מבחן הכנה 0016 - התאחדות יועצי המשכנתאות

מבחן הכנה מספר 0016

31/08/2021

הכנה למבחני התאחדות יועצי המשכנתא – מבחן מספר: 0016

חלק א – שאלות אמריקאיות: 10 שאלות – 5 נקודות לכל שאלה

1. משפחת משכנתא מעוניינת לרכוש דירה להשקעה בארה"ב, לטובת העניין מעוניינים למנף את הנכס הקיים שבבעלותם. שווי נכס קיים – 2.5 מ', הלוואה נדרשת – 450,000 ₪:

א. הקצאת הון – 35%
ב. הקצאת הון – 50%
ג. הקצאת הון – 75%
ד. הקצאת הון – 60%

2. משפחת משכנתא מעוניינים למחזר את הלוואת המשכנתא שלהם. כאשר בחנו את יתרות המשכנתא גילו שבאחד המסלולים ההחזר החודשי עלה ובנוסף יתרת הקרן גבוהה מהסכום שנלקח במקור.

א. כנראה שמדובר במסלול הפריים
ב. בוודאות מדובר על ריבית קבועה צמודת מדד
ג. בוודאות שמדובר במשתנה צמודת מדד
ד. בכל אחד מהמסלולים שקרן ההלוואה צמודה ובטח שהריבית משתנה זה מצב הגיוני, כולל הלוואות מט"ח.

3. עמלת פתיחת תיק בבנק:

א. עד 1.50% מגובה ההלוואה
ב. עד 0.25% מגובה ההלוואה
ג. העמלה המקסימאלית משתנה מבנק לבנק
ד. 0.10% מגובה ההלוואה

4. מדד תשומות בנייה – סמנו את התשובה הנכונה:

א. מדד זה משפיע על יתרת החוב לקבלן, הבנק מבחינתו מתייחס להשפעת המדד בעסקה ברמת המימון הנדרש ובהחלט יכול לממן עלות זו.
ב. מדד זה משפיע על יתרת הקרן בהלוואה.
ג. מדד זה משפיע על יתרת החוב לקבלן, הבנק מבחינתו לא מתייחס להשפעת המדד בעסקה ברמת המימון הנדרש. הלקוח חייב לקחת בחשבון עליה במדד כחלק מהעלויות הנלוות לעסקה.
ד. מדד תשומות בנייה לא מעניין אותנו יועצי המשכנתאות כי אין לנו דרך לדעת ולצפות מה יהיה, שהלקוח יתמודד עם התוצאה.

5. משפחת משכנתא, רונית ואמיר, מתגרשים. ברשותם דירה יחידה ורונית מעוניינת לרכוש את חלקו של אמיר.

א. מימון מקסימאלי עד 50%
ב. מימון מקסימאלי עד 62.5%
ג. מימון מקסימאלי עד 75%
ד. מימון מקסימאלי עד 70%

6. משפחת משכנתא, רונית ואמיר, מתגרשים. רונית מעוניינת לרכוש את חלקו של אמיר. לרונית 50% בדירה יחד עם אחותה.

א. מימון מקסימאלי עד 50%
ב. מימון מקסימאלי עד 62.5%
ג. מימון מקסימאלי עד 75%
ד. מימון מקסימאלי עד 70%

7. משפחת משכנתא מעוניינת לרכוש נכס מקבלן בשווי 3.8 מ', משכנתא נדרשת 1.25 מ'. הכנסות הזוג 9,600 ₪. סמנו את התשובות הנכונות.

א. יש התכנות לעסקה, אין בעיה, אחוז מימון נמוך מאוד, כל בנק ישמח מאוד לבצע את העסקה
ב. על פניו אין התכנות לעסקה, אומנם אחוז מימון נמוך מאוד אך ההכנסות נמוכות ביחס לסכום המבוקש.
ג. יש התכנות לעסקה, אין בעיה, בוודאות לווה נוסף, אחד ההורים, יפתור את הבעיה.
ד. יש התכנות לעסקה, בהנחה שניתן להכניס את אחד ההורים / אחים (קרבה ראשונה) ושהם יעמדו בקריטריונים הנדרשים לטובת יחס החזר מבחינת הבנק. כמו כן, התנהלות וכו'.

8. משפחת משכנתא מעוניינת לרכוש נכס ראשון למגורים, שווי נכס 1.56 מ'. מה יהיה מס הרכישה לתשלום בעסקה זו:

א. דירה יחידה מס קבוע של 5%
ב. אין מס רכישה על דירה יחידה עד לסכום של 2.5 מ' ש"ח
ג. 3.5% מס רכישה על דירה יחידה עד לסכום של 1,747,865 ש"ח
ד. אין מס רכישה על דירה יחידה עד לסכום של 1,747,865 ש"ח

9. משפחת משכנתא מעוניינת לרכוש נכס להשקעה – דירה שנייה בשווי של 1,950,000. משכנתא נדרשת 1,200,000 ₪.

