זכאות משכנתא ממשרד הבינוי והשיכון | הוצעת תעודת זכאות משכנתא

מהי הלוואת הזכאות שניתנת בכפוף לקריטריונים של משרד הבינוי והשיכון ומי זכאי לקבל הלוואה זו? מתי יהיה נכון לנו לקחת הלוואה זו ומתי נעדיף להשתמש בהלוואה הבנקאית הרגילה? כל מה שצריך לדעת על הלוואת הזכאות.

ריבית זכאות משכנתא – משרד הבינוי והשיכון לתקופות שונות – לחץ כאן

מוטי שמואלביץ מסביר על היתרון הגדול והמשמעותי של הלוואת הזכאות

מהי הלוואת זכאות למשכנתא?

המדינה מעניקה הלוואת זכאות למשכנתא בתנאים מועדפים לאוכלוסיית הזכאים. ההלוואה מוענקת ע"י בנקים למשכנתאות אך ניתנת ע"י המדינה, הבנק הוא "צינור" להעברת הכסף. הלוואת זכאות למשכנתא ניתנת לטובת רכישת דירה או בנייה של בית.

הלוואת הזכאות ניתנת בין היתר למגזרים השונים באכלוסיה בכפוף לקריטריונים שקבעה המדינה. בנוסף להלוואת הזכאות המדינה מעניקה גם "מענק מקום" בכפוף להוראות ומדיניות מיקום הגיאוגרפי של הנכס.

הלוואת הזכאות ביסוד נועדה לעזור לרכוש דירת מגורים במינימום הון עצמי. נכון שהיום יסוד זה לא בר ביצוע בשל מחירי הדירות הגבוהים, אך בתקופה שניתן היה לרכוש נכס ב 200,000 ₪ (נכון, זה היה לפני נצח) ונקודות הזיכוי נתנו לנו 180,000 ₪ הלוואת זכאות, ניתן היה להביא סכום מזערי וניתן היה לרכוש נכס עם הון עצמי מינימאלי.

סכום הלוואת זכאות משכנתא והלוואת מקום יחד יכולים יחד להגיע ברמת הפוטנציאל עד 95% מערך הדירה הנרכשת (שוב, היום לא מתקיים, בעבר היה ניתן לראות זאת הרבה מאוד).

הלוואת הזכות הינה הלוואה שניתנת בריבית קבועה צמודה למדד המחירים לצרכן לתקופה של עד 30 שנים לכל היותר ו 10 שנים לכל הפחות.

בשונה מהלוואות קבועות צמודות או לא צמודות למדד אותם אנו מקבלים מהבנק, להלוואת הזכאות אין עמלת פירעון. כלומר, ניתן לפרוע הלוואה זו בכל זמן נתון.

מהם היתרונות בהלוואת זכאות למשכנתא?

להלוואת הזכאות לא מעט יתרונות, יחד עם זאת רצוי לבדוק בכל זמן נתון את האלטרנטיבות האחרות.

1. ניתן לפרוע הלוואה זו בכל זמן נתון ללא עמלת פירעון
2. גובה ההלוואה איננה נכללת בחישוב הקצאת ההון של הבנקים. כלומר, אם לקחנו משכנתא כוללת של 750,000 ₪ ומתוכם 100,000 ₪ זכאות, החישוב של הקצאת ההון של הבנקים יהיה לפי משכנתא של 650,000 ₪ ביחס לשווי נכס או הערכת שמאי, הנמוך מבין השניים.
3. ריביות אטרקטיביות לתקופות זמן שונות שבים 10 – 30 שנים באחוזי מימון גבוהים של מעל 60% (אך עדיין צריכים לבדוק את האלטרנטיבות בכל זמן נתון גם באחוזי מימון נמוכים יותר).
4. דרך הלוואת הזכאות, בשילוב עם הלוואות מקום ניתן להגיע לאחוזי מימון גבוהים – עד 95% משווי נכס.
5. ניתן לבחון קבלת הנחה (עד ביטול) עמלת פתיחת תיק ובעלות השמאות בהלוואות משכנתא בהם משולבות הלוואות הזכאות.
6. מאוד קשה לבנקים לממש נכסים בהם ניתנה הלוואת זכאות במידה והלווה לא משלם את ההלוואה בצורה תקינה.

מהי תעודת זכאות?

תעודת הזכאות הינו מסמך המאשר את הזכאות אותה אנו יכולים לממש בהלוואת המשכנתא שלנו ומפרטת בתוכה את גובה הזכאות, תנאי הזכאות והמגבלות.

את תעודת הזכאות ניתן להוציא דרך כל בנק שנבחר (לא חובה דרך הבנק בו נבחר לקחת את המשכנתא בסופו של דבר).

