מחזור משכנתא
מחשבון מחזור משכנתא
לרשותכם מחשבון מחזור משכנתא, מחשבון לבדיקת פוטנציאל חיסכון בהלוואת המשכנתא – ניתן לבדוק בלחיצת כפתור כמה כסף אתם יכולים לחסוך.
המחשבון מבצע בדיקה וחישוב בין עלות ההלוואה הקיימת נכון להיום, ביחס לנתונים אותם הגולשים מזינים במחשבון לבין מספר תמהילים ונותן אינדיקציה בלבד וללא התחייבות לפוטנציאל החיסכון בפועל או לחילופין תוצאה לכך שלא ניתן לחסוך.
מחזור משכנתא הינה פעולה של לקיחת משכנתא חדשה שמטרתה לסגור משכנתא קיימת כאשר המטרה היא לחסוך בעלויות ו/או להתאים את ההלוואה לצורך הלווה נכון להווה.
לרשותכם מחשבון בדיקת פוטנציאל חיסכון במשכנתא הקיימת + סרטון הסבר על שימוש במחשבון. אתם יכולים לבדוק בלחיצת כפתור ולקבל אינדיקציה לפוטנציאל החיסכון במשכנתא שלכם והאם כדאי לכם למחזר הלוואה קיימת.
חשוב מאוד! השימוש במחשבון אינו מחליף שום סוג של ייעוץ והשימוש במחשבון הינו בכפוף להוראות ותקנון האתר. לקריאת התקנון – לחצו כאן.
מחפשים יועץ/ת משכנתאות? לרשותכם מערכת יועצי משכנתאות, כנסו ובחרו את היועץ/ת מהאזור הגיאוגרפי שלכם:
בברכה,
צוות פורטל המשכנתאות MORTGAGE – הרבה יותר ממשכנתא
חשוב מאוד
מחשבון מחזור משכנתא נותן אינדיקציה לפוטנציאל החיסכון בהלוואה קיימת נכון להיום באופן כללי. אין בתוצאות המחשבון התחייבות להשגת ריביות כאלה או אחרות אצל הגורם המממן. השימוש במחשבון הינו באחריות הגולש בלבד.
מחשבון מחזור משכנתא – מחשבון לבדיקת פוטנציאל חיסכון במשכנתא
הזרמת נתונים
במידה ויש צורך במחזור משכנתא מכל סיבה אחרת, יש להשאיר פרטים.
רוצים לחסוך? יש לכם שאלות נוספות על מחזור משכנתא? צרו איתנו קשר
מהו מחזור משכנתא?
מחזור משכנתא הינה פעולה של לקיחת משכנתא חדשה שמטרתה לחסל משכנתא קיימת. בערך כמו לעבור מחברת סלולר אחת לשנייה, נכון רק עם מעט יותר בירוקרטיה.
שימו לב חברים למה שאמרתי, לקיחת משכנתא חדשה שמטרתה לסגור משכנתא קיימת. כלומר, האסטרטגיה שווה לחלוטין ללקיחת משכנתא חדשה.
ההבדל היחיד הוא, שבמחזור משכנתא הכסף של המשכנתא החדשה עובר לבנק המממן לטובת סגירת המשכנתא הנוכחית.
ניתן לבצע מחזור משכנתא גם בבנק הנוכחי בו מתנהלת המשכנתא היום וניתן לקחת משכנתא חדשה בבנק אחר והוא מעביר את היתרה לסילוק לבנק הנוכחי.
מדוע שנרצה בכלל למחזר משכנתא קיימת?
- ריביות שוק נמוכות מהריביות הקיימות
- אפשרות לקצר את תקופת הלוואת המשכנתא גם במצב שריביות השוק גבוהות יותר.
- אחוזי המימון השתנו לטובה בעקבות עליית ערך הנכס
- החזר חודשי כיום לא תואם את המצב הקיים לחיוב או שלילה
- ברצוננו למנף או לא נכס קיים ולקחת משכנתא נוספת על נכס להשקעה ולנו משכנתא קיימת עם החזר חודשי שלא מאפשר, בגלל יחס ההחזר, מינוף ולקיחת משכנתא נוספת.
- שינויים בסל האשראי הכולל
בשורה התחתונה, בכל זמן נתון עלינו לשאול את עצמנו: "אם היום הייתי צריך לקחת את המשכנתא, האם הייתי לוקח אותה כפי שהיא היום"?
מחזור משכנתא הינה פעולה שנבצע בכל זמן נתון שההלוואה הקיימת לא משרתת אותנו נאמנה ביחס לנתונים הפיננסים בזמן נתון.
מחזור משכנתא היא פעולה שניתן לבצע מספר פעמים וללא הגבלה. כמובן, שפעולת מחזור המשכנתא דורשת מאתנו התנהלות בירוקרטית מול הבנק.
