פורום משכנתא

שאלות ותשובות - משכנתא חדשה? מחזור משכנתא? משכנתא לכל מטרה? שואלים את המומחים של MORTGAGE - הרבה יותר ממשכנתא

יש לכם שאלה בנושא משכנתא ובנקאות בכלל? הגעתם למקום הנכון! בפורטל המשכנתא MORTGAGE – הרבה יותר ממשכנתא תיהנו ממערכת שאלות ותשובות – פורום מומחים בנושא משכנתא.

לרשותכם מערכת שאלות ותשובות / פורום משכנתא בה ניתן לשאול שאלות בתחום ה – משכנתא – משכנתא חדשה, מחזור משכנתא, משכנתא לכל מטרה, אשראי חוץ בנקאי, הסדרי חוב מול בנקים, ותשובתכם תעלה במהירות האפשרית ע"י יועץ המשכנתאות מוטי שמואלוביץ, שני פרץ מיארה או אחד מצוות המומחים (נשתדל עד 24 שעות). * השימוש בכלל מערכות האתר / הפורטל הינם בכפוף לתקנון האתר.

שואלים את המומחה

ידוע לי כי השימוש בפורום שואלים את המומחה כפוף להסכמה לתנאי השימוש באתר
שאלתך התקבלה במערכת המומחים בפורטל המשכנתאות MORTGAGE - הרבה יותר ממשכנתא.
אחד מיועצי משכנתאות יספקו מענה בהקדם האפשר ותתקבל התראה על כך בכתובת הדוא"ל שהזנת - המשך גלישה מהנה!
חיפוש תשובות

שאלות ותשובות אחרונות

נשאל על ידי נתן
תאריך: 13/12/2022
איך הבנק מחשב משכנתא לבנייה עצמית על מגרש: לפי מה מחשבים את אחוזי מימון, זאת אומרת, במקרה שלי שהמגרש עולה לי 1,000.000 וכן הבנייה לפי ההצעות מקבלנים גם 1,000.000 ובתים כאלו בדיוק בנויים משלמים עליהם 3,000.000 שקל, ולפי הערכת שמאי בסיום הבנייה הבית יהיה שווה 3,000.000 השאלה לפי מה הבנק נותן את אחוז המימון שלו לפי עלות הבניה שזה מול מיליון שקל לבנייה, או לפי שווי הסופי של הבית שהוא אחוז מימון מול 2 מיליון (מיליון נוסף מעבר לעלות הבנייה ) ? 2. והאם לפני השלב של ההתחלת בנייה וקבלת 75% משכנתא על הבנייה הבנק ידרוש ממני להציג הון עצמי של 250,000 שקל ?

על המגרש ניתן לקבל 75%

לבנייה ניתן לקבל גם 75% מימון מעלויות הבנייה.

במקרים מסוימים ניתן לבקש בהמשך תהליך סכום נוסף אם ובמידה השמאי באמת יודע להעריך את הנכס במחיר המתאים, זה כמובן לשיקול הבנק.

נשאל על ידי אבירם בן אחדות
תאריך: 11/12/2022
היי, אני מבקש להבין האם בעת פירעון חלקי או מלא של מסלול הפריים הסכום הנדרש לתשלום לבנק הוא רק מרכיב הקרן במסלול זה או שעלי לשלם גם את רכיב הריבית העתידית ? האם קיימת רגולציה אחידה או שלכל בנק מדיניות שונה ?

במסלול הפריים אין פירעון בכל מקרה (הפרשי היוון).

בכל מקרה, במסלולים שכן יש עמלות פירעון – הפרשי היוון, לצורך העניין ריביות קבועות, לוקחים את סך התשלומים העתידים ומהוונים את ערך הכסף להיום.

בכל הבנקים החישוב והמדיניות זהה בכפוף לרגולציה והוראות בנק ישראל.

נשאל על ידי ציפי
תאריך: 11/12/2022
הוצאת תעודת זכאות ממרכנתיל איך אפשר?

בשונה מקבל אישור עקרוני למשכנתא שמחייב את הבנק המסוים, אישור תעודת זכאות זהה בכל הבנקים, לא משנה מאיפה מוצאים – זכאות משכנתא.

