מדריך לקיחת משכנתא

אין ספק שלקיחת משכנתא היא חלק משמעותי בחיינו ברמה הפיננסית, התחייבות ארוכת טווח להלוואה שבדרך כלל אין לנו מושג על מה אנחנו באמת חותמים בבנקים השונים והאם תהליך לקיחת המשכנתא, אותו אנחנו מבצעים, מתבצע בצורה נכונה ומקצועית ככל שניתן.

האמת היא שממדריך לקיחת משכנתא זה לא תצאו יועצי משכנתאות, אבל בהחלט תדעו כיצד לבצע את הליך לקיחת המשכנתא בצורה מקצועית ומושכלת וכמובן לשים לב לפרטים החשובים שבתהליך לקיחת משכנתא.  אל מול הליך לקיחת הלוואת המשכנתא עלינו לדעת להתנהל בצורה נכונה ומקצועית על מנת להשיג את הטוב ביותר בשורה התחתונה ברמת התמהיל (הרכב הלוואה – מסלולים) וריביות שוק בכל זמן נתון.

עשרת השלבים ללקיחת משכנתא אופטימאלית – התנהלות נכונה ומקצועית ברמת הלוואת המשכנתא!

חשוב שבזמן קבלת ההחלטה של רכישת נכס וקבלת הלוואת המשכנתא נעשה סדר בנתונים הפיננסית על מנת לוודא שהעסקה אכן מתאימה לנו וכמובן שתמיד נרצה לחסוך בזמן, בירוקרטיה מיותרת וכמובן בכסף.

על מנת להגיע למצב אידיאלי, בו אתם משלמים בכל זמן נתון את המינימום האפשרי, עלינו לדעת מה לדרוש מהבנק (גובה הלוואה, מסלולים וריביות), מתי לדרוש (לא בכל זמן נתון נכון לגשת לבנקים למשכנתאות לקבלת אישור) והיכן לדרוש (לאיזה בנק עדיף לנו ללכת).

 אבל לפני הכל, טרם חתימה על חוזה רכישה, חשוב ביותר שנוודא שהבנק אכן יאשר לנו את הלוואת המשכנתא לטובת רכישת הנכס אותו אנו רוצים לרכוש. עלינו לדעת שהעסקה תואמת לבנק ברמת המשכנתא את הנתונים הפיננסים שלנו. שורה תחתונה, עלינו לקבל אישור עקרוני למשכנתא.

קריטריונים בסיסיים לקבלת אישור עקרוני להלוואת משכנתא:

 

 

קריטריון ראשון – אחוזי מימון ניתן לקבל משכנתא עד 75% ניתן לקבל משכנתא עד 50% ניתן לקבל משכנתא עד 50% בהפחתה משכנתא קיימת

קריטריון שני – גיל הלווים משכנתא ניתן לקבל עד גיל 75, חריג בנק יכול לאשר גם עד גיל 80 (חברות הביטוח מבטחות לווים עד גיל 80).

קריטריון שלישי – נתוני אשראי על מנת שבנק יוכל לאשר לנו משכנתא, נתוני האשראי חייבים להיות תקינים. בבסיס, חשבון העובר ושב שלנו בשלושת החודשים האחרונים חייב להתנהל תקין. כלומר, ללא חריגות ממסגרות אשראי מאושרות, ללא החזרי צ'קים, פיגורים בהלוואות וכו'.

קריטריון רביעי – יחס החזר ההחזר החודשי המקסימאלי שהבנק יכול לאשר ללווים, לפי הוראות בנק ישראל, עד 40% מההכנסה נטו של הלווים. זאת בניכוי החזרים על הלוואות קיימות שיש ללווים בחשבון לתקופה של מעל 1.5 שנים.

קריטריון חמישי – ביטוח חיים למשכנתא בנק מחייב לבצע ביטוח חיים למשכנתא. ביטוח החיים למשכנתא הינו ביטוח, שאם ובמידה אחד מהלווים הולך לעולמו, חברת הביטוח תחסל את הלוואת המשכנתא. במקרים חריגים של פרמיה חודשית גבוה מידי או לחילופין חברת הביטוח לא מאשרת לבטח את הלווה, הבנק יכול לפי שיקול דעתו לוותר על ביטוח החיים למשכנתא.

חשוב לזכור ולהבין – ללא בחינה של כל הקריטריונים הבסיסיים לקבלת משכנתא וללא קבלת אישור עקרוני למימון מאחד הבנקים לפחות, אסור להתקדם לאף עסקה, לא חותמים חוזה לפני שיש אישור עקרוני להלוואת משכנתא! כמו כן, חשוב מאוד, בחוזה הרכישה חשוב שיהיה סעיף שאומר: "אם ובמידה הבנק לא מאשר את הלוואה המשכנתא בגלל בעיה משפטית או תכנונית של הנכס, העסקה מבוטלת".

קבלת אישור עקרוני הוא בכפוף לנתונים פיננסים, קבלת אישור סופי הוא לאחר חתימה על חוזה ובחינת הנכס ברמת מחלקה משפטית של הבנק המלווה. שלב תכנון לקיחת משכנתא מחולק לשניים:

• שלב ראשון – טרם קבלת האישור העקרוני
• שלב שני – לאחר קבלת האישור העקרוני

כל עוד לא קיבלנו את האישור העקרוני מהבנק, מסמך מהבנק שמאשר לנו את המימון הנדרש, אנו לא נמצאים ב"עמדת כח" ואין מה "להתעסק" ולהתנהל ברמת ריביות ומסלולים. מה עוד, שלעולם לא נחתום חוזה רכישה טרם קיבלנו את האישור העקרוני מהבנק.

לאחר קבלת האישור העקרוני ובחינת הנכס ברמה המשפטית והתכנונית, חתימה על חוזה הרכישה, זה הזמן האידיאלי עבורנו לדרוש את התמהיל והריביות.

לעתים אנו יודעים בוודאות שאנו נקבל את האישור העקרוני למשכנתא הנדרשת ולפעמים קבלת האישור דורשת מאתנו תכנון והכנה מוקדמת.

