פורום משכנתא

היי יאיר, 

בהחלט ממליץ לך להתחיל את התהליך מול הבנק, חשוב מאוד שתגיע עם אישור חזרה לעבודה מהמעסיק ולא להגיד להם "באוויר" שאתה חוזר לעבודה. גם אם זה רק ברמה של לקבל אישור עקרוני להלוואה.  

הבנק לא אמור לתת לך ריביות גבוהות יותר כי את בח"לת, אם הוא אישור לך את המשכנתא בחל"ת אתה לא צריך לקבל "עונש" על זה. זה עניין של התנהלות. אתה צריך לדעת מה לדרוש. 

אתה עושה טובה לבנק שאתה לוקח ממנו משכנתא ולא הפוך... יש הרבה בנקים לעבוד מולם. 

בברכה,

לירון שלום, 

הסכום ששילמתם, 50% מהעלות החוזית / עלות הרכישה זה ההון העצמי שלכם שכבר שולם, כמובן שלא תצטרכו להביא סכום כסף נוסף. 

יחד עם זאת, יש לוודא ולקבל אישור מהבנק על הסכום הנדרש (ה 50% הנותרים) וכי אתם עומדים במבחן יחס ההחזר מההכנסה.  

בברכה,
מוטי שמואלביץ

שאול שלום, 

בגדול התשובה היא לא. 

הבנק יאשר משכנתא בפועל על יתרת התשלום למוכר לכל היותר. לא ניתן לקבל במשכנתא חדשה, רכישה, כסף לחשבון. 

בנייה עצמית, הרחבה כנגד היתרים, כל מטרה - ניתן לקבל כסף ישירות לחשבון. המשותף לכל אלה זה העובדה שמדובר בשעבוד נכס קיים (בבנייה עצמית הקרקע משועבדת).  

לאחר השלמת הרכישה, את תעמוד במבחן אחוזי המימון ניתן יהיה לקבל כל מטרה או "החזר השקעה" שזה בעצם הלוואה לטובת החזר הון עצמי (הלוואה פחות נפוצה). 

בברכה,
מוטי שמואלביץ

דוד, טבלת ריביות המשכנתא שבפורטל נותן אינדיקציה הכי טובה.

היי דור, 

ברכישה מקבלן הבנק מתייחס לעלות החוזית, כלומר, בכמה קניית את הנכס היום. ישנם מקרים שהבנק דורש שמאות על הנכס. השמאי מגיע לשטח ולפי תכניות בנייה, דוח 0, היתרים הוא נותן לבנק הערכת שווי לבטוחה. 

בברכה,
מוטי שמואלביץ

היי מורן,

ברמת הפוטנציאל ניתן לקבל עד 50% משווי נכס לפי שווי הנכס לבטוחה היום בכפוף להערכת שמאי. 

בנוסף, לטובת סגירת הלוואות קיימות ניתן לקבל גם 70% משווי נכס לבטוחה (קורונה).

כמובן, שמתן האישור כפוף לכל הקריטריונים הנוספים הנדרשים לטובת קבלת הלוואת המשכנתא.

בנוסף, כל הלוואה לכל מטרה שהיא כנגד שעבוד נכס קיים, הבנק דורש מהלווה הפוטנציאלי אסמכתאות למטרת ההלוואה.

בברכה,
מוטי שמואלביץ. 

יאיר שבוע טוב,

הבנק שמלווה את הפרוייקט בהחלט בנק פוטנציאלי לקחת ממנו את הלוואת המשכנתא, יחד עם זאת, הבנק בו אתה מנהל חשבון עו"ש זה בנק שבהחלט חשוב להגיש שם בקשה למשכנתא גם כן. ממליץ לך להגיש גם וגם במקביל.  

בברכה,
מוטי שמואלביץ

ברק שלום, 

הנה לך קישור לטבלת עוגנים גם של הצמודות מדד וגם של ה לא צמודות מדד.

נכון הדבר שכרגע המגמה היא שבקבועות הלא צמודות חודש אחרון העוגנים עלו ובקבועות הצמודות דווקא ירדו.

עוגן אג"ח לא צמוד מדד - לחץ כאן 

עוגן אג"ח צמוד מדד - לחץ כאן 

בברכה,
מוטי שמואלביץ

אסף,

בהנחה שאין להם הון עצמי נזיל לטובת ענייני המשכנתא וכל ההון העצמי הנזיל הקיים מחייב תשלומים מיידיים של עלויות נלוות המצב הוא כזה:

ניתן למנף את הנכס הקיים לטובת מגורים עד 50% משווי הנכס בהפחתה של המשכנתא הקיימת, מכאן שעל הנכס הקיים ניתן לקבל תוספת של 250,000 ש"ח. 

על הנכס הנרכש יהיה ניתן לקבל עד 70% מימון בהתחייבות למכור את הנכס הקיים תוך 24 חודשים (דיור חלופי). כלומר, המשכנתא שיהיה ניתן לקבל על הנכס הנרכש - 1.4 מ'. 

מכאן שחסר להם הון עצמי של 350,000 ש"ח במקרה שהמספרים ושווי נכס לבטוחה הינו כפי שמוצג.

