פורום משכנתא

נתי שלום,

קודם כל עליך להבין מהו מסלול הלוואת זכאות!

הלוואה בריבית קבועה צמודה למדד המחירים לצרכן- כלומר עם המדד יעלה או ירד הקרן תושפע אך הריבית שהינה ריבית קבועה תישאר על הריבית שנקבעה ביום לקיחת המשכנתא.
הריבית בפועל תהיה 0.5% מתחת לממוצע ריביות המשכנתא לפי אותה תקופה 
הריבית המקסימלית הינה 3% לתקופה המקסימלית- הריבית תקבע ביום לקיחת המשכנתא ותישאר קבוע לאורך התקופה
התקופה המינימלית הינה 10 שנים ולאחר מכן בקפיצות של 5 עד 30 שנים לכל היותר

בהצלחה,

שני פרץ מיארה, רו"ח

יועצת מימון ומשכנתאות
 

נתי שלום,

דבר ראשון,הנושא הנ"ל הינו נושא רחב ולא ניתן לסכמו במספר מילים ולכן , ממליצה לקרוא את המדריך לקבלת משכנתא ממשרד הבינוי והשיכון, מה גם שחשוב מאוד להכיר את האתר של משרד הבינוי והשיכון ולהתעדכן כל הזמן.

מצ"ב לינק למדריך- 

https://www.gov.il/he/departments/guides/mortgage_guide

כתוב בצורה מאוד מסודרת וידידותית. 

דבר שני, נקודתית לגביי שאלתך..

בתנאי הסיוע, יש עניין שאומר שאם כספי הסיוע גבוהים יותר ממחצית הסכום הכולל של המשכנתא סכום הסיוע + המשכנתא לא יעלה על 95% מימון ממחיר הדירה ( או 98% ממחיר הדירה ביישובים הנמצאים באיזור עדיפות לאומית א')

כלומר: פוטנציאלית בעזרת כספי הזכאות בשילוב כספי הבנק ניתן להגיע לאחוזי מימון גבוהים ממחיר הדירה כל זה בכפוף לאישור הבנק .

דוגמא מספרית :

נכס שמחירו 1M אני יכולה ברעיון לקבל 75% מימון בדירה ראשונה מכספי הבנק כלומר - 750K 

ועוד 200K הלוואת סיוע, מה שברעיון יותיר ללוה להביא מהכיס 50K ש"ח.

שוב משרד הבינוי והשיכון השאיר ביידי הבנק לבחון כל מקרה לגופו ולאשר / לא לאשר לפי הבחינה של התיק.

לדוגמא- ישנם בנקים שמחייבים לפי מדיניות פנימית של הבנק להגיע עם הון עצמי במינימום של 100K

בהצלחה,

שני פרץ מיארה, רו"ח

יועצת מימון ומשכנתאות

יעקב שלום,

תודה רבה!

לגביי עמלת הסילוק, דוח יתרות לסילוק מבצע את החישוב באופן מדויק .

אך בהחלט חשוב להבין מהם הפרטרים שמהם מחושבת עמלת הפירעון על מנת שאנו היועצים נוכל להתחשב 

באותם הפרמטרים בבואנו לבנות תמהיל המתחשב בעמלת הפירעון העתידית, (שאפו גדול על המחשבה אהבתי!)

ברמת הפשטות חישוב עמלת הפירעון מתבצעת בצורה הבאה -

כלומר אתה מבין מכך שהשאיפה היא כמה שיותר להקטין ריבית ככול שניתן, על מנת למזער את ההפרש העתידי במידה ויהיה קיים, להקטין כמה שניתן את השנים שוב על מנת למזער את הפרמטר (השנים שנותרו) כי ככול שנותרו יותר שנים עמלת הפירעון תהיה גבוהה יותר ולהיפך.

בהצלחה,

שני פרץ מיארה, רו"ח

יועצת מימון ומשכנתאות

שמחה שלום,

הגדרה של דירה יחידה הינה לפי חוק מיסוי מקרקעין הינה שאומרת בתמצות את הדבר הבא:

אדם ייחשב כמי שרוכש “דירה יחידה” גם אם יש לו בנוסף אליה:

• דירת מגורים שהושכרה על ידו בשכירות מוגנת לפני 01.01.1997.
• חלק של עד שליש בדירת מגורים אחרת (או מספר דירות אחרות).
• חלק של עד מחצית בדירת ירושה (או מספר דירות ירושה).

שימי לב, שאם במקרה שלך הדירה שיש לו על שמו אינה מירושה והחלק שלו הינו מעל ל- 1/3 כלומר הדירה שהוא מוכר וקונה נמצאת בקטגוריה של דירה שניה ומעלה ולכן, מבחינת הרגולוציה מדובר בדירה להשקעה ולא משפרי דיור שעליה יכול הלווה לקבל אחוזי מימון של עד 50% בלבד.

בהצלחה,

שני פרץ מיארה, רו"ח

יועצת מימון ומשכנתאות

הי נתי,

באופן כללי, תמיד תחילת תקופה, לבנק אין יכולת לדעת מה יהיה ההחזר במידה ויהיו שינויים בריבית או במדד. זה לשים לעצמו מקלות בגלגלים. 

