ריביות משכנתא

ריביות משכנתא, מסלולי משכנתא ונתונים היסטוריים

יועץ המשכנתאות מוטי שמואלוביץ מסביר כיצד ריביות משכנתא משתנות משפיעות לנו על לוחות הסילוקין

ריביות משכנתא: השפעת מדד המחירים לצרכן על המשכנתא:

יועץ המשכנתאות מוטי שמואלוביץ מסביר כיצד מדד המחירים לצרכן משתנות משפיעות לנו על לוחות הסילוקין

ריביות משכנתא – מסלולי הלוואת המשכנתא

מהם ריביות המשכנתא שניתן לקבל היום בבנקים השונים? יועץ משכנתאות יודע לבצע סנכרון בין מגוון מסלולי המשכנתא השונים ולהתאים הרכב הלוואה לצורך הלווה. לכל אחד מסוגי מסלולי הלוואת המשכנתא יש יתרון, חסרון ומאפיינים שונים.

ריביות משכנתא במסלולי ההלוואה השונים

• הלוואה לזכאים – ריביות משכנתא, ריבית קבועה צמודה למדד.
• ריבית הפריים – ריבית משתנה לא צמודה למדד הנגזרת באופן ישיר מריבית בנק ישראל.
• ריבית קבועה לא צמודה למדד – ריביות משכנתא, סוג הריבית היחיד עם 100% וודאות.
• ריבית משתנה לא צמודה למדד – ריבית משתנה וקרן ההלוואה לא צמודה למדד.
• מק"מ – מלווה קצר מועד – משתנה כל שנה לא צמודה למדד.
• ריבית קבועה צמודה למדד – ריביות משכנתא, ריבית קבועה אך קרן ההלוואה מושפעת מהעלייה / ירידה במדד המחירים לצרכן.
• ריבית משתנה צמודה למדד – ריביות משכנתא, הריבית משתנה ובנוסף קרן ההלוואה מושפעת מהעלייה / ירידה במדד המחירים לצרכן.

ריבית משכנתא – הלוואת זכאות משכנתא

ריביות משכנתא, הלוואת הזכאות היא הלוואה בריבית קבועה צמודה למדד המחירים לצרכן. משרד הבינוי והשיכון מעניק הקלות והטבות לכל סוגי האוכלוסייה השונים בעת קבלת המשכנתא.

ההקלות מתבטאות בריבית נמוכה יחסית לריבית השוק (לא בכל המקרים) ובתנאים נוחים יותר. ההקלות וההטבות נמדדות על-פי נקודות זכות שנקבעות על-פי קריטריונים מסוימים.

נכון להיום הריבית עומדת על רמה של 3% צמוד למדד המחירים לצרכן לכל היותר לתקופה של 30 שנים וככל שתקופת ההלוואה קטנה הריבית תקטן בהתאם. אם להיות מדויקים, הריבית אותה נקבל בהלוואת הזכאות היא 0.5% פחות ממוצע ריביות המשכנתא הצמודות לכל תקופת זמן נתונה.

אדם זכאי לקבל את הלוואת "זכאות משכנתא" במידה והוא עומד בקריטריונים לקבלת ההלוואה, כגון: כשאדם קונה דירה בפעם הראשונה. כששני בני זוג רוכשים דירה יחד, הזכאות ניתנת רק אם לאחד מבני הזוג אין דירה הרשומה על שמו וגם לא הייתה דירה כזו.

במקרים בודדים רשאים משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר לתת לאדם זכאות שנייה, וזאת לאחר תהליך בירוקראטי מסוים.

ריביות משכנתא, כספי הסיוע ניתנים בריבית מסובסדת, אך ריבית זו אינה בהכרח הריבית הנמוכה בשוק. הלוואה זו היא הלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן ודומה לכל הלוואה בריבית קבועה הצמודה למדד. יתרונה הוא בכך שאין עמלת פירעון בתקופת ההלוואה. סכום ההלוואה שניתנת בהלוואה היא נגזרת של הניקוד אותו מקבל הזכאי. את תעודת הזכאות ניתן לקבל בכל אחד מהבנקים השונים והתעודה תתקבל בכל בנק בו נבחר לקחת את המשכנתא.

הקריטריונים שמשפיעים על נקודות זכות הזכאות הם:

• גילם של הלווים/הלווה.
• סטאטוס משפחתי.
• מספר שנות נישואים.
• מספר ילדים.
• מספר אחים ואחיות של כל אחד מהלווים.
• שנות שירות צבאי/שירות לאומי.

אוכלוסיית הזכאים:

• זוגות נשואים.
• נכים מעל גיל 21.
• עולים חדשים + וותק (זוגות או יחידים).
• משפחות חד-הוריות. יחידים מעל גיל 30.
• בעלי שירות צבאי/שירות לאומי הרוכשים דירה באזורים א' או ב' שגילם יותר מ-21.