יש להגיע לאחד מסניפי בנק עם המסמכים הרלוונטיים שנציין בהמשך והנתונים יועברו למשרד הבינוי והשיכון להנפקה לפי הנתונים. התעודה תגיע אלינו תוך מספר ימים בדרך כלל.  לתעודת הזכות תוקף של שנה וניתן להעריך את תוקף תעודת הזכאות דרך הבנק.

אוכלוסיית  הזכאים להגשת בקשה להנפקת תעודת זכאות למשכנתא:

קריטריון הבסיס להגשת בקשה לתעודת זכאות היא שלאף אחד מהלווים לא הייתה דירה או זכות בדירה. כמו כן, הדירה שרוכש הינה דירתו הראשונה.

1. זוגות נשואים .
2. סיוע בהלוואת המשכנתא ליחידים/רווקים (מעל גיל 30)
3. סיוע בהלוואת המשכנתא למשפחות חד הוריות
4. זוגות ידועים בציבור
5. עולים יחידים / משפחות העולים.

סיוע ותוספת נקודות יינתנו במקרים הבאים:

1. תוספת נקודות משכנתא לזכאים נכים
2. תוספת משכנתא בגין שירות חובה בצה"ל או שירות אזרחי-לאומי
3. סיוע במשכנתא ומענק ביטחוני ביישובי הנגב וקו עימות
4. תוספת משכנתא באזורי עדיפות לאומית
5. תוכנית 10 פלוס

הליך הוצאת תעודת הזכות והמסמכים הנדרשים לכך:

נפנה לאחד מהבנקים אותם אנו כבר מכירים עם המסמכים הרלוונטיים להגשת בקשה להנפקת תעודת זכאות המשכנתא ובחינה של נתוני הזכאות. (לאומי, מזרחי טפחות, פועלים, דיסקונט, הבינלאומי, איגוד וכו' (רצוי לאחד הבנקים בו נגיש גם בקשה למשכנתא).

הבנק יקים את הבקשה במערכת וזו תעבור למשרד הבינוי והשיכון לבחינה. לאחר בחינה יונפק תעודת הזכאות ותועבר לבנק בו הוגשה הבקשה.

מסמכי בסיס:

• צילומי ת.ז + ספח של הרוכשים
• אישור שירות צבאי / שירות לאומי לכל אחד מהרוכשים
• צילומי ת.ז + ספח של כל האחים והאחיות של הרוכשים

מסמכים נוספים אותם הבנק יכול לדרוש:

• תעודת נישואין או תעודת הרשמה לנישואים
• טופס הצהרה על ידועים בציבור חתום ע"י עו"ד / תעודת חיים משותפים
• אישור הריון מחודש חמישי (יחשב לילד נוסף)
• אישורי נכות עם כל הנספחים הרלוונטיים המעידים על סוג ואופי הנכות
• תעודת גירושין
• אלמנים – תעודת פטירה של בן/בת הזוג
• עולים חדשים – תעודת עליה

תנאי הלוואת הזכאות

הלוואת זכאות המשכנתא הינה הלוואה בריבית קבועה צמודה למדד המחירים לצרכן. הריבית המקסימאלית על הלוואת הזכאות הינה 3% לתקופה מקסימאלית של 30 שנים וככל שתקופת ההלוואה קצרה יותר כך הריבית תהיה נמוכה יותר.

התקופה המינימאלית ללקיחת הלוואת הזכאות היא 10 שנים לאחר מכן 15, 20, 25 ו 30 שנים לכל היותר.

הריבית בפועל תהיה 0.5% מתחת לממוצע ריביות המשכנתא לפי אותה תקופה בכפוף לנתוני בנק ישראל בטבלת ממוצע ריביות משכנתא.

זכאים המוגדרים "חסרי דירה" הרוכשים דירה באזורי עדיפות לאומית א או ב זכאים לתוספת משכנתא של 4.5% לתקופה מקסימאלית של 20 שנה.

התניות לשימוש הלוואות הזכאות

• רכישה מקבלן – הזכאות תשמר עד שלושים ושישה חודשים מיום חתימה על חוזה הרכישה.
• רכישה יד 2 – הזכאות תשמר עד שנה מיום חתימה על חוזה הרכישה.
• בנייה עצמית – 3 שנים ממועד קבלת היתר הבנייה.

הגבלות לקבלת המשכנתא לזכאים

חשוב שנבין, בסופו של דבר הסיוע ניתן בכפוף לבדיקה שיבצע הבנק בכפוף לקריטריונים לקבלת המשכנתא: יחס החזר (הכנסה פנויה ביחס לגובה הלוואת המשכנתא), הון עצמי (הסכום המינימאלי שנצטרך להביא מהבית טרם קבלת המשכנתא), התנהלות (נתוני אשראי תקינים), גיל הלווים (תקופה מקסימאלית של 30 שנים או עד גיל 75 – חריג 80) ועוד.

כמו כן, מתן ההלוואה כפוף לאישור המחלקה המשפטית של הבנק בנוגע לבטוחה – הנכס אותו אנו מעוניינים לשעבד.

