נשאל על ידי ורד
תאריך: 20/04/2014
מוטי שלום וברכה
אנחנו כרגע בתהליך של לקיחת משכנתא על בית שאנחנו הולכים לבנות על שטח שקנינו בצפון[הבנתי שאם הבית נמצא בצפון אז יש לכך השפעה שנקבל ריביות יותר יקרות מכיוון שהבנק לוקח סיכון שאם לא נעמוד במשכנתא אז הוא יצטרך למכור את הבית, ובית בצפון יותר קשה למכור מהמרכז]- ככה הסבירו לנו
ההצעה שנתנו לנו לא מצאה חן בעיני והיא כזאת:
ההלוואה היא בסך: 500,000 ההערכה שנותן השמאי לבית הוא מליון מאתיים כושר ההחזרה שלנו בחודש:הוא 2,300
שליש מן ההלוואה היא:פריים ב-2.65
ושליש :משתנה כל 5 שנים לא צמודה למדד [ללא עמלות יציאה]בריבית של-4.8 שזה נראה לי מטורף
אשמח מאוד לקבל את חוות דעתך:
*האם במצב הריביות כיום קיבלנו ריביות
נמוכות,ומה המינמום של הריביות שאנחנו יכולים לקבל לפי הנתונים שכתבתי לך
*והאם יש לך המלצה אחרת בשבילנו
נשמח לקבל תשובה מדויקת כמה שאפשר
היי ורד,
ראשית, הריביות אותן קיבלת גבוהות בהחלט. ממש לא צריכה להיות השפעה על הריביות בכל המשתמע מאיזור בארץ (נכסים מעבר לקו הירוק, אולי..). מי שאמר לך את מה שהוא אמר בבנר, אין לו מושג. מה השטויות האלה!! את מדברת איתי על 33% מימון, כך ואם, חס וחלילה, בנק יצטרך לממש את זכויותיו על הנכס, וגם אם שמאי מעריך את הנכס ב - 1 מ' ולא 1.5 מ' לטענתך, עדיין מדובר באחוז מימון מאוד נמוך. בקיצור, הריביות גבוהות. כמו כן, התמהיל שהצגת בפני לא אידיאלי עבורך. לבדיקתך...
בברכה,
מוטי שמואלביץ'.
נשאל על ידי עודד
תאריך: 20/04/2014
היי .
אני עתיד לקחת משכנתא של 70 אחוז מערך הנכס קרי 900000.
משתכרים יחד כ 17000.
איזה תמהיל הכי טוב אתה ממליץ שגובה ההחזר החודשי יהיה עד 6000-7000 שח?
היי עודד,
כושר ההחזר שלך בהחלט גבוה ביחס לסכום אותו אתה לוקח. זה יתרון עצום! אנחנו מדברים על 70% מתוך 900,000 ש"ח שזה 630,000 ש"ח. עם החזר חודשי של 6,800 ש"ח אתה יכול לקחת את ההלוואה בריבית קבועה צמודה לתקופה של 8 שנים. אומנם ההלוואה תהיה צמודה למדד, אבל בגלל התקופה הנמוכה מאוד, למדד לא תהיה השפעה משמעותית על הקרן.
בהצלחה.
נשאל על ידי זיווה
תאריך: 20/04/2014
שלום
האם יש הגבלה על גיל בלקיחת משכנתא?
כמו כן מה קורה שאין הון עצמי נזיל יש משהו שהוא בירושה ?
היי זיווה,
ברמת המדיניות של הבנק, הגיל הוא 75. כלומר, אדם בן 50 יוכל לקחת משכנתא עד 25 שנה, אדם בן 60, עד 15 שנה. אדם מעבר לגיל הפנסייה, יתקל בקשיים גדולים יותר לקבלת משכנתא ללא כל קשר ל "75".
בהצלחה.
נשאל על ידי טל
תאריך: 20/04/2014
שלום, מאחר ומאסתי בדמי השכירות שעולים מדי שנה, אני מעוניין לרכוש דירה. אני שוקל לרכוש דירה בטווח מחירים של 700,000-800,000 ש"ח (ריאלי באיזורים שבהם אני מחפש)....
שלום לך טל
אני מצטט את שאלותיך וטענותך ומגיב...
"שלום, מאחר ומאסתי בדמי השכירות שעולים מדי שנה, אני מעוניין לרכוש דירה. אני שוקל לרכוש דירה בטווח מחירים של 700,000-800,000 ש"ח (ריאלי באיזורים שבהם אני מחפש).
