוה יותר. מינוף של נכס קיים, של ההורים למשל, יכול להיות פתרון טוב יותר.
חשוב להבין, ישנם לא מעט דרכים לרכוש נכס ב - 100% מימון, אך לא לכל אחד זה מתאים. לא רוכשים נכס בכל מחיר ובכל זמן נתון.
בהצלחה.
נשאל על ידי יניב
תאריך: 20/04/2014
מוטי שלום עשיתי בירורים בהמשך לתשובתך ובאמת שאין לי במי להעזר בנושא זה הייתי בכמה בנקים היום להזכירך אני צריך לקחת הלוואה של 530000 ההצעה הכי אטרקטיבית שקיבלתי היא ככה :להשים 174000 בפרים ל30 שנה ..180000 צמוד למדד ל30 שנה {ריבית 2.41}...ו176000 ל10 שנים לא צמוד למדד בריבית קבוע של 4.4 אחוז.. אני יכול לעמוד בהחזר של 3200 גג בחודש מה אתה אומר על זה כדאי ללכת על זה והאם יש לך פתרון יותר כדאי תודה רבה מוטי אתה עושה עבודה נהדרת כל הכבוד
היי יניב,
אני מתנצל, לא יכול לתת ייעוץ דרך האתר ובטח לא לבנות הרכבי הלוואה. זה לא מקצועי ויכול לפגוע בך. לגבי הנתונים לציינת, הריביות גבוהות ממה שניתן להשיג והתמהיל אינו נכון כלל. אל תחתום על הלוואה שאינך מבין על מה אתה חותם.
בהצלחה.
נשאל על ידי מנחם
תאריך: 20/04/2014
שלום,
אני צריך 120000 שח עבור קניית דירה ועוד 80000 שח לגישור(לכ חודש) יכולת ההחזר 5000 לחודש. מה כדי לקחת משכנתה ל 4 שנים או הלוואה לשנתיים, באיזה מסלול ואם ידועה סדר גודל של הריביות במסלולים
תודה מראש
היי מנחם,
להתחיל תהליך עבור סכומים כאלו, מה עוד ששמונים אלף הם גישור לחודש, חבל להתחיל תהליך של משכון וכו'... רק פתיחת תיק המשכנתא תעלה לך יותר...
בהחלט עדיף לך לקחת הלוואה בנקאית ולא לשעבד את הנכס. עם זאת, תדאג, בגלל כושר ההחזר הגבוה שלך, לקבל ריבית קרובה ככל שניתן, כמו שמקבלים בהלוואות משכנתא לרכישה.
לגבי המסלול, עדיף לך להיות צמוד לפריים ולא למדד, למרות שבתקופות עלהם אתה מדבר ההבדל הינו שואף לאפס.
בהצלחה ושבת שלום.
נשאל על ידי רוית
תאריך: 20/04/2014
שלום! אני עובדת בהוראה משתכרת ב 5500ש"ח בחודש ובעלי עצמאי ושכיר המרוויח כ- 10000 ש"ח אנו גרים ביחידת דיור הצמודה להורים אין לנו שום הוצאות לדירה חשמל ארנונה וכו' אנו משלמים כל חודש לבנק 2500 ש"ח להלוואה אנו חןסחים כל חודש אך לא מצליחים להגיע להוון העצמי אותו הבנק דורש על מנת שנוכל לקבל משכנתא מה עושים
שלום לך רוית,
הטענה שלך בהחלט נוגעת ללא מעט אזרחים במדינה. ולכן, תשובתי תהינה ארוכה ומפורטת מהרגיל, תהני...
ראשית, יש לציין כי לאור ההוראות החדשות של בנק ישראל, לא ניתן לקחת מימון של יותר מ - 75% גם בעזרת חברת הביטוח EMI שעד להוראות החדשות של בנק ישראל, היה ניתן לקבל עד - 90% מימון דרכם.
ברוב המקרים, אין כל קשר בין ההכנסות וכושר ההחזר לבין מינימום המימון שאנו צריכים להביא מהבית על מנת לממש את אופציית הלוואת המשכנתא.
הבנק דורש מינימום של 25% הון עצמי, כלומר אנו יכולים לקבל משכנתא מקסימלית של 75% מימון בכפוף לאישור הבנק.
נניח ואנו לקוחות טובים, כלומר, התנהלות תקינה, הכנסות מסודרות, וותק במקום העבודה וכו'... אין סיבה שהבנק לא יאשר לנו את המימון המקסימאלי. אך כיצד נגייס את שאר ההון העצמי? שזה החלק הקל, החלק הקשה יותר זו העובדה, שאם תהיה לנו הזדמנות לגייס את ההון העצמי, האם נוכל לעמוד בהחזרים החודשיים הכוללים.
