פורום משכנתא

קובי, 

יש מצב נתון במנהל ובחברה המשכנתא שמוגדר "הקפאת הליכי רישום" וזה הזמן שהנכס נמצא בהליך רישום מהמנהל לטאבו. מניסיון שלי, לא ניתן לבצע פעולה שדורשת רישום בטחונות בזמן זה.  

בכל מקרה ולמען הסר ספק, יש לבדוק מול החברה המשכנתא ו/או המנהל, האם הם יכולים לבצע רישום בזמן נתון.

בברכה,
מוטי שמואלביץ.

משה שלום,

בשני המקרים ממה שאני מבין ממך מדובר בדירות מגורים בין אם מדובר על דירה יחידה או דירה נוספת להשקעה באחוזי מימון זהים. מחיר הכסף, הריבית או טווח הריביות בשני המקרים תהיה זהה. דירה נוספת שאדם רוכש להשקעה רק משפרת את טיב הלווה ולא הפוך.  

בברכה,
מוטי שמואלביץ'

אודי שלום,

לקיחת גרייס (תשלום ריבית בלבד) כחלק מהלוואה ארוכה טווח, שלאחרי תקופת הגרייס התשלום הופך להיות קרן וריבית (שפיצר/קרן שווה), הריבית לא יכולה לעלות במידה והריבית קבועה. בריבית משתנה, כמובן שהריבית יכולה לעלות בנקודת השינוי בריבית.  

בברכה,
מוטי שמואלביץ

סביר להניח שלא...

בעבר, אדם שהיה לוקח משכנתא עם EMI לטובת מימון גבוה של עד 95% ובתקופה של עד 5 שנים היה פורע / ממחזר את המשכנתא, סביר להניח שהיה מקבל החזר ע"ח הפרמייה ששילם מראש. 

היי ורדה,

בכיף, את מוזמנת להשאיר פרטים בצור קשר באתר ונחזור אלייך בהקדם.

היי, 

קשה להגדיר סכום שמצדיק מחזור משכנתא, מאוד תלוי בצורך של הלווה. 

יחד עם זאת, סביר להניח שהלוואה של עשרות אלפי שקלים לא מצריכה או מצדיקה מחזור משכנתא, בטח אם מדובר ברצון לחסוך בריבית. ושוב תלוי מאוד בלווה ובצורך שלו. 

בהלוואות של כמה עשרות אלפים בודדים ניתן לבדוק אפשרות לקחת הלוואת סולו ללא בטחונות לתקופה של עד 10 שנים, לסגור את המשכנתא ולשחרר את הנכס משעבוד. לפעמים זה אפילו משתלם ברמת מחיר הכסף, ולפעמים לא אבל הנכס לא משועבד.

בברכה,
מוטי שמואלביץ. 

שלום דור, 

הנה לך קישור לטבלת מחירון ייעץ משכנתאות - המחירים של רוב יועצי המשכנתאות בשוק נעים סביב הטבלה הזו. 

שבוע טוב ליאב,

בוודאי שההצעות באישורים שהוצגו במאמר אמיתיות. 

לגבי אינדיקציה לריביות שאתה יכול לקבל, אתה יכול להכנס לעמודי - ריביות משכנתא שבפורטל.

פשוט תבקש לקבל מהסניף הצעות למספר תמהילים שאתה רואה לנכון ומשם תפעיל שיקול דעת. לא ניתן לתת ייעוץ מבלי להכיר את הצורך וכו' של הלווים (זה בדיוק עבודתם של יועצי המשכנתאות). 

יחד עם זאת, אני לא בטוח שנכון לימים אלו, שילוב של 2/3 בפריים יהיה אטרקטיבי יותר מלקחת סכום גבוה יותר בקל"צ. הוודאות זולה היום ושווה לנצל זאת. 

בשורה התחתונה, אין אמת אחת, כל עניין לגופו, צריכים לבנות תכנית שתתן פתרון לצורך מסויים וכנגד תוכנית זו לקבל את מחיר הכסף הטוב ביותר.

 בברכה,
מוטי שמואלביץ

שלום הילה,

בגדול התשובה היא כן. אם נרד לפרטים אז העניין טיפה יותר מורכב וסביר להניח לא באמת ייתן פתרון לצורך.

מצד הלווים, מחזור משכנתא הינה פעולה של לקיחת משכנתא חדשה, כאשר המטרה היא לענות על צורך מסויים כגון: הפחתת ריביות שוק בזמן נתון, קיצור תקופה והעלאת ההחזר החודשי והפוך, שינוי מסלולים ועוד...

ברמת הליך האישור מחזור המשכנתא, מבחינת הבנק, ברוב המקרים, מדובר בהליך דומה מאוד לאישור משכנתא חדשה. הצגת כל המסמכים: ת.ז, עו"ש, הכנסות, נסח טאבו, שמאות עדכנית וכל שאל הפעולות הנדרשות. 

