מדריך קבלת אישור עקרוני למשכנתא

לא רוכשים נכס בלי להוציא אישור עקרוני לפחות משני גופים מממנים, לצורך העניין הבנקים השונים. אך לפני שניגשים למערכות השונות של הבנקים ומגישים בקשה לקבלת אישור עקרוני, מומלץ לבדוק התכנות לעסקה במחשבון אישור עקרוני בפורטל המשכנתאות על מנת למזער חשיפה שלא נקבל סירוב מיותר במערכות הבנק.

לפני שנכנס לפרטי פרטים, באו נבין מהו אישור עקרוני למשכנתא. קבלת משכנתא מגורם מממן זהו לא דבר מובן מאליו, העובדה שיש לנו נכס לשעבד לגורם המממן לא מחייב שנקבל הלוואה. לא הבנק ולא שום גורם מממן אחר לא ייתן לנו הלוואת משכנתא רק בשל העובדה שיש לנו נכס לשעבד.

אישור עקרוני לטובת קבלת הלוואת משכנתא – מסמך אותו מנפיק הגוף המממן שבו מצוינים פרטי הלווים, המשכנתא המאושרת ביחס לשווי נכס לבטוחה, שווי נכס לבטוחה, הכנסות ועוד ובנוסף בדיקה ובחינה של הלווים ברמת נתוני אשראי. בעצם, ניתן לומר שהאישור העקרוני מהגורם המממן זה סוג של התחייבות מבחינתו הביטחון שלנו לקבלת המימון הנדרש.

קריטריונים לקבלת אישור עקרוני למשכנתא

ישנם 2 קריטריונים מאוד ברורים, בטח בבנקים השונים, מי יכול ומי לא לקבל משכנתא בכל זמן נתון והם הבסיס:

• הון עצמי מינימאלי
• יחס החזר מהכנסה

קריטריונים אלו הם נגזרת של הנחיות רגולטוריות של בנק ישראל לבנקים השונים. כלומר, בנק ישראל מגדים מהו ההון העצמי הנדרש לסוגי העסקאות השונים, מה תהיה ההכנסה הפנויה המינימאלית ביחס לגובה המשכנתא ועוד.

בנוסף, ישנם קריטריון נוסף אותו הבנק בוחן לטובת קבלת אישור עקרוני וזה – התנהלות / נתוני אשראי. הבנק בוחן את מוסר התשלומים שלנו לאורך השנים ורמת ההתנהלות, זהו קריטריון שנבחן ברמת מדיניות הבנק ושיקול דעת הבנק.

התחייבות לרכישת נכס כאשר המימון משלב הון עצמי ומשכנתא, מחייבת אותנו בהוצאת אישור עקרוני למשכנתא הנדרשת מבחינתנו. במאמר ובסרטון בקישור הזה ניתן ללמוד על הקריטריונים לקבלת הלוואת משכנתא. 

כידוע, הלוואת המשכנתא ניתנת כנגד שיעבוד נכס קיים או נכס נרכש, המשכנתא יכולה להיות מוגדרת לדיור, כלומר רכישת נכס או מגרש בנוסף, לקיחת משכנתא על נכס קיים לטובת רכישת נכס נוסף. והמשכנתא יכולה להיות לכל מטרה אחרת.

הלוואת משכנתא לדיור – הלוואה שניתנת כנגד שעבוד נכס נרכש ו/או נכס קיים כאשר הלוואת המשכנתא מועברת ישירות למוכר. אנחנו הלווים לא "נפגשים" עם הכסף. ההלוואה יכולה להיות לטובת רכישת דירה מקבלן, יד שנייה, בנייה עצמית, מגרש, מינוף נכס קיים לטובת רכישת נכס להשקעה / מגורים.

משכנתא לכל מטרה – הלוואת משכנתא שניתנת כנגד שעבוד נכס קיים בלבד וכספי ההלוואה מגעים ישירות אלינו לחשבון. הלוואה לכל מטרה יכולה עבר שיפוץ, ריהוט הבית, הלוואה לטובת סגירת הלוואות קיימות ועוד.

המשותף לכל אחד מסוגי ההלוואות שכרגע ציינו היא העובדה שלעולם לא נחתום חוזה רכישה או נתחייב לעסקה כזו או אחרת ללא קבלת אישור מהבנק למימון הנדרש.