א. נראה שיש בעיה, ניתן לקבל עד 50% מימון לכל היותר והקצאת ההון תהיה 50%.
ב. הקצאת ההון תהיה 50%
ג. הקצאת ההון תהיה 35%
ד. הקצאת ההון תהיה 60%

10. לוחות סילוקין – מסלול ההלוואה – משתנה צמודה, סמנו את התשובות הנכונות:

א. שפיצר – החזר חודשי קבועה לאורך התקופה ללא קשר לשינויים במדד או בריבית
ב. קרן שווה – החזר על חשבון הקרן קבועה ללא קשר בשינויים במדד או בריבית
ג. קרן שווה – יתרת קרן תרד, החזר ע"ח קרן קבועה, החזר ע"ח ריבית ירד, החזר חודשי קבועה בהנחה של מדד 0 לאורך התקופה ושהריבית לא תשתנה לאורך תקופת ההלוואה.
ד. שפיצר – אומנם ההחזר החודשי קבועה ברמת מאפיין לוח הסילוקין אך יכול להשתנות ביחס לשינוי בריבית או במדד
ה. כל התשובות נכונות

חלק ב – שאלות פתוחות: 2 שאלות – 10 נקודות לכל שאלה

שאלה מספר 11

רכישה מקבלן, מתווה תשלומים: 20% בחוזה 80% במפתח והקבלן מאשר להקדים תשלומים. מתי הייתם ממליצים להקדים תשלומים ומתי לא, יש לתת הסבר מפורט.

שאלה מספר 12

משפחת משכנתא, לקוח פוטנציאלי, יצר קשר אתכם, מעוניינת לרכוש דירה, טרם מכרו את דירתם הנוכחית. עסקת טאבו רגילה. טרם קיבלו אישור עקרוני לעסקה.

נתונים:
• שווי נכס קיים 1.8 מ' ועליו יתרת משכנתא של 600,000 ₪.
• הון עצמי קיים נזיל, עזרה מההורים + רקן השתלמות נזילה – 250,000 ₪.
• שווי נכס לרכישה – 2.8 מ' ₪.
• הכנסת כוללות 24,000 ₪ והחזר הלוואת רכב – 1500 ₪ בחודש.

האם יש או אין התכנות לעסקה לפי הנתונים הקיימים? מה הייתם ממליצים ללקוחות הפוטנציאלים?

חלק ג –תרגילי פרקטיקה: 1 שאלות – 30 נקודות לכל שאלה

שאלה מספר 13

משפחת משכנתא, מעוניינת לרכוש נכס למגורים. את הנכס הם רוכשים מזוג שהתגרש לפני זמן קצר. בנסח הטאבו של הנכס הנרכש מופיע הערת אזהרה "הימנעות מעשיית עסקה".

בבעלות הזוג 570,000 ₪ הון עצמי לאחר עלויות נלוות לעסקה. מעוניינים לרכוש נכס למגורים בשווי 1,560,000 ₪. הבעל פוטר ממקום עבודתו לפני קצת פחות משנה והחליט לפתוח עסק עצמאי. הכנסותיו מהעסק לתקופה של שישה חודשי פעילות 12,200 והאישה שכירה, עובדת חצי משרה כרגע – 6,100 ₪.

משלמים היום שכירות ע"ס 4,200 ₪. בני הזוג בשנות ה 40 לחייהם, התנהלות תקינה.

הבעל מעוניין להחזיר החזר חודשי של 4000 ₪ לכל היותר והאישה טוענת שיכולים לעמוד בהחזר חודשי של 5500 ₪ מהסיבה הפשוטה שבעוד חצי שנה חוזרת למשרה מלאה וההכנסות יעלות בצורה משמעותית.

1. מהם הנקודות החשובות שיש להתייחס בעסקה זו? וכיצד הייתם פועלים טרם חתימה על חוזה.
2. מהם המסמכים הנדרשים לצורך קבלת אישור עקרוני וסופי לעסקה?
3. יש לפתור למשפחה את הדילמה ברמת ההחזר החודשי למשכנתא הרצויה ולבנות תמהיל

לקבלת תשובות למבחן הכנה מספר 0016 – לחץ כאן

חזרה לעמוד מבחני הכנה ראשי – לחץ כאן

מעוניינים לקבל עדכונים בנושא משכנתא, בנקאות וגיוס הון חוץ בנקאי? וכמו כן לקבל עדכונים על מחשבונים חינמיים שמתווספים לפורטל המשכנתאות MORTGAGE – הרבה יותר ממשכנתא? לחצו כאן