פורום משכנתא

שמעון שלום,

ברגע שנכנס ערב משלם / לווה נוסף בהלוואה כהתנייה לאישור הבקשה לא מעיד על לקוחות טובים יותר או פחות. יש לקוחות עם דירוג אשראי הטוב ביותר שקיים שמביאים לווה נוסף להלוואה כי ההלוואה שהם מעוניינים לקחת גבוה ביחס להכנסה בזמן נתון.

לקוח - סטאז'ר לרפואה, מרוויח X ש"ח בחודש, התנהלות תקינה לאורך השנים ופוטנציאל השתכרות עתידית גבוהה, בגלל שהמימון הנדרש גבוה ביחס להכנסה צריך להכניס את אחד ההורים לווים איתו בהלוואה. אין שום סיבה בעולם שהבנק יתמחר את הכסף יקר יותר. 

הכל עניין של התנהלות מול הבנק.

יתרה מזאת, זה אפילו יכול להגדיר לבנק את ההלוואה כבטוחה יותר כי נכנס לווה נוסף בהלוואה, יש עוד אדם עם אחריות על הכסף הנרכש. ככל שמספר הלווים ,מקרבה ראשונה, גדול יותר כך החשיפה של הבנק קטנה יותר. 

בשורה התחתונה, זה לא אמור לגרום לבנק לתמחר את הכסף גבוהה יותר, יחד עם זאת אני לא אפול מהכיסא אם הוא ינסה. 

בברכה,
מוטי שמואלביץ'

אברהם שלום,

אין בעיה לקחת הלוואת על נכס קיים וגם על נרכש כל עוד אתה עומד בכל הקריטריונים הנדרים לקבלת המשכנתא - אחוזי מימון, יחס החזר מהכנסה וכו'.

ההלוואה שלקחת על הנכס הקיים לטובת הרכישה זו עסקה אחת, אין בעיה במקביל לקחת משכנתא גם על הנכס הקיים. הבנק ירצה לראות כנראה שזה הכסף שישלים את העסקה.

בברכה,
מוטי שמואלביץ.

דניאל שלום,

שאתה אומר של אחד לקח "משכנתא נפרדת" זה לא מסתדר. 2 הזוגות לקחו יחד משכנתא אחת בבנק אחד בשעבוד הנכס הנרכש. זה נשמע יותר הגיוני (תתקן אותי אם אני טועה).

העסקה הזו נשמעת דומה מאוד לעסקה שבני זוג נפרדים והאחד מעוניין לרכוש את החלק של האחר. נשאלת כאן שאלה: האם הזוג הרוכש צריך או לא להגדיל את המשכנתא הקיימת בשביל לשלם לזוג האחר או לא?

על מנת שזה יקרה צריך לקרות שני דברים:

1. הסכם מכירה  /  הסכם העברת זכויות בנכס - מבוצע מול עורכי דין.

2. על מנת שהבנק יאשר להוריד לווים קיימים ממשכנתא קיימת, הזוג השני צריך להיות בעל הכנסות מספיק גבוהות ביחס לגובה המשכנתא הקיימת. בטח אם ישנה דרישה להוסיף סכום מסויים למשכנתא לטובת הרכישה מהזוג האחר.

בכל מקרה, אם הלקוחות טובים מבחינת הקריטריונים - לא צריכה להיות בעיה מבחינת הבנק. זו עסקה יחסית פשוטה. 

בברכה,
מוטי שמואלביץ'

אריה,

אני לא סגור למה אתה מתכוון שאתה אומר "לשמור", כן ניתן לבנות מספר תמהילים ולבצע השוואה בינהם ע"י מעבר בין תמהילים ולהנפיק דוח שמגיע אלייך ישירות למייל. 

בברכה
מוטי שמואלביץ

שלום לך מוחמד,

אם בנק מסרב למכור כסף חייבת להיות סיבה. תבדוק מה הסיבה שהבנק מסרב לתת לך משכנתא לבנייה... הכנסות? בטחונות? יש/אין היתרי בנייה? נתוני אשראי? 

