מבחן הכנה 0017 - התאחדות יועצי המשכנתאות

מבחן הכנה מספר 0017

05/09/2021

הכנה למבחני התאחדות יועצי המשכנתא – מבחן מספר: 0017

חלק א – שאלות אמריקאיות: 10 שאלות – 5 נקודות לכל שאלה

1. משפחת משכנתא מעוניינת למחזר רק חלק מסלולי הלוואת המשכנתא:

א. לא ניתן למחזר מסלול בודד
ב. ניתן למחזר בבנק נוכחי בלבד
ג. ניתן למחזר בבנק הנוכחי וגם בבנק אחד בדרגה שנייה
ד. ניתן למחזר חלק מהמשכנתא בתנאי שזה עובר 30% מגובה ההלוואה הכוללת

2. משפחת משכנתא רכשו קרקע לפני 3 שנים ללא משכנתא, טרם התקבלו היתרים:

א. לניתן להתחיל בנייה ללא היתרים רק במצב שהבנק מאשר את המימון.
ב. ניתן להתחיל בנייה ולטובת קבלת טופס 4 חייבים להציג היתרים
ג. לאחר 3 שנים ניתן להתחיל לבנות גם אם טרם התקבלו היתרים אך הוגשו התכניות
ד. ללא היתרים לא ניתן להתחיל תהליך בנייה, יחד עם זאת, הבנק יכול לאשר עקרונית את המימון לבנייה

3. משפחת משכנתא מעוניינת לרכוש מגרש ומעוניינים לקחת משכנתא לטובת העניין, טרם התקבלו היתרי בנייה:

א. לא ניתן לקבל מימון על מגרש ללא היתרים
ב. עד 50% מימון
ג. עד 45% מימון
ד. עד 70%-75% ניתן לקבל.

4. "מבנה מסוכן"

א. עסקה מסוכנת לבנק, לא ניתן לקבל מימון
ב. מבנה בו מתגלים פגמים המהווים סכנה למבנה עצמו / דיירים / עוברי אורח
ג. נכסים שהבנק יממן עד 50% מימון לכל היותר
ד. לא רלוונטי לבנק "מבניה מסוכן" או לא.

5. תצהיר דירה יחידה / חלופית – סמנו את התשובות הנכונות:

א. לא רלוונטי למחזור משכנתא
ב. נחתום ברכישה דירה חלופית, מימון גבוה מ 50%
ג. נחתום ברכישה דירה יחידה, מימון גבוה מ 50%
ד. נחתום ברכישה דירה להשקעה, מימון גבוה מ 60%%
ה. בכל עסקת רכישה נצטרך להצהיר על דירה חלופית או יחידה

6. משפחת משכנתא קיבלה הצעת ריביות לתמהיל נבחר, הגיעו ליועץ בטענה שחבר שלהם קיבל על אותו תמהיל בדיוק "הצעה" משמעותית זולה יותר מאותו הבנק.

א. ריבית נגזרת מאחוזי מימון
ב. הריבית נגזרת מטיב לקוח
ג. הבנק פשוט ל "ספר" אותם
ד. סיטואציה לא הגיונית
ה. תשובות א,ב,ג נכונות – תנו ליועץ משכנתאות לעשות את העבודה שלו.

7. הלוואת המט"ח

א. הלוואת צמודת מדד המחירים
ב. הריבית משתנה לפי עוגן מוגדר ע"י הבנק המממן
ג. קרן ההלוואה צמודה לתנודות מטבע החוץ והריבית תשתנה כל 3 / 6 חודשים – ריבית הלייבור.
ד. קרן הלוואת המט"ח לא צמודה והריבית משתנה כל שישה חודשים

8. משפחת משכנתא מעוניינת לרכוש נכס להשקעה בשווי של 2,450,000. הבעל מעוניין לקחת משכנתא מקסימאלית והאישה מעוניינת להקטין את אחוז המימון ל 45%. מה תהיה הקצאת ההון בכל אחד מהמקים.