בנוסף שחרור כספי המשכנתא מותנים הכל ההליך המשפטי והמנהלי לטובת שיעבוד הנכס אותו אנו משעבדים לטובת קבלת ההלוואה.

כיצד נקבע סכום הלוואת הזכאות למשכנתא?

גובה הזכאות מחושבת ביחס לניקוד המצטבר אותם יקבלו בני הזוג הלווים או היחיד. ככל שרמת הניקוד תהיה גבוהה יותר כך גם סכום הזכאות יהיה גבוה יותר. מספר פרמטרים קובעים את גובה הניקוד, לדוגמא:

פרמטרים לחישוב הניקוד הבסיסי:

• סטטוס משפחתי
• מספר שנות נישואים
• שנות שירות צבעי / לאומי
• מספר ילדים
• מספר אחים ואחיות

פרמטרים נוספים שיכולים להעלות את נקודות הזיכוי:

• נכות
• מענק ביטחוני ביישובי הנגב וקו עימות
• תוספת משכנתא באזורי עדיפות לאומית
• תוכנית 10 פלוס

טבלה לחישוב נקודות זיכוי לחישוב זכאות משכנתא:

שנות נישואין / ידועים בציבור
מספר שנות הנישואין / ידועים בציבור	ניקוד
נרשמו לנישואין (ייבדק בוועדת חריגים)	30
1	250
2	300
3	350
4	400
5	450
כל שנה נוספת	50
מספר ילדים
מספר	ניקוד
1	350
2	500
3	650
4	800
5	900
6	1000
כל ילד נוסף	100
מספר אחים ואחיות
מספר	ניקוד
1	50
2	100
3	150
4	400
5	600
6	650
כל אח נוסף	50
גובה הזכאות ביחס לניקוד המצטבר
ניקוד	גובה הלוואת הזכאות
599 – 999	54,240 ₪
1,000 – 1,399	62,400 ₪
1,400 – 1,499	74,350 ₪
1,500 – 1,599	82,250 ₪
1,600 – 1,699	96,190 ₪
1,700 – 1,799	107,090 ₪
1,800 – 1,899	117,985 ₪
1,900 – 1,999	128,930 ₪
2,000 – 2,099	139,825 ₪
2,100 – 2,199	150,720 ₪
2,200 +	161,665 ₪

הערות לחישוב נקודות זיכוי:

1. זוגות ידועים בציבור יצטרכו להוכיח ניהול משק בית וחיים משותפים ובקשת הזכאות למשכנתא תעבור דרך וועדת חריגים.
2. זוגות שנרשמו לנישואין יצטרכו אישור רבנות ותנאי נוסף שמועד החתונה לא יאחר מ 3 חודשים מהמועד באישור.
3. אח יחשב רק אם הינו תושב ישראל ואזרח הארץ וחישוב הניקוד יחושב לכל לווה בנפרד.
4. רכישת נכס באזור עדיפות א תהיה זכאית לפחות בסיוע במדרגת ה 1,500 נקודות.
5. אחוזי נכות – תוספת ניקוד לזכאות בהתאם לסוג הנכות ובכפוף להוראות משרד הבינוי והשיכון.
6.  ניקוד משפחות עולים בשנה הראשונה בארץ הוא 1,700 נקודות. מהשנה השנייה 1,800 נקודות לכל הפחות.
7. משפחת עולים בעלי ותק מעל 5 שנים יקבלו תוספת ניקוד גם כן.

הלוואת מקום / מענק מקום

הלוואת מקום או מענק מקום נקבעת בראש ובראשונה ע"פ מיקומה הגיאוגרפי של הנכס וצריכה להיות באזור עדיפות ובכפוף לרשימת משרד הבינוי והשיכון. המענק ניתן ברוב המקרים באזורי הפריפריה ומעבר לקו הירוק כאשר המטרה פיתוח המקום.

רכישת דירה או בנייה באזורי עדיפות אלו תקנה זכות למענק המתורגם לסכום כסף אותו הרוכש לא יצטרך לשלם בפועל.
רשימת היישובית מתעדכנת ע"י משרד הבינוי והשיכון מפעם לפעם וכמו כן סכומי המענק.

המענק ממשיך להיות מענק כל עוד הרוכשים ממשיכים להתגורר בדירה לאורך כל תקופת המענק. במידה ויחליטו למכור את הנכס טרם הסתיימה תקופת הלוואת המענק, יצטרכו לשלם את גובה המענק בתוספת ריבית ובהצמדה למדד.

המענק אינו קשור להלוואת הזכאות. סכום המענק + הזכאות יחדיו יכולים להגיע לאחוזי מימון גבוהים (עד 98%) ובכך הרוכש יצטרך להביא הון עצמי מינימאלי.

בברכה,
מוטי שמואלביץ
יועץ משכנתאות מומחה