שאלות ותשובות אחרונות

נשאל על ידי נתי א
תאריך: 22/11/2021
היי מוטי האם כשהבנק בודק יחס החזר זה לפי ההחזר ההתחלתי או לפי ההחזר הפוטנציאלי בתום התקופה?

הי נתי,

באופן כללי, תמיד תחילת תקופה, לבנק אין יכולת לדעת מה יהיה ההחזר במידה ויהיו שינויים בריבית או במדד. זה לשים לעצמו מקלות בגלגלים. 

1. בתשלומי קרן וריבית - לפי החזר התחלתי

2. בתשלומי גריס חלקי (גריס שמתחלפף לקרן וריבית) - לפי החזר התחלתי של קרן וריבית 

3. בגריס מלא (תשלום ריבית בלבד ופרעון בתום תקופת הגריס) - לפי תשלום ריבית התחלתי

כמובן, שלפי מדיניות בזמן נתון וטיב לקוח הבנק יכול להפעיל שיקול דעת אחר.

בברכה,
מוטי שמואלביץ.

נשאל על ידי משה ו
תאריך: 22/11/2021
שלום, מת על האתר שלך! הריביות שאתה מפרסם באתר (בטבלת הריביות המעודכנות) הן ריביות נומינליות או אפקטיביות (מתואמות)? תודה.

היי משה,  ריבית נומינלית. 

נשאל על ידי נתי
תאריך: 22/11/2021
היי מוטי ותודה על המענה לשאלה הקודמת. לקוחות שלי בשלב החיתום והבנק ביקש מהם נסח טאבו + חברה משכנת הלקוחות הוציאו מסמך ממשרד המשפטים שכתוב עליו העתק רישום מפנקס בתים משותפים במסמך 2 עמודים שעלה 15 שח להפיק . הבנק טוען שצריך מסמך בעל 32 עמודים וחברה משכנת מאיפה מפיקים זאת וכמה זה עולה? אשמח לקישור ועזרה.. ושוב תודה

היי נתי, אבדיוק באותו המקום. פשוט לבקש נסח מרוכז אם זו הכוונה של הבנק, לוודא מול הבנק - מומלץ.

נשאל על ידי נתי
תאריך: 22/11/2021
תודה על העזרה! זוג שאחד גדול מהשני ב5 שנים. שני שליש מההכנסה היא של בן הזוג הצעיר יותר, כרגע הבנק אישר לתקופה של עד גיל 75 לפי בן הזוג המבוגר יותר בתמהיל שלישים. האם יש אופציה שבנק אחר יאשר שחלק מהמסלולים יהיו לתקופה ארוכה יותר לפי בן הזוג הצעיר? ואם כן האם זה לפי היחס של ההכנסות של הצעיר?

הפרש הגילאים לא משמעותי, בהחלט שישנה אפשרות לאשר תקופה לפי הצעיר, קל וחומר שהוא הדומיננתי בהכנסות. יחד עם זאת, אני לא מכיר אישית את הלקוח ולכן אין ביכולתי לבחון את הסיבה. אני מתאר לעצמי שמדובר בזוג מבוגרים יחסית...

נשאל על ידי כפיר
תאריך: 21/11/2021
היי לקוח רוכש דירה שעתידה להבנות כתוספת לבניין שעובר תמא . יש בנק מלווה לפרוייקט. מספר שאלות איך מתבצעת הערכת שוויי הנכס ? האם יש מגבלה וניתן לקבל משכנתה רק מהבנק המלווה ? הקבלן מוכן להקדים תשלומים , האם ניתן או שהכספים ישוחררו מבחינת הבנק בפעימות לפי קצב התקדמות הבנייה ?

היי כפיר,

1. שמאות רגילה כמו כל עסקה. לאחר אישור הבנק ינפיק הפנייה לשמאי. אם הנכס כבר בנוי - מצוין, אם עדיין לא, השמאי יתן הערכה לפי תכניות והיתרים כמקובל בהערכת נכסים ברכישה מקבלן.