א. 50% הקצאה במידה וייקחו מימון מקסימאלי של 50% ו 35% הקצאה במידה ויחליטו לקחת עד 45%
ב. 50% בשני המקרים
ג. 50% הקצאה במידה וייקחו מימון מקסימאלי של 50% ו 45% הקצאה במידה ויחליטו לקחת עד 45%
ד. 35% הקצאה במידה וייקחו מימון מקסימאלי של 50% ו 50% הקצאה במידה ויחליטו לקחת עד 45%

9. "הסכמה לדרגה שנייה" ומכתב כוונות:

א. העסקה הנכונה היא – מחזור משכנתא. את שני המסמכים נצטרך חתומים על ידי הבנק אליו נרצה למחזר את המשכנתא.
ב. העסקה הנכונה היא – מחזור משכנתא. את שני המסמכים נצטרך חתומים על ידי הבנק שבו מנוהלת המשכנתא הנוכחית.
ג. העסקה הנכונה היא – משכנתא חדשה. את שני המסמכים נצטרך חתומים על ידי הבנק אליו נרצה למחזר את המשכנתא.
ד. העסקה הנכונה היא – מחר למשתכן. את שני המסמכים נצטרך חתומים על ידי הבנק שבו מנוהלת המשכנתא הנוכחית.

10. "שטרות משכנתא" – מה יכולה להיות העסקה הנכונה? סמנו את התשובות הנכונות:

א. מחיר למשתכן
ב. רכישה יד שנייה
ג. רכישה מקבלן
ד. קרקע חקלאית
ה. רכישת קרקע
ו. תשובות א, ב, ה נכונות

חלק ב – שאלות פתוחות: 2 שאלות – 10 נקודות לכל שאלה

שאלה מספר 11

משפחת משכנתא מעוניינת לרכוש נכס, ברשותם 150,000 ₪ בקרן השתלמות נזילה. באילו מקרים הייתם ממליצים להם להשתמש בכספי הקרן ובאיזה מקרים לא.

שאלה מספר 12

משפחת משכנתא, מעוניינים לרכוש את דירתם הראשונה, דירה למגורים. הגיעו אלכם דרך פרסום מוצלח, לפני שהם סוגרים איתכם עסקה, עלו מספר שאלות:

• למה אתם ולא יועץ אחר?
• כיצד אדע שהשגתם עבורי את הריבית הטובה ביותר?
• אני מוכן לשלם רק עבור הצלחה, למה לי לשלם עכשיו?
• האם אני יכול לשלם לכם מכספי המשכנתא?

חשוב לכם מאוד ההמשכיות ושהלקוחות להם תתנו שירות ימליצו עליכם הלאה… מה אתם הייתם עונים?

חלק ג –תרגילי פרקטיקה: 1 שאלות – 30 נקודות לכל שאלה

שאלה מספר 13

משפחת משכנתא מעוניינת למכור את הנכס היחיד שבבעלותם לבנם הבכור ואשתו. משפחת משכנתא מצאו דירה לרכוש אך טרם חתמו חוזה וזה בטיוטות.

שווי שוק של הנכס: 1,850,000 ₪ ולבן הם מעוניינים לרכוש את הנכס במחיר מופחת של 1,550,000 ₪. כמובן שהעסקה תהיה כנגד חוזה מסודר, דיווח לרשויות המס וכ'.

הכנסה כוללת 15,800 ₪. לפני חופשת הלידה האישה הייתה שכירה בחצי משרה, לאחר חזרתה מחופשת לידה, הקימה עסק עצמאי, עוסק פטור הפעיל מזה 6 חודשים. הגבר מרוויח 10,800 נטו והאישה בממוצע של שישה חודשים 5000 ₪.

הון עצמי לאחר הפחתת עלויות נלוות – 450,000 ₪. הלקוחות מנהלים חשבון בבנק פועלים, נתוני אשראי תקינים לאורך השנים.

משימה:

1. מהם הנקודות החשובות שיש לשים לב בעסקה זו? ומה הפעולות שהיינו מבצעים ו/או בודקים טרם חתימה על חוזה מול ההורים?
2. מהם המסמכים שיש לאסוף לטובת הכנת תיק משכנתא?
3. לאיזה בנקים הייתם מגישים את הבקשה?

לקבלת תשובות למבחן הכנה מספר 0017 – לחץ כאן

מעוניינים לקבל עדכונים בנושא משכנתא, בנקאות וגיוס הון חוץ בנקאי? וכמו כן לקבל עדכונים על מחשבונים חינמיים שמתווספים לפורטל המשכנתאות MORTGAGE – הרבה יותר ממשכנתא? לחצו כאן