לרשותכם כל השלבים צעד אחר צעד ללקיחת משכנתא חכמה ויעילה:

• מדריך משכנתא שלב 1 – תכנון והכנה מקדימה / אסטרטגיה
• מדריך משכנתא שלב 2 – פגישה ראשונית עם הבנק, אישור העקרוני.
• מדריך משכנתא שלב 3 – תכנון פיננסי: הון עצמי / אחוזי מימון.
• מדריך משכנתא שלב 4 – מציאת נכס, בדיקתו המשפטית, חוזה רכישה.
• מדריך משכנתא שלב 5 – הכנת "תיק הנכס" לבנקים למשכנתאות.
• מדריך משכנתא שלב 6 – תכנון אסטרטגי של תמהיל הלוואה / ריביות.
• מדריך משכנתא שלב 7 – פגישה שניה עם הבנקים למשכנתאות.
• מדריך משכנתא שלב 8 – בחירת בנק למשכנתאות.
• מדריך משכנתא שלב 9 – פתיחת תיק ותהליך לקיחת המשכנתא בפועל.
• מדריך משכנתא שלב 10 – משכנתא, החיים שאחרי….

התנהלות מול בנקים למשכנתאות יכולה להיות מתישה ביותר, וזאת אם לא נדע להתנהל בצורה יעילה.

זכרו, לאף בנק למשכנתאות אין אינטרס לתת לכם את הלוואת המשכנתא הטובה ביותר עבורכם, ולא רק זה, גם אין להם את היכולת לבדוק עבורכם את ההלוואה הטובה ביותר, הרי שהליך תכנון ההלוואה דורש בחינה מקיפה של נתונים פיננסים של הלוואה.

על מנת להגיע למצב אידיאלי, בו אתם משלמים בכל זמן נתון את המינימום האפשרי, עלכם לדעת מה לדרוש, מתי לדרוש ואיך לדרוש.

נתחיל…

מדריך לקיחת משכנתא שלב 1 – תכנון והכנה מקדימה

שלב ראשון הינו שלב טרום הגעה לבנק למשכנתאות ובקשה לקבלת אישור עקרוני למשכנתא. שלב זה מומלץ להתחיל חצי שנה מראש במידה והחשבון לא מתנהל בצורה מספיק טובה. כלומר, חריגות ממסגרות אשראי וכו'.

כשאנו זקוקים לשירותי הבנק, קל וחומר הלוואת משכנתא יש לנו מטרה, לקבל הלוואה בתנאים הטובים ביותר.

המטרה בשלב זה ברורה, להפחית את רמת סיכון ההלוואה שהבנק נותן לנו הן ברמת "טיב העסקה" והן ברמת "טיב הלקוח" וזאת בראש ובראשונה, תוך כדי הגדלת כושר החזר המוכח למקסימום, ובכך למקסם את הפוטנציאל שלנו בתור לקוחות.

כשמקבלי ההחלטות, אותם אלו שמוסמכים לאשר לנו את המשכנתא בבנק, יבדקו את הנתונים הפיננסים שלנו ואת כדאיות "ההשקעה", הן ברמת העסק והן ברמת הלקוח עצמו, הם יקבעו את פרמיית הסיכון. כלומר, באיזו רמת סיכון נמצאת ההלוואה אותה אנו מבקשים לקבל.

ככל שהבנק ירצה "להשקיע" יותר, כך יהיו תנאי ההלוואה טובים יותר. זו הסיבה שעלינו להכין את חשבון העו"ש באופן מיטבי לפני שאנו מגישים את בקשת ההלוואה.

למעשה את רוב המידע הפיננסי עלינו הבנק שואב מחשבון העו"ש שלנו ועל–פי הפעולות שאנו מבצעים בו. לכן עלינו להתנהל נכון ומקצועי מבחינה כלכלית זמן מוגדר של לפחות שישה חודשים לפני בקשת ההלוואה. לקוח שמצבו הפיננסי יציב הוא לקוח טוב. אבל לקוח במגמת שיפור נחשב ל"חביב" יותר. ולכן לא חשוב כמה אנחנו לקוחות "טובים" יותר או פחות של הבנקים, תמיד נוכל להציג עצמנו טוב יותר.

קיימים מספר קריטריונים חשובים שנועדו לנהל כראוי את חשבון העו"ש:

• יחס גבוה ככל שניתן בין ההכנסות להוצאות – עלינו להציג לבנק יחס חיובי ככל שניתן במחזור של 3 חודשים בין ההכנסות הכוללות שלנו אל מול ההוצאות.
• צמצום מסגרת האשראי למינימום אפשרי או הגדה סבירה – מסגרת גבוה שאינה מנוצלת מנפחת את האובליגו בחשבון וזה מיותר. מנגד להיות על גבול המסגרת זהו גם לא מצב אידיאלי ועלינו לדאות להגדיל מעט על מנת שלא נהיה חשופים בכל זמן נתון לחריגה מהמסגרת.
• ניהול תזרים מסודר – חשוב מאוד שעד ה 10 לחודש יכנסו המשכורות או התשלומים האחרים ורק לאחר מכן כל ההורדות. עצמאיים צריכים לעשות הפרדה מוחלטת בין חשבון עסקי וחשבון ניהול משק הבית שלהם ולהתנהל כמו שכירים, כלומר, משיכת משכורת או הפקדה חד פעמית כל תחילת חודש.
• שימוש נמוך ככל שניתן בממסרים (צ´קים).
• פיקדונות, חסכונות – מעל להחזר החודשי הרצוי במשכנתא – דרך טובה להוכיח לבנק כושר החזר הוא בפק"מ פשוט לתקופה של מספר חודשים טרם קבלת האישור העקרוני ועד לקבלת האישור העקרוני מהבנק. אם אנו יכולים לחסוך X  כסף בחודש, אנו יכולים גם לשלם החזר חודשי באותו סכום כל חודש.
• הון עצמי, המשמש אותנו לרכישת הנכס, נזיל בחשבון – חשוב להראות את ההון העצמי שלנו לרכישת הנכס בין אם נזיל בחשבון או כל הוכחת הון עצמי אחרת.
• איחוד הלוואות קיימות בעו"ש ובכרטיסי אשראי (אם יש) – עלינו לבחון את ההלוואות שיש לנו בחשבון, יכול להיות שאחוז המימון הנדרש נמוך מהמקסימום שניתן לקחת ואז שווה לנו לסגור את ההלוואות הקיימות ולקחת את ההפרש במשכנתא.
• דרך נוספת שעלינו לבחון את הכדאיות שלה היא באמת איחוד אובליגו קיים ופריסה מחדש על מנת להפחית את ההחזרים החודשיים במידת הצורך.
• שמירה על מסגרת האשראי בכל תנאי – לעולם אסור לנו לחרוג ממסגרת האשראי ולהיות חשופים להחזרים של צ'קים, הו"ק, הלוואות וכו'.

