פורום משכנתא

דודי,

התשובה חלוקה בין הבנקים ברמת המדיניות והיא יכולה להשתנות בכל זמן נתון. נכון הדבר שהשמאי נותן הערכת שווי לקרקע, עלויות בנייה ושווי נכס בגמר בנייה. 

בגדול,

הלוואה לטובת רכישת המגרש - הבנק מתייחס לשויי המגרש, הלווה יקבל עד 70% מימון.

הלוואה לטובת בנייה עצמית - הבנק יתייחס לעלויות הבנייה בפרוייקט ומזה הבנק יממן גם 70%.

במצב שהמגרש כבר קיים וללא משכנתא, הבנק יקח בחשבון שווי נכס בגמר בנייה ומזה ייתן את ההלוואה הנדרשת ולא יעלה על 100% מעלויות הבנייה ובהנחה שלא עולה על 70% מהשווי הכולל.

הייתי יכול לתת לפחות עוד 2-3 אופציות לחישוב המימון בבנייה עצמית...

בכל מקרה, בעסקה של רכישת קרקע ובנייה עצמית, עדיף למקסם את המימון על הקרקע ולהשאיר מקסימום הון עצמי לבנייה. 

בברכה,
מוטי שמואלביץ.

היי אודי, 

לפי הנתונים שהצגת הסיטואציה בהחלט בעייתית מה ההכנסה של הלווה ואיפה עובד? סל אשראי כולל של 800,000 ש"ח שמתוך זה 500,000 ש"ח זה משכנתא, משאיר אותו עם הלוואות של 300,000 ש"ח מחוץ למשכנתא. 

שווי נכס של 950,000 ש"ח לא משאיר ללווה אפשרות מינוף לכל מטרה. 

צריך לבחון לעומק את רמת ההתנהלות ועוד הרבה מעבר. לא ניתן לתת תשובה מספיק מקצועית כאן. 

ליאור שלום, 

לאורך השנים, הריביות הקבועות לתקופה של 15 שנים ופחות נמוכות מהריבית המשתמנה כל 5 שנים. נוסף, הריבית הקבועה לתקופה של 20 שנים ויותר, בדרך כלל תהיה גבוה יותר מהמשתנה כל 5 שנים.

כמובן, שהרבה תלוי באסטרטגיה של הסימולציה הנבחרת ע"י יועץ המשכנתאות וזמן נתון.

היום הריביות הקבועות מאוד מאוד נמוכות גם לתקופות ארוכות מאוד ביחס למשתנה כל 5 שנים. הסיבה היא שהבנקים שומרים על מרווחים גבוהים מאוד בריביות המשתנות. זה מעלה את הרווחיות של הבנק בהלוואה. 

בברכה,
מוטי שמואלביץ. 

אתה מוזמן להביא לשיעור... 

שלומי שלום, 

מהרגע שאתה מעביר תמהיל, קל וחומר שהבקשה כבר אחרי חתימה על חוזה, יום גג יומיים ולפעמים שיעה / שעתיים ההצעה צריכה להיות אצלך. זה עניין של התנהלות מקצועית מול הסניפים איתם בחרת לעבוד. 

ברגע שהתקבל האישור, ריביות זה עניין טכני בלבד שלוקח זמן קצר מאוד - הזנת נתונים במערכת.

במידה והריביות אותן דרשת מצריך אישור ברמה גבוהה יותר מהמרווח המאושר בבנק זה יכול לקחת עוד יום לכל היותר. זה אינטרס הבנק לאשר את הריביות ולהתקדם לחיתום.

בברכה,
מוטי שמואלביץ.

בברכה,
מוטי שמואלביץ.

היי דוד,

בעניין השאלה הראשונה, 

ברמה הרגולטורית, על התוספת הנדרשת לגרירה ניתן לקבל הלוואה לפי הרגולציה המקובלת ללא קשר להלוואה אותה נרצה לגרור לנכס החדש. 

יחד עם זאת, בזמן נתון, הבנק ברמת מדיניות יכול גם לא לאשר את התוספת לפי הרגולציה או לחילופין להעלות משמעותית ריביות בתוספת הנדרשת במידה והלווה מתעקש עד לרמה שלא ישתלם לגרור את הקיים. יש כאן הרבה מאוד התנהלות.

בעניין השאלה השנייה:

הצעה מבנק נוסף זה תמיד יתרון ללווה.  במצב של גרירת + תוספת, הצעה נגדית מבנק אחר תמיד תשפר את מעמד הלווה מול הבנק הנוכחי.

בברכה,
מוטי שמואלביץ.

יצחקי, 

הכל אפשרי, מי שלא מבין שלא יעשה. יש את עניין אחוזי מימון ועוד הרבה מעבר גם ברמת ההתנהלות מול הבנק. כדאי או לא, מאוד תלוי בלווה ובצורך. אני ברמה האישית פחות אוהב את הקיצוניות הזו. 

