פורום משכנתא

היי רונית, 

לצערי האמיתית אני שומע רבות על נתונים מוגזמים שמוצגים ללקוחות לטובת מחזור משכנתא. יחד עם זאת אני לא מכיר את המקרה ולכן אני לא רוצה לשפוט.

אני כן יכול לומר לך שאני אבדוק לך את העניין ואם ובמידה נראה שאים פוטנציאל חיסכון או לחילופין לא משמעותי או לא יגרום לך לרצות למחזר, פשוט תציגי את הנתונים שאתן לך לאותו יועץ ואני מאמין שזה יסתדר.

בנוסף, מחשבון פוטנציאל החיסכון במשכנתא כן מתייחס לאינפלציה יחד עם זאת בהחלט מציג תמונה (בדרך כלל) של פוטנציאל חיסכון מופחת ממה שניתן להשיג אך בטח לא באופן משמעותי. המטרה היא לא לצייר ללקוח הפוטנציאלי תמודה ורודה ככל שניתן, פשוט עדיף להפתיע לטובה במעמד הביצוע. 

את מוזמנת לשלוח לי למייל ([email protected]) את דוח היתרות שלך ותקבלי ממני תשובה תוך 10 שניות מהרגע שאראה את הדוח או לחילופין את מוזמנת לרשום את נתוני ההלוואה הקיימת כאן וגם תקבלי תשובה.

הנתונים שאני צריך לכל מסלול (אני כבר לבד אדע לקחת בחשבון את עמלת הפירעון במידה ויש: 

בברכה,
מוטי שמואלוביץ
יועץ משכנתאות ואסטרטג להתנהלות מול הבנקים

היי נתי,

המשפרי דיור ניתן לקבל על הנכס הנרכש 70% מימון ועל הקיים עד 50% מימון בהפחתה של המשכנתא הקיימת.

בנוסף, את המשכנתא על הנכס הקיים ניתן לקבל בגרייס בלבד (תשלומי ריבית).

בברכה

תגדיר "משתנה רגילה"... לא הבנתי את הכוונה? האם אתה מתכוון להבדל בין העוגנים?

היי,

לפי מה שאני חווה את השוק, הריביות אכן בעלייה, אני לא בטוח באופן וודאי שיהיה ניתן לראות זאת כבר בממוצע הקרוב אבל יש סיכוי. בהחלט דילמה. אני אישית כן הייתי מחכה חודש אולי חודשיים לטובת פירעון לבחון את מגמת השוק. שוב זו לא המלצה. 

היי,

עד 2/3 מגובה ההלוואה אין בעיה לשלב בין שני המסלולים.

היי,

למיטב ידיעתי אין גוף מממן בארץ שמשעבד נכסים בחו"ל. 

היי מירית, 

ראשית תודה על הפרגון. תמיד כיף לקבל. 

בניית תמהיל היא עניין של בחינת צורך ברמת הבסיס ואח"כ בחינת האלטרנטיבות של המסלולים השונים שיתנו פתרות לצורך שלך.

מאמין שאת הצורך בחנת ולפיו בנית את התמהיל שאני חייב לציין שעושה רושם שעשית עבודה טובה בסה"כ. 

לגבי שאלתך, את מעוניינת להוסיף סכום מסויים במסלול הפריים על חשבון הקל"צ או המשתנה הצמודה. אני ממליץ לך לבחון מה תקבלי בתוספת בלבד כאלטרנטיבה למסלול אותו את מעוניינת להחליף בפריים ובכך לבחון את הכדאיות.

הנה לך סרטון אשר מסביר באופן מפורט כיצד להתנהל ולבחון את האלטרנטיבות - לחץ כאן

בברכה,
מוטי שמואלוביץ,
יועץ משכנתאות ואסטרטג להתנהלות מול הבנק. 

היי לאה,

במחזור פנימי החוקים מעט שונים:

1. במידה וההחזר החודשי יהיה נמוך מהקיים ובנוסף תקופת ההלוואה לא תתארך, הבנק כנראה לא ידרוש כלום מעבר לחתימות על ההלוואה החדשה בלבד. 

2. במידה וההחזר החודשי יעלה על הקיים ו/או תקופת ההלוואה תתארך הבנק ידרוש את כל המסמכים הבסיסיים אך לא מחייב שידרוש גם שמאות.

3. במצב שנדרש תוספת לקיים הבנק ידרוש גם שמאות ברוב המקרים. המקרה היחיד שהבנק לא ידרוש שמאות זה בהנחה שהתוספת הנדרשת לא תעלה על המסגרת המאושרת במצב הנוכחי. 

בברכה,
מוטי שמואלוביץ
יועץ משכנתאות. 

היי יעקוב, 

על פניו נראה שאלו לא תנאי עובדי בנק. אתה מוזמן להיכנס לעמוד הבא ולקבל אינדיקציה לריביות השוק - לחץ כאן

היי יונתן,

אין כאן עניין של ניצול או לא ניצול של תחום אפור. יש את ההתחייבות ואת ההשלכות. אני ברמה האישית מציג בפני הלקוחות את העובדה שהם מצהירים שהם מתחייבים למכור את הנכס הנוכחי. 

בפועל מה שקורה שמידה והם לא מוכרים זה באמת עניין של מס רכישה, ריביות והצמדות לאורך התקופה. 

ברמה האישית לא נתקלתי במצב בו הבנק התערב או הטיל סנקציות על אלו שלא מכרו את דירתם. ההתחייבות היא מול הרשויות ולא מול הבנק. יחד עם זאת, אין לדעת מה יהיו הסקציות בעתיד. 

בכל מקרה, אני מצייג את ההתחייבות כפי שהיא, מכאן התוצאה היא באחריות הלקוח. 

אציין ואומר שלפעול בכך שהיועץ ממליץ ללקוח להתחייבת למכור במשפרי דיור ולא לעשות זאת בפועל זה משהו שלא יעשה מבחינתי. 

בברכה,
מוטי שמואלוביץ, יועץ משכנתאות. 

שבוע טוב לב,

בגדול ניתן ללכת לפי הנמוך מבין השניים. למיטב ידיעתי אין הוראה רגולטורית בעניין. חברות ביטוח יודעות לבצע ביטוח חיים למשכנתא עד גיל 80-85 דבר שמקל על הבנקים.

יחד עם זאת, לבנקים מדיניות פנימית ברמת תקופת הלוואה מקסימאלית שאומרת שאת הלוואת המשכנתא ניתן לתת עד גיל 75 או עד 30 שנים שזו התקופה המקסימאלית. בכל מקרה. כל מה שחורג את המצוין בסעיף זה צריך לבדוק ולאשר נקודתית.   

בפרקטיקה וברמת המדיניות הבנקאית, ברגע שישנם פערי גילאים,  ישנם כמה אפשרויות:

• ללכת לפי הגיל הנמוך מבין הלווים  
• ללכת לפי הגיל לפי מי שהכנסותיו היא הדומיננתית
• לעשות ממוצע של הגילאים

בדירות להשקעה, כלומר דירה שנייה ויותר, הבנק הרבה יותר גמיש ברמת גיל הלווים. נתקלתי גם ברמה האישית וגם בתיקים של קולגות שנתנו משכנתאות לתקופות הזויות של עד גיל 90. 

בברכה,
מוטי שמואלוביץ.
יועץ משכנתאות ואסטרטג להתנהלות מול בנקים.

סליחה, אבל לא הבנתי את הקשר בין הלוואות משלימות ולא משלימות ובאיזה עניין הן משלימות את מה לבין עמלת פירעון...