תעדכן אותי ואני אשמח לנסות לתת לך פתרון או מענה במידת האפשר.

בברכה,
מוטי שמואלביץ'

כפיר,

קיצור תקופת הלוואה קיימת בבנק הנוכחי, ע"י הגדלה של החזר חודשי בהלוואת המשכנתא דורש בחינה של ההכנסות הקיימות בפועל. במקרה שאין שוני במסלולים ובריבית ההלוואה ניתן להגיש בקשה למחלקת ניהול הלוואות ולבקש קיצור תקופה.

בברכה,
מוטי שמואלביץ'

אלעד,

סביר להניח שהבחירה בדיסקונט היא בגלל מחיר כסף זול יותר. המצב שאתה מתאר כרגע הוא מצב של התנהלות לא נכונה ברמת הבסיס. בכל עסקה של רכישה מקבלן צריך מלחתחילה לוודא את עניין השמאות - האם הבנק דורש או לא. 

האמת, הערכת נכס במחיר למשתכן 7% מעל העלות החוזית זה מעט מאוד גם בפריפריה. 

אני לא הייתי מתחיל להתעסק עם שמאות חדשה או להתחיל "לריב" עם הבנק ברמת שווי נכס ומנסה להביא לו הוכחות בעניין - בשביל זה יש שמאות ועל זה הוא מסתמך. אפשר לנסות לדבר עם השמאי ולהסביר לו את המצב ואולי הוא יכול לעשות תיקון רלוונטי בעניין. אם זה לא הולך חלק עובר לפועלים.

פועלים הבנק המלווה של הפרוייקט ואם עניין שווי נכס תקין שם מבחינתכם, בהחלט הייתי עובר ומתנהל מול פועלים. 

תיגש לפועלים עם ההצעה של דיסקונט על מנת שישוו לך את ההצעה שלהם, לא מאמין שפועלים לא ישוו הצעה בטח שהם בנק מלווה של הפרוייקט ויש להם אינטרס. 

בברכה,
מוטי שמואלביץ.

עבודה יפה שי,

לחברים היום סל אשראי כולל של 1,200,000 משכנתא+ 360,000 ש"ח הלוואות + 40,000 ש"ח מינוס = 1,600,000 ש"ח. 

משלמים היום על הכל ביחד - 12,800 ש"ח. כל חודש בגירעון של 3,000 ש"ח. מכאן שיכולים להחזיר כל חודש מבלי להכנס לגירעון בתזרים - 9,800 ש"ח שזה נשמע לי המון ביחס להכנסה של 20,000 ש"ח נטו.

בכל מקרה, לא מאמין שהבנק יאשר להם החזר של מעל 8,000 ש"ח לכל היותר וזה מסתדר יותר עם ההכנסה שלהם. 

נדרש לבצע כאן לדעתי ניתןח קטן של הוצאות / הכנסות של משק הבית ולראות בצורה מעמיקה יותר כמה נכון להם לשלם. 400,000 ש"ח התחייבויות מחוץ למשכנתא לזוג שמרוויח 20,000 ש"ח זה המון!!! זה נראה לי יותר כמו גירעון של 6000 ש"ח בחודש ולא 3000 ש"ח. 

בכל מקרה, מחזור המשכנתא הקיימת + תוספת לכל מטרה לטובת סגירת כלל ההתחייבויות נראה לי יעשה להם מצויין. 

תבדוק התנהלות משכנתא שנתיים אחרונות לוודא שמשלמים תקין את המשכנתא. 

בהצלחה.  

יצחק שלום,

הנה הסבר קצר על עניין המעבר ברישום הזכויות בנכס מהמנהל לטאבו. 

