פורום משכנתא

אסף,

בהנחה שאין להם הון עצמי נזיל לטובת ענייני המשכנתא וכל ההון העצמי הנזיל הקיים מחייב תשלומים מיידיים של עלויות נלוות המצב הוא כזה:

ניתן למנף את הנכס הקיים לטובת מגורים עד 50% משווי הנכס בהפחתה של המשכנתא הקיימת, מכאן שעל הנכס הקיים ניתן לקבל תוספת של 250,000 ש"ח. 

על הנכס הנרכש יהיה ניתן לקבל עד 70% מימון בהתחייבות למכור את הנכס הקיים תוך 24 חודשים (דיור חלופי). כלומר, המשכנתא שיהיה ניתן לקבל על הנכס הנרכש - 1.4 מ'. 

מכאן שחסר להם הון עצמי של 350,000 ש"ח במקרה שהמספרים ושווי נכס לבטוחה הינו כפי שמוצג.

חלק מהפתרונות שניתן לבחון בהנחה שאין להם מאיפה להביא עוד הון עצמי (הורים, משפחה, חסכונות קרנות השתלמות וכו'):

1. ניתן לבדוק אפשרות למחזור ההלוואה הקיימת לכלל משכנתאות + הלוואת לכל מטרה עד 60% משווי הנכס דבר שיתן עוד 150,000 ש"ח (400,000 ש"ח מינוף נכס קיים בסה"כ / 900,000 משכנתא כוללת). מכאן שיהיה חסר 200,000 ש"ח בלבד - שניתן לבדוק הלוואת לטווח ארוך או גישור מהבנק בו הם מנהלים עו"ש בהנחה שמדובר בלקוחות עם הכנסות מתאימות ודירוג / נתונוני אשראי תקינים.

2. ניתן לבדוק מול הבנקים (אולי בנק ירושלים וטפחות) אפשרות מינוף נכס קיים עד לרמה של 70% ולא 50%, הרגולציה מאפשרת היום מינוף נכס קיים עד לרמה של 70% משווי נכס לטובת סגירת הלוואות קיימות וזה פתח לעוד בבנקים השונים. 

כמובן, שבכל מקרה, סה"כ האשראי אותו תדרוש על הלווים להיות מספיק חזקים ברמת הכנסות ושיעמדו בכל הקריטריונים לקבלת המשכנתא. 

בברכה,
מוטי שמואלביץ'

מושיקו, 

בגדול, הערת אזהרה בטאבו זה לא בעלות בנכס, אם הדירה רשומה 100% על אחותך ויש לכם איזה הסכם צדדי שעל סמך הסכם זה מקנה לך זכויות ב 50% בדירה, הדבר לא צריך לפגוע בכל מה שקשור למחיר למשתכן.  ממליץ לך לבדוק לעומק ונקודתית בפן המשפטי עם עורך דין על מנת לוודא ב 100%. 

בברכה,
מוטי שמואלביץ.

שלמה שלום, 

גם בהלוואת בלון, סביר להניח שתהיה לך בעיה  לקבל הלוואת משכנתא. בנק מחשב את יחס ההחזר מהכנסה בחישוב של קרן וריבית בכל מקרה כי הוא יוצא מנקודת הנחה שיכול להיות מצב שהנכס לא ימכר בזמן. 

כמו כן, הבנק ירצה לראות מאיפה אתה תשלם את ההפרש לרכישה - 1.2 מ'. 

אופציה שאותי יכולה לעבוד עבורך זה כלל משכנתאות, אם דירוג האשראי שלך טוב, עבודה מסודרת, נתוני אשראי תקינים לאורך השנים, זה יכול לעבור שם. כמובן שלא וודאי, אבל היו דברים מעולם. 

בברכה,
מוטי שמואלביץ.

מיכאל שלום,

אני לא איש מכירות אני איש מקצוע, יועץ משכנתאות כבר 13 שנים, בין הוותיקים בתחומי ועוסק בזה ביום יום ושותף למעל 2500 הלוואות לאורך השנים. בנוסף, אני מרצה בתחום וכותב את כל התוכן הנלמד למכללת פסגות. הסילבוס מקיף מאוד וכמו כן כל חומרי הלימוד והעזר שצקבל במהלך הקורס. 

אני לא יכול להגיד לך על מכללות אחרות ומה ההבדל בנינו כי באמת שאני לא מתעסק במה שקורה קורסים אחרים. אני בטוח שכל אחד ייחודי בדרך שלו וחושב שהוא הכי טוב כי זה השאיפה של כולם ואני שמח שככה זה. אני באמת מכבד ומעריך כל אחד ואחת בתחום הזה.  