1. בתשלומי קרן וריבית - לפי החזר התחלתי

2. בתשלומי גריס חלקי (גריס שמתחלפף לקרן וריבית) - לפי החזר התחלתי של קרן וריבית 

3. בגריס מלא (תשלום ריבית בלבד ופרעון בתום תקופת הגריס) - לפי תשלום ריבית התחלתי

כמובן, שלפי מדיניות בזמן נתון וטיב לקוח הבנק יכול להפעיל שיקול דעת אחר.

בברכה,
מוטי שמואלביץ.

היי משה,  ריבית נומינלית. 

היי נתי, אבדיוק באותו המקום. פשוט לבקש נסח מרוכז אם זו הכוונה של הבנק, לוודא מול הבנק - מומלץ.

הפרש הגילאים לא משמעותי, בהחלט שישנה אפשרות לאשר תקופה לפי הצעיר, קל וחומר שהוא הדומיננתי בהכנסות. יחד עם זאת, אני לא מכיר אישית את הלקוח ולכן אין ביכולתי לבחון את הסיבה. אני מתאר לעצמי שמדובר בזוג מבוגרים יחסית...

היי כפיר,

1. שמאות רגילה כמו כל עסקה. לאחר אישור הבנק ינפיק הפנייה לשמאי. אם הנכס כבר בנוי - מצוין, אם עדיין לא, השמאי יתן הערכה לפי תכניות והיתרים כמקובל בהערכת נכסים ברכישה מקבלן.

2.  ברגע שיש בנק מלווה והקבלן מאפשר הקדמת תשלומים אני לא רואה סיבה שהבנק לא יאשר להקדים תשלומים וילך לפי המתווה הכתוב. הקדמת תשלומים זה גם אינטרס הבנק. 

אם לא היה בנק מלווה זה כבר משהו אחר, בעייתי באופן משמעותי. עדין צריך לבחון ולבדוק כל עניין לגופו.

בברכה,
מוטי שמואלביץ.

דוד שלום,

הבנק לוקח בחשבון מספר משתנים ומפעיל הרבה שיקול דעת כאשר מדובר בפלח אוכלוסיה מבוגר יותר,

 בני הזוג הנ"ל קרובים לגיל הפרישה (כיום גיל הפרישה לגבר 67 ולאישה 62), כלומר מקורות ההכנסה מעתה ואילך יתבססו כנראה על חסכונות, ביטוח לאומי ופנסיה.

ולכן, לא בהכרח הבנק יהיה מוכן לפרוס משכנתא בגיל 60 לזמן ארוך מאוד, כפי שיהיה מוכן לתת לזוג צעיר יותר.
ועלולים להציב מכשולים למבקשי משכנתא בעלי פרופיל כזה, ולאשר תקופות החזר יחסית קצרות ותשלומים גבוהים

במצב הנ"ל כפי שתואר יכול לקרות אחד מהשניים:

1. או שהבנק יבחר ללכת על התקופה המקסימאלית 14 שנה (לפי גיל האישה) או על התקופה המינימאלית של 9 שנים ( לפי הגבר)

2. או לחילופין יבחר לבצע ממוצע בין השניים (שזה בדרך כלל מה שנהוג)

כמובן הכל בהתאם לטיב הלקוחות.

המלצה שלי אליך כיועץ משכנתאות , תכין את התמהיל האידאלי עבור הלקוחות עם תקופת שנים ממוצעת בשילוב מתיחה כלפי מעלה של השנים שמסתדרת לך עם ההחזר החודשי הרצוי (כמובן בגבול הטעם הטוב) ותגיש את הבקשה לאישור.

בדרך כלל כשהמאשרים רואים שהיועץ נתן עבודה והפעיל שיקול דעת אחרי הבקשה שהוגשה, הם מתיישרים עם הבקשה.

לגביי הריביות,

ריביות מושפעות מהרבה פרמטרים והן שיקלול של רמות סיכון ולכן, ככול שהלווים מבוגרים יותר רמות הסיכון גבוהות יותר

ככול שתקופת הלוואה ארוכה יותר רמת הסיכון גבוהה יותר ולהיפך.

בהצלחה!

שני פרץ מיארה, רו"ח

יועצת מימון ומשכנתאות 

נ.ב: תודה בשמו של מוטי שמואלביץ

היי דפנה,

עניין בעייתי מאוד. אסור להם לפגוע לכם בריבית לרעה ובטח לא לשנות מסלול ללא סיבה מוצדקת. אניבהחלט  הייתי כותב מייל חוזר לבנק ומבקש הסבר מפורט ומראה התנגדות נחרצת למהלך. הרי חתמתם על הלוואה מסויימת. אם לא מגיבים זה יכול להתפרש כהסכמה. 

בברכה,
מוטי שמואלביץ

שלום יהושוע,

אני מזמין אותך להיכנס ולראות את הסרטון הבא על ריבית הפריים, הרעיון זהה גם בריבית המק"מ 

לגבי שאלתך השנייה, חברות הביטוח לא כפופות לרגולציה של בנק ישראל ולכן באופן תיאורט יכולות לתת גם הכל ב פריים. יש לציין ש 100% פריים זה לא נהוג גם בחברות הביטוח.