גרירת משכנתא מתי נכון ומתי נוותר

מהי גרירת משכנתא? מהם התנאים מצד הבנק לגרירת משכנתא? והאם משתלם לגרור משכנתא? גרירת משכנתא כן או לא, נושא שמעסיק לא מעט לווים ואני שמח להוציא לכם כתבה מעניינת על גרירת משכנתא עם סרטון הסבר אשר יעזור לכם להפעיל שיקול דעת האם נכון או לא לגרור את המשכנתא וגם על ההליך הבירוקרטי לגרירת המשכנתא.

 

 

מהי גרירת משכנתא?

גרירת משכנתא היא פעולה הפוכה למחזור משכנתא. אם במחזור משכנתא אנחנו מעוניינים בלקיחת משכנתא חדשה לטובת חיסול המשכנתא הקיימת כאשר הבטוחה (הנכס המשועבד) היא אותה הבטוחה, גרירת משכנתא זו פעולה שאנחנו מעוניינים להישאר עם המשכנתא הנוכחית אך הבטוחה משתנה.

כלומר, נניח ואנחנו בהליך של מכירת נכס קיים ורכישת חדש, חושבים שיש לנו היום משכנתא מעולה, מסלולים ריביות ומסיבה כזו או אחרת אנחנו לא מעוניינים שהיא תיסגר במעמד מכירת הנכס הקיים. אנחנו יכולים פשוט לבצע גרירה (פעולה טכנית של הבנק) לנכס החדש. או לחילופין, לבצעה שינוי בטוחה לכספי המשכנתא לאחר מכירת הנכס וגרירה כאשר נרכוש את הנכס החדש, באו נרחיב על זה, ישנם שתי אפשרויות לגרור את המשכנתא.

אפשרות ראשונה לגרירת משכנתא היא כאשר כבר רכשתם בית חדש ואנחנו בהליך מכירת הנכס הקיים (או לא). מצב זה מאפשר לבנק בפעולה יחסית פשוטה לבצע מעבר של המשכנתא הקיימת ישירות לנכס החדש אותו אנו מעוניינים לרכוש ולשעבד לבנק לטובת ההלוואה הקיימת. שוב, פעולת הגרירה במצב זה יחסית די פשוטה.

האפשרות השנייה לגרירת משכנתא היא במצב עדיין לא רכשתם בית חדש אבל כבר מכרתם (או בתהליך מכירה) את הדירה הקיימת. במצב זה אנחנו ניתן לבנק בטחונות בצורה של כסף "חי / נזיל" מכספי המכירה והם ישמשו בטחונות להלוואה הקיימת במקום הנכס הקיים אותו אנו מוכרים. ברגע שנבצע רכישה, הנכס הנרכש ישמש בטוחה להלוואה והכסף הנזיל ישתחרר.

ניתן גם לבצע הקפאה למשכנתא במצב זה כאשר הבטוחה היא כסף נזיל או לחילופן פשוט להמשיך לשלם את הלוואה המשכנתא לפי המצב הקיים. במצב שכזה, הבנק ידרוש את סכום המשכנתא + 10% מגובה המשכנתא על מנת למזער סיכוי וחשיפה לכך הקרן ההלוואה יכולה לעלות במצבים של פיגורים בתשלום, מדדים וכו'.

מתי נרצה לגרור את המשכנתא ומתי נוותר על התענוג לגרור משכנתא

נתחיל עם ה – לוותר, מתי נכון לוותר על גרירת המשכנתא? במצב שבו המשכנתא הקיימת יקרה ובזמן נתון ניתן לקבל תנאי הלוואה טובים יותר. כאשר ההלוואה הנוכחית, גם אם נראה לנו שהתנאים טובים, לא תיתן לנו פתרון מספיק טוב כחלק מהלוואה כוללת.

מתי נכון לנו לגרור את המשכנתא? גרירת משכנתא היא פעולה שנכון לנו לבצע כאשר ההלוואה הקיימת נותנת לנו פתרון לצורך הקיים גם ברמה האסטרטגית וגם ברמת מחיר הכסף בשורה התחתונה.

יש הבדל משמעותי בביצוע גרירת משכנתא כאשר אין לנו צורך להוסיף סכום נוסף ובין ביצוע גרירת משכנתא כאשר יש לנו צורך בסכום נוסף להלוואה הקיימת.

במצב בו אנו מעוניינים לגרור את המשכנתא הקיימת ואין לנו צורך בהלוואה נוספת, שיקול הדעת פשוט יחסית. אם ההלוואה הקיימת באמת זולה מספיק ביחס למה שניתן לקבל היום וההחזר החודשי תואם את הצורך – נגרור את המשכנתא.

