משכנתא הפוכה לגילאי 60+

שלום לכם, הפעם בחרתי לכתוב לכם על ההלוואה הזו שנקראת משכנתא הפוכה ולעשות לכם סדר בכל המשתמע מכך. יועצי משכנתאות רבים משתמשים בהלוואה זו כמתן פתרון מצוין גם למצוקה תזרימית וגם למקור גיוס הון להשקעות לבני הדור השלישי – אנשים בני 60+.

מהי משכנתא הפוכה?

משכנתא הפוכה לבני +60 היא הלוואה שניתנת כנגד שיעבוד נכס קיים וההלוואה ניתנת לכל מטרה.

בסוג הזה של הלוואה המשכנתא, אין החזרים חודשיים כלל, דבר שלא פוגע בתזרים החודשי ומאפשר להינות מכסף נזיל למטרה מסוימת או מחייה שותפת. לחילופין ניתן לשלם תשלום ע"ח ריבית בלבד. נרחיב על כך בהמשך.

משכנתא כמו שכולנו יודעים ומכירים, הינה הלוואה שניתנת כנגד שיעבוד נכס, וגם כאן במשכנתא הפוכה, ההלוואה ניתנת כנגד שיעבוד נכס קיים בבעלות. בית מהווה בטוחה עבור הגוף המממן על ידי רישום משכנתא בדרגה ראשונה ויחידה.

משכנתא הפוכה הינה הלוואה שנועדה לבני הדור השלישי, כלומר, זוגות או בודדים, שברשותם נכס בבעלות, וגילם מעם 60 (חובה).

הייחודיות של הלוואת המשכנתא ההפוכה היא שאין צורך בכושר החזר, כלומר, רמת וגובה ההכנסות אינם קריטריון לקבלת ההלוואה. כמו כן, אין דרישה לעשות ביטוח חיים למשכנתא.

כיצד מקבלים את הכסף במשכנתא הפוכה?

אנשים אשר זכאים לקבלת הלוואת משכנתא הפוכה, יכולים לקבל את הכסף בפעימה אחת או לחילופין לקבל את הכסף כ"משכורת" חודשית.

בכל מקרה, תשלום הלווים הינו אך ורק על הסכום שנלקח בפועל ולא על המסגרת המאושרת.

מהי תקופת ההלוואה במשכנתא הפוכה?

תקופת ההלוואה במשכנתא הפוכה היא בעצם עד שהלווים הולכים לעולמם או לחילופין מחליטים להחזיר את ההלוואה. אין הגבלת זמן להלוואה מסוג זה.

ניתן להחזיר את ההלוואה בכל זמן נתון ללא קנסות. במידה והלווים הלכו לעולמם, היורשים מקבלים זמן סביר, בדרך כלל 6-12 חודשים לשלם את ההלוואה או למכור את הנכס, להחזיר את ההלוואה והיתרה עוברת ליורשים.

 האם משתלם לקחת משכנתא הפוכה?

ראשית, אציין ואומר שמשכנתא הפוכה זה מוצר מצוין, אולי יקר ביחס להלוואות אחרות בשוק, אבל בהחלט נותן פתרון לאוכלוסייה לא קטנה במדינת ישראל שבאמת זקוקים לכסף בזמן נתון בחייהם.

שיקול הדעת האם לקחת משכנתא הפוכה או לא הינו אינדיבידואלי. אבל אין ספק שלחלק לא קטן מאזרחי מדינת ישראל זה יכול להיות מוצר שנותן פתרון למצוקת מחייב בזמן נתון.

השיקול צריך להתבצע בצורה מחושבת ומדויקת ולבחון כל מקרה לגופו את העלות של ההלוואה אל מול התועלת.

קריטריונים לקבלת משכנתא הפוכה

•    גיל הלווים (בעלי הנכס) – כל הלווים חייבים להיות מעל גיל 60.
•    העדר חובות לרשויות המס, מע"מ, ביטוח לאומי, ארנונה, חשמל וכו'.
•    נכס תקין ברמה המשפטית והתכנונית.
•    התנהלות עו"ש תקינים ונתוני אשראי תקינים (BDI)
•    ראיון עם הלווים.
•    תנאי הכרחי הוא שהלווים יהיו מסוגלים לחתום בעצמם על מסמכי ההלוואה
•    במידה ויש שוכר בנכס, יהיה חייב לחתום על פינוי הנכס בזמן הנדרש, פירעון ההלוואה.

יתרונות המשכנתא ההפוכה

•    פתרון למצוקת הון תזרים בגיל מבוגר
•    יצירת הון להשקעה
•    מינימום בירוקרטיה
•    קריטריונים בסיסיים ביותר לקבלת הלוואה

חסרונות המשכנתא ההפוכה

•    ריבית יחסית גבוה (לא תמיד יותר גבוה) ביחס להלוואות אחרות 5.3% לערך צמוד מדד.

מהו הסכום שניתן לקבל במשכנתא הפוכה?

גובה ההלוואה שניתן לקבל היא נגזרת של גיל הלווים ושווי נכס. לדוגמא:

נניח שיש ללווים נכס בשווים של 1,000,000 ₪. גיל הלווים 70. במקרה זה ניתן לקבל מקסימום 25% משווי הנכס ללא הדבלה של זמן, כלומר – 250,000 ₪ הלוואה.