מדריך משכנתא שלב 2 – פגישה ראשונית עם הבנק, אישור העקרוני + תעודת זכאות

בתום תקופה לא קצרה שבה עשינו מאמץ לנהל באופן תקין את חשבון העו"ש ולמקסם את רמת כושר ההחזר שלנו, ניפגש עם פקיד הבנק ונשתף אותו ברצוננו לרכוש נכס וכמובן במימון המתבקש בהלוואת משכנתא. הפגישה עם פקיד הבנק היא מעין פגישה עסקית לכל דבר. אחרי הכל, פעולות כלכליות שנבצע בבנק הן פעולת עסקיות נטו.

"אין הזדמנות שנייה לרושם ראשוני" הפגישה הראשונה שלנו בבנק לגבי הלוואת המשכנתא היא אולי החשובה ביותר. בפגישה זו עלינו לבו מוכנים, להראות שאנחנו מבינים עניין, יודעים מה אנחנו רוצים, ולאחר תקופת ההכנה, כמובן שאנחנו יודעים להציג עצמנו ברמה הגבוה ביותר שניתן. להפגין ידע ולהביע התעניינות במתרחש.

הגשת הבקשה לקבלת האישור העקרוני זה ה א´-ב´ והבסיס לכל עסקה אותה אנו מעוניינים לבצע בעזרת מימון בנקאי – משכנתא.

לא נחתום על חוזה רכישה טרם קיבלנו את האישור עקרוני מהבנק!!! האישור העקרוני תקף לשלושה חודשים והריביות המוצגות ל – 12 ימים בלבד.

אין טעם וצורך, חבל על האנרגיות, לדון בכל עניין הריביות, טרם חתמנו על חוזה הרכישה. קבלת האישור העקרוני הינו ה"אור הירוק" שלנו לכך שהבנק מוכן לתת לנו משכנתא.

חשוב מאוד!!! אישור עקרוני תמיד נבקש על סכום העולה ב – 10%-20% מהסכום אותו אנו חושבים שנזדקק לו. כמו כן נכון הדבר באחוזי המימון.

האישור העקרוני להלוואת משכנתא חשוב ממספר סיבות:

• ביטחון שאנו זכאים להלוואת משכנתא – אנחנו לא רוצים למצוא עצמנו חותמים על חוזה רכישה ולגלות שהבנקים לא מעוניינים לתת לנו את הסכום הנדרש להשלמת העסקה אות בכלל.
• עמדת פתיחה טובה / עמדת כח – טרם קיבלנו את האישור העקרוני אנחנו אין אנו נמצאים בעמדת כח מול הבנק. ברגע שהבנק מאשר לנו את ההלוואה, עמדת הכח עוברת אלינו.
• ללא אישור זה לא נדע מהו גובה ההלוואה שנוכל לקבל ולא נדע באיזה תקציב אנו יכולים לרכוש את הנכס.
• ושוב, כל עוד לא קיבלנו את האישור העקרוני ביד ולא ראינו במה הוא מותנה, לא נחתום על חוזה ההלוואה!

במקביל, במידה והדירה אותה אנו מעוניינים לרכוש הינה דירתנו הראשונה, ניתן להגיש בקשה להוצאת תעודת זכאות משכנתא. דבר זה יוכל, אולי, לעזור ברמת הריביות אותן נקבל על חלק מההלוואה. אישור עקרוני אנו מבקשים מהבנק, מסלולים וריביות – דורשים!

מדריך משכנתא שלב 3 – תכנון פיננסי: הון עצמי / אחוזי מימון

בבואנו לרכוש נכס, עלינו להביא בחשבון את כל גורמי העסקה בהווה ובעתיד. התהליך הוא תהליך עסקי לכל דבר וכך עלינו להתייחס אליו.

עסקה מלווה בהכנה של תכנון פיננסי מקדים. לכן כדי שנדע מהו הסכום שברצוננו להשקיע ברכישת הנכס, עלינו לבצע תכנון פיננסי מקיף ויעיל שימנע בעיות רבות ויספק פתרונות מידיים למצבים רבים.

לפני שנחפש נכס לקניה, עלינו לדעת כמה כסף יש לנו לרכישת הנכס – הון עצמי ביחס לאישור העקרוני אותו קיבלנו.

כלומר, אם לדוגמא אנו מעוניינים לרכוש נכס ב 1,000,000 ש"ח. הנכס הינו הנכס היחיד שבבעלותנו בתקווה, המימון המקסימאלי שניתן לקבל הוא – עד 75% מימון. כלומר 750,000 ש"ח משכנתא. את ההפרש 250,000 ש"ח עלינו להביא הון עצמי לעסקה.

אך האם זה מספיק? כנראה שלא. בדוגמא שהצגתי, ה 250,000 ש"ח הינם ההון העצמי המינימאלי שאנו צריכים לטובת רכישת הנכס נטו. מה עם עלויות נלוות?

את הבנק העלויות הנלוות לרכישת הנכס לא מעניינות והמימון המקסימאלי אותו הוא נותן הוא משווי נכס לפי חוזה או הערכת שמאי, הנמוך מבין השניים. הערכת שמאי היא קריטית וחשובה, לפעמים טוב נעשה אם נזמין שמאות מוקדמת להערכת הנכס, לאחר קבלת אישור עקרוני אך לפני חתימה על חוזה.

