משכנתא כנגד שעבוד נכס תמ"א ללא ליווי בנקאי
רוכשים נכס במסגרת תמ"א 38 ללא ליווי בנקאי ועליכם לקחת למשכנתא? משכנתא כנגד שעבוד נכס תמ"א ללא ליווי בנקאי יכול להלוות מכשול! הנה לכם כל מה שחשוב לבחון ולדעת בנושא.
רכישה במסגרת תמ"א 38 עם / ללא ליווי בנקאי
תמ"א 38 (תכנית מתאר ארצית) – תוכנית ממשלתית רחבה מאוד שנועדה והוקמה לטובת חיזוק הבנייה במדינת ישראל. ישנם שני סוגי תמ"א – תמ"א 38/1 או תמ"א 38/2.
- תמ"א 38/1 – חיזוק מבנה קיים כאשר הקבלן מקבל כמובן אישור להקמת קומות נוספות שמהוות עבורו את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט.
- תמ"א 38/2 – הריסה של הקיים ובנייה מחודשת של כל הבניין.
משכנתא כנגד שעבוד נכסים הנרכשים במסגרת תמ"א
רכישות במסגרת תמ"א 38 מתבצעות בדרך כלל ע"י קבלנים "קטנים" כאשר מדובר בפרויקטים וללא ליווי בנקאי. בהנחה שיש ליווי בנקאי, העסקה באופן יחסי פשוטה, הבנק מתייחס להליך מתן המשכנתא כמעט כמו כל עסקת רכישה מקבלן פחות או יותר ברמת הביטחונות.
אך מה עושים שאין ליווי בנקאי?
שלב ראשון – לבדוק ולוודא מול הקבלן תחילה האם יש הסכם עם אחד הבנקים או יותר לגבי מתן משכנתאות ומהם ההנחיות וההתניות למתווה התשלומים. אם ובמידה הקבלן אומר: "כן", נוודא זאת מול הבנקים עצמם במקביל – חשוב מאוד.
שלב שני – במידה ואין ליווי בנקאי וגם אם יש הסכם עם אחד הבנקים, הבנק ירצה לבחון כל עניין לגופו בכל מקרה ולכן חשוב מאוד לבחון נקודתית קבלת אישור עקרוני פרטני ביחס לפרויקט וטיב הלווים.
שלב 3 – עלינו להבין מה הבנק רוצה לבדוק ומה עלינו לשאול ולבדוק מול הקבלן:
- כמה יחידות דיור יש בפרויקט ומתוחם כמה דירות קיימות וכמה דירות זה התוספת.
- האם כל היחידות שנוספו כבר נמכרו? כן / לא / כמה?
- שלב הבנייה הנוכחי?
- צפי תאריך של סיום הבניה?
- האם נלקחו כבר משכנתאות בפרויקט ובאיזה בנקים?
- הבנק יכול לבקש לראות דוח 0
- הסכם תמ"א מול הדיירים
- לקבל הסבר לגבי הביטחונות (רישום הערות אזהרה)
נוסף, הבנק ירצה לדעת, ברמת הלווים עצמם, האם המשכנתא תשלום אחרון? בדרך כלל בעסקאות מהסוג של תמ"א ללא ליווי, הבנק יהיה כסף אחרון.
נוסף, חשוב מאוד!
לקבלן / עו"ד של הקבלן יש אינטרס להחתים על חוזים, לפעמים גם אם נוגדים את עקרונות מתווה הבנקים בידיעה ואת חוק המכר, בסופו של דבר מה אכפת להם מאיפה הרוכש מביא כסף? אחריות שלו. ניתן לראות זאת בפרויקטים של מחיר למשתכן. מתווה התשלומים מתחיל ב 7% בחתימה – אין בעיה, 13% לאחר 45 ימים (מאוד מאוד לחוץ) שיכולים לשלב בתוחם מקורות לתשלום – משכנתא.
במידה והלקוח פונה ליועץ טרם הרכישה, חשוב מאוד להמליץ להכניס סעיף בחוזה שאם ובמידה ישנה מניעה לקבל משכנתא הקבלן יהיה "גמיש" לתנאי הבנק המממן ברמת מתווה תשלומים.
כמו כן, חשוב מאוד מאוד לא להסתמך על ניסיון עבר של לווים כאלה ואחרים ואפילו לא על ניסיון עבר של יועצים. משכנתא ללא ליווי בנקאי יש לבדוק ולבחון באופן פרטני ובכל זמן נתון ביחס לפרויקט הספציפי וטיב הלווים. מדיניות הבנקים משתנה כל הזמן ברמה הזו.
בברכה,
מוטי שמואלוביץ'
על מה תרצה לקרוא?
