פורום משכנתא

התשובה היא לא, לא ניתן לבקש במעמד מחזור משכנתא זכאות.

חי,

ניתן לבצע מחזור  למסלול בודד וגם מקל"צ לפריים רק אם זה עומד ברגולציה ואתה נשאר עדיין עם לפחות 1/3 מההלוואה בריבית קבועה. 

תבדוק טוב את האטרקטיביות של מחזור מסלול בודד במחזור פנימי של מסלול בודד, לא נראה לי שהבנק "ישמח" לתת לך משהו אטרקטיבי.

ממליץ להביא לפני הצעה נגדית מבנק מתחרה... 

בוקר טוב משה,

1. הכנסה מאוד נמוכה לנפש, צריך לבדוק נקודתית בטח שמדובר בשיפוץ / כל מטרה ולא רכישה. הבנק ברמת העיקרון ניתן אך זו סיטואציה שצריכים לבדוקת כמו שציינתי נקודתית.

2. אם תביא את כל האישורים הרלוונטיים זה יוגדר שיפוץ ולא כל מטרה אחרת, מחיר כסף נמוך יותר.

3. תלוי בסיטואציה, בסכומים גבוהים בשיפוץ, הבנק יכול לדרוש (לא תמיד רוצה) שמאי ולשחרר את הכסף בפעימות. 

הייתי ממליץ לך לבדוק את הבקשה בבנק בו אותה מנהל חשבון עו"ש. 

בברכה,
מוטי שמואלביץ

היי כפיר,

צריכים לבצע שמאות חדשה על הנכס ואז הבנק לוקח בחשבון את שווי הנכס הנוכחי כבטוחה. במעמד קבלת האישור העקרוני כמובן שניתן להציג את שווי הנכס הנוכחי להערכתנו (לא צריך להגזים בשווי הנכס ואפשר להיות יותר שמרניים).

בברכה,
מוטי שמואלביץ

חיים שלום, 

סכום ההלוואה פחות משמעותי בבחירת הלווה להשתמש בשירותיו של יועץ משכנתאות או לא.

ברור שככל וההלוואה גבוהה יותר כך המשמעות של לקיחת הלוואה חכמה והחשיבות של לדעת מה לדרוש תהיה משמעותית יותר וזה בדיוק מה שיועץ משכנתאות טוב יודע לעשות - לאפיין את הצורך של הלווים ביחס לתקציב, סוג העסקה ועוד, לבנות את הרכב ההלוואה האידיאלי ולהשיג את מחיר הכסף הנמוך ביותר ביחס לטיב הלקוח וטיב העסקה.

 בכל מקרה, אם יש ספק שתקבל את האישור למשכנתא אז אל תגיש את הבקשה לבד לבנק, תשתמש בשירותי של יועץ משכנתאות כבר מהתחלה.

אם אתה יודע בוודאות שתקבל את האישור למשכנתא, הכנסות מספיק גבוהות, אין בעיה של הון עצמי לעסקה, נתוני אשראי תקינים וכל שאר הקריטריונים, אתה יכול להתחיל להתרוצץ ולהוציא לך אישור עקרוני למשכנתא.

אם תחליט לאחר מכן להשתמש בשירותיו של יועץ משכנתאות, אין בעיה בכלל, כמובן שאתה יכול. יחד עם זאת, זה בטוח לא יטיב עם היועץ כי ליועץ, סביר להניח סניפים (אנשים) שהוא כבר יותר מכיר ומחובר.  

בסופו של דבר אם אתה לא יודע לבנות תכנית הלוואה (תמהיל) אידיאלי עבורך, ואתה לא יודע מה לדרוש ברמת ריביות, בסיר להניח שיועץ משכנתאות יחסוך לך כסף גם במשכנתא יחסית נמוכה של 300,000 ש"ח. 