חלק מהפתרונות שניתן לבחון בהנחה שאין להם מאיפה להביא עוד הון עצמי (הורים, משפחה, חסכונות קרנות השתלמות וכו'):

1. ניתן לבדוק אפשרות למחזור ההלוואה הקיימת לכלל משכנתאות + הלוואת לכל מטרה עד 60% משווי הנכס דבר שיתן עוד 150,000 ש"ח (400,000 ש"ח מינוף נכס קיים בסה"כ / 900,000 משכנתא כוללת). מכאן שיהיה חסר 200,000 ש"ח בלבד - שניתן לבדוק הלוואת לטווח ארוך או גישור מהבנק בו הם מנהלים עו"ש בהנחה שמדובר בלקוחות עם הכנסות מתאימות ודירוג / נתונוני אשראי תקינים.

2. ניתן לבדוק מול הבנקים (אולי בנק ירושלים וטפחות) אפשרות מינוף נכס קיים עד לרמה של 70% ולא 50%, הרגולציה מאפשרת היום מינוף נכס קיים עד לרמה של 70% משווי נכס לטובת סגירת הלוואות קיימות וזה פתח לעוד בבנקים השונים. 

כמובן, שבכל מקרה, סה"כ האשראי אותו תדרוש על הלווים להיות מספיק חזקים ברמת הכנסות ושיעמדו בכל הקריטריונים לקבלת המשכנתא. 

בברכה,
מוטי שמואלביץ'

מושיקו, 

בגדול, הערת אזהרה בטאבו זה לא בעלות בנכס, אם הדירה רשומה 100% על אחותך ויש לכם איזה הסכם צדדי שעל סמך הסכם זה מקנה לך זכויות ב 50% בדירה, הדבר לא צריך לפגוע בכל מה שקשור למחיר למשתכן.  ממליץ לך לבדוק לעומק ונקודתית בפן המשפטי עם עורך דין על מנת לוודא ב 100%. 

בברכה,
מוטי שמואלביץ.

שלמה שלום, 

גם בהלוואת בלון, סביר להניח שתהיה לך בעיה  לקבל הלוואת משכנתא. בנק מחשב את יחס ההחזר מהכנסה בחישוב של קרן וריבית בכל מקרה כי הוא יוצא מנקודת הנחה שיכול להיות מצב שהנכס לא ימכר בזמן. 

כמו כן, הבנק ירצה לראות מאיפה אתה תשלם את ההפרש לרכישה - 1.2 מ'. 

אופציה שאותי יכולה לעבוד עבורך זה כלל משכנתאות, אם דירוג האשראי שלך טוב, עבודה מסודרת, נתוני אשראי תקינים לאורך השנים, זה יכול לעבור שם. כמובן שלא וודאי, אבל היו דברים מעולם. 

בברכה,
מוטי שמואלביץ.

מיכאל שלום,

אני לא איש מכירות אני איש מקצוע, יועץ משכנתאות כבר 13 שנים, בין הוותיקים בתחומי ועוסק בזה ביום יום ושותף למעל 2500 הלוואות לאורך השנים. בנוסף, אני מרצה בתחום וכותב את כל התוכן הנלמד למכללת פסגות. הסילבוס מקיף מאוד וכמו כן כל חומרי הלימוד והעזר שצקבל במהלך הקורס. 

אני לא יכול להגיד לך על מכללות אחרות ומה ההבדל בנינו כי באמת שאני לא מתעסק במה שקורה קורסים אחרים. אני בטוח שכל אחד ייחודי בדרך שלו וחושב שהוא הכי טוב כי זה השאיפה של כולם ואני שמח שככה זה. אני באמת מכבד ומעריך כל אחד ואחת בתחום הזה.  

אני כן יכול לומר לך שהקורס אותו אני כותב למכללת פסגות סופר מושקע ומכשיר יועצי משכנתאות לתת שירות ללקוחות מייד בסוף הקורס. אני בקשר ישיר עם עשרות סטודנטים שעברו תחתי שעובדים בתחום, פתחו משרדים ועושים חייל בתחום. 

כבר במהלך הקורס ישנם סטודנטים שמתחילים לעבוד ולהרוויח כסף ויש כאלה שזמן ההשקעה שלהם דורש מהם יותר כמו בכל דבר. בסופו של דבר, התמדה, הרצון והנכונות ללמוד, לתרגל ובסופו של דבר לקפוץ למים זה מה שיגרום לך להצליח בתחום. 

אני יכול גם לומר לך שרמת השירות במכללה מהגבוהות שיש, וכמו כן כמות התוכן, חוברות לימוד, תרגול, מחשבונים היא מטורפת.

נשאר לי רק לאחר לך בהצלחה ואני אשמח לראות אותך כחלק מאיתנו.

ועד שתחליט אתה מוזמן להכנס בפורטל ולקרוא חומר מקצועי בתחום המשכנתאות.  

בברכה,
מוטי שמואלביץ,
יועץ משכנתאות ואסטרטג להתנהלות מול בנקים