כדי לממש את הלוואת הזכאות יש לבקש תעודת זכאות. על תעודת הזכאות ירשם גובה ההלוואה ותנאיה. ככל שנקודות הזכות יהיו גבוהות יותר, כך סכום ההלוואה יהיה גבוה יותר.

הלוואת זכאות משכנתא – יתרונות:

• הלוואה שניתנת לפירעון מוקדם בלא עמלת פירעון בכל זמן נתון.
• הלוואה מסובסדת – ריבית נמוכה (יש לבדוק טענה זו בכל זמן נתון).
• הלוואה ניתנת לטווח ארוך – עד 30 שנה.

הלוואת זכאות משכנתא חסרונות:

• הצמדה למדד המחירים לצרכן.
• קרן ההלוואה עלולה להיות גבוה יותר מסכום ההלוואה שקיבלנו לאחר מספר רב של תשלומי המשכנתא, הסיבה היא ההצמדה למדד.

ריביות משכנתא קבועה לא צמודה למדד המחירים לצרכן

קל"צ – ריביות משכנתא במסלול קבועה לא צמודה למדד המחירים לצרכן, מסלול הלוואה זה הינו היחיד שניתן לדעת בוודאות את מתווה התשלומים לפי לוח הסילוקין. כלומר יש וודאות מלאה מהיום הראשון עד היום האחרון בהלוואה זו.

ריביות משכנתא, בהלוואה זו הריבית קבועה ולא תשתנה בתקופת ההלוואה ואין הצמדה למדד המחירים לצרכן ומכאן הוודאות. הריבית הניתנת על הלוואה זו יקרה יותר מכל ריבית אחרת בכל מסלול קיים בגלל הוודאות. הבנק מבחינתו רוצה לשמור על ערך הכסף בתקופת ההלוואה. ובשורה התחתונה, אין כל גורם היכול להשפיע על הלוואה זו ולכן נחשבת ל"בטוחה" ביותר.

הריבית אותה נקבל במסלול זה הינו נגזרת מתקופת ההלוואה ואחוזי המימון. ככל שתקופת ההלוואה ארוכה יותר כך הריבית תהיה גבוה יותר והפוך.

יתרונות הלוואת המשכנתא בריבית קבועה לא צמודה:

• לוח סילוקין ידוע מראש בתקופת ההלוואה– וודאות מלאה.
• קרן ההלוואה לעולם לא תעלה יותר מסכום ההלוואה שקיבלנו.
• אין גורם היכול להשפיע על ההלוואה לאורך חיי ההלוואה.

חסרונות ההלוואה המשכנתא בריבית קבועה לא צמודה:

• ריבית גבוהה יחסית לריבית השוק.
• החזר חודשי גבוה
• עמלת פירעון מוקדם

ריביות משכנתא – קבועה צמודה למדד

קצ"מ – אם שאלתם את עצמכם פעם "כיצד יתכן הדבר, שאנו משלמים בעבור הלוואת המשכנתא כבר מחצית תקופת הלוואה ועדיין חייבים את אותו גובה הלוואה ואפילו יותר?" והנה התשובה: ההצמדה למדד המחירים לצרכן!

במסלול זה, הריבית שנקבעת מראש בין הלקוח לבנק היא קבועה לכל תקופת ההלוואה וקרן ההלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן.

הריבית הינה נגזרת של תקופת הלוואה, בדיוק כמו בקל"צ. ככל שתקופת ההלוואה תהיה קצרה יותר כך הריבית תהיה נמוכה יותר והפוך.

קרן ההלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן ולכן יתכנו שינויים בלוח הסילוקין של ההלוואה.

הבנקים יכולים לקבוע ולשנות ריבית זו על-פי שיקול דעתם והיא נקבעת על-פי תקופת זמן ההלוואה וביחס לאחוז המימון וטיב לקוח.

כפי שצויין, ככל שתקופת ההלוואה תהיה ארוכה יותר ואחוז המימון גבוה יותר, כך הריבית תהיה גבוהה יותר והפוך.
הלוואה זו צמודה למדד המחירים לצרכן. המדד משפיע על יתרת הקרן של ההלוואה. כשהמדד יעלה, תעלה גם יתרת הקרן על ההלוואה, ולכן יהיו מקרים שבהם נגלה שנהיה חייבים לבנק יותר מסכום ההלוואה שקיבלנו.

חשוב שנזכור שעקב השפעת המדד על יתרת הקרן, יום אחד נגלה שגובה ההלוואה גבוה יותר מהיום שבו קיבלנו את ההלוואה. שינוי זה יכול להשפיע בעיקר אם נרצה לפרוע את ההלוואה לפני תום תקופת ההלוואה המקורית. הלוואה זו כדאית בעיקר כשהריבית הקבועה נמוכה מאוד ביחס לתקופה והאלטרנטיבות במסלולים האחרים.

