שאלות ותשובות אחרונות

נשאל על ידי יוסי גור
תאריך: 28/10/2021
הי מוטי, אחי ואשתו, זוג צעיר בתחילת דרכם, מעוניינים לרכוש דירה ראשונה ויחידה למגורים. סביב 700,000 ש"ח. מכיוון שהבנק לא יאשר להם משכנתא, אנחנו רוצים לשלם על הדירה ע"י שעבוד הנכסים של ההורים. חצי מההורים שלי וחצי מההורים של אשתו. ההורים שלנו בני 64/62 וההורים של האשה- 59/60 1. האם כדאי לקחת את כל הסכום משעבוד נכסי ההורים או לנצל את מקס' המימון על הדירה הנרכשת ואת השאר בשעבוד נכסי ההורים? 2. במקרה שהמשכנתא נלקחת בשעבוד הנכס הנרכש (ומשולמת ע"י ההורים) מה אחוז המימון המקסימלי שניתן לקבל? 3. האם יהיה ניתן לקבל משכנתא למעל 15 שנה , למרות שהמשכנתא משולמת ע"י ההורים, בגלל שהבית יהיה רשום ע"ש הזוג הצעיר? תודה!

היי יוסי,

1. כדאי שהזוג ייקח את המקסימום שהוא יכול ביחס לנתוני הזוג על הנכס הנרכש. 

2. על הנכס של ההורים ניתן לקבל בגדול עד 50% משווי נכס ובהנחה שלא יעבור את ה סכום הנדרש להשלמת העסקה. זו הלוואת נדוניה.

3. אני מאמין שניתן יהיה לקבל את המשכנתא לתקופה ארוכה יותר. תלוי מאוד בטיב הלקוחות וההורים. 

נשאל על ידי לאה
תאריך: 27/10/2021
לקוח שקנה דירה יד שניה שנבנתה במסגרת תמא 38 ומכיוון ששאר השכנים בבנין לא מוכנים לשלם על הטאבו אין טאבו לדירה. הם גררו את המשכנתא מהדירה הקודמת שהיתה להם ולקחו הלוואות נוספות להשלים את המשכנתא אך כרגע הם רוצים לאחד את כל ההלוואת ולהוסיף למשכנתא אך לא מאשרים להם כיוון שאין טאבו לדירה. יש מה לעשות עם זה? יש לציין שהם לקוחות של לאומי והם לא יכולים לעבור בנק.

סיטואציה בהחלט בעייתית. אפשר לבדוק האם המשכנתא שרשומה היום על הנכס היא ללא הגבלה בסכום.

שנרשמת משכנתא לטובת הבנק היא נרשמת ע סכום מסויים ולפעמים נרשמת ללא הגבלה בסכום. אם זה המצב, אני מאמין שניתן יהיה לקבל את התוספת הנדרשת בבנק הנוכחי (במידה ועומד בכל הקריטריונים).

נשאל על ידי לאה
תאריך: 27/10/2021
ראיתי יועץ משכנתאות שמפרסם על משכנתא חדשה עם 85% מימון- איך זה יתכן?

בוקר טוב לאה,

כנראה מגופים חוץ בנקאיים. 

את מוזמנת להתקשר אליו ולבדוק... תמיד פתרון טוב  :-)

 

נשאל על ידי ורד חיון
תאריך: 27/10/2021
יש ברשותי משכנתא שנלקחה לפניי כ 7 שנים כלווה יחידה לפניי 3 שנים חליתי בסרטן וידוע לי שלא אוכל לעשות אף מיחזור בגלל ביטוח חיים שרכשתי טרום המחלה אם יש בכל זאת איזו דרך לבדוק את המשכנתא שלי אפילו בחלקה לקחתי 6 מסלולים. מבלי לוותר על פוליסת ביטוח החיים שלי? תודה. אני לומדת קורס משכנתאות במכללת פסגות בתחילת הדרך.

יש אפשרות למחזר את הלואת המשכנתא בבנק הנוכחי מבלי לבצע ביטוח חיים חדש למשכנתא במידה ולא מעלים את תקופת ההלוואה. 

כמובן שאסטרטגית יש דרך לעשות זאת בצורה יעילה ומקצועית.

