פורום משכנתא

אני כבר מנחש... ומסרתי ד"ש. 

כמו בשני הסגרים הקודמים... הבנקים עובדים רגיל, כמובן שישנה מגבלה מסויימת ברמת כמות הפגישות וכו'. הבנקים זמינים מאוד ולא צריכה להיות בעיה מיוחדת. 

חשוב מאוד לא למרוח תיקים ולנסות לקדם כמה שיותר מהר, לה להתמהמה! 

ברמת מחיר הכסף לא יהיה שינוי דרסתי. אולי מטבע הדברים, כמו בכל תחילת שנה אזרחית חדשה, הבנקים יעלו תחילה מרווחים ואולי זה ישפיע על מחיר הכסף אבל לא מעבר. 

בהצלחה.

היי איה, 

פירוש "צבירת ריבית" בדוח יתרות משכנתא מתייחס לצבירת ריבית שלא שולמה מחודשים קודמים בהלוואה. כלומר, אם נעשתה הקפאת משכנתא באופן יזום שכללה דחיית תשלומי קרן וגם ריבית, יש מצב של צבירת ריבית על ההלוואה מעבר לקרן ההלוואה. 

כמו כן, במצב של פיגור בודד או מספר פיגורים בהלוואת המשכנתא ישנה צבירת ריבית להלוואה. 

מצב זה יוצר ריבית דריבית - תשלומי ריבית גם על הקרן של ההלוואה וגם על צבירת הריבית שלא שולמה מחודשים קודמים.

בברכה,
מוטי שמואלביץ
יועץ משכנתאות ואסטרטג להתנהלות מול בנקים

קובי,

כרגע אני לא מייחס כל כך חשיבות לשינוי הרגולטורי מסיבה פשוטה - עדיין לא "נכנס לעבודה" בבנקים. שיכנס והבנקים יתחילו לאפשר לקחת 2/3 בפריים אז יהיה ניתן לדעת בוודאות האם משתלם או לא. 

הריביות היום מאוד נמוכות במיוחד בקל"צ... אם לווה מעוניין למחזר את הלוואת המשכנתא שלו, הוא יכול לקבל היום תנאים מעולים ברמת מחיר הכסף ללא קשר לרגולציה החדשה במידה שתכנס בהמשך. 

הרגולציה החדשה שהוצעה עד 2/3 בפריים יכולה בטווח הקצר גם להעלות את הריביות ולא בהכרח להפחית את הריבית וסביר להניח שזה מה שיהיה בטווח הקצר (מספר חודשים). 

שורה תחתונה , כדאי למחזר היום - למחזר! לא לחכות, זול לקנות היום וודאות. אם מחיר הכסף בעתיד ירד בעקבות שינוי רגולטורי כזה או אחר, נמחזר שוב (צרות של עשירים). 

תכנס לקישור הבא - לחץ כאן | כתבה שהוצאתי בעקבות הטיוטיה שיצאה בעניין

בברכה,

מוטי שמואלביץ'

שלום דביר... 

בגדול התשובה היא כן, נכון להיום אתה חייב.  טכנית ניתן לבצע זאת. אבל אף בנק לא נותן משכנתא מדרגה שנייה, אתה לא יכול לקחת 2 משכנתאות בבנקים שונים כנגד שיעבוד אותו נכס נכון להיום. במחלקות העסקיות יש את זה הרבה, במשכנתאות הרבה הרבה פחות. 

יד עם זאת, בנק ירושלים יצא לא מזמן עם מוצר חדש -משכנתא מדרגה שנייה,  הוא נותן הלוואות לכל מטרה מדרגה שנייה מבלי שתצטרך למחזר אליו את ההלוואה הקיימת. 

במקרים מסויימים זה יכול להיות אטרקטיבי. שווה בדיקה. הנה קישור למאמר שהוצאתי בעקבות המוצר הזה של בנק ירושלים, אתה יכול לקרוא - לחץ כאן

היי אלה, 

למה הפחידו...? אני אנסה לעשות לך מעט סדר. דבר ראשון תדאגי שיש לך את ההון העצמי המינימאלי לעסקה ובנוסף לקבל אישור עקרוני מבנק אחד לפחות למשכנתא הנדרשת. את זה את חייבת לבצע טרם חתימה על חוזה הרכישה.

אם אני לא מתייחס כרגע לחישוב עלויות נלוות וכו', המשכנתא המינימאלית שאתם צריכים היא 1,200,000 ש"ח, סביר להניח שבאיזור המרכז אם העלות החוזית 1,450,000 אז מחיר השוק לא פחות מ 1,800,000 ש"ח (כמובן שחייבים לבדוק), מכאן שאחוז המימון תקין מבחינת הבנק. יש לוודא שההכנסות ונתוני האשראי תקינים ולכן ציינתי שיש להוציא עקרונית אישור מבנק אחד לפחות. אפשר ללכת לבנק שמלווה את הפרוייקט ולבנק שבו מתנהל חשבון העו"ש שלכם. 

הפרוייקטים של מחיר למשתכן במרכז בדרך כלל מאוד מאוד מוצלחים ואטרקטיביים.

חשוב מאוד לדעת לשאול את השאלות הבאות:

1. מה שווי שוק ביחס לעלות החוזית?

2. האם התקבלו כבר היתרי בנייה, שוברים, ומי הבנק המלווה של הפרוייקט?

3. מה מתווה התשלומים והאם ניתן להקדים תשלומים?

4. מה תאריך קבלת טופס 4? מתי הפרוייקט מסתיים ומקבלים מפתח? 

5. במידה ויש איחור המסירת הדירה...?