 

נשאל על ידי נתן
תאריך: 11/12/2022
איך הבנק מחשב משכנתא לבנייה עצמית על מגרש: 1. כמה מימון בד"כ הבנק נותן על המגרש ללקוח במצב טוב שזה הנכס הראשון שלו ? 2. כמה מימון בד"כ הבנק נותן אח"כ לבנייה של הבית ? 3. והאם הוא מצפה שאני יביא לקראת הבנייה שוב הון עצמי מול המשכנתא החדשה על הבנייה ? 4. וכן לפי מה מחשבים את האחוזי מימון, זאת אומרת, במקרה שלי שהמגרש עולה לי 1,000.000 וכן הבנייה לפי ההצעות מקבלנים גם 1,000.000 ובתים כאלו בדיוק בנויים משלמים עליהם 3,000.000 שקל, ולפי הערכת שמאי בסיום הבנייה הבית יהיה שווה 3,000.000 השאלה לפי מה הבנק נותן את אחוז המימון שלו לפי עלות הבניה שזה מול מיליון שקל לבנייה, או לפי שווי הסופי של הבית שהוא אחוז מימון מול 2 מיליון (מיליון נוסף מעבר לעלות הבנייה ) ? 5, וכן האם אני יכול לקבל גרייס ל-3 שנים הראשונות עד סיום הבנייה ? 6. והאם יש כזה דבר שאני מקבל גרייס (כעין הלוואת בלון) שאני לא משלם אפילו ריבית כל ה-3 שנים הראשונות ?

בוקר טוב,

  1. ניתן לקבל עד 75% מימון על המגרש ואח"כ לטובת הבנייה העצמית גם עד 75%
  2. מגרש שווה מיליון לפי שמאי – ניתן לקבל עד 75%, כלומר 750,000 ש"ח. ואם הבנייה עולה מיליון גם ניתן לקבל עד 750,000 ש"ח. כמובן שהשמאי שמגיע לבצע הערכה באמת יעריך את עלויות הבנייה ושווי נכס בגמר בנייה לפחות בסכומים אלו.
  3. ניתן לקבל גרייס בקלות עד סיום בנייה – תשלום ריבית בלבד. במצבים מאוד בודדים ניתן לבצע דחייה חלקית מההלוואה של קרן וריבית.
נשאל על ידי נתן
תאריך: 11/12/2022
בבקשה אני רוצה לשאול שאלה מעשית מבחינת אחוז מימון, יש לי לקוח שיש לו דירה אחת ללא משכנתא בנוסף הוא קנה עכשיו שתי דירות, והוא מבקש על הדירה השנייה (הדירה בשווי 1,500.000) 70% כדירה חלופית, ועל השלישית (דירה בשווי 1,000.000) הוא מבקש 50% מימון, ממש לפי הכללים בעיקרון, רק אני שואל האם כשאני עושה את שתי המשכנתאות באותו בנק זה יכול ליצור בעיה בשני היבטים, 1. האם הבנק יכול להגיד אני רוצה לתת לך 70% על הדירה היותר זולה (אע"פ שברישום של העו"ד הדירה היקרה מופיעה כחלופי, אע"פ שאני חושב שאין סברה שלבנק יהיה עניין, כי בסה"כ הוא מרוויח משכנתא טיפה יותר גדולה...) 2. ודבר שני האם הוא יכול לומר בכלל אני לא נותן לך 70% על שום דירה כי ברגע שאתה קונה עכשיו דירה שלישית חוץ מהדירה החלופית כביכול סימן שהכל להשקעה וניתן לך על שני הדירות הנוספות רק 50% מימון .... אע"פ שזה לא המקרה, השאלה האם הבנק יכול לומר כזה דבר או שהבנק מתייחס לפי הצהרת העו"ד לרשות המיסים על העיסקה ? ששם הדירה של ה 650,000 היא מוצהרת וחתומה ע"י עו"ד כדירה חלופית ולכן יקבל עליה 70% מימון והדירה השלישית בעצם מדווחת כהשקעה שעליה יקבל 50% מימון אשמח לתשובה בהערכה רבה...

בוקר טוב ושבוע מבורך,

  1. לא סביר שהבנק יגיד זאת, אין לו אינטרס.
  2. גם לא סביר.

הבנק לא שם לעצמו מקלות בגלגלים, הוא מבחינתו, כל עוד מדובר בעסקה טובה ולקוח טוב – זה בוא קח כסף.

בכל מקרה, כן יש כאן בעייתיות מסוימת אם ובמידה נחתם חוזה במקביל על 2 דירות ולכן צריך לבחון נקודתית ולוודא שאין בעיה.

במצב כזה, אני הייתי חותם על עסקה של נכס חליפי, מתחיל תהליך משכנתא ואז חותם על נכס נוסף ומקבל 50%.

שבוע טוב.

