מבחן הכנה 0011 - התאחדות יועצי המשכנתאות
נכתב בתאריך 31-08-2021
MORTGAGE - הרבה יותר ממשכנתא
https://www.youtube.com/watch?v=9yhbGKdpIEU
מעוניינים לקבל חשיפה ללקוחות פוטנציאליים בפורטל המשכנתאות MORTGAGE? חינם למשך 90 ימים!
מבחן הכנה מספר 0011
31/08/2021
הכנה למבחני התאחדות יועצי המשכנתא – מבחן מספר: 0011
חלק א – שאלות אמריקאיות: 10 שאלות – 5 נקודות לכל שאלה
1. משפחת משכנתא מכרו את דירתם הנוכחים לפני חודשיים וכעת מעוניינת לרכוש דירת מגורים, דירתם היחידה, המחיר שנסגר בין המשפחה לבין המוכר 1.57 מ' ₪. המשפחה הזמינה שמאי מרשימת השמאים של הבנק לטובת ביצוע שמאות מוקדמת. שווי נכס לבטוחה עמד על 1.59 מ'. מהו סכום המשכנתא המקסימאלי שהמשפחה יכולה לקבל?
א. 1,192,500
ב. 785,000
ג. 795,000
ד. 1,177,500
2. מהם ההכנסות אותם הבנק ייקח לטובת חישוב יחס החזר במקרה הבא: זוג לווים משתכרים יחד ברמה של 14,500 נטו. לטובת קבלת אישור להלוואה הרצויה נדרשו להביא לווה נוסף. הכנסות הלווה הנוסף נטו 17,800 ₪ ולו החזרי הלוואות כולל 4,200 ₪. מה תהיה ההכנסה הכוללת עבור הבנק לטובת חישוב יחס החזר.
א. 32,300 ₪
ב. לא ניתן להתייחס להכנסה של לווה נוסף
ג. 21,300 ₪
ד. 19,200 ₪
3. אדם שיש לו דירה בבעלות בשותפות, עד איזה אחוז בשותפות לא תחשב דירה במידה וירצה לרכוש דירה נוספת?
א. 33%
ב. 25%
ג. 45%
ד. 10%
4. אדם אשר לוקח הלוואת משכנתא במימון גבוה של 70% ויותר, כיצד הייתם ממליצים לו לפעול טרם חתימה על חוזה רכישה?
א. אין צורך בביצוע פעולות מיוחדות מלבד הוצאת אישור עקרוני לעסקה
ב. נבדוק מה ריביות השוק הזולות ביותר שניתן לקבל
ג. לבדוק מה התקופה המקסימאלית שניתן לקבל את המשכנתא
ד. להוציא אישור עקרוני לעסקה ובנוסף לבצע שמאות מוקדמת על מנת לוודא שאכן השמאי מעריך את הנכס ברמה מתאימה, כך שלא יהיו פערי השלמת הון עצמי שלא קיימים.
5. אדם לקח הלוואת משכנתא ע"ס 450,000 ₪ ל 17 שנים בריבית 4%. לאחר 5 שנים הריבית ירדה ל 2.5%. כיצד זה השפיע על ההחזר החודשי?
א. 150 שקלים פחות בהחזר החודשי
ב. לא היה שינוי כי התקופה התקצרה
ג 247 שקלים יותר בהחזר החודשי
ד.247 שקלים פחות בהחזר החודשי
6. מהו מרווח מריבית הבסיס – ה"עוגן"
א. אחוז מסוים של תוספת או הפחתה מריבית העוגן, בתנאי שהריבית הבסיס לא תהיה שלילית
ב. 0.5% מפחות בכל מצב מריבית העוגן
ג. 1.5% תוספת בכל מצב מריבית העוגן
ד. אחוז מסוים של תוספת או הפחתה מריבית הבסיס הנקבע בין היתר מטיב לקוח ואחוז המימון
7. כיצד נחשב את ההחזר הקבוע על חשבון הקרן בלוח סילוקין "קרן שווה"
א. נכפיל את גובה ההלוואה בריבית החודשית
ב. נחלק את גובה ההלוואה בריבית השנתית
ג. נחלק את גובה ההלוואה בתקופת ההלוואה בשנים
ד. נחלק את גובה ההלוואה בתקופת ההלוואה בחודשים
8. הקצאת הון לתושבי חוץ?
א. 100%
ב. 75%
ג. תושבי חוץ – הקצאת הון זהה לתושבי הארץ
ד. תושבי חוץ – אין הקצאת הון
9. הגענו לטאבו לרשום הערת אזהרה, מה המסמך אותו נצטרך להביא איתנו?
