מה עדיף, ריבית קבועה צמודה למדד או לא צמודה למדד?

מהי ריבית קבועה צמודה לא צמודה למדד המחירים לצרכן, מהם היתרונות והחסרונות של כל אחד מהמסלולים וכיצד ניתן להשוות בניהם?

הלוואת משכנתא בריבית קבועה לא צמודה למדד המחירים לצרכן – קל"צ

הלוואה זו מוגדרת כבטוחה ביותר, כלומר יש לנו וודאות מוחלטת ברמת לוחות הסילוקין. נדע מהיום הראשון ועד תום תקופת ההלוואה כמה נשלם בכל זמן נתון. הריבית הינה קבועה ולא יכולה להשתנות לאורך כל תקופת ההלוואה וקרן ההלוואה אינה צמודת למדד המחירים לצרכן.  100% וודאות. זו ההלוואה היחידה מבין כל סוגי ההלוואות שאנו יודעים מראש כמה וכמה נהיה חייבים בכל זמן נתון.

יתרונות הלוואת המשכנתא בריבית קבועה לא צמודה

• לוח סילוקין ידוע מראש בתקופת ההלוואה– וודאות מלאה.
• קרן ההלוואה לעולם לא תעלה יותר מסכום ההלוואה שקיבלנו.
• אין גורם היכול להשפיע על ההלוואה לאורך חיי ההלוואה.

חסרונות ההלוואה המשכנתא בריבית קבועה לא צמודה

•  ריבית גבוהה יחסית לריבית השוק – הבנק מגלם בתוך הריבית את ערך הכסף
• עמלת פירעון מוקדם

הלוואת משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד

אם שאלתם את עצמכם פעם "כיצד יתכן הדבר, שאנו משלמים בעבור הלוואת המשכנתא כבר מחצית תקופת הלוואה ועדיין חייבים את אותו גובה הלוואה ואפילו יותר?" והנה התשובה: ההצמדה למדד המחירים לצרכן!

במסלול זה, הריבית שנקבעת מראש בין הלקוח לבנק היא קבועה בכל תקופת ההלוואה וצמודה למדד המחירים לצרכן. הלוואה זו היא ההלוואה הנפוצה ביותר בבנק המשכנתאות ונחשבת לסולידית ביותר מבין כל ההלוואות הקיימות בשוק. אך האם היא גם הכדאית ביותר?

הריבית על הלוואה זו נקבעת על-ידי בנק המשכנתאות ממנו אנחנו לווים את הכסף על-פי תנאי השוק והמצב הכלכלי שמשפיעים באופן ישיר על כמות האשראי של הבנקים. נוסף על כך הריבית נקבעת על-פי רמת גיוס האשראי של הבנקים ורמת סיכון ההלוואה, הן מבחינת תקופת ההלוואה והן מבחינת גובה ההלוואה.

הבנקים יכולים לקבוע ולשנות ריבית זו על-פי שיקול דעתם והיא משתנה על-פי תקופת זמן ההלוואה וביחס לגובה ההלוואה. ככל שתקופת ההלוואה תהיה ארוכה יותר ואחוז המימון גבוה יותר, כך הריבית תהיה גבוהה יותר והפוך.

הלוואה זו צמודה למדד המחירים לצרכן. המדד משפיע על יתרת הקרן של ההלוואה. כשהמדד יעלה, תעלה גם יתרת הקרן על ההלוואה, ולכן יהיו מקרים שבהם נגלה שנהיה חייבים לבנק יותר מסכום ההלוואה שקיבלנו.

כשהמדד יעלה, תעלה גם יתרת הקרן. חשוב שנזכור שעקב השפעת המדד על יתרת הקרן, יום אחד נגלה שגובה ההלוואה גבוה יותר מהיום שבו קיבלנו את ההלוואה. שינוי זה יכול להשפיע בעיקר אם נרצה לפרוע את ההלוואה לפני תום תקופת

ההלוואה המקורית. הלוואה זו כדאית בעיקר כשהריבית הקבועה נמוכה מאוד, שתכפה על החיסרון בעליית המדד.

יתרונות מסלול הלוואת המשכנתא בריבית קבועה צמודה:

• תנודות מזעריות בהחזר החודשי ביחס לגובה ההלוואה(טענה זו נכונה למחצית הראשונה של ההלוואה).
• ריבית קבועה בכל תקופת ההלוואה שממנה נהנה גם כשתעלה ריבית השוק.

חסרונות מסלול הלוואת המשכנתא בריבית קבועה צמודה

• עמלת פירעון מוקדם.
• הלוואה צמודה למדד.
• הלוואה יקרה ביותר לטווח הארוך.
• הקרן יכולה לעלות בזמן נתון יותר מגובה ההלוואה שקיבלנו.
•  איננו יכולים ליהנות מירידה בריבית השוק.

אסטרטגיה להשוואה בין צמודות מדד ללא צמודות מדד / קל"צ מול קצ"מ

הרגולציה מחייבת לקחת היום לפחות 1/3 מגובה ההלוואה בריבית קבועה, השאלה היא מה עדיף ומה נותן פתרון טוב יותר לצורך שלנו בכל זמן נתון. ניתן גם לשלב בין ריבית קבועה צמודה למדד וריבית קבועה לא צמודה למדד בתמהיל הכולל של הלוואה במשכנתא.