ניתן למחזר מסלול בודד וניתן למחזר את כל ההלוואה, ביחס לצורך שלנו. מחזור חלקי של הלוואה ניתן לבצע רק בבנק בו ההלוואה קיימת היום. מחזור מלא של המשכנתא ניתן לבצע לכל בנק אחר.
הקריטריונים הנדרשים למחזור המשכנתא דומים מאוד לקריטריונים של לקיחת משכנתא חדשה, יחס החזר, התנהלות, אחוזי מימון, תקינות הנכס ברמה המשפטית והתכנונית.
שימו לב, במעמד מחזור משכנתא בין אם המחזור הינו בבנק הנוכחי או לבנק אחר, סביר להניח שיבקשו מאתנו לבצע שמאות מוקדמת. אם גובה ההלוואה תעלה על 75% מימון, בערבות ירידת ערך הנכס, הבנק יכול לא לאשר את המחזור.
הקריטריון הנוסף והמחייב למחזור משכנתא, זה התנהלות משכנתא תקינה שנתיים אחרונות. בנק דורש לקבל דוח התנהלות משכנתא שנתיים אחרונות לטובת אישור מחזור המשכנתא וזאת בנוסף לכל מסמכי הבסיס לטובת המחזר כגון: הכנסות, עו"ש ועוד.
אם אתם שואלים את עצמכם "מה האינטרס של הבנק למחזר את הלוואת המשכנתא" אז התשובה שלי אלכם: בנק חדש ירצה לבצע את מחזור המשכנתא מבנק אחר לטובת גיוס לקוח חדש. בנק נוכחי יסכים למחזר משכנתא קיימת לטובת שימור לקוח קיים.
גיוס לקוח חדש ושימור לקוח קיים זה ערך עליון בבנקים. כולם רוצים לגייס לקוחות חדשים וכולם רוצים לשמר לקוחות קיימים. בקיצור, מלחמה.
אני מודה, שבנק בו ההלוואה מתקיימת היום, יהיה לו פחות אינטרס למחזר משכנתא קיימת, בנקים לא אוהבים לבצע מחזורים פנימיים בתוך הבנק. בהחלט לא עושים חיים קלים. יחד עם זאת, מחזור פנימי, ברמה הבירוקרטית פעולה קצרה יותר ללקוח.
חשוב שנזכור, מחזור משכנתא זו פעולה של לקיחת הלוואה שסוגרת הלוואה קיימת. כל תוספת שניקח מעבר ליתרת ההלוואה הנוכחית זו משכנתא נוספת ולא חלק מהמחזור. כפי שאנו יודעים. ניתן למנף נכס קיים עד 50% משווי נכס.
מה עלינו לקחת בחשבון על מנת לבחון פוטנציאל חיסכון במשכנתא?
| מס | משכנתא נוכחית | משכנתא חדשה |
| 1 | מסלול הלוואה | מסלול מומלץ |
| 2 | יתרה לתשלום | יתרה לסילוק (כולל עמלת הפירעון) |
| 3 | יתרת תקופה | תקופת הלוואה |
| 4 | ריבית | ריבית |
| 5 | הצמדה למדד | הצמדה למדד |
| 6 | החזר חודשי | החזר חודשי |
| 7 | סה"כ עלות כוללת | סה"כ עלות הלוואה |
את הנתונים אנו גוזרים מדוח יתרות לסילוק של המשכנתא הקיימת!
המטרה העיקרית במחזור משכנתא היא להפחית עלויות תוך כדי רמות סיכון ושדרוג ההלוואה מבחינת צורך הלקוח.
כיצד ננהל את מחזור המשכנתא מול הבנקים השונים?
מחזור משכנתא הינה פעולה של לקיחת משכנתא חדשה שמטרתה לחסר משכנתא קיימת. ברוב המקרים, הסיבה העיקרית היא הפחתה בריביות והוזלה במשכנתא.
אז מה האינטרס העיקרי של הבנק הנוכחי למחזר לנו את הלוואת המשכנתא? שימור לקוח קיים! ולכן, במחזור משכנתא, תמיד נרצה להציג אישור עקרוני למשכנתא מבנק אחר שמעוניין לגייס לקוח חדש.
כיצד נבחר באיזה בנק להגיש את הבקשה למחזור משכנתא, מה עלינו לקחת בחשבון?
1. כל בנק בכל זמן נתון יכול להיות אטרקטיבי יותר מכל בנק אחר, עבור כל לקוח ברמה האינדיבידואלית.
2. נתוני אשראי בבנקים השונים של הלקוח – האם ניהל בעבר חשבון פעיל תקין/לא תקין.
3. היכרות אישית שלנו עם בנק כזה או אחר.
4. בבנק בו מתנהלת המשכנתא הקיימת וחשבון העו"ש במידה ותקין.
בברכה,
מוטי שמואלביץ, יועץ משכנתאות.
