פורום משכנתא

שאלות ותשובות - משכנתא חדשה? מחזור משכנתא? משכנתא לכל מטרה? שואלים את המומחים של MORTGAGE - הרבה יותר ממשכנתא

יש לכם שאלה בנושא משכנתא ובנקאות בכלל? הגעתם למקום הנכון! בפורטל המשכנתא MORTGAGE – הרבה יותר ממשכנתא תיהנו ממערכת שאלות ותשובות – פורום מומחים בנושא משכנתא.

לרשותכם מערכת שאלות ותשובות / פורום משכנתא בה ניתן לשאול שאלות בתחום ה – משכנתא – משכנתא חדשה, מחזור משכנתא, משכנתא לכל מטרה, אשראי חוץ בנקאי, הסדרי חוב מול בנקים, ותשובתכם תעלה במהירות האפשרית ע"י יועץ המשכנתאות מוטי שמואלוביץ, שני פרץ מיארה או אחד מצוות המומחים (נשתדל עד 24 שעות). * השימוש בכלל מערכות האתר / הפורטל הינם בכפוף לתקנון האתר.

שואלים את המומחה

ידוע לי כי השימוש בפורום שואלים את המומחה כפוף להסכמה לתנאי השימוש באתר
שאלתך התקבלה במערכת המומחים בפורטל המשכנתאות MORTGAGE - הרבה יותר ממשכנתא.
אחד מיועצי משכנתאות יספקו מענה בהקדם האפשר ותתקבל התראה על כך בכתובת הדוא"ל שהזנת - המשך גלישה מהנה!
חיפוש תשובות

שאלות ותשובות אחרונות

נשאל על ידי אתי אזולאי
תאריך: 18/07/2021
שאלה ממבחן התאחדות שהדפסתי: זוג רוכש דירה במחיר למשתכן. שווי נכס 1,605,000, הון עצמי לזוג 500,000 ש"ח. מהו אחוז המימון. הגעתי ל 69%. התשובה שונה 61.3%. לא הצלחתי להבין למה? ety.mortgage@gmail.com

אתי האחת והיחידה, 

הם פשוט חישבו את אחוז המימון לפי שווי שוק של 1.8 מ' ולא לפי עלות חוזית של 1.605. במצב בו העלות החוזית מתחת ל 1.8 מ', הבנק יכול לחשב את אחוז המימון משווי של 1.8 לכל היותר. כלומר, בפרוייקטים של מחיר למשתכן כאשר העלות החוזית מתחת ל 1.8 מ', המשכנתא המקסימאלית שניתן לקבל - 1.35 מ'. עד 75% מימון מ 1.8 מ'. 

הם יצאו מנקודת הנחה שאם העלות החוזית 1.605 אז מחיר השוק לפחות 1.8 מ'.

הנה טבלה שתעשה לך סדר:

שווי שוק מקסימאלי לטובת חישוב אחוז מימון במצב שהעלות החוזית מתחת ל 1.8 מ' ₪ 1,800,000
עלות חוזית ₪ 1,605,000
הון עצמי ₪ 500,000
משכנתא נדרשת  ₪ 1,105,000
   
   
אחוז מימון ביחס לעלות החוזית 68.85%
אחוז מימון מבחינת הבנק ביחס לשווי שוק 61.39%
נשאל על ידי ישי
תאריך: 16/07/2021
למה א"א למחזר לבנק אחר בקניה מקבלן לפני טופס 4 ? והם יש לזה פתרון? כי מחזור פנימי הוא לא תחרותי בלי הצעה אחרת תודה רבה

יישי שלום,

ולכן מומלץ למחזר משכנתאלאחר קבלת טופס 4 על מנת לייצר תחרות לבנק הנוכחי. מה עוד שללא טופס 4 לא ניתן למחזר לבנק חיצוני וברוב המקרים גם לא לבצע מחזור פנימי.