נשאל על ידי מרים
תאריך: 06/12/2022
העסקה , דירה להשקעה במינוף נכס קיים. שקיימת עליו משכנתא בכ-15% משוויו, האם הדרך היחידה לפרוע את המשכנתא ולקחת מימון חוץ בנקאי על הנכס הקיים

בנקים היום לא נותנים משכנתאות על חשבון נכס קיים לטובת רכישת נכס להשקעה. ניתן במידה ויש התכנות כלכלית לקחת משכנתא מדרגה שנייה בחוץ בנקאי ולא חובה לפרוע משכנתא קיימת בכל מצב.

נשאל על ידי אריאל
תאריך: 06/12/2022
שלום מוטי, האם זה נכון שרגולטורית הבנק יכול לאשר 50% החזר ביחס להכנסה פנויה?

רגולטורית נכון, הקצאת ההון תהיה במצב הזה 100%. הבנקים לא מגיעים לשם.

נשאל על ידי אריאל
תאריך: 06/12/2022
שלום מוטי, אשמח אם תוכל להסביר לי דבר שאף אחד לא מצליח להסביר לי, למה הריבית הנומינאלית גבוהה מהריבית המתואמת, אני מבין שיש ריבית דריבית בהלוואה שאני לא משלם את הריבית חודש בחודשו שבהלוואה זו החישוב יוצא מדויק, אבל אם אני משלם את הריבית מיד בזמן, למה היא גודלת, האם העתיקו את זה בלי סיבה מההלוואות שלא משלמים עליהם את הריבית כל חודש???

אריאל שלום, התכוונת לשאול למה המתואמת גבוהה מהנומינאלית.

הסיבה היא אופן התשלום. הריבית הינה שנתית, אם ההלוואה הייתה משולמת אחת לשנה אז לא היה הבדל. העובדה שבשפיצר / קרן שווה הריבית משולמת חודש בחודשו לפי ריבית חודשית ולא שנתית יוצר מצב של ריבית בפועל גבוה יותר – המתואמת.

נשאל על ידי אריאל
תאריך: 06/12/2022
שלום מוטי הצדיק, שאלה לי אליך, האם הבנק מודע להלוואות חוץ בנקאיות, או הלוואות בתלוש משכורת שלנו בתודה מראש!

בוודאי

נשאל על ידי אריאל
תאריך: 06/12/2022
תמיד ההמלצה שלך היא לא לחתום על חוזה רכישה לפני הוצאת אישור עקרוני, האם אישור עקרוני דיגיטלי מספיק בשביל נקודה זו?

אם מדובר בעובדי מדינה, הכנסות תקינות, יציבות וכו' וכמובן התנהלות תקינה, כנראה שאין בעיה. יחד עם זאת, אם מדובר לצורך העניין בעצמאיים, בעלי שליטה וכו עדיף לוודא נתונים לאחר שהלקוח הביא את כל המסמכים הנדרשים ולאמת שאכן הם תואמים לנתונים שהוצגו במעמד קבלת האישור העקרוני.

כמו כן, אם יש ספק ברמת מוסר תשלומים על אשראי קיים, נתוני אשראי, תמיד עדיף לאמת מול אסמכתאות רלוונטיות.

נשאל על ידי נתנאל מנצור
תאריך: 06/12/2022
שלום רב, עד היום הועבר לקבלן רק חלק מהמשכנתא ונשאר בבנק סכום נוסף ע''ס 305,000 שטרם הועבר. לא היה כיסוי מספיק להורדה של המשכנתא. האם הבנק יכול להחליט שהוא מבטל לי את המשכנתא? אדגיש שזה קרה פעם ראשונה. תודה מראש

סיטואציה בעייתית, הבנק יכול להחליט שלא מוכן יחד עם זאת אין לו אינטרס לעשות זאת יעדיף להשלים את העסקה, בטח אם הייתה החזרה בודדת, בטח אם יש סיבה מספיק טובה. יחד עם זאת, כפי שציינתי, סיטואציה שיכולה להיות בעייתית.

נשאל על ידי אהרון
תאריך: 06/12/2022
רווק המתגורר אצל הוריו - מופע ב - ת.ז. רוכש נכס יחיד למטרת השקעה - השכרה, לא צפוי לגור בנכס אלא בבית הוריו. האם הבנק יכיר בהכנסה משכירות לחישוב יכול ההחזר? שמעתי שלפי הוראות בנק ישראל אין אפשרות האם נכון אשמח להפניה למקור.

ב 99.9% מהמקרים לא יתייחסו להכנסה מהשכירות.