בבואנו לתכנן את השלב הראשון של רכישת הנכס, עלינו לקחת בחשבון את העלויות הנוספות אותן נצטרך לשלם בתהליך רכישת הנכס. את ההוצאות הנלוות הכוללות לרכישת הנכס עלינו להביא אותן בחשבון ולקזז אותן מההון העצמי. ההוצאות הנלוות מתחלקות לשנים:

הוצאות נלוות ברמת רכישת הנכס

• עורך דין — עמלת עורך הדין היא 1%-0.5% בתוספת מע"מ מערך הנכס המצוין בחוזה ההלוואה. חשוב לציין שיש חשיבות רבה בבחירת עורך דין המנוסה בטיפול. עמלת עורך הדין כוללת בתוכה את עריכת החוזה בין הקונה למוכר (חוזה מכר) ואת כל הטיפול בהעברת הזכויות של הנכס. עורך הדין הנבחר חייב להיות נאמן ללקוח, ולכן רצוי שעורך הדין המייצג אותנו לא יהיה עורך הדין גם של הצד האחר.
• דמי תיווך — דמי תיווך של 2%-1% מערך הנכס. יש לוודא כי עורך הדין הנבחר הוא חבר בלשכת עורכי הדין. כמו כן, חשוב לוודא כי תחום התמחותו של עורך הדין הנבחר הוא במקרקעין.
• מס על רכישה של קניית הנכס (מס רכישה) — בכל רכישה זכות במקרקעין, כגון דירה, מגרש וכו´ ישלם הקונה מס של 8-0% מערך הנכס. רמת המיסוי נקבעת על–פי עלות הדירה. אם דירת המגורים היא דירה יחידה לקונה הנכס אז אין צורך בתשלום של מס רכישה. יש לציין שרמות המס משתנות בדרך כלל בכל שנה על–פי תנודות המדד. על פי חוק, חייב הרוכש להצהיר לרשויות המס על רכישה זכות במקרקעין. עורך הדין המייצג את העסקה דואג בדרך כלל לכל שוברי התשלום הנדרשים למקורות המס הרלוונטיים. אם אנו סבורים כי מס הרכישה שהוטל עלינו גבוה מדיי ניתן לערער עליו למנהל לשכת מיסוי המקרקעין. אי תשלום של מס הרכישה בזמן תגרור קנסות פיגורים ותשלומי הצמדה.
• ביטוחי המשכנתא – כשאנו רוכשים דירת מגורים, הבנק דורש לבטח את הנכס (ביטוח מבנה) ולהציג ביטוח חיים. ביטוחים אלו הם תנאי הכרחי לקבלת הלוואת המשכנתא. ביטוח נכס (מבנה), ביטוח זה כולל כל נזק אפשרי שעלול להיגרם לנכס; נזקי צנרת, ביטוח לניזוק מצד שלישי, רעידות אדמה וכל נזק אחר הקשור למבנה. ביטוח המבנה הכרחי כדי להבטיח לבנק המלווה את שלמותו של הנכס לאורך כל תקופת ההלוואה. את ביטוח המבנה עדיף לעשות דרך חברת ביטוח חיצונית שתפחית בדרך כלל את עלותו. יש לבדוק את פוליסת הביטוח באופן מקצועי ומעמיק ולמנוע מצב שבו נגלה שהביטוח אינו מחסה נזקים מסוימים. ביטוח חיים, ביטוח חיים מבטיח לבנק את תשלומי המשכנתא גם במקרה מוות של אחד הלווים, וזאת בתמורה לתשלום חודשי של הלווים בעבורו. אם אחד הלווים נפטר יקבל הבנק מחברת הביטוח את מלוא יתרת המשכנתא. כך בעל הדירה נשאר בדירה בלא כל שעבוד או כל חוב אחר לבנק. את ביטוח החיים ניתן להחליף בכל זמן נתון. חשוב לברר שסוכן הביטוח הוא בעל רישיון מוסמך ולוודא שפוליסת הביטוח ברורה וכל נושא רלוונטי נרשם בה. יש לציין שעלינו לעשות סקר מחירים, משום שיש הבדלים במחיר הפוליסה בין חברות הביטוח השונות.
• עלויות המעבר — עלויות כגון הובלות, חברת ניקיון, שיפוצים בדירה החדשה, ריהוט חדש וכו´. לעתים אין אנו מתייחסים לכל ההוצאות הנלוות האלו שהן חלק מעלויות רכישת הדירה. לכן עלינו להכין רשימה מסודרת וידועה מראש כדי שנדע פחות או יותר מהי ההוצאה הכספית הנלוות לקניית הדירה.
• שיפוצים וריהוט הנכס – יש לתכנן את כלל העלויות

הוצאות כלליות אחרות  – פתיחת תיק משכנתא

• פתיחת תיק משכנתא — בדרך כלל 0.25% מגובה ההלוואה, או עמלה קבועה ידועה מראש. דמי פתיחת תיק היא עמלה אותה גובה הבנק בעבור עריכת תיק המשכנתא. הבנק מבחינתו מעוניין לתת לנו את ההלוואה לא פחות ממה שאנו מעוניינים לקבלה, וזו הזדמנות מבחינתנו להפחית את עלות העמלה הזו ואף לבטלה לגמרי.
• דמי שמאות — הבנק מעוניין לוודא שהכסף שהוא מלווה לטובת הנכס לא יעבור אחוז מסוים מערך הנכס. לכן חשוב לבנק שהשמאי יעריך את ערך הנכס. עלותו של שמאי הנקבעת על–פי גודל הנכס ושווי הנכס. העלות נעה בין 300 ש"ח לאלפי שקלים.
• רישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין — עמלה זו ניגבת על–ידי הגוף שבו אנו אמורים לבצע את רישום הערת האזהרה. עלינו לרשום את שעבוד הנכס לטובת הבנק תחת שמו של רוכש הנכס.
• רשם משכונות – עלות של כמה עשרות שקלים.
• עמלת עו"ד נוטריון — מהו עו"ד נוטריון? עורך דין בעל ותק של 10 שנים ויותר בתחום עריכת הדין שעבר השתלמות מתאימה שהסמיכה אותו לשמש כנוטריון. נוטריון חייב להיות נקי מהרשעות ומהשעיה כלשהי של לשכת עורכי הדין. אם עורך הדין עומד בדרישות הללו, הוא רשאי להגיש בקשה ל"ועדה מיוחדת" במשרד המשפטים שתבחן את מסמכיו. אם הוא נמצא מתאים, עליו לחתום בספר הנוטריון. האישור הנוטריוני יש בו משום אישור לבנק לשם אימות המסמכים הדרושים לבנק בעניין הנכס וההלוואה. את האישור הנוטריוני ניתן לקבל תוך כדי התייצבות במשרד הנוטריון עם המסמכים הדרושים. עו"ד נוטריון מאשר את המסמכים ומנפיק בעבור הבנק את האישור הנדרש.

מדריך משכנתא שלב 4 – רכישה!

החלק הכייפי ביותר והמרגש ביותר בתהליך, רכישת הנכס, חתימה על חוזה הרכישה!!! לאחר שאנחנו יודעים מהי עלות הנכס אשר אנו יכולים להרשות לעצמנו, עלינו לבדוק את שוק הדירות ולבחור את הנכס המתאים לנו ביותר.