נשאל על ידי מוטי
תאריך: 14/07/2021
שלום מוטי תודה על כל המענה! אני אסביר את מה ששאלתי לפני זה... מי שרוצה לקחת משכנתא לצורכי דיור, אבל בעקרון יש לו כסף לשלם למוכר גם בלי המשכנתא. והוא לוקח לצורכי מינוף עתידיים. האם הוא יכול להקדים ולשלם למוכר עוד לפני שהוא קיבל את המשכנתא [ועדיין המשכנתא תחשב לצורכי דיור] האם יש הבדל בהנ"ל בין משכנתא על הנכס הנרכש לבין משכנתא שנלקחת על נכס קיים [לצורך נכס חדש]? תודה

מוטי,

אדם שמעוניין לקחת משכנתא לצורך רכישת נכס, לא רלוונטי אם יש כסף בחשבון לקנות את הדירה במזומן ואפילו כסף לרכוש 10 דירות במזומן.

במידה ואותו אדם מעוניין לרכוש נכס ב 1.5 מ' ומעוניין לקבל משכנתא של 750,000 ש"ח לדוגמא, ההלוואה כמובן תחשב לדיור. כספי המשכנתא יועברו ישירות למוכר ולא אליו לחשבון.

חשוב מאוד שההון העצמי שיועבר למוכר לא יעלה על היתרה שדרש לקבל משכנתא.

לפי הדוגמא שלנו, אם רכש ב 1.5 מ' ומבקש משכנתא 750,000, שיעביר למוכר מההון העצמי עד 750,000 ש"ח. אם יעביר מעבר לזה מההון העצמי לא יוכל לקבל את כל המשכנתא שאושרה רק את ההפרש לתשלום.

נשאל על ידי אלקובי רחמים
תאריך: 13/07/2021
עשיתי איחוד הלוואות בסך 750000 בבנק מזרחי BDI נמוך. א.על מחזור משכנתא ריבית 4.55 קבועה וצמודה ל 185000. ופרים 5.2 ל 100000 לתקופה 19 שנה סהכ 285000 והחזר 1910. ב.הלואה סך115000 לתקופה 19 שנה בפרים 5.35 הלואה סך 350000 לתקופה 19 שנה בריבית 4.35 קבועה לא צמודה האם הריבית המוצעת סבירה או מה רצוי לבקש תודה בברכה מייל ra6959ha@gmail.com

רחמים שלום,

BDI לא תקין / נמוך, התנהלות לא תקינה בהווה, משכנתא לכל מטרה, כל אלו ביחד, לא מובן שהבנק בכלל מאשר משכנתא לכל מטרה. כנראה שעדיין רמת ההתנהלות בגבול הסביר. ביחס למזרחי הריביות סבירות לחלוטין.   

נשאל על ידי משה נחמיאס
תאריך: 13/07/2021
היי מוטי, רציתי לדעת במידה ויש 4 אחים שלכל אחד יש רבע בדירת ירושה. ואח אחד מעוניין לקנות את כל החלקים של האחים ובהנחה שלאותו אח יש דירה בבעלותו בנוסף לרבע דירה הנ״ל, כמה אחוזי מימון יוכל לקבל??

היי משה,

ברמת העיקרון ניתן יהיה לקבל במצב זה על 50% משווי נכס לבטוחה. יחד עם זאת, ניתן לבחון חריג בגלל סוג העסקה מימון גבוה יותר. 

נשאל על ידי מוטי
תאריך: 13/07/2021
האם כדי שהמשכנתא תחשב לצורכי דיור אין לשלם את התמורה לפני לקיחת המשכנתא? האם הכוונה דווקא לא לשלם את כל התמורה, אבל חלק ניתן לשלם? האם יש חילוק במקרה הנ"ל בין לקיחת משכנתא על נכסם קיים לצורך דירה חדשה, לבין לקיחת המשכנתא על הדירה החדשה? תודה רבה!

בוקר טוב, לא הבנתי כלל את השאלות...

