הריבית שניתן לקבל על 2/3 בפריים בשילוב ריבית קבועה?
שאלת השאלות, לאחר השינוי הרגולטורי, מה הריבית שיהיה ניתן לקבל על 2/3 במסלול הפריים בשילוב ריבית קבועה שחייבים לקחת? מתי משתלם יותר ומתי פשוט נחליט לוותר
מה הריבית שניתן לקבל על 2/3 בפריים בשילוב ריבית קבועה?
שאלת השאלות, לאחר השינוי הרגולטורי, מה הריבית שיהיה ניתן לקבל על 2/3 במסלול הפריים בשילוב ריבית קבועה שחייבים לקחת? מתי משתלם ומתי נחליט לוותר.
השינוי הרגולטורי של בנק ישראל בנושא ריבית הפריים נכנס לפועל אתמול… שאלת השאלות היא: מה הריבית אותה ניתן יהיה לקבל במסלול הפריים אם ובמידה נחליט לשלב בהלוואת המשכנתא מעל 1/3 מגובה ההלוואה.
טבלת ריבית במסלול הפריים במקרה של שילוב של 2/3 מגובה ההלוואה בפריים במסלול בודד בשילוב ריבית קבועה צמודה / לא צמודות מדד
| מסלול | סה"כ מגובה ההלוואה | אחוז מימון | תקופה בשנים | מרווח | ריבית נומינאלית בפועל |
| פריים | 66.67% | עד 45% | 20 | P-0.4 – P+0.5 | 1.2% – 2.1% |
| פריים | 66.67% | מעל 45% ועד 60% מימון | 20 | P+0.3 – P+0.8 | 1.9% – 2.4% |
| פריים | 66.67% | מעל 60% ועד 75% מימון | 20 | P+0.5 – P+1.2 | 2.1% – 2.8% |
דוגמא לתמהיל משכנתא באחוזי מימון מתחת ל 45% מימון, לווה יחיד, דירוג אשראי 5 לפי בנק לאומי (נתוני אשראי לא תקינים בעבר).
תמהיל משכנתא לדוגמא לפני השינוי הרגולטורי:
| מסלול | גובה הלוואה | תקופת הלוואה | ריבית שנתית נומינאלית | החזר חודשי | |
| 1 | קל"צ – קבועה לא צמודה | 290,000 | 7 שנים / 84 חודשים | 1.78% | 3,674 |
| 2 | משתנה כל 5 צמודת מדד | 200,000 | 15 שנים / 180 חודשים | 2.3% | 1,314 |
| 3 | פריים | 210,000 | 15 שנים / 180 חודשים | P-0.7% = 0.9% | 1.247 |
| סה"כ | 700,000 | 6,235 |
תמהיל משכנתא לדוגמא לאחר השינוי הרגולטורי:
| מסלול | גובה הלוואה | תקופת הלוואה | ריבית שנתית נומינאלית | החזר חודשי | |
| 1 | קל"צ – קבועה לא צמודה | 290,000 | 7 שנים / 84 חודשים | 1.78% | 3,674 |
| 2 | פריים | 200,000 | 15 שנים / 180 חודשים | P+1.2% = 2.8% | 1,362 |
| 3 | פריים | 210,000 | 15 שנים / 180 חודשים | P-0.7% = 0.9% | 1.247 |
| סה"כ | 700,000 | 6,283 |
ניתן לראות שהחלופה בריבית למשתנה הצמודה למדד בריבית 2.3%, לפי אותה רמת רווחיות בבנק לריבית הפריים היא 2.8% שזה מורכב מ P+1.2%.
הנה 4 ההצעות חילופיות כפי שמופיעה באישור העקרוני של בנק לאומי לפי אותה רמת רווחיות:
חלופה מספר 1 – מתווה רגיל / שילוב של קבועה, משתנה ופריים
באופצייה הראשונה אנחנו רואים תמהיל שמואכב מריבית קבועה לא צמודה, משתנה צמודה וריבית הפריים. התמהיל עצמו בנוי בכפון למותר ביחס לאפשרויות הרגולטורית טרם השיני במתווה הפריים / המשתנות. התקבלו הריביות שהתקבלו ברווחיות שהבנק אישר נקודתית ללקוח מסויים.