א. שטרות משכנתא מהבנק המממן + אישור עירייה על העדר חובות + ת.ז
ב. שטרות משכנתא + ת.ז
ג. חוזה רכישה ות.ז
ד. חוזה רכישה, שטרות, אישור תשלום הון עצמי חובה!
10. "הסכמה לדרגה שנייה" – מה העסקה הנכונה
א. מחיר למשתכן
ב. מחזור משכנתא
ג. רכישה מקבלן
ד. בנייה עצמית
חלק ב – שאלות פתוחות: 2 שאלות – 25 נקודות לכל שאלה
שאלה מספר 11
מה ההבדל בין לווה נוסף ללווה נוסף משלם? באיזה מקרים הבנק ידרוש כל אחד מהלווים? ומי מוגדר לווה נוסף?
שאלה מספר 12
זוג בשנותה 30 לחייהם, הבעל שכיר והאישה עצמאית, מעוניינים לרכוש את דירתם הראשונה למגורים במחיר למשתכן, טרם נחתם חוזה אך זכו בהגרלה. כמו כן, יש להנפיק תעודת זכאות. מה הניירת שעליהם לדרוש מהלקוח על מנת לקדם את נושא המשכנתא?
שאלה מספר 13
משפחת משכנתא מעוניינת לרכוש דירה להשקעה בשווי של 1,250,000 ₪. בני הזוג בשנות ה 50 לחייהם. עתידים לחתום חוזה בתאריך 10/07/21. ברשותם הון עצמי כולל בסך כולל 590,000 ₪. לאחר בחינה מקיפה, עלויות נלוות לעסקה – 110,000 ₪. הדייר ששוכר את הדירה היום, נשאר בדירה כחלק מההסכם והשכירות העתידית שתתקבל על הנכס – 3,450 ₪.
בנוסף, הבעל עצמאי, ובממוצע שנתי הכנסותיו עומדים על 6,400 ₪ נטו בחודש. והאישה שכירה, וותק של 3 חודשים במקום עבודתה. הכנסות כוללות לזוג ע"ס 19,800 נטו בחודש.
לזוג נכס מגורים בבעלות בשווי של 1,750,000 ועליו משכנתא של 620,000 ₪, החזר חודשי 4,150 ₪. מבדיקה של דוח יתרות משכנתא, נראה שיש עמלת פירעון מוקדם של 16,000 ₪.
סל האשראי של הזוג נקי, כלומר, אין הלוואות מעבר למשכנתא. נתוני אשראי תקינים לאורך השנים.
המשפחה הגיע ליועץ על מנת לקבל הדרכה וליווי לביצוע העסקה על הצד הטוב ביותר, יש לנתח את העסקה וכיצד הייתם מנהלים את מתן השירות ללקוח? יש לציין את סדר פעולות לעסקה. מהם הנקודות ה"אדומות" בעסקה זו וכיצד הייתם מתייחסים אליהן?
לקבלת תשובות למבחן הכנה מספר 0011
חזרה לעמוד מבחני הכנה ראשי – לחץ כאן
MORTGAGE - החבילה המושלמת ליועצי משכנתאות - חשיפה, לידים חמים, הכשרות מקצועיות, ליווי פרקטי ושיתופי פעולה
אני מעוניין/ת לקבל פרטים
שואלים את המומחה
שאלתך התקבלה במערכת המומחים בפורטל המשכנתאות MORTGAGE - הרבה יותר ממשכנתא.
אחד מיועצי משכנתאות יספקו מענה בהקדם האפשר ותתקבל התראה על כך בכתובת הדוא"ל שהזנת - המשך גלישה מהנה!
אחד מיועצי משכנתאות יספקו מענה בהקדם האפשר ותתקבל התראה על כך בכתובת הדוא"ל שהזנת - המשך גלישה מהנה!