נשאל על ידי תום
תאריך: 12/07/2021
שלום מוטי, אשמח לדעתך בהתלבטות שלי. פרטים: הכנסה נטו: 20K-25K, מחיר הדירה: 2,125,000, משכנתא נדרשת:  700K, מסלול מתשנה נוסף שיפרגע תוך 3 חודשים: 250K, סה"כ אחוז מימון 44.7% (לפי 950K), צרכים: יציבות ריביות לאורך זמן. החזר חודשי רצוי: עד 4K. *יש לנו תעודת זכאות 1350 נקודות + 35 חודשי שירות. האם יהיה נכון לשלב את המסלול הבא ולסגור את המשתנה תוך 3 חודשים? 84K זכאות בריבית 1.14% ל 10 שנים. 316K פריים בריבית 1% ל 30 שנים. 300K ריבית קבועה לא צמודה בריבית 2.25% ל- 13 שנים. 250K מתשנה צמודה כל 5 שנים בריבית 2% (שיפרע מהר מאוד). האם עדיין ניתן לקבל ריבית קבועה נמוכה בשוק בטווח שנים של 13 שנים? הבנתי שהיום הבנקים מקשים עמדות ומרימים את הריבית הקבועה לאזור ה 2.7%-3% כפי שניתן לראות בדו"ח האחרון שפרסם בנק ישראל. האם כדאי ללכת על התמהיל הזה שתכננתי? או אולי ללכת על תמהיל רגיל ולבקש 700K? מה דעתך?

תום שלום,

על פניו זה נראה משהו שעושה שכל. מעבר לזה אין לי יכולת לומר ובטח לא לייעץ. אבל כפי שאמרתי, על פני נראה בסדר. 

נשאל על ידי בני
תאריך: 12/07/2021
שלום, קניתי נכס בשווי 2.7 מליון . נדרש לי עוד 0.5 מליון לשיפוץ . יש לי נזיל 2.2 מליון. כלומר חסר לי 1 מליון. בנוסף יש לי דירה בשווי 2 מליון (ללא משכנתא). האם כדאי לי הלוואת גישור (עד שאמכור את הדירה הראשונה) או משכנתא ? האם ריבית של פריים +1 להלוואת גישור ל 1 מליון זה טוב ? תודה רבה,

היי בני, 

פשוט לקחת משכנתא של 1 מ'. אם תזרימית אין בעיה לשלם אז עדיף להמנע מהגישור. פשוט לקחת את כל ההלוואה כהלוואת דיור ואם בעתיד תרצה לפרוע זה יכול להטיב עם ההלוואה. צריך לבנות אסטרטגית חכם. יועץ משכנתאות יעשה עבורך עבודה מדהימה בלי שום צל של ספק. תפנה ליובל מליחי - 050-7666494 

נשאל על ידי הלל מולד
תאריך: 12/07/2021
שלום, אם אני קונה דירה שנייה כמשפרת דיור ב70% משכנתא אך לא מצליחה למכור את הדירה הראשונה. א. תוך כמה זמן אני מחויבת למכור את הראשונה? ב. מה קורה אם לא הצלחתי למכור?

היי הלל,

1. לפי תצהיר דירה יחידה - 24 חודשים

2.עניין המכירה בהתחייבות הינו מול רשויות המס. יהיה עלייך לשלם מס רכישה ובדרך כלל זה מלווה בריביות והצמדות. 

הכי נכון לבדק עניין זה ואיך הכי נכון לפעול מול עו"ד.

בדרך כלל שמראים שהעניין של מכירת הדירה בתהליך וכו' אפשר להקל לתקופה מסויימת. 

נשאל על ידי ויסאם ארשיד
תאריך: 11/07/2021
שלום מוטי בהלוואה לכל מטרה לכיסוי חובות/סגירת הלוואות , ניתן לבנות כל תמהיל שארצה? הכוונה לשלב פריים עם קבועה ומשתנה? עבור לקוח טוב , על איזה ריביות ניתן ללכת בהלוואה לכל מטרה ?