אני כן יכול לומר לך שהקורס אותו אני כותב למכללת פסגות סופר מושקע ומכשיר יועצי משכנתאות לתת שירות ללקוחות מייד בסוף הקורס. אני בקשר ישיר עם עשרות סטודנטים שעברו תחתי שעובדים בתחום, פתחו משרדים ועושים חייל בתחום. 

כבר במהלך הקורס ישנם סטודנטים שמתחילים לעבוד ולהרוויח כסף ויש כאלה שזמן ההשקעה שלהם דורש מהם יותר כמו בכל דבר. בסופו של דבר, התמדה, הרצון והנכונות ללמוד, לתרגל ובסופו של דבר לקפוץ למים זה מה שיגרום לך להצליח בתחום. 

אני יכול גם לומר לך שרמת השירות במכללה מהגבוהות שיש, וכמו כן כמות התוכן, חוברות לימוד, תרגול, מחשבונים היא מטורפת.

נשאר לי רק לאחר לך בהצלחה ואני אשמח לראות אותך כחלק מאיתנו.

ועד שתחליט אתה מוזמן להכנס בפורטל ולקרוא חומר מקצועי בתחום המשכנתאות.  

בברכה,
מוטי שמואלביץ,
יועץ משכנתאות ואסטרטג להתנהלות מול בנקים 

ליאור,

קצ"מ = ריבית קבועה צמודת מדד. הריבית הינה קבועה לאורך תקופת ההלוואה שאתה בוחר לקחת. אם לקחת הלוואת במסלול הקצ"מ ל 5 שנים, הריבית תהיה קבועה ל 5 שנים ואח"כ היא מסתיימת. כנ"ל ל 10 שנים וכל תקופה אחרת.

ההצמדה למדד משפיע על יתרת הקרן ביחס לשינוי במדד בכל חודש וחודשו אך הריבית לא משתנה.

אתה יכול להכנס לקישור הבא ולראות סרטון מעניין מאוד על השפעת מדד המחירים לצרכן על ההלוואה - לחץ כאן

בברכה,
מוטי שמואלביץ

אלחנון,

א. לא הבנתי את השאלה

ב. שאתה ממחזר את ההלוואה מנק אחד לבנק אחר אתה ממחזר גם את הלוואת הזכאות. במחזור פנימי אתה יכול לבחור לא למחזר את הלוואת הזכאות.

ג. התשובה היא לא. אין הנחה על השמאות מעבר למחיר המסובסד של הבנק ועמלת הפירעון רגילה כמובן שעל מסלול הזכאות אין עמלת פירעון. 

ד. אתה לא מפחית 0.05% אתה מפחית 0.5% מהריבית הממוצעת שניתנת לדיור בקבועות הצמודות - מצ"ב קישור לריביות נכול להיום - לחץ כאן

ה. התשובה היא כן, הלוואת הזכאות היא חלק מהחובה שצריך לקחת בשליש ריבית קבועה. אם הלוואת הזכאות שלעצמה מגיעה ל 1/3 או יותר מגובה ההלוואה הכוללת זה בהחלט מספיק.

בברכה,
מוטי שמואלביץ

אלעד שלום, 

אי קבלת טופס 4 בהחלט מונעת מעשיית מחזור משכנתא, בטח שמדובר במעבר לבנק אחר. 

מחזור פנימי בבנק הנוכחי זו אופציה שיכולה להתאפשר גם במצב שהבית טרם קיבל טופס 4 ובהנחה שהבנק לא יבקש לבצע שמאות חדשה. 

בברכה,
מוטי שמואלביץ

רועי, 

החישובים בכל מה שקשור להשפעת המדד קצת קיצוניים לדעתי. המדד השנתי מחולק ל 12 חודשים ומשפיע באופן שווה על יתרת הקרן חודש בחודשו. בפועל הדברים לא כך. במהלך השנה המדד יכול להיות גם שלילי גם בממוצע מד שניתי עולה וכבובן לאורך השנים ישנם שנים שהמדד שלילי.

אין לדעת מה יהיה המדד, היעד הוא בין 1% - 3% אך אנחנו רואים שבשנים האחרונות המדדים סופר נמוכים. למרות שזה לא מעיד על מה יהיה בעתיד. 

המדד מעיד על ערך הכסף שלנו בכל זמן נתון, מחיר הכסף עלה אך גם המשכורת הממוצעת עלתה עם השנים (גם בשנים שהמדדים היו שליליים) וכו'.