במצב בו אנו צריכים תוספת להלוואה הקיימת, אנחנו חייבים לבחון את התמהיל הכולל של סכום המשכנתא הכולל, כלומר, גם המשכנתא אותה אנו מעוניינים לגרור וגם התוספת ולוודא שאכן התמהיל אידיאלי והריביות בהתאם.

גם אם המשכנתא הנוכחית נראה לנו הכי טובה שיכולה להיות, לצורך העניין, כל ההלוואה הקיימת בפריים מינוס 1% (P – 1% = 0.6%) לא בטוח שנכון לנו לשמר את ההלוואה הנוכחית (מצורף סרטון הסבר).

מה עלינו לבדוק במצב בו אנו זקוקים למשכנתא נוספת מעבר לגרירת המשכנתא הפוטנציאלית הנוכחית:

• כושר החזר רצוי על סכום ההלוואה הכוללת
• גובה המשכנתא הנוכחית אל מול התוספת הנדרשת
• האם ההלוואה הקיימת משרתת אותנו נאמנה כחלק מסכום הלוואה כולל
• במצב של גרירה + תוספת, מה הריביות וכמה זה מגביל (תקופת הלוואה) אותנו להלוואה הנוספת אותה נדרש לקחת.

חסרונות גרירת המשכנתא

החיסרון הגדול ביותר במצב שבו אנו מעוניינים לגרור את המשכנתא זו העובדה שבמצב של תוספת להלוואה הקיימת, אנחנו בידיים של הבנק בכל מה שקשור לתוספת. הבנק כמובן יודע לנצל זאת לטובתו.

אז מה עושים? בין אם נחליט לגרור או לא, אני ממליץ בכל מקרה להביא הצעה למשכנתא חדשה על הסכום הכולל מבנק מתחרה, הצעה נוספת תמיד תעמיד אותנו בעמדת כוח. הרבה פעמים, ברגע שהבנק הנוכחי רואה הצעה נוספת הוא לבד יציעה לנו הצעות שיתנו לנו פתרון מצוין ברמת מחיר הכסף.

אישור עקרוני לגרירת משכנתא

גם לגרירת משכנתא אנו נדרשים להוציא אישור עקרוני. הבנק ירצה לדעת ששווי הבטוחה לא ייפול מהקיים. מעבר לרמת הבטוחה, לא צריכה להיות מגבלה נוספת למתן אישור לגרירת משכנתא. את קבלת האישור לגרירה מומלץ לבצע בפגישה בול הבנקאי ומומלץ להגיע עם אישור עקרוני לסכום המשכנתא הכולל מבנק מתחרה.

עלויות נלוות לגרירת משכנתא

עלות גרירת המשכנתא לא צריכה לעלות על כמה מאות שקלים ועד עלות של עמלת פתיחת תיק משכנתא שזה 0.25% מגובה ההלוואה וגם על זה כמובן שניתן לקבל הנחה. שימו לב, במצב בו אנו מפקידים כסף נזיל כבטוחה למשכנתא, ניתן לקבל ריבית על הפיקדון.

מכתב כוונות לגרירת משכנתא

סכום הגרירה או סכום הפיקדון בתוספת 10% יהיו ביחס לסכום שיצוין במכתב הכוונות של הבנק.

מכתב כוונות זו מסמך משפטי שהבנק מנפיק ללווה שמעוניין לסגור את המשכנתא הקיימת (או לגרור). במסמך זה מצוין הסכום המדויק שיש להפקיד לטובת סילוק המשכנתא והסרת שיעבוד הבנק מהנכס.  יש לציין כי המסמך מוגבל בזמן.

מסמכים רלוונטיים שיש להציג לבנק לטובת גרירת משכנתא

המסמכים שנדרש להציג לבנק לטובת גרירת משכנתא זהים כמעט לחלוטין לתהליך של משכנתא חדשה, למרות שהתהליך המשפטי והרגולטורי שונים.

• ת.ז + ספח פתוח של כלל הלווים
• חוזה מכר של הנכס המשועבד (הקיים)
• חוזה רכישת דירה חדשה במידה ויש
• נסח טאבו / אישור זכויות על הנכס הקיים והחדש (במידה וגבר נרכש)
• עו"ש 3 חודשים אחרונים + ריכוז יתרות והלוואות
• אישורי הכנסות

גרירת משכנתא למסורבים בנקים בזמן נתון

גרירת משכנתא יכולה להיות פעולה אסטרטגית מצוינת לאותם לווים שקיבלו בעבר משכנתא ובזמן נתון לא יכולים לקבל משכנתא בעיקר בגלל נתוני אשראי שליליים, אך גם גיל לווים, רמת הכנסה ועוד.

יש לכם שאלות נוספות בנושא גרירת משכנתא? אתם מוזמנים לשאול אותי בפורום המומחים ואני אשמח לענות לכם על כל שאלה – לחצו כאן

בברכה,
מוטי שמואלביץ
יועץ משכנתאות ואסטרטג להתנהלות מול בנקים