פורום משכנתא

משה שלום,

ראשית הבנק לא מחוייב לכלום, בטח שמדובר במתן הלוואת משכנתא.

באופן כללי, הבנק דורש מכלל הלווים לבצע ביטוח חיים להלוואת המשכנתא. יחד עם זאת, במצב בו לאחד הלווים לא ניתן לבצע ביטוח חיים למשכנתא, באופן חריג הבנק יכול לבחון ולאשר את המשכנתא ללא ביטוח חיים למשכנתא. 

מצב זה דורש בחינה ברמה האינדבידואלית של כל לווה ולווה.

מקרה שלי מלפני חודשיים: לווה יחידה, מחזור משכנתא מבנק אחד לאחר, לא ניתן לבצע לה ביטוח חיים, בת 64, קיבלה אישור למחזול ללא ביטוח חיים למשכנתא. 

היי קובי,

1. בעניין אחוזי המימון, בהחלט תבקש מחיר לכסף לפי אחוז המימון בהפחתת גובה הזכאות (אתה יכול לקבל)

2. האם כדאי או לא לשלב, תבדוק את האלטרנטיבות האחרות ותקבל החלטה ביחס לצורך של הלווים.

3. להנפיק תעודת זכאות זה ברוב המקרים מועיל ונכון, יש עוד אופציה למסלול פשוט. אתה לא חייב להשתמש.

4. ברגע שיש זכאות והונפקה תעודת הזכאות אין שום סרבול בתהליך. 

הלוואת הזכאות בהחלט לא מקטינה את אחוזי המימון, חד וחלק. הלוואת הזכאות היא חלק מאחוז המימון הכולל. יחד עם זאת, הלוואת הזכאות אינה ניתנת מכספי הבנק ולכן הבנק בהחלט יכול לתמחר תמהיל כולל נמוך יותר הלוואה כאשר חלק מהתמהיל כולל הלוואת זכאות מהסיבה הפשוטה שעל הלוואת הזכאות אין הקצאת הון.

שוב, זאת במידה ובחישוב כולל, אם ובמידה הסכום ללא הזכאות מוריד את אחוז המימון בתאוריה. 

משה,

על פניו ריביות מעט גבוהות. כנראה יש סיבה. לדוגמא: שווי נכס לבטוחה, גובה ההלוואה שהיא ממש נמוכה. אני אישית כיועץ לא מתעסק עם משכנתאות בסדר גודל הזה. בכל מקרה, השינוי לא יהיה משמעותי במקרה הזה לדעתי אבל שווה לך להתאמץ ולנסות להפחית את הריבית. 

אתה מוזמן להכנס לטבלת הריביות ולקבל אינדיקציה לריביות שאפשר לקבל - לחץ כאן

בוקר טוב אורי,

1. אם לאישה אין נכס בבעלות היא יכולה לרכוש נכס במימון מקסימאלי של עד 75% כאשר הנכס יהיה על שמה בלבד.

2. בגלל שמדובר בזוג נשוי, הבנק ידרוש כנראה שהבעל יכנס לווה בהלוואה (בהנחה שהמשכורת של האישה מספיק גבוהה ביחס למשכנתא הנדרשת, אפשרי שהבנק לא ידרוש גם את זה).

3. בגלל שמדובר בזוג נשוי ומבחינה משפטים יש לבעל ו/או לאישה זכויות בנכס של האחר, הבעל יהיה חייב לחתום על "כתב וויתור זכויות בנכס" זהו מסמך משפטי פנימי של הבנק שבו הבעל מתחייב שבמקרה של מימוש הנכס הבעל לא יוכל למנוע זאת ולטעון על זכויות בנכס.

4. הסכם ממון בין בני הזוג שמסדיר את אלו יכול לעזור כמובן. 

היי דור, 

מסלול בודד ניתן למחזר אך ורק בבנק בו מנוהלת המשכנתא הנוכחית, מחזור פנימי.  

בגדול, מיותר להכנס לזה כאשר בוחנים התכנות לעסקה. עד 30%-35% החזר משכנתא + החזר הלוואות קיימות זה משהו שעובר ללא קשר להכנסה פנויה לנפש.

הכנסה פנויה נפש זה חישוב פנימי של הבנק ומשתנה בין בנק לבנק. אם זה לא משהו קיצוני, נדיר שזה משפיע על קבלת האישור למשכנתא. 

עדיין רלווני, כן. הריביות כמובן הם לכל מטרה ובהחלט ניתן לראות שבאחוזי מימון העוברים את ה 50% לכל מטרה ישנה עליה בריבית ברוב המקרים. 

נפתלי בוקר טוב,

ישנם מקרים שהבנקים מקשים וישנם מקרים שזה עובר ויחסית חלק.

ממליץ לך לבדוק פרטני מול הבנק ולא להתייחס לשמועות. 

אתה בעצמך כותב שיש משכנתא על הנכס. לא רואה סיבה שלא יתקבל גם עכשיו. אולי הבנק יגביל את העסקה ברמת אחוזי המימון, זה סביר. 

"טאבו ירדני" זה משהו שהבנקים יודעים להתמודד איתו.

היי שני,

בהחלט ישנן מספר משתנים שצריכים לבחון ברמת ההלוואה עצמה וכמובן ברמת העסקה, קל וחומר שמדובר בפינוי בינוי.

העברתי את פרטייך ויועץ משכנתאות ייצור איתך קשר במהלך היום. 

בברכה,
מוטי שמואלביץ.

היי דין,

במצב שכזה, על מנת למנף את הנכס (במידה והילדים קטינים - מתחת ל 18) יש להמציא אישור בית משפט. באישור בית המשפט ישנם התניות על מנת להגן על חלקם של הילדים במצב של מימוש נכס.   

היי רונן,

אנחנו מדברים על מצב שאינו רגיל. ההכנסה של הלווה הפוטנציאלית היא הכנסה מותנת ומוגבלת בזמן (עד גיל 18 של הילד). 

במצב שהאם מתחתנת, האם הילד ממשיך לקבל וכמה? לאן יעבור הכסף? חשוב לבדוק.

יחד עם זאת, הילד בן 3 וההלוואה ניתנת לטובת רכישה נכס וזה דבר חיובי וגם לטובת הילד בסופו של דבר. 

לכן, יש לבדוק פרטני מול הגוף המממן לאחר הצגת ההכנסה כמו שהי ולא להסתמך על אישור עקרוני בלבד.

בכל סיטואציה שאינה "רגילה" יש לבחון פרטני. לא לחתום חוזה רכישה עד שלא מקבלים אישור עקרוני למשכנתא לאחר הצגת כל המסמכים לבנק.  

במידה ונתוני האשראי של הלקוח טובים, בהחלט יש מצב שההכנסה תעבור כמו שהיא.

בברכה,
מוטי שמואלביץ.