2.  ברגע שיש בנק מלווה והקבלן מאפשר הקדמת תשלומים אני לא רואה סיבה שהבנק לא יאשר להקדים תשלומים וילך לפי המתווה הכתוב. הקדמת תשלומים זה גם אינטרס הבנק. 

אם לא היה בנק מלווה זה כבר משהו אחר, בעייתי באופן משמעותי. עדין צריך לבחון ולבדוק כל עניין לגופו.

בברכה,
מוטי שמואלביץ.

 

נשאל על ידי דוד אביקזר
תאריך: 21/11/2021
שלום מוטי! רציתי לדעת במקרה של לווים מבוגרים הבעל בן 66 והאשה בת 61 עד כמה שנים אפשר לקבל משכנתא? והאם זה משפיע על הריביות? תודה רבה!!! אין עליך המרצה הכי טוב בעולם! דואר אלקטרוני- duduavi4323@gmail.com

דוד שלום,

הבנק לוקח בחשבון מספר משתנים ומפעיל הרבה שיקול דעת כאשר מדובר בפלח אוכלוסיה מבוגר יותר,

 בני הזוג הנ"ל קרובים לגיל הפרישה (כיום גיל הפרישה לגבר 67 ולאישה 62), כלומר מקורות ההכנסה מעתה ואילך יתבססו כנראה על חסכונות, ביטוח לאומי ופנסיה.

ולכן, לא בהכרח הבנק יהיה מוכן לפרוס משכנתא בגיל 60 לזמן ארוך מאוד, כפי שיהיה מוכן לתת לזוג צעיר יותר.
ועלולים להציב מכשולים למבקשי משכנתא בעלי פרופיל כזה, ולאשר תקופות החזר יחסית קצרות ותשלומים גבוהים

במצב הנ"ל כפי שתואר יכול לקרות אחד מהשניים:

1. או שהבנק יבחר ללכת על התקופה המקסימאלית 14 שנה (לפי גיל האישה) או על התקופה המינימאלית של 9 שנים ( לפי הגבר)

2. או לחילופין יבחר לבצע ממוצע בין השניים (שזה בדרך כלל מה שנהוג)

כמובן הכל בהתאם לטיב הלקוחות.

המלצה שלי אליך כיועץ משכנתאות , תכין את התמהיל האידאלי עבור הלקוחות עם תקופת שנים ממוצעת בשילוב מתיחה כלפי מעלה של השנים שמסתדרת לך עם ההחזר החודשי הרצוי (כמובן בגבול הטעם הטוב) ותגיש את הבקשה לאישור.

בדרך כלל כשהמאשרים רואים שהיועץ נתן עבודה והפעיל שיקול דעת אחרי הבקשה שהוגשה, הם מתיישרים עם הבקשה.

לגביי הריביות,

ריביות מושפעות מהרבה פרמטרים והן שיקלול של רמות סיכון ולכן, ככול שהלווים מבוגרים יותר רמות הסיכון גבוהות יותר

ככול שתקופת הלוואה ארוכה יותר רמת הסיכון גבוהה יותר ולהיפך.

בהצלחה!

שני פרץ מיארה, רו"ח

יועצת מימון ומשכנתאות 

נ.ב: תודה בשמו של מוטי שמואלביץ

נשאל על ידי דפנה
תאריך: 18/11/2021
היי מוטי, יש לנו משכנתא צמודת ריבית לייבור ($) מזה עשור ועד 2031. 1. בנק לאומי הודיע שהם מפסיקים לעבוד עם לייבור באמצע 2023 ומתכוונים להעביר אותנו להלוואה שקלית אחרת שריבית העוגן החלופית שלה טרם נקבעה. האם זה חוקי ומותר להם לשנות את כללי המשחק באמצע המשחק? האם אנחנו 'לקוח שבוי' ומה אנחנו יכולים לעשות בעניין? 2. האם לאור ירידת השער הגדולה של הדולר, כדאי לנו לפדות ולמחזר עכשיו להלוואה שקלית? (זה כמו צמודי פריים, כמעט ללא עמלת פרעון מוקדם), תודה

היי דפנה,

עניין בעייתי מאוד. אסור להם לפגוע לכם בריבית לרעה ובטח לא לשנות מסלול ללא סיבה מוצדקת. אניבהחלט  הייתי כותב מייל חוזר לבנק ומבקש הסבר מפורט ומראה התנגדות נחרצת למהלך. הרי חתמתם על הלוואה מסויימת. אם לא מגיבים זה יכול להתפרש כהסכמה. 