ויסאם שלום,

ניתן בהחלט לבנות תמהיל. רצוי לשלב פריים ומשתנות ככל שניתן על מנת להמנע מעמלות פירעון גבהות שיש בדרך כלל בריביות הקבועות בכל מטרה.

נשאל על ידי אורי
תאריך: 08/07/2021
שלום וברכה אני מעוניין לרכוש דירה להשקעה, יש לי דירה בשווי 2 מליון, עם משכנתא של 380 א"ש, אני רוצה לקחת עוד 350 א"ש על הדירה הראשונה, ועוד 350 על הדירה שאני מעוניין לקנות. שאלתי היא - אם הכל באותו בנק, האם יישאר לי המשכנתא הקודמת שלי כיחידה נפרדת (דהיינו האם יש 2 משכנתאות נפרדות על אותו נכס)? האם שווה לקחת 100 א"ש יותר על הדירה הראשונה ולכסות בזה מסלול יקר מהמשכנתא הקודמת? תודה.

אורי שלום,

1. על הנכס הנרכש ניתן לקבל עד 50% משווי הנכס. את המשכנתא על הנכס הנרכש ניתן לקחת בכל בנק ללא כל תלות במשכנתא על הנכס הקיים.

2. את המשכנתא הנדרשת על הנכס הקיים ניתן לקחת באותו בנק בו מתנהלת המשכנתא הנוכחית או לחילופין למחזר את המשכנתא הנוכחית (במידה ויש פוטנציאל חיסכון או כל צורך אחר) לבנק אחר. בכל מקרה את המשכנתא הנוספת על הנכס הקיים לטובת רכישת הדירה תהיה חייב לקחת בבנק בו המשכנתא הקיימת תהיה 

3. רק בנק ירושלים מבין הבנקים יודע לתת היום משכנתא מדרגה שנייה, הריביות גבוהות מאוד.  

4. לא חובה לבצע את 2 העסקאות באותו הבנק.

בהצלחה. 

נשאל על ידי מתי
תאריך: 08/07/2021
אני מתעניין ברכישת דירה בבת ים והבניין הוכרז על ידי העירייה כמבנה מסוכן האם יש אפשרות לקבל משכנתא אציין שבבת ים יש עשרות בנינים כאלו אשמח לקבל כל מידע האם אפשרי וכמה אחוזי מימון ובאיזה בנקים כדאי לנסות תודה על האתר הנפלא

מתי שלום,

ישנם מצבים שהבנק יאשר 50%, ישנם מצבים שיאשר 60% וישנם מצבים שלא יגביל או לחילופין לא יאשר כלל. תלוי מאוד בהגדרה הפנימית של ה "מבנה מסוכן".

חשוב לבדוק פרטני ולבצע שמאות מוקדמת לעסקה. שמאי ייתן את חוות הדעת הטובה ביותר. לא לחתום חוזה רכישה טרם בחינה של כל הנתונים הרלוונטים וקבלת האישורים מהבנק. 

בברכה,
מוטי שמואלביץ

לקוחות ממליצים על יועצי משכנתאות

לכל ההמלצות
מורן ואריק שמש

למוטי היקר, רצינו לומר לך תודה על הליווי המסור והמקצועי. לא האמנו שבאמת נצליח לחסוך כל כך הרבה כסף במחזור המשכנתא ואפילו הופעתנו לטובה, קיבלנו החזר כספי! צ'ק מהבנק עד הבית…

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
עידו רוזנבלום

תודה על העזרה, הליווי והייעוץ המקצועיים האדיבים והמובנים (זה לא קל להבין).
תודה שהכל עשית בשיא הנחמדות, כי אירוע של לקיחת משכנתא הוא לעיתים מאוד לא נחמד. עד המשכנתא הבאה, בחברות עידו רוזנבלום…

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
אור וסמדר שפירר

למוטי התותח, רציתי רק להגיד לך תודה. תודה על הדרך, על השירות ועל היחס. אתה יועץ משכנתאות מקצועי שיודע מה הוא עושה ומצליח להשיג ללקוח את מה שהוא צריך…