במצב בו אנו זקוקים למימון גבוה, המתקרב לאחוז המימון המקסימלי שהבנק מוכן לאשר, מומלץ בחום להביא שמאי באופן עצמאי להערכת שווי הנכס!!! הערכת שמאי יכולה להפיל עסקה לאחר שחתמנו עליה, בגלל הערכת שווי נכס ברמה מופחתת ממה שציפינו או הובטח לנו. אחרי הכל, אנחנו לא באמת שמאים!

במצב בו אנו זקוקים למימון גבוה, המתקרב לאחוז המימון המקסימלי שהבנק מוכן לאשר, מומלץ בחום להביא שמאי באופן עצמאי להערכת שווי הנכס!!!

ההיבט הרגשי משפיע על בחירת הנכס. לרוב אנחנו מעוניינים בכיווני אוויר נוחים, בקומה נוחה, במעלית, בחנייה, במקום מגורים מרכזי בעבור ילדינו, ועוד. אנחנו רוצים לחוש שזו דירת החלומות שלנו. שנים רבות אנחנו עובדים קשה ובהחלט מגיע לנו להרגיש שאנחנו קונים את בית חלומותינו.

אנשי נדל"ן, קונים לרוב נכסים למטרת רווח בלבד, אין להם כידוע שום רגש בקניית הנכס. מבחינתם דירה בקומה רביעית בלא מעלית, לא משופצת ובשכונות עוני, לא מונעת את הקנייה. העיקר שהתשואה על הנכס תהיה גבוהה וכדאית.

אנשי הנדל"ן יודעים לעשות את עבודתם ובודקים היטב את האזור שבו הם מעוניינים לקנות נכסים. לפיכך עלינו לבדוק ביעילות את כדאיות קניית הנכס ומיקומו, בדיוק כמו שאנשי הנדל"ן – אנשי עסקים.

מדריך משכנתא שלב 5 – הכנת "תיק הנכס" לבנקים למשכנתאות

לאחר שמצאנו את דירת חלומותינו ועשינו כל בדיקה אפשרית מבחינת הנכס ובעליו, עלינו להכין תיק מסודר שבו יהיה כל החומר הדרוש.

תיק משכנתא מסודר על אודות הנכס הנבחר, יעזור לנו רבות להתנהל נכון מול הבנק. כך יבין הבנק שאנו לקוחות מסודרים היודעים לעשות את הבדיקות הנכונות ולתכנן את הנכס ברמה המקצועית ביותר.

נוסף על כך יעזור לנו תיק הנכס בכל שלבי ההתנהלות מול הבנקים למשכנתאות. בתיק הנכס יופיעו:

• האישור עקרוני.
• תיאור הנכס.
• נסח טאבו / אישור זכויות של הנכס הנרכש
• חוזה רכישה.
• טופס דיווח לרשויות המס על העסקה
• תעודת זכאות המשכנתא ממשרד הבינוי והשיכון(במידה ויש).
• פרופיל מסודר של התכנון הפיננסי.
• ניירת עדכנית לחידוש האישור העקרוני

מדריך משכנתא שלב 6 – תכנון אסטרטגי של תמהיל הלוואה / ריביות

לאחר הכנת תיק המשכנתא להגשה לבנקים השונים, נשאר לנו לעשות דבר אחרון, לתכנן את תמהיל הלוואת המשכנתא שלנו.

איך הכי נכון עבורנו לקחת את הלוואת המשכנתא. עלינו לעשות כן במקצועיות רבה ולהביא בחשבון מצבים בעתיד שעלולים להשפיע לחיוב ולשלילה על הלוואת המשכנתא. לדוגמא: עליית או ירידת ריביות בעתיד, כושר החזר גדל או קטן ועוד.

כעת עלינו לבדוק את מסלולי ההלוואה השונים ואת שוק הריבית ולהחליט כיצד הכי טוב ונוח לנו לשלם בעבור הלוואת המשכנתא, קרי באיזה מסלול הלוואה לעשות זאת. לשם כך עלינו לתכנן תכנית פעולה מוגדרת תוך קביעת מטרות ידועות מראש. תכנית זו תשרת אותנו לכל אורך תקופת ההלוואה. זכרו, מול הלוואת המשכנתא עלינו לדעת להתנהל בצורה נכונה ומקצועית לאורך כל תקופת ההלוואה, אחרת נשלם תמיד יותר ממה שהמציאות מחייבת. עלינו לדעת לזהות נקודות פוטנציאליות למחזור ההלוואות המשכנתא בכל זמן נתון. ברגע שהמחזור כדאי אנו נמחזר ללא כל חשש, אחרת יוצא שאנו משלמים יותר מהנדרש.

אסטרטגיית הלוואת המשכנתא שונה מאדם לאדם, וזאת על–פי נתוניו הכלכליים, אופיו, אחוזי המימון, גובה הלוואה ועוד´. באופן כללי, אין הלוואה טובה יותר או פחות, כמובן שיש יתרונות, חסרונות ותוכנית הלוואה אסטרטגית עם הרבה הגיון. תוכנית שתגרום לבנק להרוויח עלינו את המינימום הנדרש, אך נתחיל בזה שכל דרך שבה נבחר תהיה טובה, כל עוד נבין את משמעות מסלולי ההלוואה שבחרנו ואת השלכותיה על ההלוואה, הן בהווה והן בעתיד, ונדע להתנהל מול הלוואת המשכנתא לאורך כל תקופתה.

בניית תמהיל משכנתא

בניית תמהיל משכנתא היא פעולה המצריכה מאתנו חשיבה אסטרטגית המשלבת את צורך הלווים בשילוב ניתוח של רמות סיכון ההלוואה וההשלכות של ההלוואה בעתיד. תמהיל ההלוואה מורכב בשילוב של מסלולי ההלוואה השונים וצורת החזר ההלוואה.

החשוב ביותר מבחינתנו – מודעות! הלקוח חייב להיות מודע על מה הוא חותם. כלומר, מהם ההשלכות של ההלוואה מבחינת השינויים אשר יכולים להשפיע על ההלוואה.

תמהיל המשכנתא מורכב ממסלול אחד של הלוואה או יותר, כאשר ההרכב חייב להיות כפוף להוראות בנק ישראל בכל זמן נתון.

