פורום משכנתא

איתי שלום,

תבדוק מול הקבלן האם יש לו הסדר מתן משכנתא עם בנק כלשהו או חברת ביטוח... זה חשוב! כמו כן, מה הביטחונות לכסף שאתה משלם אם אין ליווי בנקאי...?

אם אין ליווי, כמו כן אין הסדר עם אף בנק יהיה קשה מאוד לקבל מימון בכל אחד מהבנקים, באופן כללי בנק לא נותן מימון לפרוייקט ללא ליווי בנקאי או מוסד פיננסי אחר.

בדרך כלל שקבלן מוכר נכסים ללא ליוי בנקאי, יש לו הסדר מימוני עם אחד הבנקים ואולי חברות הביטוח. הקבלן צריך לתת לך את התשובות הרלוונטיות ברמת המימון.  

בברכה,
מוטי שמואלביץ

אילן שלון,

במחזור משכנתא, הריביות שניתנות ע"י הבנק הנוכחי או הבנק האחר ביחס למסלולי ההלוואה ינתנו בכפוף למטרת ההלוואה במקור. 

הלוואות שבמקור נלקחו לכל מטרה - הריביות יהיו לכל מטרה, הלוואות שנלקחו במקור לדיור - הריביות יהיו לדיור.

ישנם מקרים בודדים שההלוואה נרשמה לכל מטרה אך ניתנה לדיור, צריכים להוכיח במעמד המחזור את הנושא. 

לדוגמא: הורים לקחו הלוואת משכנתא על הנכס שלהם לטובת עזרה לבן לרכוש נכס, הכסף שההורים לקחו עבר ישירות לצד ג' - במקרה כזה ההלוואה הינה לדיור ולא לכל מטרה. ניתן להוכיח ע"י זה שנראה שהכסף עבר לצד ג' ולא אלינו לחשבון ובנוסף, שהמשכנתא נלקחה במקביל לחוזה הרכישה של הבן.

בברכה,
מוטי שמואלביץ

קייסי, 

התקופה היא ל 30 שנה, אני מניח מחוסר ברירה בגלל עניין יחס ההחזר מההכנסות. כמו כן, אחוזי המימון גבוהים וכו'.

הריביות שקיבלתם פחות מעניינות כי זה מאוד תלוי נתוני אשראי בהווה והיסטוריית אשראי. אם אני לוקח לקוח ממוצע עם אחוזי מימון מקסימאליים ויחס החזר מקסימאלי גם כן ביחס להכנסה - הריביות שקיבלת סבירות. לא גבוהות מידיי ולא הכי נמוכות, אפשר לשפר.

אם שאלתך "האם הריביות שקיבלתי מספיק טובות" את יכולה לקבל אינדיקציה בקישור הבא - תלחצי כאן את יכולה לראות אם את עומדת בטווח הסביר של הריביות. 

בעניין התמהיל, אני לא מכיר את הלקוח, בטח לא נותן יעוץ שהם לא ללקוחות שלי, אבל תבדקי:

1. האם הלווה יכול לשלם קצת יותר? האם תשלום גבוהה יותר יכול לעבור בנק? אם כן אפשר לקצר את התקופות בוח בצומודות ובקבועות.

2. האם בדקת את האלטרנטיבה לקחת יותר משליש בפריים היום לפי המתווה החדש? מה המספרים שתקבלי שם...?

3. אולי נכון יהיה לבדוק אלטרנטיבה שכל ההלוואה בקל"צ או רוב ההלוואה בקל"צ - זול לקנות היום וודאות. כמובן שניתן להוסיף גם חלק בפריים.

4. האם ללקוח יהיה יכולת לפרוע חלק מההלוואה בטווח הקצר...

אלה חלק מהנתונים שצריכים לבדוק על מנת לבנות תמהיל ללקוח.

בהצלחה.  

ישראל שלום,

לשאלתך הראשונה - התשובה היא לא! לבנק שנותן את ההלוואות האלה "הסדר" עם הקבלן. המטרה של הבנק היא שבסופו של דבר תיקח את כל המשכנתא אצלו. זו הלוואה לא "בריאה" בכלל. הבנקים מנצלים אותה בדרך כלל אח"כ לטובתם ברמת מחיר הכסף שתשלם באופן כללי.

לשאלתך השנייה - כל עוד לא לקחת את הכסף בפועל, הבנק לא שומר ריביות. 

בברכה,

מוטי שמואלביץ

שלמה שלום,

מחזור משכנתא בהחלט יכול להיות כדאי גם במצב שאין בכלל עמלת פירעון, לדוגמא: כושר ההחזר גבוה יותר או הפוך, תקופת ההלוואה התקצרה וניתן לקבל ריביות אטרקטיביות יותר היום וכו'.

בוקר טוב שי,

אם אחד מבני הזוג נמצא בחל"ת וההכנסה של בן הזוג האחר גבוהה מספיק ביחס להלוואת המשכנתא הנדרשת, לא צריכה להיות בעיה לאשר את הבקשה. אין מניעה לאשר בקשה למשכנתא כאשר רק אחד מבני הזוג עובד קל וחומר שמדובר בדירה להשקעה.

תבדוק מולם שוב מה הסיבה, ותראה להם שההכנסה הקיימת מספקת + שכירות עתידית על הדירה להשקעה אותה אתם רוכשים.