יתרונות מסלול הלוואת המשכנתא בריבית קבועה צמודה:

• תנודות מזעריות בהחזר החודשי ביחס לגובה ההלוואה (טענה זו נכונה למחצית הראשונה של ההלוואה).
• ריבית קבועה בכל תקופת ההלוואה שממנה נהנה גם כשתעלה ריבית השוק.

חסרונות מסלול הלוואת המשכנתא בריבית קבועה צמודה:

• עמלת פירעון מוקדם.
• הלוואה צמודה למדד.
• הלוואה יקרה ביותר לטווח הארוך.
• הקרן יכולה לעלות בזמן נתון יותר מגובה ההלוואה שקיבלנו.
• איננו יכולים ליהנות מירידה בריבית השוק.
• מצריכה מאתנו לקחת את ההלוואה לטווח ארוך יותר ביחס לכושר ההחזר.

ריביות משכנתא – צמודות למדד בריבית משתנה

ריבית משתנה הינה הלוואה שמתנהלת כמו ריבית קבועה עד לנקודת השינוי בריבית. כלומר, אם לקחנו הלוואה בריבית משתנה כל 5 שנים, הריבית תקבע היום לחמש שנים ובעוד חמש שנים הריבית תשתנה, תעלה או תרד וגם יכולה להישאר על אותה רמה ותהיה קבועה לעוד 5 שנים.

בעצם, הריביות המשתנות הם כל הריביות שאינם ריביות קבועות. השאלה ההיא מה תדירות השינוי בריבית ומה העוגן שקובע את השינוי בריבית.

השינויים בריבית יכולים להתרחש בכל שנה, שנתיים, שנתיים וחצי, שלוש, חמש וכו´. לא בכל סניף בנק יהיו כל האופציות פתוחות לפנינו. לכל בנק מדיניות משלו ועוגן אחר המשפיע על שינוי הריבית בנקודת השינוי. המאפיין של המסלול, זו העובדה שהריבית הינה קבועה עד לנקודת השינוי.

אנו מכירים את המסלול הזה בעיקר בשם:

• ריביות משכנתא – משתנה כל שנה
• ריביות משכנתא – משתנה כל שנתיים
• ריביות משכנתא – משתנה כל שלוש שנים
• ריביות משכנתא – משתנה כל ארבע שנים
• ריביות משכנתא – משתנה כל חמש שנים
• ריביות משכנתא – משתנה כל שבע שנים

העוגנים אשר קובעים את הריבית נכון להיום – 2019 – הם ממוצע ריבית משכנתא וממוצע תשואות על אג"ח שונים בבנקים השונים.

ממוצע ריביות משכנתא או ה אג"ח אתו הבנק עובד הם העוגנים שעליהם מתבסס הריבית אותה נקבל. על עוגנים אלו הבנקים עצמם יתנו מרווח לריבית הבסיס.

לדוגמא:

עוגן ממוצע ריביות משכנתא נכון להיום עומד על 3.00% ביוני 2019. ניתן לקבל את העוגן הזה במרווח שלישי של – 0.6% כך שהריבית בפועל תעמוד על רמה של 2.6% ריבית. בנקודת השינוי בריבית תבוצע עליה או ירידה ביחס לעוג באותה נקודת זמן של השינוי בריבית והמרווח שקיבלנו יישאר קבועה.

באג"ח אותו עיקרון בדיוק, רק שהמרווח באג"ח יהיה חיובי ולא שלישי כמו בממוצע ריביות משכנתא.

לרשותכם טבלאות ריביות בממוצע ריביות ובאג"ח:

• ממוצע ריביות צמודות
• ממוצע ריביות לא צמודות
• אגח צמוד
• אגח לא צמוד

חסרונות הלוואת המשכנתא בריבית משתנה צמודה למדד:

• הלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן.
• עמלת פירעון מוקדם (סיכוי קלוש).
• אי-ודאות בנוגע לשינויים בעתיד הריבית.
• ההצמדה למדד, יתרת הקרן יכולה לעלות יותר מגובה ההלוואה שקיבלנו.

יתרונות הריבית המשתנה הצמודה למדד:

• ריבית יחסית נמוכה ביחד לקבועה בתקופות ארוכות של מעל 20 שנים

הלוואת פריים (prime)

ריביות משכנתא במסלול הפריים – על ריבית הפריים ניתן לקרוא כאן וכמו כן טבלת ריביות הפריים לאורך השנים – ריבית הפריים

מדד המחירים לצרכן

על מדד המחירים לצרכן והשפעתו על הלוואות המשכנתא ועל ריביות משכנתא, ניתן לקרוא כאן וכמו כן טבלת מדד המחירים לצרכן ומדד תשומות הבנייה לאורך השנים – מדד המחירים לצרכן

בברכה,
מוטי שמואלביץ – מומחה למשכנתאות ואסטרטג להתנהלות מול הבנקים.