משכנתאות 2015, מתחילים

שוק המשכנתאות בישראל 2015

בנקים למשכנתאות 2015 – "לאן, לאן, לאן…" שנת 2014 הייתה שנת "התאבדות" בכל המשתמע מגיוס לקוחות חדשים ושימור לקוחות קיימים הן ברמת הלוואות המשכנתא והן ברמת חשבונות עו"ש.

כמות מטורפת של מחזורי משכנתאות הפכה להזדמנות בבנקים השונים לגייס לקוחות חדשים בעו"ש ויצרה גם קושי ברמת שימור לקוח קיים. הבנקים היו מוכנים להפחית ריביות לרמה שלא ידענו עד כה בתנאי של פתיחת חשבון עו"ש והעברת משכורות.

שנת 2014 הצטיירה כשנה של חוסר וודאות מוחלט. כן חוק מע"מ לא חוק מע"מ, האם יהיה ניתן לקבל 90% מימון על נכסים?  מה כל אלו יעשו למחירי הדירות, הריביות? בקיצור, הרבה מאוד דיבורים וחוסר מעשה מוחלט השאיר לא מעט אנשים במצב מאוד אידיאלי הן ברמת רכישת נכסים ומכירת נכסים.

הבנקים מבחינתם המשיכו בשלהם, מכרו כסף כמו מטורפים, נתנו הלוואות לכל מי שרק רוצה. בנק ירושלים – 50,000 ₪ ללא העברת פעילות, בנק לאומי 100,000 ₪ בריבית נמוכה של פריים + 0.75% לכל מי שלוקח משכנתא, בנק יהב, הלוואות בריבית של פריים + 0.5% לתקופה של 10 שנים ועוד.

מה שכן ניתן היה לראות זה את הרצון והדחיפה של הממשלה ליצור פרויקטים של "דירות מטרה" אשר ייקנו 20% הנחה ממחירי השוק. פרויקטים של דירות מטרה החלו בראש העין ובמודיעין.

בנק לאומי היה הבנק האטרקטיבי ביותר ברמת הריביות על הלוואות המשכנתא, לאחר מכן פועלים וטפחות אחריו. הבירוקרטיה גרמה ללווים רבים לרצות להישאר בבנק הקיים למרות הצעות נמוכות יותר בבנקים אחרים. מעבר לבירוקרטיה הרגילה, בשנת 2014 נכנס לתמונה אישור נוסף שעלינו להמציא כחלק מהליך מחזור המשכנתא לבנק אחר – אישור על תשלומי מים וארנונה לעירייה.

בסך הכל, שנת 2014 הייתה שנה מצוינת למחזור המשכנתא וחיסכון עצום בכסף. הריביות הקבועות על הלוואות המשכנתא היו ברמה נמוכה מזה שנים. היה ניתן להגיע בריבית צמודת המדד לתקופה של 15 שנים לרמה של 1.39%, 10 שנים 0.75%, 20 שנים 1.8%. ריביות נמוכות מהמשתנות בחלק מהמקרים ובטוח עם רמת סיכוו נמוכה בהרבה.

לקראת סוף שנת 2014 הריביות הקבועות לא צמודות המדד גם ירדו בצורה משמעותי וניתן היה לקבל קל"צ לתקופה של 15 שנים 2.6% וככל שהתקופה קצרה יותר כך הריבית אטרקטיבית יותר.

מה צפוי לנו בשנת 2015 ?

שנת 2015 תהיה המשך ישיר של שנת 2014 בעיקר בצל הבחירות הצפויות ,בחודש מרס 2015, הרבה מאוד דיבורים ומעט מאוד מעשים. עד הבחירות לא יהיו שינויים כלל ולאחר מכן יתחילו להזיז לדבר על כל השינויים הרצויים. כמו שאנחנו יודעים, לשנות לוקח זמן. שינוי שהמדינה תיזום יהיה על הלוואות הזכאות שקיבלנו בעבר. כבר יש "דיבורים" על מחזור אוטומטי של הלוואות הזכאות.

מחירי הדירות ידשדשו, הריביות יישארו על רמה זהה עם שינוי קל למעלה ברמת ממוצע הריביות על הלוואות המשכנתא, מדד המחירים לצרכן יעמוד על רמה של 1%-1.5%.
מבחינת הבנקים למשכנתאות צפויה לנו תחרות מאוד מהנה בין בנק פועלים, לאומי וטפחות. שלושת הבנקים הגדולים במדינה ינסו לגייס כמה שיותר לקוחות ברמת חשבונות העו"ש והלוואות המשכנתא, המשך ישיר לשנת 2014. הזדמנות עצומה עבורנו לעשות חושבים ברמת חשבונות העו"ש והלוואות המשכנתא הקיימות.

מאז ומתמיד הלוואות המשכנתא היו הרווחיות ביותר לבנקים ולא בגלל הריבית, בגלל תקופת ההלוואה. מחירי הדירות הגבוהים גרמו לנו לקחת משכנתאות מאוד גבוהות ללא כל קשר לאחוזי המימון. בגלל חוסר הוודאות, לוקחי המשכנתאות, בעלי כושר החזר מוגבל, פרסו את ההלוואה לתקופה ארוכה, דבר המציב את ההלוואה ברמת סיכון גבוה ומייקרת את הלוואת המשכנתא בצורה משמעותית.

שנת 2015 צריכה להיות שנה בא אנחנו עושים חושבים ברמה הכלכלית, בונים תקציב אסטרטגי חכם ברמת ההוצאות אל מול ההכנסות שלנו ומשם גוזרים את ההחזר החודשי על הלוואת המשכנתא שלנו ועל התחייבויות אחרות, במידה ויש.

מאז ומתמיד הלוואות המשכנתא היו הרווחיות ביותר לבנקים ולא בגלל הריבית, בגלל תקופת ההלוואה. מחירי הדירות הגבוהים גרמו לנו לקחת משכנתאות מאוד גבוהות ללא כל קשר לאחוזי המימון. בגלל חוסר הוודאות, לוקחי המשכנתאות, בעלי כושר החזר מוגבל, פרסו את ההלוואה לתקופה ארוכה, דבר המציב את ההלוואה ברמת סיכון גבוה ומייקרת את הלוואת המשכנתא בצורה משמעותית.

כחלק מחשיבה אסטרטגית כלכלית נכונה, עלינו לנצל את השנה הקרובה ולראות כיצד נפחית את תקופת ההלוואה ובכך את רמת הסיכוי של ההלוואה. הריביות הקבועות נמוכות מאוד בתקופה הזו, יש לנצל זאת על מנת להפחית את רמת הסיכון בהלוואת המשכנתא. חשיבה כלכלית נכונה תגדיל לרובנו את היכולת ברמת ההחזר החודשי על הלוואת המשכנתא וקיצור תקופת ההלוואה.

עמודים בפורטל המשכנתאות של מוטי שמואלביץ שכדאי לכם לבקר:

מחשבון משכנתא, מחשבון פוטנציאל מחזור משכנתא בלחיצת כפתור, ריביות משכנתא עדכניות

מוטי שמואלביץ' – יועץ משכנתאות