ישנם סוגים שונים ו/או שלבים של אישורים שניתן לקבל מהבנק לטובת הלוואת המשכנתא, לכל שלב רמת חשיבות מסוימת:

שלב 1 – אישור עקרוני ללא הצגת מסמכים לבנק
שלב 2 – אישור עקרוני לאחר הצגת מסמכים ולפני חתימה על חוזה רכישה
שלב 3 – אישור עקרוני לאחר הצגת המסמכים לאחר חתימה על חוזה רכישה
שלב 4 – אישור סופי, אישור לאחר חיתום

אישור עקרוני למשכנתא ללא הצגת מסמכים לבנק

אישר זה ניתן להוציא ללא הצגת מסמכים לבנק וניתן כנגד נתונים אותם אנו מציגם לבנק בע"פ. אישור זה נחשב הכי פחות אמין מן הסתם. לא הייתי ממליץ על סמך אישור זה לחתום על הסכם רכישה.

ניתן להוציא אישור עקרוני זה גם דרך המוקדים של הבנקים השונים למשכנתאות וגם באמצעות מערכות הדיגיטל של הבנקים. בשלב זה אין צורך להתנהל ברמת ריביות ומסלולי הלוואה – לא רלוונטי.

אישור עקרוני למשכנתא לאחר הצגת מסמכים ולפני חתימה על חוזה רכישה

אישור זה נחשב כבר לאמין וניתן על סמך אישור זה ללכת ולחתום חוזה רכישה. הבנק מבחינתו בחן את הקריטריונים הרלוונטיים ברמת "טיב לקוח" ביחס להלוואה הנדרשת ושווי נכס. כלומר, הבנק בחן את יכולת הפירעון בכפוף לרגולציה והוראות בנק ישראל, בדק בנוסף את מקורות ההון העצמי הנדרשים לעסקה ובדק את נתוני האשראי שלנו לאורך השנים.

אישור זה מומלץ להוציא ב 2 – 3 בנקים על מנת שתהיה אלטרנטיבה מידית ברמת בחירת בנק למשכנתאות וכמובן יכולת לנהל משא ומתן עם הבנקים ברמת המסלולים ומחיר הכסף.

חשוב שנבין שאישור זה אינו מבטיח לחלוטין את כספי המשכנתא. אחרי הכל בשביל לקבל את כספי המשכנתא הבנק צריך לשעבד נכס.

כאן חשוב לי לתת טיפ חשוב ביותר! לאחר קבלת האישור ובבואנו לחתום על חוזה רכישה, חשוב מאוד להוסיף את הסעיף הבא בחוזה הרכישה:

"במידה ולא יהיה ניתן לקבל את הלוואת המשכנתא מסיבה משפטית או תכנונית, לאחר בחינה של המחלקה המשפטית של הבנק, ההסכם יבוטל בכפוף לרצון הרוכשים ללא כל קנס".

כמו כן, במידה ויש מגבלה ברמת ההון העצמי או לחילופין יש חשש לבעיה משפטית או תכנונית בנכס, מומלץ לבצע שמאות מוקדמת.

גם בשלב זה אין צורך להתנהל, מול הבנק, ברמת ריביות ומסלולי הלוואה – עדיין לא רלוונטי. כמובן שללקוח ניתן לבנות תכנית הלוואה ולהציג ריביות מסוימות.

אישור עקרוני לאחר הצגת המסמכים לאחר חתימה על חוזה רכישה

אוקי, הוצאנו אישור עקרוני, הלכנו וחתמנו חוזה רכישה. לאחר מכן נעביר לבנק את חוזה הרכישה וכל המסמכים הרלוונטיים הנוספים שנציין עוד רגע.

הבנק יעבור על כל הנתונים ובמידה והכל תקין, נגיע לפתיחת תיק משכנתא – הליך החיתום. כלומר, חתימה על מסמכי הלוואת המשכנתא והמסמכים הנדרשים לטובת שעבוד הנכס.

קבלת אישור בשלב זה, יהיה מבחינתנו הכי נכון להתחיל לדרוש את כל נושא התמהיל והריביות הנדרשות.

הבנק מאוד רוצה לסגור עסקה, אנחנו מתקרבים לשחרור הכסף. ריביות נשמרות זמן מוגבל של 24 ימים בלבד ולכן זה הזמן הנכון ביותר. אנחנו בעמדת כח מצוינת מול הבנק.

מתי נכון להוציא את האישור העקרוני למשכנתא?

שימו לב! לא נחתום לעולם על חוזה רכישה, לא נתחייב לעולם בחוזה כזה או אחר בו אנו תלויים בהלוואת משכנתא ללא קבלת אישור עקרוני שלב 2.