אלכס שלום, 

נכון להיום כל עניין ה 2/3 בפריים זה יתרון נטו לבנקים. מחר אולי הדברים ישתנו. כרגע עדיף להשאר עם ה 1/3 בפריים לכל היותר ולהנות ממרווח נמוך במסלול זה. 

אתה מוזמן להכנס למאמר בקישור הזה ולקרוא בהרחבה בעניין וכמו כן לראות דוגמאות.

בברכה,
מוטי שמואלביץ.

היי מגי,

בנק ירושלים ובנק מזרחי יכולים להיות אופציה טובה כמו כן ניתן לבדוק גם בכלל משכנתאות.

ברגע שישנה יחידת דיור שלא לפי היתר קיים, הבמאי יציין זאת בדוח ויפחית את שווי הנכס לבטוחה בהתאם. 

בנק לאומי ופועלים יותר קשים ברמת המדיניות במצבים אלו. 

בכל מקרה, ביחס לטיב לקוח יכול מאוד להיות שכל בנק יסכים והפוך ברמת מתן אישור לעסקה המצויינת.

בברכה,
מוטי שמואלביץ. 

משה,

הדבר הנכון לעשות זה מחזור משכנתא. מחזור משכנתא זו פעולה של לקיחת משכנתא חדשה לטובת סגירת משכנתא קיימת.

כמובן שצריך לבדוק ולוודא שאין מניעה לעשות מחזור משכנתא לאחר חודש. כמובן, במידה שאין מניעה טכנית לבצע את המחזור, לדוגמא - רכישה מקבלן שטרם קיבל טופס 4. 

אם העסקה היא רכישה מאדם פרטי, כלומר, המשכנתא כבר נרשמה לבנק המממן וכו', אין בעיה לבצע מחזור משכנתא. 

בברכה,
מוטי שמואלביץ

סיון,

ברגע שמבקשים תוספת במשכנתא לכל מטרה לטובת סגירת הלוואות קיימות, הבנק או הגורם המממן לא מתייחס להחזרי ההלוואות אותם הלווה פורע מהלוואת המשכנתא הנדרשת.  

הריביות על התוספת לכל מטרה יהיו לכל מטרה ולא ריביות לדיור כמובן. הקצאת ההון שונה לבנק בין העסקאות. הריביות למחזור יהיו לדיור במידה וההלוואה נלקחה במקור לדיור.

בברכה,
מוטי שמואלביץ.

ישראל,

הפרוצדורה במחזור משכנתא מבנק אחד לאחר לפי שלבים:

שלב ראשון - קבלת האישור העקרוני למחזור לסגירת תנאי הלוואה ותאום חתימות בבנק הנבחר.

שלב שני -מומלץ לבקש כבר הפנייה לשמאי ולהזמינו לנכס לטובת הערכת שווי לבטוחה לבנק החדש. כמו כן, לבקש מהעירייה טופס אישור לטאבו לטובת רישום משכנתא.

שלב שלישי -  הבנק ינפיק לך טופס הסכמה לדרגה שנייה איתו תלך לבנק הנוכחי (חלקם ירצו מקור וחלקם יסתפקו בצילום). בטופס זה מאשר הבנק הנוכחי לחדש לבצע רישום משכנתא מדרגה שנייה. חשוב מאוד להגיע עם נסח טאבו מעודכן של הדירה וצילום ת.ז. בנוסף, עלייך לבקש מהבנק הנוכחי מכתב כוונות (הבנק הנוכחי מחוייב להחזיר לך הכל תוך 3 ימים). 

שלב רביעי -  לאחר שההסכמה לדרגה השנייה אצלך פיזית, הבנק ינפיק שטרות משכנתא לטובת רישום המשכנתא בטאבו. עלייך ללכת לטאבו עם ההסכמה לדרגה שנייה, אישור עירייה לטאבו ושטרות המשכנתא ולבצע רישום. (זה מה שקורה עכשיו בזמן הקורונה, לפני היה מנפיק שטרות ואת שאר המסמכים במקביל ויש בנקים שעדיין מעבירים את כל המסמכים בפגישת החתימות בבנק - המדיניות היום לחסוך ללווה זמן והגעה לבנק פעם אחת לחתום על תנאי ההלוואה, לאחר שכל המסמכים חתומים).

שלב חמישי - לאחר ביצוע הרישום, הבנק החדש יעביר כסף לבנק הנוכחי וזה יסגור את המשכנתא הקיימת. הבנק יסיר את השעבור שלו מהנכס והחדש יהיה בדרגה ראשונה. 

בנוסף, 

ישנם עוד דברים טכניים קטנים פנימיים של הבנק... מבחינת פרוצדורה, בעסקת טאבו רגילה זה התהליך.

בברכה,
מוטי שמואלביץ.