נשאל על ידי דוד
תאריך: 26/10/2021
הי מוטי, רציתי לשאול, מה היחס להכנסות מדמי אבטלה או חל''ת, דבר נפוץ בתקופה זו לאחר הקורונה.

היי דוד,

דמי הבטלה אינה הכנסה שהבנק לוקח בחשבון כלל ולכן לא רלוונטי בחישובי יחס ההחזר מההכנסה. 

אדם שנמצא בחל"ת יכול להביא אישור מהמעסיק על חזרתו לעבודה ברמת תאריך החזרה לעבודה, היקף משרה והכנסה. 

במקרה של חל"ת, כל בנק יכול להפעיל שיקול דעת לפי מדיניות פנימית האם להתחשב בהכנסה או לא ובאיזה יחס.  

טיב לקוח משחק תפקיד חשוב מאוד במקרה זה ומקום עבוד + וותק. 

בברכה,
מוטי שמואלביץ,
מומחה למשכנתאות ואסטרטג להתנהלות מול בנקים

נשאל על ידי נחמן גד
תאריך: 25/10/2021
לגבי מס רכישה הולכים לפי עלות חוזית או לפי הערכת שמאי אם לדוגמא שמאי העריך פחות מהעלות החוזית

היי,

מס הרכישה משולם כמובן לפי העלות החוזית.

נשאל על ידי שוקי
תאריך: 25/10/2021
אם אפשר לקבל משכנתא על נכס מסחרי כאשר המטרה לגור בו לשימוש עצמי.

היי,

בהחלט ניתן לקבל משכנתא כנגד שיעבוד נכס מסחרי. יחד עם זאת, לא כל הבנקים יודעים לתת מענה כזה בחטיבת המשכנתאות, בנק מזרחי יודעים...

מחלקה עסקית בכל בנק יכול להיות פתרון מצויין.

לא רואה שום היגיון לומר שהשימוש יהיה למגורים. מה זה תורם? ואת מי זה מעניין? 

נשאל על ידי שמעון
תאריך: 24/10/2021
מוטי שלום, לקוח שבעבר (מעל 4 שנים) היה לו בעיות עם ההחזרים, צ'קים חוזרים וכו'. האם אמור להשפיע כרגע על לקחית המשכנתא? כיצד ניתן לראות את הדירוג אשראי של הלקוח שלנו? (בטופס דירוג אשראי אני לא רואה במסמך מספר כשלהו עם ציון. אשמח לעזרתך. תודה

היי,

ה"ציון" חשוב אבל פחות משמעותי. ברגע שיש לווה פוטנציאלי עם עבר לא תקין ברמת מוסר תשלומים, ניתן ונכון לבקש ממנו דוח נתוני אשראי ולראות את ההתנלות בשנים האחרונות. כנס לקישור הבא: לחץ כאן

אם ובמידה חזר צ'ק בודד, חריגה, כנראה שלא ישפיע. האם ההחזרים הביאו את הלווה להגבלה וכו'? הלוואות הסדר? יכול להיות בעייתי יותר.  

 

 

נשאל על ידי דודי
תאריך: 24/10/2021
מה ההסבר לעליית הקלצים בבנקים לאחרונה? יש עלייה של קרוב לחצי אחוז בממוצע...

היי,

1. עליות הגיוס עלו, ניתן לראות בתשואות על האג"ח הלא צמודות את העליה (בשונה מהצמודות מדד) 

2. מדיניות פנימית של הבנקים - הבנקים כרגע במגמה להעלות ריביות. כרגע זה על "אש" קטנה. סביר להניח שמתחילת שנה נראה עליה משמעותית יותר במחיר הכסף.

נשאל על ידי אביב איל
תאריך: 23/10/2021
מוטי הי כמה משכנתא אפשר לקבל לדירה נוספת במושע?

היי,

אם בכלל ניתן לקבל... חשוב שיהיה הסכם שיתוף בין הבעלים הרשומים. בדרך כלל, כמדיניות פנימית, בנק לא ייתן מעל 50%-60%. תלוי מאוד בטיב לקוח ובאיזור הגיאוגרפי. 