שאדם רושם נכס מקבלן הזכויות רשומות בחברה המשכנתא ובמנהל בדרך כלל. במצב בו החברה הממשכנת והמנהל מאפשרים לבצע רישומי ביטחונות לבנק המשעבד בין אם מדובר במחזור משכנתא לבנק אחר או מכירה לצד ג' מהמנהל, ניתן לבצע את הפעולה. 

יש מצב במנהל שמוגדר "הקפאת הליכי רישום" וזה הזמן שהנכס נמצא בהליך רישום מהמנהל לטאבו. מניסיון שלי, לא ניתן לבצע פעולה שדורשת רישום בטחונות בזמן זה.   

במחזר משכנתא פנימי, כלומר, בבנק הנוכחי, לא צריכה להיות בעיה לבצע את המחזור.

בברכה,
מוטי שמואלביץ.

מנחם שלום, 

לקחית משכנתא מהבנק דורשת הצהרה למטרת ההלוואה. ברגע שאתה מצהיר בנייה עצמית וגם בהרחבה על נכס קיים כנגד היתרים, בדרך כלל הכסף משוחרר לפי התקדמות הבנייה. כך שסביר להניח לא תקבל את כל הכסף מיידי. 

במקרים מסוימים, במידה ושווי הנכס גבוה מספיק ביחס להלוואה הנדרשת + הלוואה קיימת על הנכס הקיים (לא עובר את ה 45%) הבנק יכול לשחרר את כל הכסף בפעימה אחת. זה לשיקול דעתו כמובן.

אם הכסף מיועד לסגירת הלוואות קיימות, פשוט כך תציג לבנק, קל וחומר שהנכס ימכר בקרוב לדברייך. גם אם תמכור את הנכס תוך שנה או שנתיים לא יהיה הבדל כזה משמעותי במחיר הכסף לתקופה זו. אין סיבה לא ללכת ישר.

סביר להניח שההלוואה תאושר הרבה יותר בקלות אם  תציג את הבקשה לסגירת הלוואות קיימות, כך לא יקחו ביחס ההחזר האת ההחזרים החודשיים על ההתחייבויות הקיימות. אם תציג את בקשת ההלוואה "הרחבה כנגת היתרים", יקחו בחשבון את ההחזרים על ההלוואות הקיימות וזו יכולה להיות בעיה. 

בהצלחה. 

שבוע טוב שרון,

השאלה שלך מקיפה מאוד ואני לא מכיר אותך מספיק טוב על מנת לתת לך תשובה מספיק מקצועית ברמה האינדבידואלי. אם אני צריך לענות באופן כללי, נכון לתקופה זו, ברמה האישית אני תמיד מעדיף בעסקאות מקבלן, בטח שהכניסה לדירה בעוד שנתיים, לשלם 50%-70% מהמשכנתא היום. 

ישנם כמה סיבות לכך:

1. מחיר הכסף זול היום - בנק לא שומר ריביות ואין לדעת מה יהיה מחר. אם הריביות יעלו זה לרעתנו, אם ירדו - תמיד אפשר למחזר את המשכנתא בעתיד. למה להיות חשופים לעלייה בריבית?
2. תשלום לקבלן במתווה של 20%/80% יגרום לתשלום גבוה של מדד תשומות בנייה. תשלום של החוב לקבלן מונע באופן יחסי את תשלום מדד תשומות הבנייה, בטווח זמן של שנתיים מגיע בדרך כלל לכמה עשרות אלפים תלוי בשווי הנכס.
3. אני רוצה לדעת שהבנק איתי בעסקה היום. במתווה תשלומים של 20% שאני משלם הון עצמי ו 80% בעוד שנתיים, האישור העקרוני שאקבל היום מהבנק לא שווה כלום. מי יודע מה יהיה בעוד שנה וחצי שאגיע לבנק וארצה להוציא אישור חדש? אולי מסיבה כזו או אחרת המשכנתא לא תאושר בכלל...
4. ערבות חוק המכר - הכסף עובר לבנק שמלווה את הפרוייקט ולא לקבלן ישירות, הבנק המלווה מעביר לקבלן כספים לפי התקדמות בנייה. 