בברכה,
מוטי שמואלביץ

נשאל על ידי יהושע
תאריך: 18/11/2021
ב"ה שלום רב ברצוני לשאול האם במסלול מק"מ הריבית על השליש השני תהיה גבוהה יותר מהריבית על השליש הראשון? אני שואל כי ראיתי בטבלת הריביות שלך שבפריים השליש השני הוא יקר יותר, אבל במק"מ אין לך התייחסות לריבית שונה עבור השליש השני. כמו כן ברצוני לשאול, האם חברות הביטוח שלא מוגבלות בשני שלישים, יאשרו משכנתא שכולה תהיה פריים? תודה רבה יהושע

שלום יהושוע,

אני מזמין אותך להיכנס ולראות את הסרטון הבא על ריבית הפריים, הרעיון זהה גם בריבית המק"מ 

 

לגבי שאלתך השנייה, חברות הביטוח לא כפופות לרגולציה של בנק ישראל ולכן באופן תיאורט יכולות לתת גם הכל ב פריים. יש לציין ש 100% פריים זה לא נהוג גם בחברות הביטוח.

נשאל על ידי אליהו
תאריך: 17/11/2021
שלום וברכה, יש לי משכנתא חדשה על 70% על דירה חדשה מקבלן גובה המשכנתא 1,169,000. תמהיל הריביות של המשכנתא: 1. 1/3 קצ"מ 2% לתקופה של 20 שנה 2. 2/3 פריים מינוס 0.15 = 1.45% ל - 30 שנה בחודשים האחרונים בעקבות השינויים במדד המחירים לצרכן היתרה לסילוק של מסלול הקצ"מ קופצת כל חודש, כרגע מדובר על עליה של 7000 ש"ח בתוך 7 חודשים 1. האם מומלץ למחזר את המשכנתא? 2. האם בדירה חדשה מקבלן מומלץ להביא שמאי לביצוע שמאות כדי להציג לבנק שווי נכס גבוה יותר? אשמח לתשובתך המפורטת נ.ב. אני נהנה מאוד לקרוא באתר המעניין והמחכים. אליהו כהן.

היי אליהו,

1. לגבי המחזור, העניין כאן הוא בצורך. כרגע 100% מההלוואה חשוף לשינויים במשק בין אם זה במדד או בריבית בנק ישראל.

הריביות הקיימות בתמהיל הקיים - סביר לחלוטין בהתחשב שיש 2/3 בפריים מינוס. הייתי אולי בוחן אפשרות להעביר חלק מההלוואה לקל"צ (את הקבועה הצמודה).

2.   ברכישה מקבלן אין צורך ברוב המקרים בשמאות. אם מדובר במחזור - בהחלט כן.

בברכה,
מוטי שמואלביץ

נשאל על ידי יתיר
תאריך: 17/11/2021
שלום רב, רציתי לשאול לגבי מה שכתוב באתר בטבלת ריביות האג"ח - שאג"ח גליל היא צמודה בריבית קבועה - לא מדובר במסלול בריבית משתנה? תודה

היי יתיר, אכן כן, תודה על ההערה - טופל ותוקן. 

נשאל על ידי יונתן גבירצמן
תאריך: 17/11/2021
היי מוטי מה שלומך? השאלה שלי היא כזאת: בבנק לאומי דורשים שהלווה נוסף (ערב) ישלם 20% מההחזר החודשי. האם בכל הבנקים זה ככה? או שיש בנקים שהלווה הנוסף לא צריך לשלם כלל? יש לי לקוחות שהערב שלהם לא מעוניין להתחייב לתשלום חודשי של 20% מההחזר החודשי על המשכנתא. האם יש בנק שיסכים לזה? תודה רבה!