6. האם הקדמת התשלום תבטל את תשלומי מדד תשומות הבנייה היחסי?

בהצלחה...

תודה בני על הפירגון לפורטל. אציין תחילה כי ההוראה כרגע היא היא בגדר הצעה וטרם נכנסה כמתווה רגולטורי בבנקים. ייקח בערך שבועות בודדים עד שההוראה תהפוך רשמית. לשאלתך הראשונה, סביר להניח שבשלב הראשון הבנקים יעלו משמעותית את הריביות במסלול הפריים, כלומר, המרווח יהיה גבוה יותר למי שינצל ויקח את כל ה 2/3 מההלוואה בפריים וסביר להניח שהריבית בקבועה תעלה גם כן. הבנקים מגיבים בקיצוניות יחסית לשינויים רגולטוריים. יחד עם זאת, בסוף, התחרות בין הבנקים חזקה מהכל ותוך מספר בודד של חודשים יהיה ניתן כבר להרגיש את האטרקטיביות ב 2/3 פריים בשילוב הריבית הקבועה. 

לשאלתך השנייה, נכון להיום מחזור משכנתא אטרקטיבי מאוד ללא קשר למתווה הרגולטורי החדש. הריביות במשכנתא במסלולי הקל"צ מאוד נמוכים וכמו כן המרווחים הכוללים בבנקים. "לקנות" וודאות היום זה דבר משתלם לדעתי ואני לא מאלה שמוכנים לשלם שקל מעבר למה שהמציאות מחייבת. תמיד שווה לבדוק פוטנציאל חיסכון במשכנתא בהתיחס לצורך בזמן נתון.

הנה לך קישור למאמר מורחב שכתבתי על המתווה החדש שעתיד לבוא - לחץ כאן

בהצלחה - מוטי שמואלביץ

אהלן דוד,

מצרף לך קישור על מנת שתקבל אינדיקציה לריביות שניתן לקבל היום - לחץ כאן

על פניו, בהתייחס שמדובר בלקוח עם היסטוריית אשראי תקינה וללא בעיה מיוחדת ברמת הנכס (משפטי או תכנוני), נראה שאתה יכול לקבל ריביות נמוכות יותר. אם אתה נשאר בתמהיל הקיים אותו בחרת. 

בהצלחה

ליאור יא מלך, בגיל שלך בערך חשבתי על אותו הדבר... רק שלא היה כל כך איפה ללמוד. התחום פורץ דרך בשנים האחרונות ועם קצת רצון ועבודה כל אחד יכול ללמוד את התחום.

ההצלחה תלוייה באופי וברצון שלך להתפתח בתחום. התחום סופר מעניין. אני ברמה האישית מלמד במכללת פסגות אתה מוזמן ליצור איתם קשר ולקבל פרטים אבל יש עוד מכללות מעולות ואנשים מקצועיים בתחום שעושים עבודה מדהימה, תראה לאן אתה מתחבר. בכל מקרה הקורס יתרום לך רבות הן בפן האישי והן בפן המקצועי.  

שיהיה לך המון המון בהצלחה 

חד וחלק למחזר, הריביות היום אטרקטיביות ללא קשר למתווה החדש שאמור להכנס בעוד מספר שבועות. בסיר להניח שהמתווה החדש בטווח הקצר יעלה את הריביות ולאחר תקופת זמן הריביות יתאזנו, אבל יכול מאוד להיות שגם לא.

למה להסתכן? אם אטרקטיבי לך היום למחזר את המשכנתא, תמחזר, ואם בעתיד ישתלם לך למחזר שוב את המשכנתא בעקבות השינויים במתווה הרגולטורי  -  תמחזר שוב, "צרות של עשירים". 

היי רינת, שמח שהפורטל עזר לך. הריביות בעמוד ריביות משכנתא מתעדכנות פעמיים בחודש ולפעמים יותר. בהצלחה. 

שלום מאור,

אני ממליץ ברוב המקרים תמיד לקחת את המקסימום על המגרש ולהשאיר כמה שיותר כסף נזיל לבנייה. במקרה שלך הדבר נכון סביר להניח פי כמה וכמה כי מדובר באחוז מימון נמוך.

1.2 מ' משווי קרקע של 2.6 מ' זה 46% (תיקח משכנתא של 45% מימון). אתה במימון נמוך רק על המגרש... תשאיר לך את הכסף נזיל לבנייה - עדיף. 

כמובן, שהדבר היחיד שיכול לגרום לך לא לעשות כך זה אם אין לך יכולת תזרימית לשלם את המשכנתא היום טרם קבלת טופס 4. במקרה כזה, ניתן לבדוק אפשרות לבצע גרייס (תשלום ריבית בלבד עד רבלת טופס 4), פחות מומלץ, אם אתה יכול לשלם קרן וריבית - כמובן שעדיף.

מקווה שעזרתי.

הריביות אותן אני מעדכן ומפרסם הם בהחלט אינדיקציה טובה למה שניתן לקבל בבנקים השונים ביחס לאחוז המימון. כמובן שעבור כל לווה ברמה האינדיבידואלית הריביות בפועל  שיקבל בבנקים השונים יכולים להיות יותר או פחות וזה ביחס לטיב הלקוח (היסטורית אשראי לצורך העניין) וטיב העסקה (מצב משפטי, תכנוני - דירה מחולקת, חריגות בנייה וכו').

אם ההתנהלות של הלקוח תקינה ואין בעיה משפטית / תכנונית בנכס, בהחלט ניתן לקבל את הריביות המופיעות בפורטל. 

תבדוק בעוד בנקים... בהצלחה.