מחשבון משכנתא

הוראות שימוש במחשבון המשכנתא

לרשותכם מחשבון משכנתא מתקדם בפורטל המשכנתאות MORTGAGE – הרבה יותר ממשכנתא. המחשבון פותח ע"י יועץ המשכנתאות מוטי שמואלוביץ ויועצת המשכנתאות שני פרץ מיארה.

במחשבון משכנתא ניתן להשוות בין מספר תמהילי הלוואת משכנתא ומסלולים שונים.

יש להזין נתוני הלוואה או מספר הלוואות, לבנות הרכב הלוואה / תמהיל (מספר הלוואות המרכיבות הלוואה אחת). ניתן לקבל אינדיקציה להחזרים החודשיים, עלות הלוואה, ניתן להוסיף דחייה בתקופת התשלום, תשלומי ריבית בלבד וכו'.

מחשבון משכנתא נותן כברירת מחדל את הריבית הממוצעת עבור כל מסלול אותו נבחר בעבור אחוז מימון של 60%. במידה וההלוואה הינה צמודה למדד, גם כאן, כברירת מחדל ניתנת עליה שנתית במדד המחירים לצרכן. גם את הריבית וגם את ההצמדה ניתן לשנות באופן תמידי בלחיצת כפתור. להלן הסבר שימוש במחשבון המשכנתא.

מחשבון משכנתא שלב ראשון – הזנת נתוני ההלוואה במחשבון משכנתא

1.סכום הלוואה / גובה הלוואה – נזין במחשבון המשכנתא סכום ההלוואה אותו אנו רוצים לקחת במסלול בודד יחיד.

2. תקופת הלוואה – מהי תקופת ההלוואה הכוללת של המסלול. משכנתא ניתן לקבל, נכון להיום 20/12/2018, לתקופה מקסימאלית של 30 שנים או עד גיל 75, הנמוך מבין השניים. כלומר, אדם בין 60 יוכל לקבל משכנתא לתקופה מקסימאלית של 15 שנים. אדם מתחת לגיל 45 יוכל לקבל את ההלוואה לתקופה מקסימאלית של 30 שנים. באופן חריג, ניתן לקבל הלוואת משכנתא גם עד גיל 80 נכון ליום זה. חברות הביטוח מוכנות לבטח את הלווים עד גיל זה.

3. תקופת גרייס (תשלום ריבית בלבד) – במחשבון משכנתא ניתן להזין תקופת גרייס בהלוואה, כלומר, דחיית תשלומי קרן ההלוואה ותשלום הריבית בלבד, בכך ליצור בזמן נתון החזרים חודשיים נמוכים. לאיזו תקופה מסך תקופת ההלוואה הכוללת, נרצה לבצע דחיית תשלומים.

מתי אנו מבצעים תשלומי גרייס בהלוואה?

לדוגמא: אדם הרוכש נכס מקבלן, את הנכס יקבל בעוד שנה וחצי לפי חוזה הרכישה, מתגורר כיום בשכירות ולא יכול לשלם החזרי משכנתא ושכירות במקביל. יחד עם זאת, הרוכש, הלוואה, מעוניין לקחת עוד היום את המשכנתא ולהעביר לקבלן על מנת להימנע מעליה במדד תשומות הבנייה ועליית ריביות עתידיות. במצב כזה, נבצע דחיית תשלומים על מנת ליצור החזר חודשי נמוך כל עוד לא קיבלנו מפתח מהקבלן ועדיין משלמים שכירות.

4. מסלול נבחר – ניתן לבחור את מסלול ההלוואה הרצוי על מנת לקבל אינדיקציה, כברירת מחדל לריבית שניתן לקבל היום בשוק המשכנתאות. הריבית הינה ריבית ממוצעת על הלוואות משכנתא ברמת אחוז מימון של 60%.  במידה והמסלול שבחרנו הינו צמוד למדד המחירים מחשבון המשכנתא ייתן לנו אינדיקציה גם למדד השנתי.

5. סוג החזר הלוואה / לוח הסילוקין לחישוב הנתונים – בחלק הזה נבחר את צורת ההחזר הרצוי, שפיצר או קרן שווה. היום 95% מהמקרים לוח הסילוקין הנבחר הינו מסוג שפיצר. זהו לוח הסילוקין שהבנקים עובדים אתו. בהלוואות המשכנתא רוב הבנקים לא משתמשים בלוח הסילוקים מסוג קרן שווה.