היי,

בנק דורש לווה משלם ברוב הגדול של המקרים ברגע שההכנסה הכוללת של הלווים  הראשיים לא מספיק ביחס להלוואה הנדרשת. כלומר, יש בעיה ברמת יחס ההחזר מההכנסה.במצב שכזה הבנק ידרוש שהלווה הנוסף ישלם חלק מההלוואה.

בנוסף, בנק יכול לדרוש לווה נוסף משלם גם במצב שההכנסה של הלווים הראשיים על פניו מספקת,  חלק מהסיבות הם:

  • וותק נמוך במום העבודה
  • לווה יחיד
  • הכנסה מאוד גבולית ביחס להלוואה
  • התנהלות / נתוני אשראי

ברגע שהדרישה ללווה הנוסף היא בעקבות הכנסה נמוכה ביחס להלווה, כאן ידרשו בכל הבנקים לווה נוסף משלם - זה רגולטורי. ברגע שהסיבה אחרת, כאן צריך לעשות עבודה ולבחון האם יש בנק שיאשר לווה נוסף לא משלם.

בברכה,
מוטי שמואלביץ.

נשאל על ידי דוד
תאריך: 16/11/2021
מוטי היקר, אנחנו לא מכירים, רציתי לומר לך שאתה אלוף האלופים, אני לומד המון מהפורטל ומתעדכן על בסיס קבוע דרך הפורטל. טבלת העדכונים שלך בריביות המשכנתא מדהים, המאמר שהוצאת אתמול על הרפורמה פשוט מדהים, מפורט בצורה בלתי רגילה - תענוג. רואים שהכל מהלב ושאתה חי את התחום על בסיס יום יומי. באמת תודה רבה

היי דוד,

באמת תודה רבה, כיף לקבל פירגונים. אמשיך לעדכן ולדאוג שתשארו מעודכנים כל הזמן.  

לקוחות ממליצים על יועצי משכנתאות

מורן ואריק שמש

למוטי היקר, רצינו לומר לך תודה על הליווי המסור והמקצועי. לא האמנו שבאמת נצליח לחסוך כל כך הרבה כסף במחזור המשכנתא ואפילו הופעתנו לטובה, קיבלנו החזר כספי! צ'ק מהבנק עד הבית…

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
עידו רוזנבלום

תודה על העזרה, הליווי והייעוץ המקצועיים האדיבים והמובנים (זה לא קל להבין).
תודה שהכל עשית בשיא הנחמדות, כי אירוע של לקיחת משכנתא הוא לעיתים מאוד לא נחמד. עד המשכנתא הבאה, בחברות עידו רוזנבלום…

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
אור וסמדר שפירר

למוטי התותח, רציתי רק להגיד לך תודה. תודה על הדרך, על השירות ועל היחס. אתה יועץ משכנתאות מקצועי שיודע מה הוא עושה ומצליח להשיג ללקוח את מה שהוא צריך…

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
אהרוני צחור

את מוטי הכרתי לפני 10 שנים עוד שנסתי למחזר את הלוואת המשכנתא שלי באופן עצמאי. נדחיתי ע"י 2 בנקים למשכנתאות. בשיא הייאוש מצאתי פלאייר עם השם של מוטי שמואלביץ. החלטתי שאין לי מה להפסיד ויצרתי קשר עם מוטי…

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
דודי ואסתי גולדברג

היי מוטי, רק רצינו להודות לך מעומק הלב על השירות המסור שקיבלנו לאורך כל הדרך ועוד… תודה שהארת את עיננו והצלחת לעשות לנו סדר בכל הבלגן הזה שנקרא "משכנתא". והתודה הכי גדולה כמובן על מה שהשגת עבורנו…

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
גיל קומר

המלצה למוטי שמואלביץ' – מוטי הוא חברו הטוב ביותר של הלווה בעמידה מול הבנקים. אל תתנו לחיוך הרך ולאווירה הטובה להטעות אתכם! החיוך רך אבל השיניים שיני כריש. הוא נלחם עם הבנקים…

