הרפורמה החדשה של בנק ישראל – כיצד תשפיע על עתידם של יועצי המשכנתאות?

אתמול פורסמה הרפורמה החדשה של בנק ישראל שעתידה להיכנס לתוקף באמצע שנת 2022. חברים, אתחיל מהשורה התחתונה, תהיו רגועים! הרפורמה לא פוגעת בעבודתו של יועצי המשכנתאות, להפך – רק מחזקת ומחזקת בגדול!

חברים, אני בתחום המשכנתאות, יועץ משכנתאות פעיל מזה 14 שנים, חי ונושם את הבנקים ואת לקוח הקצה בפרט בכל יום וכמעט בכל שעה. כמו שרובכם יודעים, בין היתר אני גם מכשיר יועצי משכנתאות, יודע ומבין כיצד יועץ משכנתאות בתחילת דרכו חושב ומהם החששות איתם הוא צריך להתמודד. כולנו התחלנו מאפס…

אתמול בנק ישראל פרסם את הרפורמה שעתידה להיכנס לתוקף באמצע 2022, כמות הפניות, השאלות הייתה קטסטרופלית. רמת החשש של מה "יעלה בגורלם של יועצי המשכנתאות" הדהד להמון יועצי בתחילת דרכם, כאלו שמעוניינים ללמוד את התחום ואפילו וותיקים.

אז תנו לי לעשות לכם מעט סדר, כפי שציינתי בראש המאמר, הרפורמה לא תפגע ולא במעט בעבודתו של יועצי המשכנתאות וההפך הוא הנכון.

יתרה מכך, מי שבאמת צריך להתחיל לחשב מסלול מחדש זה הבנקים וטוב שכך. מי שמכיר אותי אישית יודע כמה ביקורת יש לי על התנהלות הבנקים ואם יש משהו שבאמת מקפיץ לי את כל הפיוזים זה החוסר הוגנות והזלזול באתיקה הבסיסית אליה הבנקים מחויבים. אני אישית כבר שומע דברים בחדרי חדרים, הבנקים ממש לא אוהבים את המהלך של בנק ישראל. מעניין לראות את השקיפות של הבנקים אחד מול השני ואפילו אם יהיה מדובר באקט שיווקי.

באו נעשה סדר ונרגיע את הרוחות, מה בסך הכול הנחיות הרפורמה של בנק ישראל:

הקלה ברמת קבלת האישור העקרוני – חברים, זו בשורה מצוינת! יאללה, שהבנקים האלה יתחילו לשדרג את עצמם וייקחו אחריות ברמת לוחות זמנים. כל הבנקים בלי יוצא מהכלל תפסו "טרמפ" על הקורונה ופתאום כולם עמוסים. לא קונה את השטויות האלה.

אישור עקרוני משכנתא אחיד לכל הבנקים לצורך השוואה קלה יותר – גם כאן, מצוין! מי צריך כמה סוגים של אישורים? איך זה בדיוק פוגע ומשפיע על העבודה של יועצי המשכנתאות? רק תורם!

התנהלות מקוונת, מהירה ופשוטה יותר ללווה הפוטנציאלי גם בהליך החיתום – תקשיבו, זה מעולה. כל הליך החיתום ברוב המקרים הוא טכני לחלוטין ולנו יועצי המשכנתאות כמעט ואין נגיעה בדבר מלבד ליווי פיזי. מה יותר טוב מזה? הכול יהיה מקוון, חוסך לנו וללקוח המון זמן.

אחרון חביב, שלושה תמהילים אחידים + ריביות ושקיפות לאורך תקופת ההלוואה – תגידו, מה אתם צוחקים עלי, 100% גימיק, בדיחה שאפילו לא מצחיקה אותי. סליחה, כן מצחיקה אותי, הבנקים יצטרכו "להתנגח" אחד בשני וזה יכול להיות מעניין מאוד. מכל זה עדיין לא הצלחתי להבין את הלחץ של יועצי המשכנתאות, איך ההנחיות, הרפורמה בדיוק משפיעה על עבודתו של יועץ המשכנתאות? היא פשוט לא.