הסיבות שכן אקח מתווה של 20/80:

1. תזרים - אין לי יכולת לשלם היום גם שכירות וגם משכנתא (גם לא בתשלומי גרייס - ריבית בלבד)
2. הון עצמי - אין לי מספיק הון עצמי מינימאלי לגייס לטובת קבלת המשכנתא המאושרת.
3. הפרוייקט ללא ליווי בנקאי.
4. אני מאמין שהריביות במגמת ירידה.

נוסף, 

• פחות נכון להשוות בין תשלומי תשומות בנייה לבין תשלומי ריבית (גרייס) אם אני לוקח את המשכנתא או חלק ממנה היום. ישנם משתנים ריבים שאת חלקם ציינתי שיש לקחת בחשבון על מנת לקבל החלטה מקצועית ונכונה. 
• תשלום דירה חדשה ע"י מכירת דירה קיימת תמיד דורש זהירות יתרה. מכירת דירה זה עסק שיכול לקחת זמן... הרבה מאוד עסקאות נתקעו כי אנשים חשבו שימכרו את דירתם בחודשיים ובמחיר מסויים, לפעמים זה מצליח ולפעמים פחות. אם מקור ההון העצמי זה דירה קיימת ואנו מעוניינים לרכוש, אני לא הייתי מחכה עם מכירת הדירה. אבל שוב, אני לא מכיר אותך יותר מידי טוב בשביל לתת תשובה מספיק מקצועית.

בברכה,
מוטי שמואלביץ',
מומחה למשכנתאות ואסטרטג להתנהלות מול בנקים

שלמה שלום, 

יש כמה דברים לא ברורים בשאלות שלך ואפילו סותרים ולכן תשובתי אלייך תהיה כללית. 

דבר ראשון, אם אתה מעוניין לחפור ולבנות בצמוד, הרי שמדובר בהרחבה ולא שיפוץ רגיל ולכך נדרשית היתרי בנייה. מחיר הכסף הינו לדיור ולא שיפוץ רגיל שהבנק מתמחר מעט יותר גבוהה. אבל גם אם נעשים כשיפוץ בקיים ואין צורך להיתרים זה בסדר.

מה שווי נכס קיים? כמה משכנתא יש על הנכס הקיים? 

דבר שני, מה ההכנסות הקיימות? לא ציינת? האם אין בכלל או יש הכנסה אבל היא נמוכה? האישה עובדת? איפה עובדים? מה סך ההכנסות שלכם יחד? למה ההכנסות היום נמוכות? ובמקרים של הרחבה ניתן להסתמך על שכירות עתידית אם השמאי מייחס לזה חשיבות בדוח והבנק מראש מצהיר שיקבל את השכירות העתידת.

דבר שלישי, כל עניין המשכנתא ההפוכה לא יעבור לפי מה שציינת בשאלתך. בנוסף, אם אתה טוען שהיום יש לך בעיה בהכנסות, כיצד גישור ומחזור עתידי יתאפשר? בנק לא מסתמך על הכנסה שלא קיימת ואולי תהיה קיימת בעתיד (מלבד שכירות עתידית בחלק מהמצבים). 

דבר רביעי, אם ההתנהלות שלכם לאורך השנים תקינה, אם חמך לקוח טוב בבנקים למרות גילו, אם שווי נכס במצב הקיים מאפשר רגולטורית לקחת עוד 600,000 ש"ח משכנתא, אם הנכס תקין משפטית ותכנונית וניתן להראות אישורים לשיפוץ / הרחבה והבנק יסכים לקבל שכירות עתידית כחלק מההכנסה (ואולי גם אם לא, תלוי בנתונים החסרים) - אם כל אלו מתקיימים, לא הייתי שולל אישור למימון הנדרש.

בהצלחה. 

מוטי שמואלביץ