לקוחות ממליצים על יועצי משכנתאות

לכל ההמלצות
מורן ואריק שמש

למוטי היקר, רצינו לומר לך תודה על הליווי המסור והמקצועי. לא האמנו שבאמת נצליח לחסוך כל כך הרבה כסף במחזור המשכנתא ואפילו הופעתנו לטובה, קיבלנו החזר כספי! צ'ק מהבנק עד הבית…

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
עידו רוזנבלום

תודה על העזרה, הליווי והייעוץ המקצועיים האדיבים והמובנים (זה לא קל להבין).
תודה שהכל עשית בשיא הנחמדות, כי אירוע של לקיחת משכנתא הוא לעיתים מאוד לא נחמד. עד המשכנתא הבאה, בחברות עידו רוזנבלום…

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
אור וסמדר שפירר

למוטי התותח, רציתי רק להגיד לך תודה. תודה על הדרך, על השירות ועל היחס. אתה יועץ משכנתאות מקצועי שיודע מה הוא עושה ומצליח להשיג ללקוח את מה שהוא צריך…

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
אהרוני צחור

את מוטי הכרתי לפני 10 שנים עוד שנסתי למחזר את הלוואת המשכנתא שלי באופן עצמאי. נדחיתי ע"י 2 בנקים למשכנתאות. בשיא הייאוש מצאתי פלאייר עם השם של מוטי שמואלביץ. החלטתי שאין לי מה להפסיד ויצרתי קשר עם מוטי…

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
דודי ואסתי גולדברג

היי מוטי, רק רצינו להודות לך מעומק הלב על השירות המסור שקיבלנו לאורך כל הדרך ועוד… תודה שהארת את עיננו והצלחת לעשות לנו סדר בכל הבלגן הזה שנקרא "משכנתא". והתודה הכי גדולה כמובן על מה שהשגת עבורנו…

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
גיל קומר

המלצה למוטי שמואלביץ' – מוטי הוא חברו הטוב ביותר של הלווה בעמידה מול הבנקים. אל תתנו לחיוך הרך ולאווירה הטובה להטעות אתכם! החיוך רך אבל השיניים שיני כריש. הוא נלחם עם הבנקים…

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
מאיר ומזל זנטי

במהלך שנת 2012 אני ואשתי מכרנו את דירתנו הישנה ורכשנו דירה גדולה יותר בבת ים. במהלך התהליך לקבלת משכנתא לצורך רכישת הדירה החדשה, התחלנו בבירורים לצורך קבלת ההלוואה…

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
חן גוסלר

למוטי היקר, רצינו להודות לך על הליווי הצמוד, היעיל והאיכותי בתהליך לקיחת המשכנתא שלנו. היה לי ברור מהרגע הראשון שהכרנו שאנחנו נמצאים בידיים טובות…

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
משה ואורטל כחלון

מוטי היקר! אלפי תודות על הייעוץ, התמיכה, העזרה, הליווי ועל כל רגע שעמדת לצדינו. יישר כח ובהצלחה. אורטל ומשה כחלון

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
מיכאל רבין

חברתנו עובדת איתך מעל 5 שנים, קבלנו תמיד שירות מקצועי אמין ומהיר עבור מימון פרויקטים בתחום האנרגיה. ברמה האישית עזרת לי מאוד בגיוס משכנתאות והשגת התנאים הטובים ביותר….

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
מירי ורוני נגאוקר

למוטי היקר, אני מודה לך מקרב לב על הליווי הצמוד והסיוע לאורך כל תהליך רכישת הדירה. תודה על הסבלנות והתמיכה והיחס החם. בנוסף תודה גם הייעוץ בתחומים השונים הנלווים…

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
עידן והילה ברדה

מוטי היקר, כמו שאתה כבר יודע, הגענו אלייך לאחר תהליך ארוך ומורכב בניסיון למצוא את הבנק שייתן לנו את המשכנתא המשתלמת ביותר. הגענו אלייך, במקצועיות ומומחיות רבה…

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
שערבני נועם

מוטי שמואלביץ' – המלצה חמה בשנת 2011 רכשנו את ביתנו בהרצליה.
נדרשנו למשכנתא גדולה מאוד. חבר המליץ לי על מוטי שמואלביץ', קבענו פגישה עם מוטי ומרגע סיום הפגישה הרגשנו שאנחנו בידיים בטוחות ומקצועיות….

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
סוזי כהן

מוטי, ברצוננו להודות לך על הליווי הצמוד בלקיחת המשכנתא. תודה על השירות המהיר והיעיל ובחיסכון המשמעותי והתנאים המעולים. אין ספק שבחרנו נכון ונשמח לעבוד עימך בעתיד שוב. ממליצים בחום רב – סוזי כהן.