הבנק לא נותן אישור למשכנתא רק בגלל העובדה שאנחנו משעבדים נכס לבנק לטובת ההלוואה, ישנם קריטריונים נוספים לקבלת משכנתא אותם הבנק יבדוק טרם מתן אישור להלוואה ויהיה חייב אסמכתאות להכל (יחס החזר, נתוני אשראי, גיל הלווים).

אישור עקרוני סוג 1, טלפוני או דיגיטלי מסתמך על נתונים יבשים אותם אנו מציגים לבנק ועל סמך זה לא כדאי להתחייב.

אישור עקרוני למשכנתא סוג 2, לאחר הגשת כל המסמכים הרלוונטיים ואימות המסמכים ע"י הבנק, ניתן יהיה לחתום על חוזה הרכישה.

אישור סופי למשכנתא

אישור לאחר חיתום, כלומר בחינה של תיק המשכנתא ע"י המאשרים הן ברמת הנתונים האישיים והן ברמה המשפטית של הבנק וזה לאחר שנחזיר לבנק את כל המסמכים עליהם נדרשנו לחתום או להחתים, התיק יעבור לבחינה סופית של המאשרים הרלוונטיים בבנק ואז במידה והכל תקין  כספי המשכנתא יעברו.

ישנם תיקים ש"נופלים" בביקורת. כלומר, התיק עובר בחינה נוספת ע"י אלו שמפקחים על המאשרים לוודא שלא התקבל אישור בכפוף לכל הרגולציה והוראות בנק ישראל. תיק שנופל בביקורת, שלב שחרור הכספים יתעכב בכמה ימים נוספים.

מסמכים רלוונטיים לטובת קבלת אישור למשכנתא

את הבקשה להלוואת המשכנתא ניתן כמובן לבצע באופן פרטי ישירות מול הבנקים וניתן (אפילו מומלץ) דרך יועץ משכנתאות.

הגשת הבקשה למשכנתא דרך יועץ משכנתאות תצריך מאתנו למלא טופס "פרופיל לקוח" + לחתום ליועץ על "כתבי הסמכה / ייפוי כח" לפי נוסח הבנקים (לכל בנק, כרגע, כתב הסמכה ייחודי).

שימו לב! ללא כל קשר לסוג העסקה אותה נרצה לבצע (רכישה מקבלן, רכישה יד שנייה, מחזור משכנתא, משכנתא לכל מטרה, בנייה עצמית), מסמכי הבסיס נכונים לכל סוגי העסקאות ובנוסף, לפי סוג העסקה, ידרשו מסמכים נוספים.

מסמכים לצורך קבלת אישור עקרוני:

1. צילומי ת.ז + ספח פתוח של כל אחד מהלווים
2. יש לצרף תדפיסי עובר ושב של כל החשבונות הפרטיים והעסקיים (במידה ומדובר בעוסק מורשה) לתקופה של לא פחות משלושת החודשים האחרונים.
3. לכל חשבון יש לצרף דוח פרוט הלוואות וריכוז יתרות עדכני.
4. במידה ויש הלוואות חוץ בנקאי – יש לצרף פירוט ודוח יתרות.
5. שכירים – 3 תלושי משכורת אחרונים (במידה ויש וותק של פחות משנה במקום העבודה יש לצרף תלוש אחרון ממקום העבודה הקודם).
6. עצמאי – שומת מס אחרונה + אישור הכנסות לשנה הנוכחית ולשנה שלפני
7. במידה וישנם נכסים קיימים – נסח טאבו של הנכס הקיים
8. במידה ויש משכנתאות קיימות, דוח יתרות לסילוק המשכנתא + דוח התנהלות משכנתא שנתיים אחרונות.
9. הכנסות נספות כגון: מזונות, שכירות, קצבאות ביטוח לאומי – יש להציג אסמכתאות.

בנוסף, בעסקת רכישה, לאחר חתימה על חוזה:

1. חוזה רכישה + כל הנספחים
2. נסח טאבו של הנכס הנרכש / אישור זכויות + אישור חברה משכנתא
3. אישור תשלום הון עצמי (צילום צ'ק בנקאי, צילום שובר בנק מלווה, אישור עו"ד)
4. טופס דיווח לרשויות המס (להביא מעורך הדין)
5. אסמכתא להון העצמי לטובת השלמת העסקה מעבר למשכנתא

לרשותכם טבלת ריביות משכנתא אשר נותנת אינדיקציה לריביות שניתן לקבל בכל זמן נתון ביחס לסוג הריבית, תקופת הלוואה ואחוז המימון – ריביות משכנתא

בברכה,
מוטי שמואלוביץ'
מומחה למשכנתאות וגיוס הון