בכל מקרה, שאתה בוחר מסלול כזה או אחר כחלק מהתמהיל, הכל שאלה של מה האלטרנטיבות האחרות שיש למסלולי המשכנתא צמודי המדד. 

לצורך העניין קל"צ או קצ"מ - תשאל את עצמך בכל זמן נתון כמה יעלה לך לשלם על 100% וודאות בהלוואה ביחס לחשיפה למדד. ישנם תקופות שלקנות וודאות זה בהחלט אטרקטיבי וישנם תקופות שהוודאות יקרה ועדיף להיות חשופים למדד ויש תקופות שאנחנו אדישים בין המסלולים. הרבה תלוי גם באופי הלקוח.   

כנס לראות את הסרטון הבא: לחץ כאן

 בברכה,
מוטי שמואלביץ

אלעזר שלום,

במידה וההתנהלות שלך תקינה לאורך השנים, הנכס תקין משפטית ותכנונית, וההכנסה שהבנק לוקח בחשבון הוא 6,800 ש"ח. אתה בהחלט יכול לנסות לקבל אישור משכנתא לכל מטרה על 150 - 200 א' ש"ח . אין לי מושג איפה הגשת את הבקשה. 

תנסה בבנק מזרחי, בנק ירושלים, כלל משכנתאות וכמו כן בבנק בו אתה מנהל חשבון. שיהיה בהצלחה. 

אתה מוזמן להשאיר פרטים בצור קשר בפורטל וכמובן שנשמח לתת לך שירות.

בברכה,
מוטי שמואלביץ

רונן שלום, 

התשובה לשאלתך היא סופר ארוכה ויש לא מעט אסטרטגיות שניתן לבסס עלהם תשובה ביחס לצורך כזה או אחר של כל לווה ברמה האינדבידואלי. 

אני ממליץ לך להכנס לקישור הבא המלמד כיצד נשווה בין צמודות ללא צמודות (הסבר + סרטון) ואני מאמין שתקבל תשובה לשאלתך - לחץ כאן (בתחתית המאמר יש סרטון מעניין).

בגדול, אני בדיוק ההפך מיוצא מנקודת הנחה. אין לי מושג מה יהיה מחר. יחד עם זאת, שאני צריך לתת במה להצמדה למדד בהלוואות שמוגדרות צמודות, אני לוקח בערך 5 שנים אחרונות עושה ממוצע, על זה מוסיף עוד 1% כמובן שברמת סימולציות יותר קפדניות ניתן להזין מדדים גבוהים יותר וגם נמוכים יותר על מנת לקבל אינדיקציה לטווח החשיפה והסיכון. 

בממוצע כל 5 שנים יש פוטנציאל חיסכון בהלוואות המשכנתא או סיבות אחרות למחזר את הלוואת המשכנתא. זו נקודת הנחה חשובה מאוד. הסיבה היא שתקופת ההלוואה מתקצרת.

בכל מקרה, עבור כל לווה וצורך מסויים התשובה יכולה להיות שונה כי זה מה שייתן את הפתרון הטוב ביותר עבור הלקוח ברמה האישית. 

במקרה שלך, אם הבנתי נכון, לתקופה של 7 שנים הלוואה, למדד אין כמעט השפעה על הלוואת המשכנתא כי אתה נוגס מהקרן של ההלוואה המון כל חודש ביחס להחזר החודשי הכולל. כמובן שתבדוק מה יהיה הפרש הריביות בין הקל"צ לקצ"מ ותפעיל שיקול דעת. אנ בטוח שלתקופות הקצרות האלה במונחים של משכנתא אתה תהיה אדיש בבחירה שלך - אולי לשלב. 

בברכה,
מוטי שמואלביץ, 

דור,

התשובה שלי הייתה, שאם המטרה היא לקצר את תקופת ההלוואה מבלי לשנות את הריבית או המסלול עצמו - פשוט להגיש בקשה לקיצור תקופה, ניתן לעשות זאת דרך מוקד ניהול הלוואות. במקרה כזה הבקשה לא תוגדר מחזור משכנתא ולא תהיה עמלת פירעון בהלוואה. 

דודי שלום, 

נכון שהריביות גבוהות משמעותית מהממוצע היום ועמלת הפירעון צריכה להיות גבוהה בהרבה. כנראה שבתקופת הגרייס אין עמלת פירעון בהלוואה. ברגע שתקופת הגרייס תסתיים ותשלום הקרן והריבית יתחיל, עמלת הפירעון תהיה גבוה יותר משמעותית וכך יופיע בדוח היתרות לסילוק.