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
מאיר ומזל זנטי

במהלך שנת 2012 אני ואשתי מכרנו את דירתנו הישנה ורכשנו דירה גדולה יותר בבת ים. במהלך התהליך לקבלת משכנתא לצורך רכישת הדירה החדשה, התחלנו בבירורים לצורך קבלת ההלוואה…

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
חן גוסלר

למוטי היקר, רצינו להודות לך על הליווי הצמוד, היעיל והאיכותי בתהליך לקיחת המשכנתא שלנו. היה לי ברור מהרגע הראשון שהכרנו שאנחנו נמצאים בידיים טובות…

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
משה ואורטל כחלון

מוטי היקר! אלפי תודות על הייעוץ, התמיכה, העזרה, הליווי ועל כל רגע שעמדת לצדינו. יישר כח ובהצלחה. אורטל ומשה כחלון

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
מיכאל רבין

חברתנו עובדת איתך מעל 5 שנים, קבלנו תמיד שירות מקצועי אמין ומהיר עבור מימון פרויקטים בתחום האנרגיה. ברמה האישית עזרת לי מאוד בגיוס משכנתאות והשגת התנאים הטובים ביותר….

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
מירי ורוני נגאוקר

למוטי היקר, אני מודה לך מקרב לב על הליווי הצמוד והסיוע לאורך כל תהליך רכישת הדירה. תודה על הסבלנות והתמיכה והיחס החם. בנוסף תודה גם הייעוץ בתחומים השונים הנלווים…

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
עידן והילה ברדה

מוטי היקר, כמו שאתה כבר יודע, הגענו אלייך לאחר תהליך ארוך ומורכב בניסיון למצוא את הבנק שייתן לנו את המשכנתא המשתלמת ביותר. הגענו אלייך, במקצועיות ומומחיות רבה…

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
שערבני נועם

מוטי שמואלביץ' – המלצה חמה בשנת 2011 רכשנו את ביתנו בהרצליה.
נדרשנו למשכנתא גדולה מאוד. חבר המליץ לי על מוטי שמואלביץ', קבענו פגישה עם מוטי ומרגע סיום הפגישה הרגשנו שאנחנו בידיים בטוחות ומקצועיות….

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
סוזי כהן

מוטי, ברצוננו להודות לך על הליווי הצמוד בלקיחת המשכנתא. תודה על השירות המהיר והיעיל ובחיסכון המשמעותי והתנאים המעולים. אין ספק שבחרנו נכון ונשמח לעבוד עימך בעתיד שוב. ממליצים בחום רב – סוזי כהן.

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
מעיין קנפו

מוטי, אתה פשוט תותח על! הגענו למוטי בתחילת התהליך ללקיחת משכנתא וקיבלנו ליווי צמוד, מקצועי, אדיב, נעים והכי חשוב, בשפה שכל אחד מבין. מוטי עזר לנו לעשות סדר בבלאגן ושיתף אותנו מהידע והניסיון שלו בנדיבות…

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
שאול חן

מוטי היקר, תודה על השירות המקצועי, היעיל והאכפתי שהענקת לנו ברמת הלוואת המשכנתא. אין ספק שאתה מקצוען אמיתי והערך המוסף שאתה נותן עצום! יעיל ביותר בכל המשתמע מההתנהלות מול הבנקים…

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
משפחת שריד - אלי והדר

מוטי היקר, הכרנו אותך כזוג צעיר המעוניין לרכוש את הדירה הראשונה שלו, סידרת לנו משכנתא בתנאים שביקשנו, למרות שבתחילת הדרך זה נראה היה בלתי אפשרי. נכנסנו לדירה וכעבור תקופה דיברנו שוב – הפעם כדי למחזר את המשכנתא…

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
דניאל גד

מוטי- הסבלנות, האדיבות, היושרה, הזמינות והמקצועיות שגילית לאורך כל התהליך
ראויים להערכה! אני מודה לך מקרב לב על כל הסיוע, הייעוץ, השירות האדיב שלך והדאגה לקבל את ההצעה הטובה. הפכת את כל התהליך לידידותי ויעל ביותר. בברכה והערכה רבה. דניאל גד

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