מחשבון יחס החזר מהכנסה במשכנתא
אחד הקריטריונים לקבלת משכנתא זה רמת ההכנסה של הלווה ביחס למשכנתא הנדרשת. מה זה בכלל יחס ההחזר מהכנסה ואיך הבנקים מחשבים את יחס ההחזר?
יחס החזר מהכנסה לטובת קבלת משכנתא
להורדת מחשבון יחס החזר מההכנסה – לחץ כאן
מחשבון יחס החזר מהכנסה – סרטון הסבר
אחד הקריטריונים לקבלת משכנתא זה רמת ההכנסה של הלווה ביחס למשכנתא הנדרשת. מה זה בכלל יחס ההחזר מהכנסה ואיך הבנקים מחשבים את יחס ההחזר?
הסבר על יחס החזר מההכנסה – צורת חישוב יחס ההחזר מההכנסה בבנים השונים הינה בכפוף להוראות בנק ישראל לפי טבלה מספר 1 אליה תכייף נגיע.
הבנקים השונים מקשיחים את אופן החישוב ביחס לטיב הלקוח ורמת הכנסה פנויה לנפש. ברוב המקרים בנק לא יאשר החזר חודשי כולל של הלוואות קיימות (לתקופה של מעל 1.5) + החזרים על משכנתאות קיימות + החזר המשכנתא העתידית – כל אלו לא יעברו 35% מההכנסה הכוללת נטו של כלל הלווים בהלוואה.
מבחינה רגולטורית, הבנקים יכולים לחשב את יחס ההחזר באופן הבא:
סה"כ הכנסות נטו, מזה מפחיתים החזרי הלוואות ומשכנתאות לתקופה של מעל שנה וחצי (גם מזונות, הלוואות חוץ בנקאיות, בהלוואות רכב וכו').
מההכנסה הפנויה שנשארת הבנק ראשי לאפשר החזר חודשי על המשכנתא העתידית עד 40% מההכנסה הפנויה.
אם להיות מדוייק יותר, עד 50% מההכנסה הפנויה, רק שבמקרה כזה, הקצאת ההון של הבנק תהיה 100% מגובה ההלוואה שנתן.
חישוב יחס החזר אפשרות מספר 1
אפשרות החישוב של יחס ההחזר מההכנסה לפי הטבלה המוצגת נגזרת באופן ישיר מהמתווה הרגולטורי של בנק ישראל. אפשרות זו הינה הגמישה ביותר ללווה ולבנק.
| חישוב יחס החזר מההכנסה לפי הוראות בנק ישראל – טבלה מספר 1 | |
| סה"כ הכנסות נטו של הלווים | ₪ 20,000.00 |
| החזר הלוואות קיימות בבנקים השונים | -₪ 1,000.00 |
| החזר על משכנתאות קיימות | -₪ 1,000.00 |
| החזר הלוואות חוץ בנקאי | -₪ 1,000.00 |
| תשלום מזונות / אחר | -₪ 1,000.00 |
| הכנסה פנויה | ₪ 16,000.00 |
| יחס החזר מקסימאלי | 40% |
| החזר חודשי מקסימאלי על המשכנתא העתידית | ₪ 6,400.00 |
| סה"כ החזר הלוואות + משכנתאות נכון להיום | ₪ 4,000.00 |
| סה"כ החזר כולל | ₪ 10,400.00 |
| אחוז מההכנסה | 52% |
| הכנסה פנויה לאחר החזרי הלוואות | ₪ 9,600.00 |
| מספר נפשות | 5 |
| הכנסה פנויה לנפש | ₪ 1,920.00 |
אפשרות 2 לחישוב יחס החזר מההכנסה שבנקים משתמשים – הכנסה פנויה בניכוי החזרי הלוואות
הכנסה פנויה בניכוי החזרי הלוואות (ללא משכנתא קיימת). כלומר, הבנק לוקח עד 40% יחס החזר מההכנסה הפנויה לאחר הפחתת החזרים חודשיים על הלוואות קיימות שאינם משכנתא. מההכנסה הפנויה הבנק מגביל עד 40% לטובת משכנתאות קיימות + עתידיות. לדוגמא:
| חישוב יחס החזר מההכנסה – על 40% על כלל המשכנתאות יחד | |
| סה"כ הכנסות נטו של הלווים | ₪ 20,000.00 |
| החזר הלוואות קיימות בבנקים השונים | -₪ 1,000.00 |
| החזר הלוואות חוץ בנקאי | -₪ 1,000.00 |
| תשלום מזונות / אחר | -₪ 1,000.00 |
| הכנסה פנויה | ₪ 17,000.00 |
| יחס החזר מקסימאלי לכלל החזרי המשכנתאות הקיימות + העתידיות | 40% |
| החזר חודשי מקסימאלי על המשכנתא העתידית | ₪ 6,800.00 |
| החזר חודשי משכנתאות קיימות | ₪ 3,000.00 |
| החזר חודשי מקסימאלי על משכנתא עתידית | ₪ 3,800.00 |
| סה"כ החזר הלוואות + משכנתאות קיימות + משכנתא עתידית | ₪ 9,800.00 |
| אחוז מההכנסה | 49% |
| הכנסה פנויה לאחר החזרי הלוואות | ₪ 10,200.00 |
| מספר נפשות | 5 |
| הכנסה פנויה לנפש | ₪ 2,040.00 |
אפשרות ג' לחישוב יחס החזר – עד 40% מסה"כ הכנסות
אפשרות זו הינה המקובלת ביותר בבנקים השונים לרוב הגדול של סוגי הלווים. הבנק לא יאשר החזר כולל של 40% מההכנסה נטו על הלוואות קיימות + משכנתאות קיימות + החזר משכנתא עתידי.
| חישוב יחס החזר מההכנסה הלוואות + משכנתאות עד 40% מההכנסה | |
| סה"כ הכנסות נטו של הלווים | ₪ 20,000.00 |
| יחס החזר מקסימאלי | 40% |
| החזר מקסימאלי על הלוואות קיימות + משכנתאות + משכנתא עתידית | ₪ 8,000.00 |
| החזר הלוואות קיימות בבנקים השונים | -₪ 1,000.00 |
| החזר הלוואות חוץ בנקאי | -₪ 1,000.00 |
| תשלום מזונות / אחר | -₪ 1,000.00 |
| ₪ 3,000.00 | |
| החזר חודשי מקסימאלי על המשכנתא העתידית | ₪ 5,000.00 |
| סה"כ החזר הלוואות + משכנתאות קיימות + משכנתא עתידית | ₪ 8,000.00 |
| אחוז מההכנסה | 40% |
| הכנסה פנויה לאחר החזרי הלוואות | ₪ 12,000.00 |
| מספר נפשות | 5 |
| הכנסה פנויה לנפש | ₪ 2,400.00 |
בכל אחת מהטבלאות ניתן לראות את יחס ההחזר הכולל מההכנסה וכמו כן הכנסה פנויה לנפש. ככל שיחס ההחזר הכולל מההכנסה נמוך יותר וההכנסה הפנויה לנפש גבוהה יותר, "טיב לקוח" לעסקה הספציפית עולה והפוך.
בברכה,
מוטי שמואלביץ
יועץ משכנתאות ואסטרטג להתנהלות מול בנקים
על מה תרצה לקרוא?
