הגבלת מימון על נכס קיים למשקיעים

בנק ישראל מנסה מזה זמן לבצע מהלכים לצנן מעט את שוק הנדל"ן ובהמשך לטיוטות החוזר של המפקח על הבנקים בעניין מתן הלוואות משכנתא על נכס קיים לטובת רכישת דירות להשקעה ומשפרי דיור. היום פרסם הוראות חדשות, במאמר זה נסקר את הוראות בנק ישראל החדשות וכיצד זה ישפיע על משקיעים, משפרי דיור ובנוסף, כיצד הוראות בנק ישראל ישפיעו על הגופים החוץ בנקאיים.

המפקח על הבנקים פרסם היום – 06/10/2021 מספר עדכונים שנכנסו לתוקף מיידי, להלן מספר עדכונים רלוונטיים:

• לא ניתן לשעבד נכס קיים לטובת רכישת דירה נוספת להשקעה
• בעסקת משפרי דיור,  ניתן לשעבד נכס קיים לטובת גיוס הון בהלוואת גישור בלבד. ניתן לקבל עד 50% משווי הנכס הקיים אותו משעבדים ולתקופה מקסימאלית שהרוכשים חייבים למכור לפי הוראות רשויות המס למשפרי דיור.
• ניתן למחזר את הלוואת הגישור שניתנו למשפרי דיור על נכס קיים, הקצאת ההון תהיה 75% בדומה להלוואות משכנתא לכל מטרה.
• הלוואת נדוניה – שעבוד נכס של קרבה ראשונה לטובת הון עצמי, ניתן לשעבר נכס קיים של קרבה ראשונה (הורים, אחים, ילדים) לטובת גיוס הון שישמש הון עצמי לטובת רכישת נכס עד 50% משווי הנכס אותו משעבדים ולא יעבור את אחוז המימון המקסימאלי שניתן לקבל בעסקה רגילה.
• אותם לווים אשר החלו תהליך לפני ה 06/10/2021 שידעו להציג הסכם התקשרות חתום, אישור עקרוני שניתן לפני ה 06/10/21 יוכלו להמשיך בתהליך וללא כל השפעה מהשינוי שפורסם.

או קיי אז באו נרחיב מעט על כל הוראה של בנק ישראל

1. לא ניתן לשעבד נכס קיים לטובת רכישת דירה נוספת להשקעה

עד היום ניתן היה לשעבד נכס קיים עד 50% משווי לבטוחה (לפי הערכת שמאי) בהפחתה של יתרת משכנתא קיימת.

לדוגמא:

שווי  נכס קיים –  ₪ 1,500,000

מינוף מקסימאלי לטובת רכישת נכס להשקעה –  50%

סה"כ משכנתא מקסימאלית –  ₪ 750,000

משכנתא קיימת – ₪ 250,000

יתרה למינוף נכס קיים – ₪ 500,000

כלומר, עד היום ה 500,000 ש"ח יכלו לשמש כחלק מההון העצמי לטובת רכישת נכס נוסף להשקעה. מינוף נכס קיים היה כלי משמעותי לרכישת נכסים להשקעה לכלל הציבור, קל וחומר לאחר עליית מחירי הנדלן בעשור האחרון.

נכון להוראת השעה שבנק ישראל עדכן לרגע זה – החגיגה הסתיימה. לא ניתן לקבל הלוואה לדיור על נכס קיים לטובת רכישת נכס נוסף להשקעה.

לסיכום: הוראת בנק ישאל – משקיע המעוניין לרכוש נכס נוסף להשקעה יוכל לקבל מימון מקסימאלי של 50% על הנכס הנרכש, את היתרה יצטרך להביא "נזיל מהבית".

לדוגמא:

שווי נכס לרכישה – ₪ 1,500,000

מינוף מקסימאלי לטובת רכישת נכס להשקעה –  50%

סה"כ משכנתא מקסימאלית –  ₪ 750,000

הון עצמי מינימאלי לעסקה –  ₪ 750,000

2. משפרי דיור – מינוף נכס קיים בהלוואות גישור בלבד

משפרי דיור? רכישת נכס חלופי עם התחייבות למכור את הקיים תוך 24 חודשים.

כפי שצוין בסעיף הקודם, ניתן לקבל על נכס נוסף עד 50% משווי לבטוחה.  משפרי דיור יכולים לקבל עד 70% מימון על נכס חלופי אותו הם מעוניינים לרכוש עם התחייבות למכור את הנכס הקיים תוך 24 חודשים.