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
אהרוני צחור

את מוטי הכרתי לפני 10 שנים עוד שנסתי למחזר את הלוואת המשכנתא שלי באופן עצמאי. נדחיתי ע"י 2 בנקים למשכנתאות. בשיא הייאוש מצאתי פלאייר עם השם של מוטי שמואלביץ. החלטתי שאין לי מה להפסיד ויצרתי קשר עם מוטי…

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
דודי ואסתי גולדברג

היי מוטי, רק רצינו להודות לך מעומק הלב על השירות המסור שקיבלנו לאורך כל הדרך ועוד… תודה שהארת את עיננו והצלחת לעשות לנו סדר בכל הבלגן הזה שנקרא "משכנתא". והתודה הכי גדולה כמובן על מה שהשגת עבורנו…

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
גיל קומר

המלצה למוטי שמואלביץ' – מוטי הוא חברו הטוב ביותר של הלווה בעמידה מול הבנקים. אל תתנו לחיוך הרך ולאווירה הטובה להטעות אתכם! החיוך רך אבל השיניים שיני כריש. הוא נלחם עם הבנקים…

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
מאיר ומזל זנטי

במהלך שנת 2012 אני ואשתי מכרנו את דירתנו הישנה ורכשנו דירה גדולה יותר בבת ים. במהלך התהליך לקבלת משכנתא לצורך רכישת הדירה החדשה, התחלנו בבירורים לצורך קבלת ההלוואה…

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
חן גוסלר

למוטי היקר, רצינו להודות לך על הליווי הצמוד, היעיל והאיכותי בתהליך לקיחת המשכנתא שלנו. היה לי ברור מהרגע הראשון שהכרנו שאנחנו נמצאים בידיים טובות…

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
משה ואורטל כחלון

מוטי היקר! אלפי תודות על הייעוץ, התמיכה, העזרה, הליווי ועל כל רגע שעמדת לצדינו. יישר כח ובהצלחה. אורטל ומשה כחלון

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
מיכאל רבין

חברתנו עובדת איתך מעל 5 שנים, קבלנו תמיד שירות מקצועי אמין ומהיר עבור מימון פרויקטים בתחום האנרגיה. ברמה האישית עזרת לי מאוד בגיוס משכנתאות והשגת התנאים הטובים ביותר….

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
מירי ורוני נגאוקר

למוטי היקר, אני מודה לך מקרב לב על הליווי הצמוד והסיוע לאורך כל תהליך רכישת הדירה. תודה על הסבלנות והתמיכה והיחס החם. בנוסף תודה גם הייעוץ בתחומים השונים הנלווים…

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
עידן והילה ברדה

מוטי היקר, כמו שאתה כבר יודע, הגענו אלייך לאחר תהליך ארוך ומורכב בניסיון למצוא את הבנק שייתן לנו את המשכנתא המשתלמת ביותר. הגענו אלייך, במקצועיות ומומחיות רבה…

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
שערבני נועם

מוטי שמואלביץ' – המלצה חמה בשנת 2011 רכשנו את ביתנו בהרצליה.
נדרשנו למשכנתא גדולה מאוד. חבר המליץ לי על מוטי שמואלביץ', קבענו פגישה עם מוטי ומרגע סיום הפגישה הרגשנו שאנחנו בידיים בטוחות ומקצועיות….

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
סוזי כהן

מוטי, ברצוננו להודות לך על הליווי הצמוד בלקיחת המשכנתא. תודה על השירות המהיר והיעיל ובחיסכון המשמעותי והתנאים המעולים. אין ספק שבחרנו נכון ונשמח לעבוד עימך בעתיד שוב. ממליצים בחום רב – סוזי כהן.

