מדד המחירים ותשומות הבנייה – סיכום 2021
מדד המחירים ותשומות הבנייה שברו שיאים של לפחות עשור בשנת 2021. כיצד מדד המחירים השפיעה על המשכנתא, וכיצד תשומות הבנייה השפיע על עלות הנכס?
מדד המחירים ותשומות הבנייה – סיכום 2021
מדד המחירים ותשומות הבנייה שברו שיאים של לפחות עשור בשנת 2021. כיצד מדד המחירים השפיעה על הלוואות המשכנתא שלנו וכיצד משומות הבנייה השפיע על מחיר הדירה שרכשנו?
מדד המחירים לצרכן ומדד תשומות הבנייה שברו שאים של מעל עשור בשנת 2021. מדד המחירים לצרכן עלה בחודש דצמבר בשנת 2021 ברמה של 0.2% והשלים עליה של 2.8% מתחילת השנה.
השפעה קיצונית באופן יחסי לשנים האחרונות על עסקאות מקבלן והלוואות המשכנתא המוגדרות צמודות מדד. עליה זו הינה הגבוה ביותר בעשר השנים האחרונות. בפעם האחרונה שמדד המחירים לצרכן הגיע לרמה של 2.8% ויותר היה בעשור הקודם – בשנת 2010.
מדד תשומות הבנייה רשם עליה של 0.2% בדצמבר בשנת 2021. בסיכום שנתי הגיע לרמה של 5.6% מתחילת השנה. המדד הגבוה מזה 15 שנים בשנת 2006 מדד תשומות הבנייה עמד על רמה של 5.8% בסיכום שנתי.
באו ניתן דוגמא מספרית להשפעת מדד המחירים לצרכן על הלוואת המשכנתא בשנת 2021 חודש בחודשו:
נתוני ההלוואה: הלוואה צמודת מדד, לוח סילוקין שפיצר, ריבית קבועה של 3%, יתרת קרן בנקודת זמן ינואר 2021 – 1,000,000 ש"ח.
| השפעת מדד המחירים לצרכן | תקופת ההלוואה בחודשים מנקודת זמן X | יתרת קרן | החזר קרן | החזר ריבית | החזר חודשי | |
| 1 | ₪ 1,000,000 | ₪ 3,465 | ₪ 1,500 | ₪ 4,965 | ||
| ינואר | -0.10% | 2 | ₪ 995,539 | ₪ 3,466 | ₪ 1,493 | ₪ 4,960 |
| פברואר | 0.30% | 3 | ₪ 995,049 | ₪ 3,482 | ₪ 1,493 | ₪ 4,975 |
| מרס | 0.60% | 4 | ₪ 997,516 | ₪ 3,508 | ₪ 1,496 | ₪ 5,004 |
| אפריל | 0.30% | 5 | ₪ 996,990 | ₪ 3,524 | ₪ 1,495 | ₪ 5,019 |
| מאי | 0.40% | 6 | ₪ 997,440 | ₪ 3,543 | ₪ 1,496 | ₪ 5,040 |
| יוני | 0.10% | 7 | ₪ 994,890 | ₪ 3,552 | ₪ 1,492 | ₪ 5,045 |
| יולי | 0.40% | 8 | ₪ 995,303 | ₪ 3,572 | ₪ 1,493 | ₪ 5,065 |
| אוגוסט | 0.30% | 9 | ₪ 994,707 | ₪ 3,588 | ₪ 1,492 | ₪ 5,080 |
| ספטמבר | 0.20% | 10 | ₪ 993,101 | ₪ 3,600 | ₪ 1,490 | ₪ 5,090 |
| אוקטובר | 0.10% | 11 | ₪ 990,490 | ₪ 3,609 | ₪ 1,486 | ₪ 5,095 |
| נובמבר | -0.10% | 12 | ₪ 985,894 | ₪ 3,611 | ₪ 1,479 | ₪ 5,090 |
| דצמבר | 0.30% | 13 | ₪ 985,230 | ₪ 3,628 | ₪ 1,478 | ₪ 5,105 |
ניתן לראות את ההשפעה של העלייה / ירידה במדד בכל חודש נתון. כמו כן, בסיכום שנתי, על הלוואה של 1 מ' ש"ח, ניתן לראות שההחזר החודשי עלה ברמה של 140 ש"ח מתחילת השנה לערך.
באו ניתן דוגמא מספרית להשפעת מדד תשומות הבנייה על יתרת החוב לקבלן בשנת 2021 חודש בחודשו:
על יתרת חוב לקבלן של 1,000,000 ש"ח למשך שנת 2021, כלומר, בינואר 2021 יתרת החוב לקבלן עמדה על רמה של 1 מ' ש"ח כאשר למשך שנה לא בוצע תשלום קרן לקבלן.
| חודש ב 2021 | עליה חודשית במדד תשומות | יתרת חוב לקבלן |
| יתרת חוב לקבלן – ינואר 2021 | ₪ 1,000,000 | |
| ינואר | 0.60% | ₪ 1,006,000 |
| פברואר | 0.20% | ₪ 1,008,012 |
| מרס | 0.50% | ₪ 1,013,052 |
| אפריל | 0.80% | ₪ 1,021,156 |
| מאי | 0.70% | ₪ 1,028,305 |
| יוני | 0.60% | ₪ 1,034,474 |
| יולי | 0.30% | ₪ 1,037,578 |
| אוגוסט | 0.60% | ₪ 1,043,803 |
| ספטמבר | 0.30% | ₪ 1,046,935 |
| אוקטובר | 0.20% | ₪ 1,049,029 |
| נובמבר | 0.50% | ₪ 1,054,274 |
| דצמבר | 0.20% | ₪ 1,056,382 |
ניתן לראות שהחוב לקבלן עלה ב 56,382 ש"ח בשנת 2021 על יתרת חוב מקורית של 1 מ' ש"ח. יש לציין שאת מדד תשומות הבנייה הבנקים השונים לא מממנים. כלומר, זהו כסף חי שהרוכש צריך להביא מהבית.
מדד המחירים לצרכן ומדד תשומות הבנייה 2022 – פנינו לאן…?
דעתי הצנועה בלבד היא כזו, שנת 2021 הייתה רק הפתיח למה שהולך לקרות בשנת 2022. לדעתי שנת 2022 תהיה המשך ישיר ל 2021.
מדד המחירים לצרכן ימשיך את מגמת העלייה השנתית הממוצעת שלו ותהיה סביב 2.8%-3.5%, לא משהו שניפול מהרגליים ביחס לעליית המחירים אשר חווים חברינו מעבר לים, שם המספרים גבוהים בהרבה.
בהנחה סבירה שמחיר הכסף, הריבית בהלוואות המשכנתא הצמודות מדד יישארו ברמתם הנוכחית ואפילו יפחתו מעט סביר להניח, בהחלט ההלוואות הצמודות ימשיכו לתת "פייט" להלוואות הלא צמודות למדד.
מדד תשומות הבנייה, בדיוק כמו בשנת 2021, ימשיך לעלות, קשה להמר שהעלייה תהיה גבוה ברמתה כמו ב 2021, אבל אני לא בטוח שההבדל יהיה משמעותי.
מכאן, שהקדמת תשלומים לקבלן היא מבורכת בהנחה שהקדמת התשלומים תמנע תשלומי מדדי תשומות בנייה. מה עוד, שהקדמת תשלומים תגרום לנו לקבע את ריביות הלוואת המשכנתא.
בברכה,
מוטי שמואלביץ
יועץ משכנתאות מומחה ואסטרטג להתנהלות מול בנקים
על מה תרצה לקרוא?
