משכנתא ב – 90% מימון על דירה ראשונה לזכאים

השר אביגדור ליברמן זורק "פצצה" בכנס לשכת רואי החשבון שנערכה באילת: "90% מימון על דירה ראשונה, פתרון מהיר ואפקטיבי"

"שר החוץ, מר אביגדור ליברמן היקר… נעים מאוד, שמי מוטי שמואלביץ, מומחה למשכנתאות ומנטור לכלכלת המשפחה. פשוט ולעניין – 90% מימון לזכאים יוצאי צבא. הליך של מינימום בירוקרטיה ומתן אפשרויות לאוכלוסייה הכואבת, את מחירי הנדל"ן הגבוהים, אשר משתוקקים לבית משלהם במדינת ישראל.

כמו כל הוראות בנק ישראל שיצאו בשנתיים האחרונות, כגון: מינוף של נכס קיים עד לרמה שך 50% מימון, משכנתאות על נכס להשקעה עד 50% מימון ו 75% על דירה ראשונה, הגבלה בלקיחת ריביות משתנות והחובה בריבית קבועה לשליש מההלוואה, הגבלה של 50% החזר חודשי מכלל האשראי בקיים כולל המשכנתא וכו'…  כך גם מתן של 90% הלוואת משכנתא משווי נכס ניתן להעביר בקלות ולהוציא לפועל במהרה.

שר החוץ הנכבד – רק רציתי שתדע שאני בעד ההחלטה. זה כבר היה צריך להתבצע מזמן, או יותר נכון, לא להתבטל לעולם. יצירת ביקוש ומתן אפשרויות לאזרחי ישראל לרכוש את דירתם הראשונה, היא מחויבות מדינית כלפי אזרחיה ואפשרות זו חייבת להיות בראש סדר העדיפויות של כל חבר כנסת בראש ובראשונה.

כמובן, אדוני השר, בתור יועץ למשכנתאות ומנטור כלכלת המשפחה, חייבת להיות ביקורת והגדרות מדויקות ללקיחת משכנתא בשיעור של 90% משווי הנכס. כלומר, גם אם לזוג יש 200,000 ש"ח הון עצמי, לא בטוח שנכון עבורו לרכוש נכס בשווי של 1,800,000 ש"ח בגלל רמת ההכנסות ורמת הסיכון של ההלוואה בסכום כזה לטווח ארוך.

90% מימון משכנתא על דירה ראשונה – יתרונות

• הזדמנות לרכישת דירה ראשונה עם הון עצמי נמוך
• יצירת ביקוש גדול יותר ואולי הפחתת שוק הנדלן
• הליך בירוקרטי פשוט
• 90% מימון משכנתא על דירה ראשונה – חסרונות
• חשיפת הבנקים ברמת מתן אשראי אל מון הביטחונות
• "אובדן שליטה" לזוגות עם הון עצמי גבוה
• פרמיית EMI – אחוז מסך כל ההלוואה
• ריביות גבוהות יותר על כל האשראי הניתן בהלוואת המשכנתא עקב הפרשת ביטחונות כלפי בנק ישראל
• במצב של אי עמידה בתשלומי המשכנתא הלווה יכול למצוא עצמו בלי בית ועם יתרת חוב לבנק המלווה

מה יש לחוקק על מנת לשמור על איזון בין מתן משכנתאות באחוזי מימון גבוהים ביחס לשווי הנכס?

• יחס סביר בין גובה הלוואה לבין ההחזר החודשי בכפוף לאישורי הכנסות הלווים.ביטוח משכנתא – EMI.
• הגדרת הזכאים למשכנתא ברמה של 90% מימון משווי הנכס.
• הגבלת מחירי הדירות שניתן לקבל בעבורן 90% מימון.
• לא ניתן יהיה לרכוש נכס שני בחמש שנים הקרובות.

קצת מספרים… כיצד אחוזי המימון הגבוהים משפיעים לנו על הלוואת המשכנתא? ומה עלינו לקחת בחשבון…

ראשית כל חשוב לציין כי לקיחת משכנתא באחוזי מימון גבוהים ביחס לשווי הנכס, אשר יאלצו אותנו להשתמש בשרותהם של חברת הביטוח EMI. כלומר, נאלץ לשלם, מעבר לגובה המשכנתא, גם פרמיית ביטוח על המשכנתא בסך של 40,000 ש"ח לערך. בנוסף, משכנתא במימון גבוה יאלץ אותנו לשלם ריביות גבוהות יותר, מהסיבה הפשוטה שהבנק המלווה יצטרך להפריש בטחונות גבוהות יותר לבנק ישראל בעבור הכסף אותו הוא מוכר ללווה.