העניין הוא כזה: מצד אחד אני משתכר סכום נאה מאוד מדי חודש ויכול לעמוד בהחזרים של 5,000 ש"ח לערך. מצד שני אין לי הון עצמי למעט קרן השתלמות באיזור ה-100,000 ש"ח שאמורה להשתחרר בעוד כשנה. בהתחלה חשבתי לקחת משכנתא של 90 אחוז מערך הדירה (720,000 ש"ח) ואת היתרה לקחת כהלוואת גרייס כנגד קרן ההשתלמות. כעת אני מבין שמשכנתא במימון של 90 אחוז כבר לא קיימת, אלא 75 אחוז לכל היותר."
שאלותי:
א. האם זה נכון שניתן לקבל היום מהבנקים משכנתא של 75 אחוז לכל היותר (ואין יותר אפשרות להסתייע בשירותים כמו זה של EMI)?
תשובה:
נכון הדבר על דורה ראשונה. על דירה שנייה ויותר, ניתן יהיה לקבל עד 50% מימון ועד 70% מימון בהתחייבות למכור את הנכס הראשון תוך שנתיים.
ב. האם אוכל לקבל משכנתא של 75 אחוז + לקבל הלוואה "רגילה" מאותו הבנק או בנק אחר על יתרת 25 האחוזים?
תשובה:
אני מתאר לעצמי שכן, אך חשוב לעשות זאת בצורה חכמה.
ג. האם יש בכלל היגיון להתחיל בתהליך שכזה? מצד אחד אני מבין שהריבית העכשווית נמוכה מאוד, שמחירי השכירות הולכים לעלות בגלל ההגבלות של בנק ישראל על רכישת דירות, ושמאידך לא צפויה ירידה דרסטית במחירי הדירות.מצד שני, אולי עדיף לי לחכות עוד שנתיים לערך, ולנסות להגיע להון עצמי של 200,000 ש"ח?
תשובה:
נכס לא קונים בכל מחיר ולא בכל זמן נתון, טענותך מוצדקות, וכמו כן הנתונים. תשובה לשאלתך האחרונה מאוד מורכבת בסיטואציה שאני עומד מולך. צריך לנתח את הנתונים השונים ולבדוק האם נכון או לא נכון מצידך להתחיל בהליך שכזה.
בהצלחה,
מוטי שמואלביץ'
נשאל על ידי צבי
תאריך: 20/04/2014
מוטי שלום,
ברצוני לרכוש דירה ראשונה על שמי בלבד. לבת זוגתי דירה על שמה בלבד ועליה משכנתא קיימת של כ40% מימון. יש בינינו הסכם ממון נוטריוני שהדירה שלה שלה בלבד והדירה שלי על שמי בלבד. כלומר, אין זו דירה שניה עבור אף אחד מאיתנו. מה אחוזי המימון המקסימליים שנוכל לקבל על כל אחד מהנכסים?
שלום צבי,
בגדול, כאשר זוג נשוי הנכס של כל אחד מכם ביחד או לחוד מהווה נכס משותף (לפחות בעני הבנק המלווה ובכפוף להוראות בנק ישראל). במקרה של הסכם ממון בין בני זוג, ועל מנת לאשר מימון גבוה למשכנתא יותר מ - 50% על הנכס השני, צריך לקבל "אישור חריג" דרך המחלקה המשפטית של הבנק. באותה הנשימה אני יכול לומר לך שהם יכולים לאשר ולשלול את הבקשה למימון גבוה יותר. תנסה לקבל אישור דרך מספר בנקים...
בהצלחה...