רבים ממשפרי הדיור עד היום השתמשו בנכס הקיים ככלי לגיוס הון על מנת לרכוש נכס נוסף להשקעה וגם למגורים כדירה חלופית בהגדרתה, על מנת שיקבלו עד 70% מימון על הנכס הנרכש.

רבים מרוכשי הדיור החלופי בסופו של דבר החליטו לא למכור את הנכס הקיים עליו קיבלו משכנתא והעדיפו לשלם את מס הרכישה ואפילו ריביות פיגורים והצמדות כחוק ולשלם את הלוואת המשכנתא שקיבלו על הנכס הקיים.

הוראת בנק ישראל החדשה מגדירה את הדבר הבא: משפר דיור יוכל לקבל עד 70% על הנכס החלופי ובנוסף, ניתן יהיה לקבל עד 50% על הנכס הקיים לטובת רכישת החלופי , אך ההלוואה תינתן בגישור בלבד ולתקופת זמן שלא תהיה ארוכה יותר מהמוגדר לדיור חלופי.

הוראה זו נועדה על מנת לגרום למשפרי הדיור באמת למכור את הנכס הקיים וברוב המקרים כך יהיה מהסיבה שהלוואת הגישור בתום התקופה תיפרע מחשבון הבנק של הלווה במידה ולא תיסגר ממכירת הנכס הקיים או לחילופין הון נזיל לסגירת ההלוואה.

3. משפרי דיור – מינוף נכס קיים בהלוואות גישור בלבד

ניתן למחזר את הלוואת הגישור שניתנת על הנכס הקיים, יחד עם זאת הקצאת ההון תעמוד על רמה של 75% כמקובל בהלוואות משכנתא לכל מטרה. כלומר, במידה ולווה ירצה למחזר את הלוואת המשכנתא על הנכס הקיים וחלק מההלוואה היא גישור, מחיר הכסף במחזור תהיה בריביות לכל מטרה, גבוהות יותר משמעותית מריביות משכנתא שניתנות לדיור.

4. הלוואות נדוניה

ניתן לקבל הלוואה על נכס קיים לטובת מתן עזרה לקרבה ראשונה. כלומר, הורים יוכלו לקבל הלוואה על נכס קיים שלהם לטובת עזרה לילדיהם. בעל הנכס יהיה הלווה בהלוואה.

ניתן לקבל עד 50% משווי הנכס המשמש לבטוחה ובתנאי שגובה ההלוואה לא יעבור את אחוז המימון המקובל רגולטורית בהלוואות משכנתא.

5. התחלתם תהליך? על מי לא חל הוראת בנק ישראל

לווה שהחל תהליך לפני ה 06/10/2021 ויודע להוכיח את תחילת התהליך יוכל להמשיך את התהליך לקבלת המימון על נכס קיים. לדוגמא: במידה ונחתם חוזרה רכישה, התקבל אישור עקרוני.

סיכום דברים,

בנק ישראל מנסה לבצע מהלכים על מנת לצנן את שוק הנדל"ן אך שוכח דבר אחד או יותר נכון "שוכח" שחקן נוסף ועיקרי שקיים היום בשוק האשראי הקמעונאי והלוואות כנגד נכסים, הגופים החוץ בנקאי אשר משמשים מקורות מימון לאותם לווים פוטנציאליים שלא יכולים לגייס הון מהגופים הבנקאיים מכל סיבה.

המהלך של בנק ישראל חיזק מאוד את הגופים החוץ בנקאיים שנתנו כבר עכשיו "פייט" לבנקים המקומיים במקרים רבים בהם הבנק נמנע רגולטורית ו/או ברמת מדיניות לתת מימון.

בשנים הקרובות הגופים החוץ בנקאיים הולכים להוות מקורות מימון שהמון משקיעים ישתמשו בו, כמובן שמחיר הכסף, ריבית משכנתא, יקר יותר ולפעמים משמעותי יותר מהבנק, אך אותם לווים שדירוג האשראי שלהם תקין יכולים ליהנות ממחיר כסף אטרקטיבי במונחים של משכנתא חוץ בנקאי.

בברכה,
מוטי שמואלביץ,
יועץ משכנתאות אסטרטג להתנהלות מול בנקים