נשאל על ידי יובל פקץ
תאריך: 22/10/2021
מוטי מה המצב בשאלות התירגול לשיעור 1 שאלה 16 לא מובנת למה התשובה היא ג אם זוג לווים הכנסתם 14,500+לווה נוסף שיש לו 17,800 -4,200 החזרי הלוואות=13,600 אז יוצא שהבנק יקח 13,600 של לווה נוסף +14,500 נטו של הזוג= 28,100 סה"כ למה התשובה בשאלון תרגול יצא 21,300??

היי,

הכנסה של לווה נוסף - 50% מהכנסה פנוייה. כלומר: 

הכנסות כוללות נטו של הלווים הנוספים ₪ 15,000.00
   
החזר הלוואות קיימות מעל 1.5 שנים ₪ 3,000.00
   
הכנסה פנויה ₪ 12,000.00
   
  50%
   
הכנסה שהבנק יקח בחשבון כתוספת להכנסה של הלווים הראשיים ₪ 6,000.00
נשאל על ידי אהרן זקן
תאריך: 21/10/2021
שלום מוטי רציתי לשאול, אדם שיש לו דירה השווה 1850 א"ש ויש לו עליה משכנתא של 270 א"ש והוא רוצה לקנות עוד דירה בשווי של 1900 א"ש. ויש לו הון של 100 א"ש והוא רוצה למשכן את הדירה הראשונה לצורך קניית הדירה השנייה. כיון שנכנס תקנה של בנק ישראל שאי אפשר למשכן דירה עבורה קניית דירה שניה, האם הוא יכול לפעול באופן הבא: א. לקחת הלוואת שיפוצים או הלוואת כיסוי חובות על הדירה הראשונה עד 50% מערך הדירה (655 א"ש) ולהשתמש בכסף לדירה החדשה ולמשכן את הדירה החדשה ב-50% (950 א"ש). ב. האם הבנק יכול לתת הלוואה של 750 א"ש גם ללא משכון. בקיצור כיצד הוא יכול לקנות את הדירה השנייה?

היי,

לא ניתן לקחת הלוואה על נכס קיים לטובת רכישה של דירה נוספת להשקעה לפי ההנחיות החדשות.

המשכנתא על הנכס הנוכחי נמוכה יחסית לעסקה הכוללת ולכן ניתן לבחון לבצע מחזור + תוספת על הנכס הקיים בכלל משכנתאות - אופציה מצויינת. 

משכנתא על הנכס הנרכש - בבנק. 

לקוחות ממליצים על יועצי משכנתאות

מורן ואריק שמש

למוטי היקר, רצינו לומר לך תודה על הליווי המסור והמקצועי. לא האמנו שבאמת נצליח לחסוך כל כך הרבה כסף במחזור המשכנתא ואפילו הופעתנו לטובה, קיבלנו החזר כספי! צ'ק מהבנק עד הבית…

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
עידו רוזנבלום

תודה על העזרה, הליווי והייעוץ המקצועיים האדיבים והמובנים (זה לא קל להבין).
תודה שהכל עשית בשיא הנחמדות, כי אירוע של לקיחת משכנתא הוא לעיתים מאוד לא נחמד. עד המשכנתא הבאה, בחברות עידו רוזנבלום…

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
אור וסמדר שפירר

למוטי התותח, רציתי רק להגיד לך תודה. תודה על הדרך, על השירות ועל היחס. אתה יועץ משכנתאות מקצועי שיודע מה הוא עושה ומצליח להשיג ללקוח את מה שהוא צריך…

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
אהרוני צחור

את מוטי הכרתי לפני 10 שנים עוד שנסתי למחזר את הלוואת המשכנתא שלי באופן עצמאי. נדחיתי ע"י 2 בנקים למשכנתאות. בשיא הייאוש מצאתי פלאייר עם השם של מוטי שמואלביץ. החלטתי שאין לי מה להפסיד ויצרתי קשר עם מוטי…

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
דודי ואסתי גולדברג

היי מוטי, רק רצינו להודות לך מעומק הלב על השירות המסור שקיבלנו לאורך כל הדרך ועוד… תודה שהארת את עיננו והצלחת לעשות לנו סדר בכל הבלגן הזה שנקרא "משכנתא". והתודה הכי גדולה כמובן על מה שהשגת עבורנו…

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
גיל קומר

המלצה למוטי שמואלביץ' – מוטי הוא חברו הטוב ביותר של הלווה בעמידה מול הבנקים. אל תתנו לחיוך הרך ולאווירה הטובה להטעות אתכם! החיוך רך אבל השיניים שיני כריש. הוא נלחם עם הבנקים…