התמהיל אותו נבחר עבור לקוחותינו מורכב מצורך הלקוח בזמן נתון וכמו כן, ראייה ארוכת טווח ברמת ההחזר החודשי.  היכולת של הלווה להחזיר חלק מההלוואה לאורך תקופת המשכנתא (כספים שעתידים להיכנס, קרן השתלמות), סוג העסקה: מגורים, השקעה, מניב, EXIT, בנייה עצמית.

תמהיל חכם – שילוב חכם בין מסלולי הלוואה לבין צורת ההחזר המתאים ביותר, אשר תשרתנה את הלקוח נאמנה בהווה ובעתיד.

הרעיון בבניית תמהיל משכנתא, לדעת לשלב בין עלות הלוואה מינימאלית לבין רמת סיכון נמוכה ככל שניתן.

בחירת מסלול – מה האלטרנטיבה שלי…?  עלינו לדעת לבחון כיצד כל מסלול משפיע על ההלוואה ברמת הסיכון, העלות ומה האלטרנטיבות האחרות.

ישנם ארבע דרכים להחזיר את הלוואת המשכנתא ושלוש קבוצות מסלולי הלוואה: לוח סילוקין שפיצר, לוח סילוקין קרן שווה,  גרייס מלא / חלקי, בלון.

בניית תכנית הלוואה מצריכה מאתנו להביא בחשבון מספר קריטריונים הן בטווח הקצר והן בטווח הארוך.

• תשלום רצוי בעבור ההחזר החודשי ההתחלתי.
• מצב כלכלי/צפי עתידי.
• ביטחונות אישיים.
• שוק הריביות.
• גובה ההלוואה / עלויות נלוות.
• צורות החזר הלוואה – לוחות סילוקין.
• ראייה קצרת טווח על הלוואת המשכנתא גם מתכנון של הלוואות ארוכות טווח.
• מחזור משכנתא עתידי.
• אטרקטיביות של מסלולי ההלוואה בכל זמן נתון.
• כל אחד מקריטריונים אלו הוא גורם חשוב בבניית תכנית ההלוואה ויכול להשפיע על חיי ההלוואה. עלינו להבין היטב קריטריונים אלו ולתכנן הלוואה אידאלית תוך מבט לעתיד הקרוב(חמש שנים קדימה) והרחוק.

מצב כלכלי/צפי עתידי

המצב הכלכלי שבו אנו נמצאים הוא שיקול עיקרי בקבלת ההחלטה שלנו, בראש ובראשונה אם לקנות דירת מגורים כעת או להמתין לתקופה אחרת.

כשאנו מבקשים הלוואת משכנתא עלינו לבחון את מצבנו הכלכלי מבחינת הכנסתנו החודשית ביחס להתחייבויות הקיימות. אנו מבינים שהבדיקה חייבת להיות יעילה ואמתית כדי שלא נגיע למצבים כלכליים לא נעימים.

סביר להניח שאם החלטנו לבקש הלוואת משכנתא, יש ביכולתנו להחזיר סכום כסף מסוים בכל חודש וחודש. נוסף על כך כשאנו מתכננים את אסטרטגיית הלוואת המשכנתא, עלינו להתבסס גם על תחזית פיננסית אישית. מובן שלעולם אין לדעת את העומד להתרחש, אבל עלינו להיות מסוגלים לפחות לזהות "בעיות" חיובית יותר או פחות שעלולות להתעורר ולהיות מחושבים יותר.

לדוגמא: לידת תינוק, קידום בעבודה, רצון לעזוב את מקום עבודה, או פיטורים ממקום העבודה. כמו בכל עסק כלכלי אחר, עלינו להביט לעתיד ולבנות אסטרטגיה בהתאם. ככל שנביא בחשבון מצבים רבים יותר, כך נהיה יותר מוכנים אליהם.

החזר חודשי — כמה כסף אנחנו מסוגלים לשלם בכל חודש על הלוואת המשכנתא…

יש שיגידו שההחזר החודשי לא יעלה על 30% מסך ההכנסות שלנו… אני טוען כך, בכל המשתמע מהלוואת המשכנתא, כל שקל מיותר שיוכל להוות לנו כושר החזר יותר גבוה ובכך להפחית את תקופת הלוואת המשכנתא למינימום האפשרי, עשו זאת!!! כמובן, לא בכל מחיר.

לדוגמא, זוג אשר ביכולתו לשלם 3,000 שקלים בעבור ההחזר החודשי על הלוואת המשכנתא, ובמקביל חוסך בתוכנית חיסכון כלשהי 2,000 שקלים זה יכול להיות טעות!!! תחסכו, אבל תחסכו פחות, תחסכו 1,000 שקלים להרגשה הטובה ותחזירו 4,000 שקלים בעבור הלוואת המשכנתא. תורידו ב 20% את תקופת ההלוואה. החיסכון שלכם יהיה כפול ומכופל!!!

שוק ריביות משכנתא – "מחיר הכסף", כמה כסף נשלם על ההלוואה שנקבל? יש לנו נטייה להתייחס לריבית כשיקול עיקרי בהחלטה על מסלול ההלוואה. נכון שהריבית היא עקרון ופרמטר חשוב בקבלת ההחלטה ובבניית אסטרטגיית הלוואה, אבל הוא אינו החשוב ביותר. הריבית חייבת להיגזר ממסלול ההלוואה ומצורת החזר ההלוואה שישמשו אותנו בתקופת ההלוואה.

בדקו טוב את שוק הריביות וזכרו, לא מנהלים עם בנקים משא ומתן על ריביות משכנתא. ברגע שכבר קיבלנו את האישור העקרוני, הבנק מעוניין לתת לנו את ההלוואה. ברוב המקרים, אנו נמצאים בעמדה מצוינת לדרוש את הריבית הרצויה.

הלוואה ארוכת טווח בראיה של הלוואה לטווח קצר – הלוואת המשכנתא יכול להתפרס על פני 30 שנה ואיננו יכולים לדעת מה עתיד להתרחש. עם זאת בהלוואת משכנתא עלינו לתת תחזית אישית לטווח הקצר תוך כדי תכנון אסטרטגי שיספק לנו פתרונות לטווח הארוך יותר. ראייה לטווח הקצר תאפשר לנו להתמקד בעתיד הקרוב וליהנות מעלויות משכנתא נמוכות לאותה תקופה ולהפיק את מרב הפוטנציאל בתקופת הזמן שתבוא. התכנון האסטרטגי יספק לנו את הפתרון לטווח הארוך בהחזר ההלוואה. חמש שנים היא תקופה ארוכה די, גם אם הלוואת המשכנתא הינה לעשרים שנים ויותר.