מחשבון משכנתא מהיר
ריביות משכנתא ומדדים
מדד המחירים לצרכן
0.5%
ממוצע ריביות צמודות
3.52%
מדד תשומות הבניה
0.2%
ממוצע ריביות לא צמודות
4.97%
ריבית הפריים
6%
ריבית בנק ישראל
4.5%
ריביות זכאות 10 שנים
2.45%
ריביות זכאות 15 שנים
2.30%
ריביות זכאות 20 שנים
2.54%
ריביות זכאות 25 שנים
2.63%
ריביות זכאות 30 שנים
2.74%
MORTGAGE - סרטונים מקצועיים
לקוחות ממליצים על יועצי משכנתאות
תשובות למבחן הכנה מספר 0011 – התאחדות יועצי המשכנתאות בישראל
חלק א' – אמריקאי
| שאלה מספר | תשובה | שאלה מספר | תשובה |
| 1 | ד | 6 | ד |
| 2 | ג | 7 | ד |
| 3 | א | 8 | ג |
| 4 | ד | 9 | א |
| 5 | ד | 10 | ב |
תשובה לשאלה 11:
"לווה נוסף" במשכנתא הינו אדם נוסף אשר חותם על הלוואת המשכנתא ביחד עם הלווים הראשיים (אלו שרכשו בפועל את הנכס) אך בניגוד אליהם, אין לו זכויות בנכס אך 100% חובו בהלוואה. החבות של הלווה הנוסף שווה ערך ללווים הראשיים.
לווה נוסף משלם – חייב בתשלום חלקי עד מלא של הלוואה המשכנתא לפי דרישת הבנק המממן. הבנק ידרוש לווה נוסף משלם בעיקר במקרה בו הלווים הראשיים אינם עומדים בקריטריון של יחס ההחזר מההכנסה.
נוסף, הבנק יכול לדרוש לווה נוסף משלם גם במקרים בהם הלווים הראשיים לא מספיק "אמינים" פיננסית ביחס להלוואה הנדרשת, יכול להיות גיל הלווים, וותק נמוך במקום העבודה וכו'.
לווה נוסף רגיל – בשונה מהלווה הנוסף המשלם, הלווה הנוסף הרגיל לא מחויב בתשלומי המשכנתא חלקיים או מלאים. יש לו 100% חבות בהלוואה. הבנק ידרוש לווה נוסף במקרה שהלווים הראשיים אינם מספיק "אמינים" לבנק פיננסית גם אם יחס ההחזר תקין והלווה הראשי עומד בכל הקריטריונים.
הבנק יכול לדרש לווה נוסף רגיל במקרים הבאים: וותק נמוך במקום העבודה, ללא רצף תעסוקתי, לווה יחיד בהלוואה.
לווה נוסף, ברוב הבנקים יהיה חייב להיות קרוב משפחה מדרגה ראשונה – אמא / אבא / אח / אחות.
תשובה לשאלה 12:
1. פרופיל לקוח
2. כתבי הסמכה לבנקים הרלוונטיים
3. ת.ז + ספח של כלל הלווים בהלוואה
4. עו"ש של כל החשבונות הקיימים + ריכוז יתרות והלוואות לכל אחד מהחשבונות.
5. אישור יתרות לכל ההלוואות החוץ בנקאיות הקיימות
6. תלושי משכורת 3 חודשים של הגבר
7. שומת מס האחרונה שהתקבלה (2019) + אישור הכנסות לשנת המס הנוכחית + לשנה הקודמת (2020+2021)
8. לאחר חתימה על חוזה הרכישה: חוזה רכישה חתום + נספחים מצורפים: מפרט טכני + מתווה תשלומים
9. צילום שובר הבנק המלווה
10. אישור תשלום הון במעמד חתימה על חוזה.
11. טופס דיווח לרשויות המס
12. אישור השתתפות בהגרלה מחיר למשתכן
13. אישור זכייה, אישור זה מגיע ממשרד השיכון
14. לטובת תעודת זכאות יש להוסיף: אישור על שירות צבאי / לאומי, צילומי ת.ז של כל האחים והאחיות של כל אחד מהלווים, תעודת נישואים, ת.ז + ספח לווים – מספר ילדים + גילאי ילדים.
תשובה לשאלה 13:
הזוג מעוניין לרכוש דירה להשקעה, הכנסות כוללות גבוהות מהממוצע, התנהלות תקינה לאורך השנים ומהבחינה הזו נראה כי מדובר בלקוחות איכותיים. ברשותם נכס בבעלות, משכנתא קיימת, נראה כי יש פוטנציאל חיסכון בעקבות עמלת הפירעון המצוינת.
נקודות החשובות שחשוב לתת עליהם דגש:
- אם נרצה שהגורם המממן יתייחס או לפחות לא ישלול ישר את ההכנסה העתידית מהשכירות, נרצה לתת לזה "במה" גם בחוזה רכישה וגם נבקש מהשמאי להתייחס לאומדן השכירות שניתן לקבל על הנכס. ברמת העיקרון, בנק לא מתייחס להכנסה עתידית, אך במקרה שלנו השכירות כבר קיימת וההסכם הקיים עם בעל הנכס הנוכחי עובר אלינו.