אחוז ההלוואה המינימלי הינו בגיל 60 ועומד על 15% משוי נכס. גיל 85 + ניתן לקבל עד 50% משווי נכס. ככל שגיל הלווים מבוגר יותר אחוז המימון ביחס לשווי הנכס עולה.

במידה וישנה התחייבות על הנכס כגון משכנתא קיימת, הכסף הראשון שיינתן במשכנתא ההפוכה יהיה לטובת סגירת ההתחייבות הנוכחית.

רשימת אחוזי המימון ביחס לשווי נכס שניתן לקבל:

כמה כסף ניתן לקבל ביחס לשווי הנכס לבטוחה דוגמא: לצורך העניין שווי הנכס לבטוחה 1,000,000 ש"ח גיל הלווים 75 ו 70. החישוב ברמת אחוז המימון מתבצע לפי הנמוך מהשניים. ניתן לראות שהמימון אתו ניתן לקבל בגיל 70% זה 25% משווי הנכס לבטוחה, שזה יוצא 250,000 ש"ח.

גיל הלווים	אחוז מימון	גיל הלווים	אחוז מימון	גיל הלווים	אחוז מימון	גיל הלווים	אחוז מימון	גיל הלווים	אחוז מימון
60	15%	67	22%	74	29%	81	36.5%	88	47%
61	16%	68	23%	75	30%	82	38%	89	48.5%
62	17%	69	24%	76	31%	83	39.5%	90	50%
63	18%	70	25%	77	32%	84	41%	91	50%
64	19%	71	26%	78	33%	85	42.5%	92	50%
65	20%	72	27%	79	34%	86	44%	93	50%
66	21%	73	28%	80	35%	87	45.5%	94	50%

שיטת ההחזרים על הלוואה המשכנתא ההפוכה וכמה נשלם?

בגלל שהריבית הינה ידוע מראש וקבועה, ניתן לחשב בקלות את ההחזר על ההלוואה. על כל 100,000 ₪ שניקח בהלוואה נשלם סכום של 440 ₪ בקירוב.

את ההלוואה ניתן לשלם בשני אופנים:

אופציה 1 – את ההלוואה ניתן לשלם כתשלום ריבית כל חודש, כלומר, 440 ₪ כל חודש ללא הגבלה של זמן, כאשר נרצה לפרוע את ההלוואה נשלם את גובה ההלוואה שנלקח במקור.

אופציה 2 – ניתן לא לשלם כלל את הריבית, כלומר שההחזר החודשי יהיה 0. תשלומי הריבית מתווספים לקרן ההלוואה ובתום התקופה שבני הזוג הולכים לעולמם או לחילופין מעוניינים לפרוע את ההלוואה התשלום לפירעון יהיה קרן ההלוואה, הריבית והצטברות המדד.

האם משתלם לקחת משכנתא הפוכה?

כמו כל דבר בחיים, לפני קבלת החלטה של "האם כדאי" או "האם משתלם" צריכים לשים את הדברים על השולחן ולבדות את העלות אל מול התועלת.

ישנם המון זוגות מבוגרים שעבדו כל חייהם, שילמו משכנתא, התחייבות, עזרו לילדיהם, ועכשיו בגיל הפנסיה, אין מספיק ברמת התזרים, או בשפה פשוטה יותר "לא מצליחים לגמור את החודש".

ברמה האישות, אני חושב שאנשים מבוגרים, בשלב מסוים בחייהם שנמצאים במצוקה של כסף ואין אף אחד שיודע לתת להם פתרון או עזרה, כולל הילדים, צריכים לחיות במצוקה אם ובמידה ישנה אפשרות אחרת.

בנוסף, יש מצבים שגיוס הון דרך המשכנתא ההפוכה יכול להיות פתרון מצוין להשקעות קצרות טווח, יש מלא אנשים בני 60+ יזמים בנשמה שמחפשים לגייס הון. משכנתא הפוכה, פתרון מצוין להלוואות להשקעה קצרות טווח.

מהו תהליך לקיחת ההלוואה במשכנתא ההפוכה?

שלב ראשון – יש לפנות לגוף הממן עם כל המסמכים הרלוונטיים לטובת בחינה ראשונה לקבלת אישור עקרוני להלוואה.

שלב שני – לאחר האישור העקרוני, תערך פגישה עם הלווים בביתם. ראיון ללווים לטובת הסבר על אופי ההלוואה ובחינת כשירותם לחתום על ההלוואה.

שלב שלישי – הכנת הסכם הלוואה ע"י הגורם הממן וחתימה על ההסכם.

שלב רביעי – ביצוע ההלוואה וקבלת הכסף.

מהם המסמכים שיש להכין לטובת קבלת אישור להלוואה?

• צילומי ת.ז + ספח פתוח.
• נסח טאבו של הנכס אותו מעוניינים לממשכן.
• תשלום ארנונה וחשמל אחרונים.
• תדפיסי חשבון בנק שלושה חודשים אחרונים + דוח פירוט יתרות והלוואות.

איפה ניתן לקבל משכנתא הפוכה?

נכון להיום בבנקים השונים לא נותנים הלוואות משכנתא באופן שהמשכנתא ההפוכה מתבצעת. לבנק מזרחי טפחות יש מוצר דומה בשם "משכנתא פנסיונית". את המשכנתא ההפוכה ניתן לקבל היום בכלל משכנתאות, מנורה, איילון חברה לביטוח ובקרוב גם בפניקס חברה לביטוח.

מוטי שמואלביץ' – מומחה למשכנתאות ואסטרטג להתנהלות מול בנקים