מסלולי הלוואת משכנתא – "מסלולי הלוואה, את מי זה בכלל מעניין, ומה זה בעצם אומר…? העיקר שהריבית תהיה נמוכה והכול בסדר…!"

החוכמה בהלוואת משכנתא היא בראש ובראשונה לדעת לבחור כיצד נרצה לשלם את הלוואת המשכנתא שלנו, נכון הדבר ברמת צורת החזר ההלוואה (לוח סילוקין), תמהיל הלוואה (מסלולים רצויים) ורק אח"כ נרצה לקבל את ריביות המשכנתא הזולות ביותר על אותה אסטרטגיה אותה פיתחנו ותכננו.

מסלולי ההלוואה השונים:    

• הלוואה לזכאים (קבועה צמודה למדד)
• מסלול ריבית הפריים
• ריבית קבועה לא צמודה למדד – קצ"מ
• ריבית משתנה לא צמודה למדד
• מק"מ – מלווה קצר מועד
• מדד המחירים לצרכן
• ריבית קבועה צמודה למדד
• ריבית משתנה צמודה למדד
• ריבית ממוצעת על הלוואות המשכנתא "עוגן" ו "B", אג"ח

מדריך משכנתא שלב 7 – פגישה שנייה עם הבנקים למשכנתאות

לאחר חתימה על חוזה הרכישה, סביר להניח שפג תוקפו האישור העקרוני שקיבלנו בפגישה הראשונה, ואולי עלינו לבקש לחדש את האישור עקרוני. האישור העקרוני אותו נוציא בשלב זה מהבנקים למשכנתאות הינו אישור עקרוני סופי. את האישור העקרוני הנ"ל נגיש כבר עם תמהיל ההלוואה הנבחר והריביות אותן אנו דורשים לקבל.

את הניירת העדכנית, ביחד עם חוזה הרכישה נגיש לכמה שיותר בנקים למשכנתאות עם התמהיל הנבחר והריביות אותן אנו דורשים לקבל.

מעמד זה מבחינתנו, לאחר קבלת האישור העקרוני הראשוני, הינו השלב בו אנו נמצאים בעמדת כח מאוד גדולה מול הבנק.

כבר קיבלנו אישור עקרוני על כך שהבנק מוכן לתת לנו משכנתא, ועכשיו, לאחר חתימה על חוזה הרכישה, אנחנו לקוח מאוד פוטנציאלי עבורו!!! חשוב מאוד!!! על מנת שנקבל את הטוב ביותר מבנקים למשכנתאות, עלינו לדעת מה לדרוש, הן ברמת תמהיל ההלוואה והן ברמת ריביות המשכנת. תבואו מוכנים!!!

מדריך לקיחת משכנתא שלב 8 — בחירת בנק למשכנתאות

כשאנו בוחרים את הבנק שבו נבקש הלוואת משכנתא, עלינו להכתיב לבנק את דרכי הפעולה ולא הפוך. לבנק יהיה אינטרס לנתב את ההלוואה למסלול הרצוי לו ועלינו להיות ערים לכך. זאת בדיוק הסיבה שהכנו מבעוד מועד את התמהיל הרצוי ועשינו את שיעורי הבית ברמת הריביות אותן אנו צריכים לקבל. הריבית הזולה ביותר לא מעידה על ההלוואה הטובה ביותר!

באופן תאורטי לחלוטין, הבנק האידאלי ביותר לבקש הלוואה הוא הבנק שבו מתנהל חשבוננו הפרטי. שם מכירים אותנו הכי טוב גם ברמה הסובייקטיבית, מה שבנק בו אין אנו מתנהלים לא יכול לראות. אולם בכל זמן נתון בנק אחר יכול להיות זול יותר מהבנק "שלנו" מבחינת "מחיר הכסף" וגם מבחינות אחרות, כגון תנאי הלוואה ייחודיים, מסלולים מועדפים לפלח שוק מסוים, אחוזי מימון ועוד.

לאחר שגיבשנו דעה בנוגע למסלולי ההלוואה וצורות החזר ההלוואה, נבחן כל בנק ובנק מבחינת גובה הריבית אותה אנו דורשים לקבל על תכנית ההלוואה שבנינו מתוך אינטרס שלנו. הבנק שייתן לנו את הריבית האטרקטיבית ביותר ביחס למסלול הלוואה ולצורת ההחזר, יהיה הבנק הטוב ביותר בעבורנו. מובן שגורם ה"הרגשה הטובה" חשוב אף הוא. לא נרצה לבקש הלוואת משכנתא במקום שבו לא נרגיש בנוח. לכן בכל סניף בנק שאליו נגיע חשוב להרגיש את האווירה, לשוחח עם מספר פקידים ועוד. החיים הרי ימשיכו גם לאחר קבלת ההלוואה. נכון שריביות הן דבר משמעותי, אך לא תמיד הריבית הזולה ביותר היא ההלוואה הטובה ביותר עבורנו!

מדריך משכנתא שלב 9 – פתיחת תיק ותהליך לקיחת המשכנתא בפועל

לאחר חתימת חוזה הרכישה, בחירת הבנק ממנו ניקח את הלוואת המשכנתא, התכנון הפיננסי, קבלת הריביות הרצויות, הגיע שעת לקיחת המשכנתא בפועל… התשלום על הנכס התחיל בעת החתימה על חוזה ההלוואה. רבים משלמים בעת החתימה על החוזה 10% – 15% מערך הנכס ומפקידים סכום זה בנאמנות אצל עורך הדין עד רישום הערת האזהרה לטובתנו על הנכס.