נשאל על ידי אור
תאריך: 20/04/2014
מוטי שלום רב,
קיבלתי אישור עקרוני למשכנתא בספטמבר 2012 לרכישת דירה חדשה, והגדלת משכנתא על נכס קיים לטובת הרכישה החדשה. אושרו 75% מימון לסך הסכוםהמבוקש כנגד השעבוד של שתי הדירות. באוקטובר 2012חתמנו חוזה רכישה, שילמנו הון עצמי ומס רכישה ולא התעסקנו עם זה יותר שכן התשלום הבא היה אמור להיות במאי. בבואי היום לסיים את העסקה הבנק לא מוכן להמשיך עם האישור המקורי לביצוע בגלל הרפורמה החדשה.מה עושים בסיטואציה כזו? אנו מחוייבים בחוזה, שכן רכשנו את הדירה על סמך האישור שניתן לנו. לא הייתה אף פניה מהבנק לבעלי האישור העקרוני לעשות א' ב' ג' לאור רפורמה שעומדת להתרחש.אנחנו בסחרור מטורף ובסיטואציה נוראית. מה עושים??? אציין גם שהנכס הקיים הוא על שמי בלבד והנכס החדש על שם אשתי בלבד (מעוגן בהסכם יחסי ממון). כלומר עבור כל אחד מאיתנו דירה אחת בלבד בבעלותו. מדוע הרפורמה חלה עלינו? הרי הרפורמה מאשרת לדירה יחידה בבעלות פרט מימון עד 75%. האם בהצגת הסכם יחסי הממון יוכלו לאשר את העסקה המקורית? אם לא מה עושים? זה נזק בלתי הפיך עבורינו. אשמח לתשובתך הבהולה שכן בימים אילו צריכים להתקדם עם תשלום לקבלן. תודה רבה רבה.
שלום לך אור...
הרפורמה חלה על שניכם ביחד וכל אחד לחוד מסיבה מאוד פשוטה - אתם נשואים! בנק לא בודק הסכמי ממון בדרך קבע ולא מכיר את ההשלכות המישפטיות, הרי זה אינדבידואלי לכל עיסקה והסכם שנחתם. אין כלל אצבע בהסכמי ממון. במקרים רבים ודומים שטיפלתי ברמה האישית ומניסיון, אני יכול לומר לכם שהבנק לא עושה בעיות במצבים אלו ומאשר "חריג" את העסקה למרות הרפורמה, וזאת בדיוק בגלל הסיבות שציינתם בטענתכם ובשאלתכם (התקבל אישור עקרוני, נחתם חוזה וכו'...).
בשאלתכם לא הבנתי מי כותב לי הבעל או האישה... פעם אחת מופיע בעלי ("לא הייתה אף פניה מהבנק לבעלי האישור העקרוני") ופעם אחת אישתי ("אציין גם שהנכס הקיים הוא על שמי בלבד והנכס החדש על שם אשתי בלבד ").
דבר נוסף שלא הבנתי בשאלתכם ובנתונים שנרשמו - מה בדיוק הבעיה? יש נכס קיים, האם יש עליו משכנתא? ואם כן, אז מה גובה ההלוואה? נרשם שאתם משעבדים את כלל הנכסים לטובת 75% מימון... מהם שווי הנכסים?
במצבים אלו יותר מהכל חשוב לדעת להתנהל מקצועית מול הבנק ולדעת עם מי ואיך להציג את הבקשה. בכל מקרה, אני בטוח שיש פתרון לבעיה, אחרת זו לא היתה באמת בעיה, יותר כמו "גזר דין".
בהצלחה לכם, אתם תמצאו פתרון...!
נשאל על ידי איילה
תאריך: 20/04/2014
האם קיצור תקופת החזר במסלול מסויים נחשב מיחזור?
שלום לך איילה,
לשאלתך... בהחלט כן! כל שינוי ייזום שלנו נחשב למחזור הלוואת המשכנתא. שינויים אוטומטיים על ההלוואה כחלק ממאפייני ההלוואה לא נחשבים למחזור.
בהצלחה.
נשאל על ידי איילה
תאריך: 20/04/2014
בבניה עצמית הערכת השמאי היא לפני עות הבניה או לפי שווי של הנכס במידה ויימכר לאחר בנייה. עלות למטר זהה בכל מקום בארץ אך ערך המכירה שונה. שאלה נוספת בתור עצמאית ההכנסה שמעניינת את הבנק היא המחזור השנתי בניכוי מס או ההכנסה החייבת (יתרת רווח)תודה על המענה. בנוסף עוד שאלה קטנה בבנייה עצמית הכסף נילקח בשלבים. רציתי לדעת לגבי העוגן האם נשמר כמו ברכישת דירה רגילה?
היי איילה,
לשאלתך הראשונה:
שמאי מעריך את הנכס כפי שהוא בגמר בנייה במידה ויש היתרים ותוכניות מאושרות, זאת ואת מבקשת הלוואה למגרש ולבנייה עצמה. במידה והמשכנתא הינה לטובת המגרש השמאי מעריך את שווי המגרש בלבד (במידה וטרם ישנם תוכניות בנייה וכו'...).