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
מעיין קנפו

מוטי, אתה פשוט תותח על! הגענו למוטי בתחילת התהליך ללקיחת משכנתא וקיבלנו ליווי צמוד, מקצועי, אדיב, נעים והכי חשוב, בשפה שכל אחד מבין. מוטי עזר לנו לעשות סדר בבלאגן ושיתף אותנו מהידע והניסיון שלו בנדיבות…

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
שאול חן

מוטי היקר, תודה על השירות המקצועי, היעיל והאכפתי שהענקת לנו ברמת הלוואת המשכנתא. אין ספק שאתה מקצוען אמיתי והערך המוסף שאתה נותן עצום! יעיל ביותר בכל המשתמע מההתנהלות מול הבנקים…

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
משפחת שריד - אלי והדר

מוטי היקר, הכרנו אותך כזוג צעיר המעוניין לרכוש את הדירה הראשונה שלו, סידרת לנו משכנתא בתנאים שביקשנו, למרות שבתחילת הדרך זה נראה היה בלתי אפשרי. נכנסנו לדירה וכעבור תקופה דיברנו שוב – הפעם כדי למחזר את המשכנתא…

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
דניאל גד

מוטי- הסבלנות, האדיבות, היושרה, הזמינות והמקצועיות שגילית לאורך כל התהליך
ראויים להערכה! אני מודה לך מקרב לב על כל הסיוע, הייעוץ, השירות האדיב שלך והדאגה לקבל את ההצעה הטובה. הפכת את כל התהליך לידידותי ויעל ביותר. בברכה והערכה רבה. דניאל גד

המלצה על יועץ\ת המשכנתאות מוטי שמואלוביץ
משכנתא - קישורים רלוונטיים בפורטל המשכנתא

עולם המשכנתאות הינו עולם נרחב המדבר כמעט לכל אזרח בוגר במדינת ישראל. עולם המשכנתאות מכיל בתוכו מצד אחת את המערכת הבנקאית כגוף המממן את העסקה ומצד שני את הלווה. המשותף לצדדים, הגורם המממן מצד אחד והלווה מצד השני היא לבצע את העסקה - הבנק רוצה "למכור" והלווה "לקנות".

כאן נכנס לתמונה עניין האינטרס האישי והלחץ. הגורם המממן מצד אד מעוניין למכור וברווחיות כמה שיותר גבוה, הלווה רוצה לקנות בעלות מינימאלית. התנהלות נכונה ויידע זה שם המשחק, אדם שיודע להתנהל מקצועי מול הגורם המממן ויודע מה לדרוש ברמת התמהיל וריביות המשכנתא, יידע לנצל את התחרתיות הגדולה בין הבנקים ולהשיג את מחיר הכסף הזול ביותר.

ולרשותכם טבלה אשר תקשר אתכם לעמוד הרלוונטי ממנו תרצו לקבל מידע או סתם לקרוא תוכן מקצועי.

שם העמודהערות
ריביות משכנתאלרשותכם מערכת ריביות משכנתא שבה תקבלו אינדיקציה לריביות המשכנתא שניתן לקבל בכל אחד ממסלולי הלוואת המשכנתא בזמן נתון ביחס לתקופת ההלוואה ואחוזי המימון. טבלת הריביות מתעדכנת פעמיים בכל חודש.
ריביות משכנתאלרשותכם מערכת ריביות משכנתא שבה תקבלו אינדיקציה לריביות המשכנתא שניתן לקבל בכל אחד ממסלולי הלוואת המשכנתא בזמן נתון ביחס לתקופת ההלוואה ואחוזי המימון. טבלת הריביות מתעדכנת פעמיים בכל חודש.
ריביות משכנתאלרשותכם מערכת ריביות משכנתא שבה תקבלו אינדיקציה לריביות המשכנתא שניתן לקבל בכל אחד ממסלולי הלוואת המשכנתא בזמן נתון ביחס לתקופת ההלוואה ואחוזי המימון. טבלת הריביות מתעדכנת פעמיים בכל חודש.
ריביות משכנתאלרשותכם מערכת ריביות משכנתא שבה תקבלו אינדיקציה לריביות המשכנתא שניתן לקבל בכל אחד ממסלולי הלוואת המשכנתא בזמן נתון ביחס לתקופת ההלוואה ואחוזי המימון. טבלת הריביות מתעדכנת פעמיים בכל חודש.