את הסכום הראשוני אנחנו משלמים בדרך כלל מההון העצמי שלנו. התשלום השני יעשה בתאריך המצוין בחוזה ההלוואה וישולם מכספי הבנק ישירות לבעל הנכס. תהליך קבלת המשכנתא בפועל מצריך מאתנו לבצע מספר פעולות כגון: הזמנת שמאי מטעם הבנק הנבחר למתן המשכנתא, רישום שיעבוד, טאבו / אישורי זכויות, ביטוח משכנתא: ביטוח חיים / ביטוח מבנה, מכתב כוונות ועוד…

זהו… קיבלנו את הלוואת המשכנתא!!! הכסף עבר, הכל טוב ויפה! אבל זכרו, משכנתא היא הלוואה ארוכת טווח, לעולם לא ניקח משכנתא ונרשה לעצמנו לעצום עיניים לאורך כל תקופת ההלוואה… התכנון, ובחירת תמהיל ההלוואה זה רק תחילת הדרך על מנת שנוכל לשלם את המינימום הנדרש על הלוואת המשכנתא לא רק בהווה, גם בעתיד.

מדריך משכנתא שלב 10 – החיים שאחרי

זה מכבר התחלנו לשלם את הלוואת המשכנתא מדי חודש בחודש, תשלום אחר תשלום. עם זאת פעילותנו לא תמה, אחריות על כתפינו, אנחנו צריכים לשלם כמה שפחות בעבור ההלוואה גם בעתיד. מצב זה יתקיים כשנהיה ערים למתרחש בשוק הלוואת המשכנתא ונדע "לתקוף ולהגן" את ההלוואות המשכנתא. כדי לעשות כן עלינו לדעת מהו "מחזור משכנתא".

מחזור משכנתא הינה פעולה בא אנו מסלקים את הלוואת המשכנתא הנוכחית בלקיחת משכנתא חדשה.

יש לנו מטרה! לשלם כמה שפחות על הלוואת המשכנתא הן בהווה והן בעתיד! מצב זה יתקיים כאשר נהיה ערניים למתרחש בשוק הריביות והנדל"ן במדינתנו. אחרי הכל, במצב בו אנו משלמים בזמן נתון יותר ממה שהמציאות מחייבת אנחנו יוצאים פראיירים!!! פראיירים של בנקים למשכנתאות!!!

עמלת פירעון מוקדם

כמה מאתנו רצו למחזר את הלוואת המשכנתא שלהם על מנת לחסוך כסף או להתאים את המשכנתא למציאות בזמן נתון? כמה מאתנו לא המשיכו בתהליך משום שעמלת הפירעון "הפחידה" אותם, או סתם כי היה נראה להם לא משתלם כל העסק הזה?

אמת, לפעמים עמלת הפירעון באמת הופכת את מחזור משכנתא ללא משתלם, אבל ברוב המקרים בהחלט משתלם לשלם את עמלת הפירעון ולמחזר את הלוואת המשכנתא. מחזור משכנתא לרוב משתלמת גם עם נצטרך לשלם עמלת פירעון. יתרה מזו, ברוב המקרים ככל שעמלת הפירעון שלנו גבוהה יותר כך כדאיות מחזור משכנתא משתלמת יותר!!!

ועכשיו באו נבין קצת יותר מה המשמעות של עמלת הפירעון…

עמלת פירעון מוקדם – עמלת פירעון מוקדם היא לרוב שיקול עיקרי בהחלטה אם למחזר את הלוואת המשכנתא. עמלה זו היא עמלה שנשלם עקב ההחלטה לפרוע הלוואה קיימת בטרם זמנה. עמלה היא בעצם קנס שנשלם על הפרת החוזה. בחלק מהבנקים ידרשו מאתנו סכום של 10% לפחות מהסכום אותו אנחנו מחזירים. בחלק מהבנקים מגבלות אלו לא יהיו קיימות כלל. עם זאת לא בכל המקרים ולא בכל זמן נתון נשלם את עמלת הפירעון.

ככל שעמלת הפירעון שלנו לטווח הארוך גבוה יותר כך כדאיות המחזור תשתלם יותר…

עמלת הפירעון הכללית מורכבת ממספר עמלות:

עמלת תפעול – עמלה זו נגבית בכל אחד ממסלולי ההלוואה השונים. עמלה זו אינה עולה יותר מכמה עשרות שקלים בודדים.

עמלת אי הודעה מוקדמת – עמלה זו ניגבת אם הלווה לא הודיע מראש על רצונו לפרוע את הלוואת המשכנתא. העמלה היא 0.1% מסכום הפירעון. ניתן להימנע מתשלום זה בהודעה מוקדמת של עשרה ימים לפני יום הפירעון הנדרש.

עמלת מדד ממוצע – עמלה זו נכונה להלוואה הצמודה למדד. עמלה זו ניגבת עקב הפרש המדד שנוצר אם הפירעון מתבצע בין הראשון בכל חודש ועד ה-15. אם הפירעון מתבצע בתאריכים של 31-16 בכל חודש לא תשולם עמלה זו. עלות התשלום היא הממוצע של 12 שערי המדד האחרונים שפורסמו. את הממוצע עלינו לחלק לשניים. התוצאה היא האחוז שנשלם על סכום ההלוואה שנרצה לפרוע.

עמלת הפרשי היוון – ההבדל העיקרי בין עמלה זו לבין שאר העמלות הוא גובה העמלה שעלינו לשלם. עמלות הפירעון הקודמות אינן יקרות ולעתים ניתן לבטלן לגמרי. עמלת הפרשי היוון, לעומת זאת, מונעת מהבנק להפסיד כסף עקב החלטת הלווה לפרוע את ההלוואה בטרם זמנה. עמלה זו יכולה להפוך את המחזור ללא כדאי מבחינה כלכלית. תכנון נכון של הלוואת המשכנתא ימנע מצבים אלו.

העמלה אותה עלינו לשלם היא הנגזרת של הריבית הקיימת של הלוואת המשכנתא הנוכחית והריבית הממוצעת של המשכנתאות במועד הפירעון, אותה מפרסם המפקח על הבנקים פעמיים בחודש. ההפרש בין הריביות מחושב ביחס ליתרת תקופת ההלוואה.

יש לציין שאם הריבית הממוצעת על המשכנתאות בזמן הפירעון גבוהה מהריבית הקיימת או שוות ערך לה, לא נשלם עמלה. כל עוד הריבית הממוצעת על המשכנתאות נמוכה יותר מהריבית הקיימת של ההלוואה, נשלם את ההפרש ביחס ליתרת תקופת ההלוואה. מדוע? הבנק מבחינתו מביא בחשבון את הרווח הצפוי לו על-פי חוזה ההלוואה. פירעון מוקדם משבש את תכניותיו.

 

בברכה,
מוטי שמואלביץ
יועץ מומחה למשכנתאות והתנהלות מול בנקים