לשאלתך השנייה:
ברמת הכנסות של עצמאי, הבנק לוקח בחשבון הכנסות נטו לפי שומת מס אחרונה ואישור רואה חשבון על הכנסות נטו בשנה הנוכחית.
לשאלתך השלישית:
העוגן נשמר באותה המידה בין אם ההלוואה לבנייה עצמית וניתנת בשלבים ובין אם ההלוואה הינה לרכישה מקבלן או יד שנייה. בפועל הבנק לא מחוייב לשמור מרווחים ו/או ריביות וזאת כל עוד לא נלקחה ההלוואה בפועל.
אציין ואומר, כי בהלוואה לרכישה, יש לפעול חכם יותר, כי ההלוואה ניתנת בשלבים (אלא אם כן אחוזי המימון מאוד נמוכים ואז ניתן לקבל את כל הכסף מראש) והבנק יכול לנצל זאת בברמת הכספים העתידיים שטרם נלקחו...
בהצלחה.
נשאל על ידי אברם מגן
תאריך: 20/04/2014
שלום רב
אני בעל עסקים ומשלם שכירויות בסך עשרים אלף שקל.אני רוצה לקחת משכנתא ולקנות נכס שיהיה שלי במקום לשלם שכירות לזרים.השאלה מה האופציות שאתם יכולים להציע לי.
שלום לך אברם...
האופצייה הטובה ביותר מבחינתך היא ללכת למחלקה העיסקית של הבנק הנוכחי שלך ולבקש הלוואה כנגד הנכס המסחרי שמשרת את העסק שלך. ב 99% מהמקרים בנק למשכנתאות לא מתעסק עם נכסים שאינם למגורים. וגם אם ניתן אישור מאוד חריג לאשר הלוואה זו, הריבית תהיה זהה להלוואה של מחלקה עיסקית בבנק מסחרי. אתה יכול לקבל הלוואה עד 15 שנה בריבית של P+1 לתקופה של עד 15 שנה, וזה לא רע להלוואה מסחרית.
בהצלחה לך...
נשאל על ידי תומר
תאריך: 20/04/2014
שלום לך, ברשותי היום כ600000 שח ובנוסף יש לי נכס (משרד שערכו כ700000 ש״ח ומניב תשואה של 5.1%) אני מעוניין לרכוש דירה שערכה כ 2 מיליון . כלל ההכנסות שלנו הם 18500 כולל המשרד. האם כדאי לי לקחת משכנתא של 1.3 מיליון או למכור את הנכס ולקחת משכנתא של 600000? תודה מראש
היי תומר,
בגדול, תשובתי יכולה להיות מדוייקת הרבה יותר וזאת אם יהיה לי את הנתון הבא: מה כושר ההחזר שלכם על המשכנתא במידה ואתם מוכרים את הנכס המסחרי ובמידה ואתם משאירים את הנכס המסחרי. יש הבדל עצום בלקיחת משכנתא של 600,000 ש"ח ומשכנתא של 1.3 מ' ש"ח. על פניו רוב האנשים יגידו לך להשאיר את הנכס המסחרי... אני לא בטוח ב 100% שזו האופציה האידיאלית, צריך לבדוק.
בהצלחה לך...
נשאל על ידי אייל
תאריך: 20/04/2014
באיזה אזור בארץ מתבצעת הפעילות שלך? אני מעוניין בקבלת ייעוץ מאדם/גוף שפועל בעיר שלי ומכיר בה את המטריה והנפשות הפועלות באזור.
היי אייל - כל הארץ...
נשאל על ידי סולי
תאריך: 20/04/2014
יש לי נכס רשום במינהל מקרקעי ישראל ואני מעוניין במשכנתא הבית בנוי משנות השמונים ואין לי היתר בנייה גם בארכיון לא מצאתי פשוט אבד לי ולא מצליח למצוא האם אני יכול לקבל משכנתא ? אישור זכויות נמצא בתוקף
היי סולי,
הסיטואציה בעייתית, אני מציע לך לגשת לבנק, להגיש את הבקשה לקבלת אישור עקרוני ולאחר מכן לאשר את שיעבוד הנכס מול המחלקה המשפטית של הבנק לפי הנתונים שהצגת בפניי. יכול להיות שניתן יהיה לקבל הלוואת משכנתא, לא יודע להגיד לך תשובה מדוייקת כי אני לא מבין בדיוק את מצבו המשפטי של הנכס שברשותך.
בהצלחה.