הצעה נוספת, אתה יכול להפגש עם יועץ משכנתאות לפגישת ייעוץ שיבנה לך תמהיל, יגיד לך מה הריביות לדרוש, אפילו לאיזה בנקים להגיש את הבנקשה. העלות נמוכה משמעותית מייעוץ מלא. 

בהצלחה. ,
מוטי שמואלביץ

היי זהר, לא אמור, אבדוק את העניין. בכל מקרה, תכנס למחשבון מחדש לאחר כל חישוב, נראה לי שזה יפתור את הבעיה. 

שבוע טוב ברוך, 

ההון העצמי מהדירה הנמכרת שלך. הבנק ממש לא נכנס לעניין עם כמה הון עצמי אתה מחליט להשתמש. כמובן, שאתה צריך לעמוד בקריטריונים של הון עצמי מינימאלי ושההכנסות יהיו מספיק גבוהות ביחס למשכנתא שאתה דורש מהבנק. 

את העלויות הנלוות לעסקה תמיד נשמור בצד מסה"כ ההון העצמי שלנו ובהתאם לכך נתכנן  את גובה המשכנתא הרלוונטית לטובת דיור. 

בברכה,
מוטי שמואלביץ

אלחנן שלום,

א. הלוואת הזכאות אינה מהווה הון עצמי (ישנם מקרים שבגלל הלוואת הזכאות ומענקים כאלה ואחרים, נין לקבל מימון גבוה יותר מהמקובל). הלוואה הזכאות בהחלט משמשת כחלק מה 1/3 שחובה לקחת בריבית הקבועה.

ב. כל עוד לא שונה שום דבר ברמת הסימולציה עליה קיבלת הצעה במקור ולא שונה שום דבר שאינו סביר ברמת טיב לקוח או עסקה (לצוקך העניין - אחוזי מימון), המרווח לא צריך להשתנות מההצעה שקיבלת במקור. 

כמובן שיש לבדוק ולוודא במצב בו המשכנתא נלקחת תקופה לאחר קבלת ההצעה הראשונה.

בגדול, תמהיל וריביות נכון לנהל מול הבנק לאחר חתימה על חוזה רכישה. בשונה מאישור עקרוני שאנחנו נרצה לקבל טרם חתימה על חוזה רכישה.

בברכה,
מוטי שמואלביץ

קובי, 

יש מצב נתון במנהל ובחברה המשכנתא שמוגדר "הקפאת הליכי רישום" וזה הזמן שהנכס נמצא בהליך רישום מהמנהל לטאבו. מניסיון שלי, לא ניתן לבצע פעולה שדורשת רישום בטחונות בזמן זה.  

בכל מקרה ולמען הסר ספק, יש לבדוק מול החברה המשכנתא ו/או המנהל, האם הם יכולים לבצע רישום בזמן נתון.

בברכה,
מוטי שמואלביץ.

משה שלום,

בשני המקרים ממה שאני מבין ממך מדובר בדירות מגורים בין אם מדובר על דירה יחידה או דירה נוספת להשקעה באחוזי מימון זהים. מחיר הכסף, הריבית או טווח הריביות בשני המקרים תהיה זהה. דירה נוספת שאדם רוכש להשקעה רק משפרת את טיב הלווה ולא הפוך.  

בברכה,
מוטי שמואלביץ'

אודי שלום,

לקיחת גרייס (תשלום ריבית בלבד) כחלק מהלוואה ארוכה טווח, שלאחרי תקופת הגרייס התשלום הופך להיות קרן וריבית (שפיצר/קרן שווה), הריבית לא יכולה לעלות במידה והריבית קבועה. בריבית משתנה, כמובן שהריבית יכולה לעלות בנקודת השינוי בריבית.  

בברכה,
מוטי שמואלביץ

סביר להניח שלא...

בעבר, אדם שהיה לוקח משכנתא עם EMI לטובת מימון גבוה של עד 95% ובתקופה של עד 5 שנים היה פורע / ממחזר את המשכנתא, סביר להניח שהיה מקבל החזר ע"ח הפרמייה ששילם מראש.