ניקח לדוגמא נכס אשר ערכו מוערך ברמה של 1,300,000 ש"ח:

נתוני ההלוואת המשכנתא כפי שניתן לקבל היום על דירה ראשונה:

משכנתא במימון מקסימאלי של 75% כלומר הלוואה ע"ס 975,000 ש"ח
תקופת הלוואה בממוצע 20 שנים
ריבית קבועה צמודה של 2.5%
לוח הסילוקין של ההלוואה

תקופה בחודשים יתרת קרן החזר על חשבון קרן החזר על חשבון ריבית
1 975000 3135 2032 5167
2 971865 3142 2025 5167
3 968723 3148 2019 5167
4 965575 3155 2012 5167
5 962420 3161 2006 5167
6 959259 3168 1999 5167
7 956091 3175 1992 5167
8 952916 3181 1986 5167
9 949735 3188 1979 5167
10 946547 3195 1972 5167
11 943352 3201 1966 5167
12 940151 3208 1959 5167

 

234 35870 5093 75 5168
235 30777 5102 65 5167
236 25675 5114 54 5168
237 20561 5125 43 5168
238 15436 5134 33 5167
239 10302 5146 22 5168
240 5156 5156 11 5167
סיכום תמהיל:

סה"כ הלוואה: 975,000 ש"ח
החזר חודשי בתחילת תקופה: 5167 ש"ח
החזר חודשי בסוף פוטנציאלי תקופה: 6803 ש"ח
עלות כוללת של ההלוואה: 483,385 ש"ח
יחס החזר: 1.495

נתוני ההלוואת המשכנתא כפי שניתן לקבל היום על דירה ראשונה:

משכנתא במימון מקסימאלי של 90% כלומר הלוואה ע"ס 1,170,000 ש"ח
תקופת הלוואה בממוצע 20 שנים
ריבית קבועה צמודה של 3.2%
פרמיית EMI ע"ס 40,000 ש"ח
לוח הסילוקין של ההלוואה:

חודש יתרת קרן החזר ע"ח קרן החזר ע"ח ריבית סה"כ החזר חודשי
1 1210000 3606 3227 6833
2 1206394 3615 3218 6833
3 1202779 3625 3208 6833
4 1199154 3635 3198 6833
5 1195519 3644 3189 6833
6 1191875 3654 3179 6833
7 1188221 3664 3169 6833
8 1184557 3674 3159 6833
9 1180883 3683 3150 6833
10 1177200 3693 3140 6833
11 1173507 3703 3130 6833
12 1169804 3713 3120 6833

234 47318 6706 127 6833
235 40612 6723 109 6832
236 33889 6742 91 6833
237 27147 6760 73 6833
238 20387 6777 55 6832
239 13610 6796 37 6833
240 6814 6814 19 6833
סיכום תמהיל:

סה"כ הלוואה: 1,210,000 ש"ח
החזר חודשי בתחילת תקופה: 6,845 ש"ח
החזר חודשי בסוף פוטנציאלי תקופה: 8,999 ש"ח
עלות כוללת של ההלוואה: 717,241 ש"ח
יחס החזר: 1.593
טבלת השוואת ההלוואות בין 75% לבין 95% מימון

קטגוריה 75% מימון 90% מימון הפרש
גובה הלוואה 975,000 ש"ח 1,210,000 ש"ח 235,000 ש"ח
תקופת ההלוואה 20 שנים 20 שנים ————-
ריבית ההלוואה 2.5% 3.2% 0.7%
הצמדה שנתית למדד 2% 2% ————-
EMI ביטוח משכנתא ———— 40,000 ש"ח ————-
החזר בתחילת תקופה 5,167 ש"ח 6,845 ש"ח 1,678 ש"ח
החזר פוטנציאלי בסוף תקופה 6,803 ש"ח 8,999 ש"ח 2,196 ש"ח
יחס החזר 1.495 1.593 0.098
עלות כוללת של ההלוואה 483,385 ש"ח 717,241 ש"ח 233,857 ש"ח

לסיכום…

משכנתא במימון גבוה זה פתח עבור לא מעט אזרחים להגשמת חלום – רכישת נכס. עם זאת, ללא כל קשר לאחוזי המימון אבל על אחת כמה וכמה באחוזי מימון גבוהים, יש לדעת לתכנן את הלוואת המשכנתא שלנו בצורה מקצועית ונכונה מתוך אינטרס שלנו ולא של הבנק המלווה. לאחוזי מימון גבוהים השלכות רבות ועלינו להבין לאן אנחנו נכנסים. אני מקווה מאוד שה"חץ"  של שר החוץ אביגדור ליברמן באמת יצא לפועל ויפגע במטרה, כי אני חושב שזה פתרון טוב.

עמודים בפורטל המשכנתאות של מוטי שמואלביץ שכדאי לכם לבקר:

מחשבון משכנתא, מחשבון פוטנציאל מחזור משכנתא בלחיצת כפתור, ריביות משכנתא עדכניות

בברכה,
מוטי שמואלביץ