נכון הדבר בבנק הנוכחי ובבנק אחר שנרצה לקבל אישור למחזור משכנתא. כמובן שכל בנק אליו נרצה למחזר את המשכנתא ידרוש לראות הכנסות. יש כמה אופציות:

1. אם ישנה ירידה בהכנסה אך עדיין ההכנסה מספיק גבוהה ביחס למשכנתא הקיימת - תקין
2. אם הירידה בהכנסה גרמה לכך שההכנסה לא מספיק גבוה ביחס למשכנתא הקיימת - בעיה
3. אם ישנה ירידה בהכנסה בגלל יציאה לחל"ת (תקופת הקורונה) - במקרה כזה, הבנק ידרוש לקבל אישור יציאה לחל"ת ואישור מהמעסיק על תאריך חזרה לעבודה. גם לאחר שיקבל, הבנק יבחן באופן פרטני האם האישור מספיק טוב מבחינתו או לא. בדרך כלל אישור חזר לעבודה מחברות או גופים חזקים כמו: חברת חשמל, היי טק, עירייה, ביטחון, וכו' - הבנק בהחלט מסתמך על זה. אישור חזרה לעבודה מגופים קטנים יותר אך כאשר יש וותק במקום העבודה, סביר להניח שגם במקרה זה הבנק יסתמך על זה. 
4. במצב שאחד מבני הזוג פוטר והשני עצמאי -   יבחנו את ההכנסה של העצמאי. אם ההכנסה מספיק גבוהה לא תהיה בעיה סביר להניח למחזר את המשכנתא ואם לא, זו בעיה.

במקרה בו המחזור מתבקש ע"י הלווים במטרה להפחית את ההחזר החודשי, ניתן לבדוק מול הבנק הנוכחי אפשרות לפריסת ההלוואה לתקופה ארוכה יותר וזאת.

צריכים לזכור ולהבין, שבשורה התחתונה הבנק יודע "לנצל" חולשות של לווים. סביר להניח שאישור "חריג" לפריסת הלוואה, למרות ירידה בהכנסה, תגרום לבנק להעלות ריביות ולא הפוך. במקרה שכזה, לא בטוח שהירידה בהחזר החודשי תהיה משמעותית וכדאית ותגרור איתה בעתיד עמלות פירעון וכו'.

העניין דורש בדיקה מעמיקה של האם ניתן בכלל פעם אחת ובפעם השנייה, האם נכון וכדאי. 

בברכה,
מוטי שמואלביץ   

מתי, 

האם מדובר בדירה יחידה? האם בדירה שנייה או יותר. רכישת נכס מחולק, אחוז מימון לא צריך להוות מכשול וגם לא ריבית ואם כן - זניח, סביר להניח, לא משהו שיגרום לך לא ללכת על העסקה. 

על דירה יחידה ניתן לקבל עד 75% מימון, אם הדירה מחולקת הבנק יכול להפחית את אחוז המימון ל 70% (אולי גם פחות תלוי במדיניות ואולי גם לא להפחית בכלל). דירה שנייה - עד 50%.

ברמת ריביות - אולי (לא מחייב) ב 0.2% מעל הריביות המקובלות הרגילות - טבלת ריביות משכנתא

חשוב להבין, דירות מחולקות, לא כל בנק ברמת מדיניות אוהב בכלל לאשר. תלוי גם לכמה יחידות הדירה מחולקת.

בדירות מחולקות מומלץ לבצע שמאות מוקדמת לחוזה ולהגיש את הבקשה עם השמאות על מנת שהבנק יאשר נקודתית את העסקה טרם חתימה על חוזה.

השמאי נותן הערכת שווי לאחר הפחתה שתחזיר את הנכס למצבו התקין לפי ההיתרים ולכן לא אמורה להיות פגיעה ברמת אחוז המימון, בטח אם מדובר בלווה איכותי לבנק (נכנסות, וותק + מקום עבודה, נתוני אשראי וכו').

בהצלחה, 
מוטי שמואלביץ 

מיכל שלום, 

האם הבנקים יקבלו או לו, יכול להיות שכן, יכול להיות שלא. זה חלק מהעבודה, בתיקים מורכבים יותר, יש לבצע בדיקה מי  יסכים ללכת על העסקה ומי לא. ישנם מקרים שהבנק יאשר ויש מקרים שלא. בין אם יאשרו ובין אם לא, מה שבטוח, הם יודעים לתמחר את העסקאות האלה יקר יותר מהממוצע.

מניסיון, לווה שחזר לו תשלום במשכנתא חזרו לו מספר תשלומים נוספים ונתוני האשראי שלו בהתאם.

לגבי "האם ניתן לקבל בי המשפט הזה..." - צריך לבדוק מול הבנק על מה ולמה זה נרשם. אם בשנתיים האחרונות, שזה מה שדורשים לראות, חזר רק תשלום בודד לא צריך להיות תזכור להחזרים קודמים בדוח התנהלות המשכנתא.

בברכה,
מוטי שמואלביץ 

אריק שלום,

בלי קשר לעם או בלי ללווה נוסף בהלוואה, אופציה 1 ו 2 לחישוב יחס ההחזר כפי שציינתי במחשבון ובסרטון, מתאים יותר לרכישת דירות להשקעה או רמת הכנסה מאוד גבוהה שההכנסה הפנויה לנפש גבוהה. 

מניסיון שלי מול הבנקים, בדירה יחידה  ב 95% מהמקרים הבנק לא יעבור 40% (אפילו 35%) מההכנסה גם על הלוואות קיימות + משכנתאות קיימות + משכנתא עתידית.

בדירות להשקעה (דירה 2 או יותר) לבנק הרבה יותר קל לממש נכס במידה ולווה כזה או אחר לא מסוגל לשלם את המשכנתא, המימוש הרבה יותר קל, הוא לא "זורק" את הלווה לרחוב.

בשונה מדירה יחידה לווה מסויים, הליך מימוש נכס הוא מאוד לא משתלם לבנק כלכלית ומיתוגית וכמו כן בירוקרטית זה הליך לא פשוט.  לכן בדירה יחידה הבנק מקשיח עמדות ברמת יחס ההחזר (בצדק).

בברכה,
מוטי שמואלביץ