לכל מסלול הלוואה יש יתרות ויש חסרונות:

קל"צ – היתרון הבולט של הלוואה זו היא העובדה שיש לנו 100% וודאות ברמת מתווה התשלומים לאורך תקופת הלוואה. אנחנו יודעים מהיום הראשון ועד היום האחרון כיצד לוח הסילוקין נראה.

קצ"מ – היתרון היחסי של הקצ"מ זו העובדה שהריבית אותה נקבל ביחס לקל"צ תהיה נמוכה יותר. כלומר, אני לא אשלם מראש ריבית גבוה יותר בגלל העובדה שקרן ההלוואה צמודת מדד.

כלומר, אם אני אקח את כושר ההחזר של הלווה, בקצ"מ תקופת ההלוואה תמיד תהיה קצרה יותר בנקודת הפתיחה. השאלה היא בכמה יותר קצרה.

אחרי הכל תקופת ההלוואה בהלוואות משכנתא זה שם המשחק. ככל שנקצר את תקופת ההלוואה נוזיל משמעותית את עלות ההלוואה, נפחית את רמת הסיכוי של ההלוואה ונמזער את החשיפה שיש לנו ברמת עמלות פירעון עתידיות.

תחילה עלינו לבדוק שההחזר החודשי בקל"צ, לתקופה המקסימאלית, תואם את הצורך של הלווה ברמת ההחזר החודשי וכמובן יחס ההחזר (ההחזר החודשי המקסימאלי) אותו אישר הבנק. במידה ולא, סביר להניח שהקל"צ אינה אופציה ללא קשר לאטרקטיבית יותר או פחות. ניקח קצ"מ מחוסר ברירה.

במידה ועניין יחס ההחזר תקין,  יש לבחון את הריבית אותה ניתן לקבל בכל זמן נתון בקל"צ אל מול הקצ"מ, זה הבסיס. כמובן שהריבית גבוה יותר בקל"צ מאשר בקצ"מ לתקופות זהות. השאלה, בכמה גבוהות יותר?

עלינו לבחון את ההחזר החודשי הרצוי של הלקוח ובכך להתאים את תקופת ההלוואה במסלול הקל"צ.  נניח שהתקופה אותה ניתן לפרוס את ההלוואה ביחס לכושר ההחזר של הלקוח – 20 שנים.

עכשיו, נבדוק לאיזו תקופה ניתן לקצר את ההלוואה עם ריבית הקצ"מ ביחס לאותו כושר החזר, אוסיף שגם הריבית תפחת ככל שתקופת ההלוואה תתקצר.

סביר להניח שאם ניתן לקצר את תקופת ההלוואה מ 20 שנים בקל"צ ל 15 – 16 שנים בקצ"מ, סיטואציה שיכולה להיות מעניינת מאוד ואף אטרקטיבית יותר מהקל"צ.

יחד עם זאת, היתרון בקל"צ, הוודאות שבהלוואה לאורך התקופה, גם משחקת תפקיד, ונתוני האופי של הלקוח גם משחק תפקיד שבשיקול הדעת.

באו ניתן דוגמא:
גובה הלוואה מינימאלי בקבועה: 800,000 ₪ / כושר החזר מקסימאלי של הלווה – 4,800 ₪ / מדד שנתי לחישוב 1.5%

	קל"צ	קצ"מ
גובה הלוואה	800,000 ₪	800,000 ₪
תקופת הלוואה	20 שנים	20 שנים
ריבית שנתית	3.80%	2.40%
החזר חודשי	4,764 ₪	4,200 ₪ (התחלתי)
עלות כוללת (ריבית + הצמדה)	343,348 ₪	374,776 ₪
יחס החזר	1.43	1.55
תקופת הלוואה חדשה		16.5 שנים
ריבית לתקופה החדשה		2%
החזר חודשי		4,747 ₪
עלות כוללת (ריבית + הצמדה)		265,689 ₪
יחס החזר		1.33

ניתן לראות בדוגמא, במידה ותקופת ההלוואה זהה הקל"צ בוודאות אטרקטיבית יותר גם מבחינה מספרית וגם מבחינת רמת הסיכון.

כאשר תקופת ההלוואה התקצרה, ביחס לאותו כושר החזר זה כבר סיפור אחר. גם עלות ההלוואה הכוללת בקצ"מ זולה.

דוגמא זו ניתנה כאשר הערך בצמודה והלא צמודה כמעט זהות ברמת כדאיות ולכן ניתן אפילו לפצל את הריביות ולחלקה לקל"צ וקצ"מ. במקרה שההפרש בריבית שניתן לקבל בקל"צ לעומת הקצ"מ והפוך יהיה גבוה יותר או נמוך יותר מהדוגמא, שיקול הדעת יהיה הרבה יותר חד משמעי בכפוף לאותה בחינה שבוצעה בתשובה זו.

בברכה,
מוטי שמואלביץ,
יועץ משכנתאות ואסטרטג להתנהלות מול בנקים

*** הכתבה עניינה אתכם? תחום המשכנתאות מעניין אתכם? רוצים לשמוע פרטים על הקורס יועצי משכנתאות?