לוח סילוקין- קרן שווה/רגיל

לוח סילוקין מסוג קרן שווה בנוי על בסיס החזרי קרן שווים בתקופת ההלוואה. ככל שהזמן חולף החזרי הריבית הולכים וְקְטֵנִּים. חישוב הריבית הנוכחית בלוח סילוקין זה נעשה על יתרת הקרן האחרונה של אותה תקופה. יתרת הקרן קטנּה יותר ויותר בכל חודש שחולף ביחס שווה וזאת עקב החזרי הקרן השווים בתקופת ההלוואה. לכן ככל שזמן ההלוואה חולף וההחזרים החודשיים על ההלוואה פוחתים, החזרי הריבית הולכים וקטנים. חוץ מהחזרי הקרן השווים, המאפיין העיקרי בלוח זה הוא החזר חודשי גבוה בתחילת התקופה ואחר כך ירידה מתמדת בסכום ההחזר החודשי.

לוח סילוקין מסוג שפיצר – המאפיין העיקרי בלוח סילוקין מסוג שפיצר הוא ההחזר החודשי הקבוע בתקופת ההלוואה, בהנחה שלא חלו שינויים במדד או בריבית. במצב שבו יחולו שינויים בתקופת ההלוואה במדד או בריבית, יחושב לוח סילוקין מחדש וההחזר החודשי ישתנה.

במהלך תקופת ההלוואה יהיו ההחזר על חשבון הקרן פלוס ההחזר על חשבון הריבית שווים וההחזר על חשבון הקרן בתחילת התקופה יהיה נמוך באופן יחסי. ככל שתקופת הזמן תעבור, כך יגדל ההחזר החודשי על חשבון הקרן. לעומת זאת, בתחילת התקופה יהיה ההחזר על חשבון הריבית גבוה, אך יפחת ככל שתקופת ההלוואה תגיע לסיומה.

6. ריבית שנתית – לאחר שנזין את מסלול ההלוואה הרצוי נקבל את הריבית המוצגת כברירת מחדל אך ניתן לשנותה ככל העולה על רוחנו. ניתן לקבל אינדיקציה לריביות משכנתא עדכניות בעמוד הריביות הראשי שבפורטל המשכנתאות.

7. הצמדה למדד – במסלולי ההלוואה הנבחרים הצמודים למדד, ישנה השפעה של מדד המחירים לצרכן על יתרת קרן ההלוואה שלנו. לכן, כברירת מחדל יופיע לנו הצמדה למדד שנתי בהלוואות הצמודות ובהלוואות הלא צמודות יופיע 0.

מחשבון משכנתא שלב 2 – תוצאות מסלול בודד

כעת, לאחר שהזנו את נתוני ההלוואה, ניתן לקבל את תוצאות ההלוואה במסלול מסוים.

1. החזר חודשי התחלתי – נקבל תוצאה של ההחזר החודשי בחודש הראשון בהלוואה.

2. החזר חודשי פוטנציאל בסוף תקופת ההלוואה – תוצאת ההחזר החודשי בחודש האחרון בהלוואה.

3. יחס החזר – על כל 1 שקל שלווינו כמה נחזיר לבנק. לדוגמא, אם התוצאה הינה 1.57, זה אומר, שעל כל 1 שקל שלווינו נשלם 0.57 אגורות.

4. סה"כ ריבית והצמדה – מהי העלות הכוללת של ההלוואה אשר מסכמת את סך הריבית ששילמנו + השפעת מדד המחירים לאורך השנים.

הסבר על מחשבון משכנתא שלב 3 – צפייה בלוח הסילוקין

לאחר הזנת הנתונים לפי השלב הראשון, מחשבון המשכנתא בונה באופן אוטומטי את לוח הסילוקין של ההלוואה מהסוג הנבחר (שפיצר או קרן שווה, עם או בלי תקופת גרייס). בלחיצה כל "צפייה בלוח הסילוקין" נקבל את טבלת נתוני החזר ההלוואה מהחודש הראשון ועד החודש האחרון.

בלוח הסילוקין ניתן לראות את הנתונים הבאים: לוח הסילוקין בנוי מחמישה משתנים

תקופת ההלוואה בחודשים – החזר ההלוואה הינו בחודשים, לכן לוח הסילוקים מראה לנו את נתוני ההלוואה בכל חודש נתון.
יתרת קרן ההלוואה – כמה כסף אני "חייב" לבנק בכל זמן נתון. ככל שתקופת מתקצרת, בדרך כלל, יתרת הקרן תקטן גם כן. יתרת הקרן בתקופה מספר 2 (חודש 2) תחושב לפי יתרת הקרן בתקופה מספר 1 פחות ההחזר ששילמנו על חשבון הקרן באותה תקופה וכן הלאה.