- ההכנסה העיקרית היא של האישה שעובדת שכירה, וותק בעבודה 3 חודשים בלבד. חייבים לוודא רצף תעסוקתי.
- יש עמלת פירעון, יש פוטנציאל חיסכון במשכנתא. בהחלט שווה לבחון את פוטנציאל החיסכון.
- חשוב מאוד ומומלץ מאוד לבצע שמאות מוקדמת לעסקה הזו. מדובר כן במימון מקסימאלי על הנכס הנרכש ועדיין יהיה חסר הון שנצטרך להשלים או דרך מינוף נכס קיים או מקור אחר. חשוב לוודא שווי נכס לבטוחה לגורם המממן + תקינות הנכס משפטית ותכנונית טרם חתימה על חוזה הרכישה.
להלן נתוני העסקה במספרים:
| נתוני עסקה – נכס נרכש | |
| שווי נכס נרכש | 1250000 |
| מימון מקסימאלי | 50% |
| משכנתא מקסימאלית | 625000 |
| הון עצמי מינימאלי לעסקה | 625000 |
| סה"כ הון עצמי | 590000 |
| עלויות נלוות לעסקה | 110000 |
| יתרת הון עצמי למשכנתא | 480000 |
| יתרה / גירעון בהון העצמי | -145000 |
| נתוני נכס קיים | |
| שווי נכס קיים | 1750000 |
| יתרת קרן משכנתא | 620000 |
| עמלת פירעון | 16000 |
| יתרה לסילוק | 636000 |
| יתרה פוטנציאלית למינוף | 239000 |
| סל אשראי כולל: | |
| מחזור משכנתא | 636000 |
| משכנתא מקסימאלית נכס נרכש | 625000 |
| השלמת הון לעסקה | 145000 |
| סה"כ | 1406000 |
ניתן לראות שעל פניו בהחלט יש התכנות לעסקה. כמובן שברמת התמהיל ניתן לבחון את האפשרויות לסכומים המדויקים שנכון לקחת ברמת אחוזי המימון וכו'. ניתן לבחון גם האם נרצה בכלל למנף את הנכס הקיים או לחילופין לבחון את האפשרות לממן את היתרה הנדרשת מחוץ למשכנתא.
סדר הפעולות לאחר סגירת העסקה:
שלב 1 – שליחת מייל מסודר ללקוח עם כל המסמכים הרלוונטיים שהלקוח צריך להעביר בעסקה זו.
שלב 2 – במקביל, ניתן להוציא אישור עקרוני ברמת ה"מספרים" על מנת לקבל הפנייה לשמאות מוקדמת לעסקה. השמאות המוקדמת נחוצה גם על הנכס הקיים וגם על הנרכש על מנת לוודא את שווי הנכס לבטוחה. מדובר בעסקה ששווי הנכס לבטוחה משמעותי.
*** חשוב מאוד: מסמכים שחשוב לשים עליהם דגש בעסקה זו:
— תלוש משכורת ממקום העבודה הקודם של האישה, מרבית מההכנסה הכוללת עליה והתחילה עבודה חדשה לפני שלושה חודשים. יש לוודא רצף תעסוקתי.
— יש לצרף אישור או להוסיף סעיף בחוזה הרכישה שהשוכר ממשיך להתגורר בדירה ובעניין השכירות שתתקבל. הדבר חיוני אם ובמידה אנו מעוניינים שהבנק ייקח בחשבון הכנסה משכירות עתידית. ניתן לבקש מהשמאי להתייחס לשכירות גם בדוח השמאות.
— נראה שיש פוטנציאל חיסכון המשכנתא הקיימת, יש לוודא התנהלות משכנתא שנתיים אחרונות.
שלב 3 – לאחר קבלת האישורים + כל המסמכים הנדרשים + דוח השמאות, יש לוודא כי אכן המספרים מתאימים וניתן להתקדם לחתימות.
שלב 4 – תכנון של תמהיל משכנתא בהתייחס לאחוזי המימון על הנכס הקיים והנרכש. יש לבחון אפשרות למנף נכס קיים או לחילופין להחליט לממן את הגירעון דרך הלוואה שלא כנגד שיעבוד הנכס (אופציה שאפשר לבחון).
שלב 5 – הגשת הבקשה לגורמים המממנים הרלוונטיים + קבלת אישורים סופיים
שלב 6 – בחירת בנק + תאום חתימות
שלב 7 – ליווי בהליך החיתום
שלב 8 – קבלת המשכנתא בפועל
שלב 9 – סוף תהליך.
חזרה לעמוד מבחני הכנה ראשי – לחץ כאן