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
מאיר ומזל זנטי

במהלך שנת 2012 אני ואשתי מכרנו את דירתנו הישנה ורכשנו דירה גדולה יותר בבת ים. במהלך התהליך לקבלת משכנתא לצורך רכישת הדירה החדשה, התחלנו בבירורים לצורך קבלת ההלוואה…

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
חן גוסלר

למוטי היקר, רצינו להודות לך על הליווי הצמוד, היעיל והאיכותי בתהליך לקיחת המשכנתא שלנו. היה לי ברור מהרגע הראשון שהכרנו שאנחנו נמצאים בידיים טובות…

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
משה ואורטל כחלון

מוטי היקר! אלפי תודות על הייעוץ, התמיכה, העזרה, הליווי ועל כל רגע שעמדת לצדינו. יישר כח ובהצלחה. אורטל ומשה כחלון

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
מיכאל רבין

חברתנו עובדת איתך מעל 5 שנים, קבלנו תמיד שירות מקצועי אמין ומהיר עבור מימון פרויקטים בתחום האנרגיה. ברמה האישית עזרת לי מאוד בגיוס משכנתאות והשגת התנאים הטובים ביותר….

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
מירי ורוני נגאוקר

למוטי היקר, אני מודה לך מקרב לב על הליווי הצמוד והסיוע לאורך כל תהליך רכישת הדירה. תודה על הסבלנות והתמיכה והיחס החם. בנוסף תודה גם הייעוץ בתחומים השונים הנלווים…

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
עידן והילה ברדה

מוטי היקר, כמו שאתה כבר יודע, הגענו אלייך לאחר תהליך ארוך ומורכב בניסיון למצוא את הבנק שייתן לנו את המשכנתא המשתלמת ביותר. הגענו אלייך, במקצועיות ומומחיות רבה…

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
שערבני נועם

מוטי שמואלביץ' – המלצה חמה בשנת 2011 רכשנו את ביתנו בהרצליה.
נדרשנו למשכנתא גדולה מאוד. חבר המליץ לי על מוטי שמואלביץ', קבענו פגישה עם מוטי ומרגע סיום הפגישה הרגשנו שאנחנו בידיים בטוחות ומקצועיות….

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
סוזי כהן

מוטי, ברצוננו להודות לך על הליווי הצמוד בלקיחת המשכנתא. תודה על השירות המהיר והיעיל ובחיסכון המשמעותי והתנאים המעולים. אין ספק שבחרנו נכון ונשמח לעבוד עימך בעתיד שוב. ממליצים בחום רב – סוזי כהן.

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
מעיין קנפו

מוטי, אתה פשוט תותח על! הגענו למוטי בתחילת התהליך ללקיחת משכנתא וקיבלנו ליווי צמוד, מקצועי, אדיב, נעים והכי חשוב, בשפה שכל אחד מבין. מוטי עזר לנו לעשות סדר בבלאגן ושיתף אותנו מהידע והניסיון שלו בנדיבות…

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
שאול חן

מוטי היקר, תודה על השירות המקצועי, היעיל והאכפתי שהענקת לנו ברמת הלוואת המשכנתא. אין ספק שאתה מקצוען אמיתי והערך המוסף שאתה נותן עצום! יעיל ביותר בכל המשתמע מההתנהלות מול הבנקים…

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
משפחת שריד - אלי והדר

מוטי היקר, הכרנו אותך כזוג צעיר המעוניין לרכוש את הדירה הראשונה שלו, סידרת לנו משכנתא בתנאים שביקשנו, למרות שבתחילת הדרך זה נראה היה בלתי אפשרי. נכנסנו לדירה וכעבור תקופה דיברנו שוב – הפעם כדי למחזר את המשכנתא…

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
דניאל גד

מוטי- הסבלנות, האדיבות, היושרה, הזמינות והמקצועיות שגילית לאורך כל התהליך
ראויים להערכה! אני מודה לך מקרב לב על כל הסיוע, הייעוץ, השירות האדיב שלך והדאגה לקבל את ההצעה הטובה. הפכת את כל התהליך לידידותי ויעל ביותר. בברכה והערכה רבה. דניאל גד

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