חלופה מספר 2 – מעל 1/3 במסלול הפריים / שילוב של קבועה 40% ופריים 60%
בתמהיל השני, ניתן לראות שמסלול בריבית הקבועה – 1 ומסלול הפריים – 3 זהים לחלוטין לתמהיל הקודם והשינוי היחיד הוא במסלול השני. החלפתי את הריבית המשתנה הצמודה בריבית פריים לפי המותר במתווה הרגולטורי החדש. לפי אותה רמת רווחיות וביחס לאותה תקופת הזמן. על מנת לאזן את הרווחיות ב 2.3% במשתנה כל 5 הצמודה, ריבית הפריים כחלופה ניתנה ברמה של 2.8% שזה P+1.2%.
חלופה מספר 3 – מעל 1/3 בפריים במסלול בודד / שילוב של קבועה 40% ופריים 60%
באלטרנטיבה השלישית, איחדתי את ריבית הפריים למסלול בודד. על מנת לשמור על אותה רמת רוחיות של המסלול הראשון והשני הריבית שניתן היה לקבל בפריים בשילוב הקל"צ – 1.9% – P+0.3%.
חלופה מספר 4 – 100% מההלוואה בריבית קבועה לא צמודת מדד
בחלופה מספר 4, רציתי לראות מה אם אקח את כל ההלוואה בריבית קבועה לא צמודה – 100% וודאות. הרי שבמסלול הפריים הריבית רק יכולה לעלות… הפריים כריבית בסיס נמוכה מאוד – 1.6%. הריבית שאותה קיבלתי בקבועה הלא צמודה – 2%!!! ריבית מאוד מאוד נמוכה ל 100% וודאות.
האם נכון או לא לשלב מעל 1/3 מגובה מההלוואה?
השאלה של האם נכון או לא נכון, כדאי או לא כדאי היא שאלה של צורך ואסטרטגיה. נכון להיום וסביר להניח אדם שמעוניין למחזר את הלוואת המשכנתא שלו בעקבות השינוי הרגולטורי בריבית הפריים, להערכתי עדיף שימתין חודשיים / שלושה.
לבנקים יקח מעט זמן לעקל את המתווה החדש ואפשר לסמוך על התחרות הבין בנקאית שככל שיחלוף הזמן המרווח בריבית הפריים תרד.
במקרה של משכנתא חדשה והעובדה שהזמן לוחץ כי הרוכש צריך להעביר כסף, לא בטוח שהייתי משלב 2/3 מגובה ההלוואה בפריים. נכון להיום ריבית הבסיס ברמתה הנמוכה אי פעם ולכן המרווח בפריים גבוה ביחס לעבר.
מכאן שהריבית במסלול הפריים רק יכולה לעלות ולא לרדת. במקרה של פריים + על חלק מההלוואה, כדאי לבדוק את האלטרנטיבה בקל"צ.
מחיר הכסף בריבית הקבועה הלא צמודת מדד נמוכה ביותר, הכי נמוכה שהייתה אי פעם. זול לקנות היום וודאות וזה משהו שצריך לקחת בחשבון.
הבחירה צריכה להגיע ממקום של צורך הלווה ומהם האלטרנטיבות ברמת הריבית במסלולים השונים.
בכל שאלה בנושא משכנתא, ניתן לפנות דרך מערכת המומחים ותקבלו תשובה תוך 24 שעות. לשליחת שאלה – לחצו כאן
בברכה,
מוטי שמואלביץ
יועץ משכנתאות – מוטי שמואלביץ ממליץ על מאמרים / סרטונים מקצועיים נוספים שכדאי לכם לראות
ריבית הפריים – כיצד השינוי בריבית משפיע על ההחזר החודשי
יועץ המשכנתאות מוטי שמואלביץ מסביר על הקצאת הון וכיצד היא משפיעה על מחיר הכסף
על מה תרצה לקרוא?