החזר על חשבון הקרן – סכום יחסי מתוך ההחזר החודשי הכולל אותו אנו משלמים על חבון קרן ההלוואה וזהו  הסכום המקטין את יתרת הקרן. בקרן שווה ההחזר על חשבון הקרן הינו קבוע ומחושב באופן הבא: גובה ההלוואה / תקופת הלוואה בחודשים = החזר חודשי קבוע על חשבון הקרן. בלוח סילוקים מסוג שפיצר, החזר על חשבון הקרן שווי ל החזר חודשי פחות ההחזר על חשבון הריבית.

החזר על חשבון הריבית – ההחזר על חשבון הריבית זהו ההחזר היחסי מתוך ההחזר החודשי הכולל אותו אנו משלמים לבנק כתוספת להחזר ההלוואה אותה לווינו. החזר על חשבון הריבית, תמיד הריבית החודשית כפול יתרת הקרן באותה התקופה. כלומר, הריבית אותה אנו משלמים ברמה החודשית תחושב תמיד על יתרת החוב, הקרן בזמן נתון.
סה"כ החזר חודשי – ההחזר החודשי הינו הסכום אותו אנו רואים בחשבון הבנק שלנו. ההחזר החודשי נגזרת של החזר על חשבון הקרן + החזר על חשבון הריבית.

ניתן ללחוץ על כפתור ה "מחק" ולצאת מלוח הסילוקין.

מחשבון משכנתא שלב 4 – הקמת מסלול הלוואה נוסף

בלחיצה על  " + הוסף מסלול נוסף " ניתן להוסיף מסלול נוסף להלוואה ולחזור על אותן הפעולות שוב ושוב. ניתן להוסיף מסלולי הלוואה ללא הגבלה. לאחר שהוספנו מסלול נוסף, גם כאן נזים את סכום ההלוואה הרצוי, תקופת הלוואה, האם אנו מעוניינים בדחיית תשלומים – תשלומי ריבית בלבד, נזין את המסלול הרצוי, צורת החזר הלוואה שפיצר / קרן שווה, ריבית שנתית, מדד, נקבל את התוצאות, לוחות הסילוקין של חישובי מחשבון משכנתא וכן הלאה.

מחשבון משכנתא שלב 5 – נתוני לוח סילוקין לחודש ספציפי

לאחר שהזנו במחשבון המשכנתא מסלול אחד או יותר, מחושב לנו לוח סילוקים כולל של כל המסלולים יחד, זאת בנוסף לחישובים לוחות הסילוקין לכל מסלול בנפרד. בחלק זה במחשבון, ניתן להזין תקופה רצויה ולקבל תוצאות של יתרת קרן ההלוואה והחזר חודשי לחודש הספציפי שהוזן.

שלב 6 מחשבון המשכנתא – סיכום נתוני כל מסלולי ההלוואות שהוזנו במחשבון

בחלק זה במחשבון המשכנתא ניתן לקבל סיכום של כל מסלולי ההלוואה שהוזנו יחד. גובה הלוואה כולל, החזר חודשי התחלתי כולל, החזר חודשי פוטנציאלי בחודש האחרון של ההלוואה, עלות הלוואה כוללת של הלוואה המשכנתא.

בלחיצה על "הצג לוח סילוקין כולל" יפתח לנו לוח סילוקין כולל שמאחד את כלל המסלולים שהזנו במחשבון המשכנתא יחד.

ניתן לקבל את נתוני ההלוואה שהוזנו במחשבון המשכנתא, הכוללים את כלל המסלולים ולוח הסילוקין הכולל בקובץ PDF אלכם למייל. עלכם למלא את הפרטים הרלוונטיים והדוח אצלכם במייל.

עד כאן הסבר על שימוש במחשבון משכנתא מתקדם. ככל ויהיו שינויים במחשבון אדאג לעדכן אתכם. כל הזמן המחשבון עובר שינויים ושדרוגים רלוונטיים על מנת לספק לכם חווית שימוש טובה ככל שניתן.

בברכה,

מוטי שמואלביץ – מומחה למשכנתאות ואסטרטג להתנהלות מול בנקים.