תבדוק מול בנקים נוספים, אם הכל תקין, אין סיבה שלא יאשרו... נשמע מוזר שלא אישרו את הבקשה בטח בפועלים. 

שבוע טוב יעל,

אדם אשר רוכש דירה חלופית, כלומר מתחייב למכור את הנכס הקיים על מנת לקבל 70% מימון משכנתא מהבנק על הנכס הנרכש או לחילופין, מצהיר מכירה על מנת לא לשלם היום את מס הרכישה, ההצהרה נרשמת בטופס הדיווח לרשויות המס שמוגש ע"י עו"ד בכל עסקה שמבוצעת.

אי מכירת הנכס תדרש עדכון דיווח לרשויות המס ותשלום מס הרכישה + ריביות והצמדות על כל הסכום למשך התקופה. הריביות הם לא ריבית של 3-4 אחוז, הרבה יותר גבוהות. מעורכי דין שמגישים את הדיווחים הבנתי שזה יכול להגיע גם ל מעל 10% ריבית.

מעבר לתשלום מס הרכישה המלא שצריך לשלם, הרוכש ישלם עוד כמה אלפי שקלים ואפילו עשרות אלפים ריביות והצמדות, תלוי בשווי הנכס הנרכש ומס הרכישה בבסיס שצריך לשלם.

בכל מקרה, המימון אשר התקבל בבנק לא יפגע, כל העניין הוא מול רשויות המס ולא מול הבנק.

בברכה,
מוטי שמואלביץ  

צחי,

להלן קישור לנתוני מדד המחירים לצרכן + מדד תשומות בנייה לאורך השנים עם סיכום שנתי - לחץ כאן

שי, האמת שלא הבנתי כל כך את השאלה.

אבל לפחות לפי מה שהבנתי, בטבלה הכוללת של ממוצע ריביות משכנתא נכנס בפנים גם הלוואות שמוגדרות גישור (גרייס או בלון) לתקופות קצרות. נכון הדבר גם בצמודות וגם בלא צמודות למדד.

שמעון שלום,

ברגע שנכנס ערב משלם / לווה נוסף בהלוואה כהתנייה לאישור הבקשה לא מעיד על לקוחות טובים יותר או פחות. יש לקוחות עם דירוג אשראי הטוב ביותר שקיים שמביאים לווה נוסף להלוואה כי ההלוואה שהם מעוניינים לקחת גבוה ביחס להכנסה בזמן נתון.

לקוח - סטאז'ר לרפואה, מרוויח X ש"ח בחודש, התנהלות תקינה לאורך השנים ופוטנציאל השתכרות עתידית גבוהה, בגלל שהמימון הנדרש גבוה ביחס להכנסה צריך להכניס את אחד ההורים לווים איתו בהלוואה. אין שום סיבה בעולם שהבנק יתמחר את הכסף יקר יותר. 

הכל עניין של התנהלות מול הבנק.

יתרה מזאת, זה אפילו יכול להגדיר לבנק את ההלוואה כבטוחה יותר כי נכנס לווה נוסף בהלוואה, יש עוד אדם עם אחריות על הכסף הנרכש. ככל שמספר הלווים ,מקרבה ראשונה, גדול יותר כך החשיפה של הבנק קטנה יותר. 

בשורה התחתונה, זה לא אמור לגרום לבנק לתמחר את הכסף גבוהה יותר, יחד עם זאת אני לא אפול מהכיסא אם הוא ינסה. 

בברכה,
מוטי שמואלביץ'

אברהם שלום,

אין בעיה לקחת הלוואת על נכס קיים וגם על נרכש כל עוד אתה עומד בכל הקריטריונים הנדרים לקבלת המשכנתא - אחוזי מימון, יחס החזר מהכנסה וכו'.

ההלוואה שלקחת על הנכס הקיים לטובת הרכישה זו עסקה אחת, אין בעיה במקביל לקחת משכנתא גם על הנכס הקיים. הבנק ירצה לראות כנראה שזה הכסף שישלים את העסקה.

בברכה,
מוטי שמואלביץ.

דניאל שלום,

שאתה אומר של אחד לקח "משכנתא נפרדת" זה לא מסתדר. 2 הזוגות לקחו יחד משכנתא אחת בבנק אחד בשעבוד הנכס הנרכש. זה נשמע יותר הגיוני (תתקן אותי אם אני טועה).

העסקה הזו נשמעת דומה מאוד לעסקה שבני זוג נפרדים והאחד מעוניין לרכוש את החלק של האחר. נשאלת כאן שאלה: האם הזוג הרוכש צריך או לא להגדיל את המשכנתא הקיימת בשביל לשלם לזוג האחר או לא?

על מנת שזה יקרה צריך לקרות שני דברים:

1. הסכם מכירה  /  הסכם העברת זכויות בנכס - מבוצע מול עורכי דין.

2. על מנת שהבנק יאשר להוריד לווים קיימים ממשכנתא קיימת, הזוג השני צריך להיות בעל הכנסות מספיק גבוהות ביחס לגובה המשכנתא הקיימת. בטח אם ישנה דרישה להוסיף סכום מסויים למשכנתא לטובת הרכישה מהזוג האחר.

בכל מקרה, אם הלקוחות טובים מבחינת הקריטריונים - לא צריכה להיות בעיה מבחינת הבנק. זו עסקה יחסית פשוטה. 

בברכה,
מוטי שמואלביץ'