אתן לך דוגמא מפורטת ולאחר מכן את כל הדרכים לגייס הון עצמי לטובת מימון ראשוני לרכישת בית.
נניח ואנו רוצים לרכוש נכס ששוויו 1,000,000 ש"ח, הבנק אישר לנו מימון מקסימאלי ע"ס 75% כלומר 750,000 ש"ח. מכאן אנו יודעים שעלינו להביא הון עצמי של 250,000 ש"ח!!!
נניח גם, שברשותינו 100,000 ש"ח שחסכנו במרוצת השנים... כלומר עלינו לגייס הלוואה של 150,000 ש"ח על מנת שיהיה לנו מספיק הון עצמי למימוש רכישת הנכס.
הלוואה בנקאית, ע"ס 150,000 ש"ח ללקוח ממוצע, יעמוד ההחזר חודשי על 2,900 ש"ח לערך לתקופה של 5 שנים ובנוסף למשכנתא הניתנת, נניח בפריסה מקסימלית של 30 שנים, נעמוד על החזר של 6,000 ש"ח לערך, משכנתא + הלוואה.
השאלה העיקרית, האמיתית והחשובה ביותר שעלינו לשאול את עצמנו היא:
•האם אנו יכולים לעמוד בהחזר חודשי גבוה לתקופה של 5 שנים ראשונות עד גמר ההלוואה הבנקאית? וכמו כן, כמה נוכל לספוג במידה ותעלנה ההחזר החודשי בתקופה זו.
הנה לך כמה רעיונות לגיוס הון עצמי חכם...
1.גיוס הון עצמי דרך ההורים והחזר ההלוואה ישירות אלהם, כך הבנק לא יכול לראות שההון העצמי הינו הלוואה חיצונית, ויותר מזה גם לא מעניין אותו. (טוב במידה ויש כושר החזר גבוה).
2.לקיחת הלוואה על חשבון נכס אחר, שוב, ויסלחו לי ההורים, נשתמש בנכס שלהם. הורים יכולים לקחת הלוואה לכל מטרה בריביות משכנתא לטובת עזרה לילדים לרכוש נכס. הלוואה זו ניתן לפרוס לתקופה ארוכה וההחזר החודשי לא יהיה גבוה. (זהו פתרון אידיאלי).
מעבר לזה אני מבין את המצוקה. אני גם יכול לומר לך, בלב שלם, שנכס לא קונים בכל מצב ובטח לא בכל מחיר. הסבלנות משתלמת והציפייה מרגשת הרבה יותר מהתוצאה עצמה.
בהצלחה, מוטי שמואלביץ.
נשאל על ידי רענן
תאריך: 20/04/2014
שלום, לאחרונה רכשתי דירה ישנה ושלמתי מקדמה בסך 75% מערך הדירה , יתרת הכסף הינה מימון מהבנק, כאשר ניגשתי לשמאי הבנק התברר כי ברשיון הבניין משנת 56 נרשמה הדירה כחנות ולא כדירה זאת על אף העובדה כי הדירה משמשת למגורים משנת 58, כמו כן גם בטאבו היא רשומה כדירה.
לאור עובדה זו הבנק מסרב לתת לי משכנתא לדירת מגורים עד להוצאת היתר מסודר של שינוי ייעוד חורג.
שאלתי היא : 1. האם ניתן בדרך כלשהי לעקוף משוכה זו ?
2. מה ההפרש באחוזים בין הערכת שמאי של דירת מגורים אל מול חנות באותו המיקום ?
תודה רענן
שלום רענן,
יכול מאוד להיות, שאם הייתה מביא שמאי אחר הוא לא היה מייחס חשיבות לכך שהנכס אינו למגורים מהסיבה, שכך רשום בטאבו - מגורים. ניירת שהבנק מבקש זה מחייב ולכן אתה צריך להציג בכל מקרה.
ההבדל בין ריבית לדיור לבין ריבית לכל מטרה עומדת בערך על 1.5%. כדאי או לא זה כבר עיניין של נתונים בשטח ועובדות. אם בנק למשכנתאות רואה את הנכס כחנות, אני לא מבין איך הוא יכול לשעבד אותו, בנק למשכנתאות לא משעבד חנויות ונכסים מסחריים. ואם כבר ריבית לכל מטרה, עדיף שתקח את כל ההלוואה בבנק מסחרי, שם תוכל לנצל את העובדה שניתן לקחת את כל ההלוואה בפריים (יתרון אדיר).
בהצלחה.
