למה בעצם לא לקחת הלוואות צמודות מדד?

אז למה בעצם לא לקחת הלוואות צמודות למדד?

מדד המחירים לצרכן עלה ב 12 חודשים האחרונים מעל 5% וזו עובדה – אינפלציה. בפעם האחרונה שמדד המחירים לצרכן עלה מעל 5% היה בשנת 2002, מה שגרם לכך ששנת 2003 הסתיימה בדפלציה, כלומר, המדד ירד ב 1.9%.

לטבלת מדד המחירים לצרכן המלאה לחצו כאן

במונחים של משכנתא, לאחרונה אני שומע המון דיונים מ יועצי משכנתאות בנושא מדד המחירים לצרכן, בטח בימים אלו ואת כל הסיבות בעולם למה לא לקחת הלוואות שמוגדרות צמודות מדד. אז באו נעשה סדר.

אז למה לא לקחת הלוואות משכנתא שמוגדרות צמודות מדד:

1. כי יש אלטרנטיבות טובות יותר ברמת מחיר הכסף במסלולי הוודאות או הוודאות היחסית קל"צ, מל"צ. אז למה להיות בעצם חשוף.
2. כי מדד המחירים לצרכן משפיע לנו ישירות על יתרת הקרן ובזמן נתון אנחנו יכולים למצוא עצמנו חייבים יותר מהסכום שנלקח במקור.

נכון הדבר, הסיבות הנ"ל בהחלט עושות שכל למה לא "להשתמש" בהלוואות שמוגדרות צמודות מדד.

עכשיו, אקח את זה לכיוון השני..

למה ומתי כן נשקול לקחת הלוואות שמוגדרות צמודות מדד?

1. יחס החזר גבולי – הריבית בפועל מבלי להתייחס לעלייה פוטנציאלית במדד, תמיד תהיה אטרקטיבית יותר מהמסלול המקביל הלא צמוד מה שמאפשר גמישות ברמת החזר חודשי התחלתי.
2. עמלת היוון – פירעון מוקדם, ברוב המקרים החשיפה תהיה נמוכה יותר במסלולים הצמודים מאשר המסלולים הלא צמודים כמובן איכן שפוטנציאלי יכול להיות עמלת היוון.
3. חשיפה ממוצעת יחסית נמוכה לעלייה בהחזר החודשי אם ניקח טווח זמן סביר להשוואה.
4. הפרש ריביות – מה הפרש הריביות ביו הקל"צ לק"צ, לדוגמא?

בעסקאות רכישה "רגילות", מגורים, בלי יותר מדי התחכמויות, מבחינתי, לתקופת ההלוואה הממוצעת ביחס לכושר ההחזר של הלווה יש את המשקל המשמעותי ביותר ברמת החשיבה האסטרטגית לבניית תמהיל.

מכן, שאני תמיד שואל את עצמי, בהנחה שקיבלתי מחיר כסף X במסלול קל"צ, בכמה שנים אני יכול לקצר את התקופה במסלול – ק"צ ביחס לאותו כושר החזר (ניתן לתת הפרש בהחזר שיאזן את ההחזר החודשי בטווח של 5 שנים קדימה) ואיך זה משפיע על התמהיל הכולל הן ברמה האסטרטגית והן ברמת מחיר הכסף.

ליידע כללי:

אם ניקח טווח שנים של ה – 2000 – 2022, מדד המחירים לצרכן עלה בממוצע שניתי ברמה של 1.56% ובממוצע חודשי של 0.13%. זה כל הסיפור. לא נשמע כזה "גרוע"…

לסיכום,

לפני ששוללים מסלול כזה או אחר בהרכב משכנתא חשוב לבדוק את העסקה וצורך הלווה בראש ובראשונה, לאחר מכן פשוט לבחון באופן מקצועי את האלטרנטיבות בראש ובראשונה ברמה האסטרטגית והתוצאה, מחיר הכסף, מרווח ואיך שלא תרצו לבחון את האיכות של התמהיל זה כבר התוצאה של .

חשוב להבין, משכנתא, בניית תמהילים, אין אמת אחת, ולפני שאנחנו בוחרים "לשפוט" תמהיל כזה או אחר, או לשלול תמהיל כזה או אחר שנראה לעין, חשוב שנבין את כל התמונה ואם אנחנו רואים לנכון, באו ניתן אלטרנטיבות חכמות ברמה האסטרטגית ואולי באמת ניתן תובנות או אולי נגיע למסקנה שלפעמים גם 100% ק"צ – קבועה צמודה זה הפתרון הטוב ביותר ביחס לצורך שלנו.

בברכה,
מוטי שמואלוביץ.