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
מעיין קנפו

מוטי, אתה פשוט תותח על! הגענו למוטי בתחילת התהליך ללקיחת משכנתא וקיבלנו ליווי צמוד, מקצועי, אדיב, נעים והכי חשוב, בשפה שכל אחד מבין. מוטי עזר לנו לעשות סדר בבלאגן ושיתף אותנו מהידע והניסיון שלו בנדיבות…

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
שאול חן

מוטי היקר, תודה על השירות המקצועי, היעיל והאכפתי שהענקת לנו ברמת הלוואת המשכנתא. אין ספק שאתה מקצוען אמיתי והערך המוסף שאתה נותן עצום! יעיל ביותר בכל המשתמע מההתנהלות מול הבנקים…

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
משפחת שריד - אלי והדר

מוטי היקר, הכרנו אותך כזוג צעיר המעוניין לרכוש את הדירה הראשונה שלו, סידרת לנו משכנתא בתנאים שביקשנו, למרות שבתחילת הדרך זה נראה היה בלתי אפשרי. נכנסנו לדירה וכעבור תקופה דיברנו שוב – הפעם כדי למחזר את המשכנתא…

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
דניאל גד

מוטי- הסבלנות, האדיבות, היושרה, הזמינות והמקצועיות שגילית לאורך כל התהליך
ראויים להערכה! אני מודה לך מקרב לב על כל הסיוע, הייעוץ, השירות האדיב שלך והדאגה לקבל את ההצעה הטובה. הפכת את כל התהליך לידידותי ויעל ביותר. בברכה והערכה רבה. דניאל גד

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
משכנתא - קישורים רלוונטיים בפורטל המשכנתא

עולם המשכנתאות הינו עולם נרחב המדבר כמעט לכל אזרח בוגר במדינת ישראל. עולם המשכנתאות מכיל בתוכו מצד אחת את המערכת הבנקאית כגוף המממן את העסקה ומצד שני את הלווה. המשותף לצדדים, הגורם המממן מצד אחד והלווה מצד השני היא לבצע את העסקה - הבנק רוצה "למכור" והלווה "לקנות".

כאן נכנס לתמונה עניין האינטרס האישי והלחץ. הגורם המממן מצד אד מעוניין למכור וברווחיות כמה שיותר גבוה, הלווה רוצה לקנות בעלות מינימאלית. התנהלות נכונה ויידע זה שם המשחק, אדם שיודע להתנהל מקצועי מול הגורם המממן ויודע מה לדרוש ברמת התמהיל וריביות המשכנתא, יידע לנצל את התחרתיות הגדולה בין הבנקים ולהשיג את מחיר הכסף הזול ביותר.

ולרשותכם טבלה אשר תקשר אתכם לעמוד הרלוונטי ממנו תרצו לקבל מידע או סתם לקרוא תוכן מקצועי.

שם העמודהערות
ריביות משכנתאלרשותכם מערכת ריביות משכנתא שבה תקבלו אינדיקציה לריביות המשכנתא שניתן לקבל בכל אחד ממסלולי הלוואת המשכנתא בזמן נתון ביחס לתקופת ההלוואה ואחוזי המימון. טבלת הריביות מתעדכנת פעמיים בכל חודש.
ריביות משכנתאלרשותכם מערכת ריביות משכנתא שבה תקבלו אינדיקציה לריביות המשכנתא שניתן לקבל בכל אחד ממסלולי הלוואת המשכנתא בזמן נתון ביחס לתקופת ההלוואה ואחוזי המימון. טבלת הריביות מתעדכנת פעמיים בכל חודש.
ריביות משכנתאלרשותכם מערכת ריביות משכנתא שבה תקבלו אינדיקציה לריביות המשכנתא שניתן לקבל בכל אחד ממסלולי הלוואת המשכנתא בזמן נתון ביחס לתקופת ההלוואה ואחוזי המימון. טבלת הריביות מתעדכנת פעמיים בכל חודש.
ריביות משכנתאלרשותכם מערכת ריביות משכנתא שבה תקבלו אינדיקציה לריביות המשכנתא שניתן לקבל בכל אחד ממסלולי הלוואת המשכנתא בזמן נתון ביחס לתקופת ההלוואה ואחוזי המימון. טבלת הריביות מתעדכנת פעמיים בכל חודש.