באו נרחיב בעניין התמהילים האחידים…

יועץ משכנתאות טהור שמבין את המשמעות של עבודתו ואת תפקידו, יודע את הסיבה האמתית שלקוחות פוטנציאלים מגיעים אליו:

• חשש ברמת התנהלות מול הבנקים
• חוסר אמון מוחלט בבנקים, ניגוד אינטרסים.
• אין ללקוח הממוצע מושג מה לדרוש ברמת מחיר הכסף, ריביות משכנתא ובטח ברמת התמהיל האידיאלי עבורו
• הבנק אינו גוף מייעץ ואסור לו לייעץ ללקוח פרטי
• לקוח פוטנציאלי מגיע ליועץ על מנת לקבל וודאות וביטחון, ניתוח הצורך והעסקה טרם חתימה על חוזה הרכישה.
• ועוד ועוד ועוד…

כל אחד מהסעיפים שציינתי הרגע זה סיבה מספיק טובה וחזקה שבכל מקרה לווה פוטנציאלי ישכור את שירותיו של איש מקצוע – יועץ משכנתאות.

יועץ משכנתא אמתי לא "מוכר" ריביות ללקוח הפוטנציאלי, זה אמור להיות החלק הקל אצלו בתהליך. מה עוד שמחיר הכסף זה נגזרת של טיב עסקה וטיב לקוח. ואם להיות יותר מדויק: תקופת הלוואה, אחוז מימון, טיב לקוח / נתוני אשראי, סוג עסקה, עלויות גיוס, תמהיל נבחר ועוד.

הליווי של יועץ משכנתאות הוא מקיף ומתחיל (פוטנציאלי) בשלב שבו לווה רוצה לדעת ולהבין מה הנכס אותו הוא יכול לרכוש ונכון לו לרכוש ביחס לנתוניו הפיננסיים וממשיך בהכנת תיק משכנתא, הוצאת אישור עקרוני, ניתוח הצורך ברמת החזר חודשי רצוי וגובה המשכנתא הרצויה.

בנוסף, יועץ משכנתאות נותן במה ומקום לאשראי קיים שיש ללקוח בחשבון. יועץ המשכנתאות שם עצמו בנעליו של הלקוח הפוטנציאלי ומבצע נאמנה ומתוך אינטרס הלקוח את העבודה מול הבנקים השונים וזה לא הסוף, השירות ממשיך בליווי הליך החיתום ועד קבלת המשכנתא בפועל. בקיצור, יועץ המשכנתאות נותן ללקוח את כל השקט והביטחון הנדרש במעמד לקיחת הלוואת המשכנתא בבנקים השונים!

הרפורמה ברמת התמהילים בסך הכל דורשת שקיפות ריביות ומחיר הכסף כולל צפי לפי יעדים מוגדרים מראש של בנק ישראל ל 3 תמהילים אופציונאליים:

תמהיל מספר 1 – 100% מגובה ההלוואה בריבית קבועה לא צמודה, קל"צ (ההלוואה היחידה שללווה יש וודאות מלאה לאורך תקופת ההלוואה).

תמהיל מספר 2 – שליש מגובה ההלוואה בריבית קבועה לא צמודות מדד, שליש מגובה ההלוואה בריבית משתנה צמודות מדד, שליש בריבית הפריים.

תמהיל מספר 3 – 50% בריבית קבועה לא צמודה ו 50% בריבית הפריים.

וכאן עולות שאלות? לאיזה תקופה התמהילים שהבנק יציגו? לפי איזה החזר חודשי? וסוף סוף ייקחו בחשבון תחזית שתעשה שכל גם לנו יועצי המשכנתאות.

יש אין סוף אפשרויות לתמהילים, בנק ישראל מבקש שלושה תמהילים בלבד על מנת ליצר שקיפות מסוימת. יש אין ספור אפשרויות של תמהילים, מאות אלפי אפשרויות לתמהילים שישתנו ביחס לצורך הלווה, סוג עסקה, מדיניות הבנקים בזמן נתון ועלויות הגיוס.

לרפורמה מצד בנק ישראל יש 2 מטרות עיקריות:

1. לייצר סביבת עבודה יעילה יותר מהקיים, מהירה ונוחה יותר מצב הבנקים
2. לייצר יותר שקיפות לווה הפוטנציאלי על מנת שיידע יותר מה המשמעות והחשיפות
3. תחרות גדולה יותר בין הבנקים

מעמד יועצי המשכנתאות חזק ואיתן יותר מתמיד, ככל שעובר הזמן יותר ויותר מבינים שמשכנתא לוקחים רק בליווי יועץ משכנתאות! אני רואה את זה בשטח. התאחדות יועצי המשכנתאות עושה עבודה טובה ומהווה עוגן ליועצי משכנתאות בתחילת דרכם וגם וותיקים.

חברים, בכל שאלה אתם מוזמנים לפנות אלי בפורום המקצועי בפורטל המשכנתאות, לשאול כל שאלה בנושא בנקים ומשכנתאות ותקבלו תשובה תוך 24 שעות.

בברכה,
מוטי שמואלביץ,
יועץ משכנתאות ואסטרטג להתנהלות מול בנקים