האם שווה למחזר עכשיו את המשכנתא?
האם שווה למחזר עכשיו את המשכנתא או לחכות לשינוי בפריים? ההגבלה על רכיב הפריים בהלוואות המשכנתא עתיד להשתנות לאחר העברת טיוטת חוזר (מסמך הכולל בתוכו הוראות ונהלים) מהמפקח על הבנקים למערכת הבנקאית
ההגבלות על רכיב הפרים עתיד להשתנות
ההגבלה על רכיב הפריים בהלוואות המשכנתא עתיד להשתנות לאחר העברת טיוטת חוזר (מסמך הכולל בתוכו הוראות ונהלים) מהמפקח על הבנקים למערכת הבנקאית
14 לדצמבר 2020, המפקח על הבנקים מעביר טיוטת חוזר (הצעה להוראות ונהלים) למערכת הבנקאים המאפשרת להסיר את המגבלה במסלול הפריים מ – עד שליש מגובה ההלוואה הכולל ועד שני שליש מגובה ההלוואה הכולל.
הכנתי לכם מאמר מקיף שמסכם את כל העניין הרגולטורי ומה אני חושב ברמה האסטרטגית על כל המהלך… תיהנו – מוטי שמואלביץ, יועץ משכנתאות ואסטרטג להתנהלות מול בנקים.
אוקי, לפני שנתחיל חשוב שנבין שרק יצאה טיוטה מהמפקח על הבנקים למערכת הבנקאית, טרם אושר הדבר ולפי ההודעה שיצאה היום, גם אם מהלך זה ייצא לפועל ייקח שבועיים שההצעה תעבור ותיושם בשטח.
אז מה זה בעצם אומר? האם שווה למחזר עכשיו את המשכנתא או לחכות לשינוי בפריים? מה ההשלכות לכך שניתן לקחת סכומים גבוהים יותר בריבית הפריים? כיצד יגיב הבנקים המקומיים למהלך? והכי חשוב, האם זה באמת משתלם לצרכן? באו נעשה מעט סדר בדברים…
האם שווה למחזר היום את המשכנתא?
חד וחלק כן! הכסף היום זול! מחיר הוודאות (קל"צ) בשילוב ריבית הפריים עד 1/3 מגובה ההלוואה נמוך משהיה אי פעם. אנחנו בתקופה שמחיר הכסף על הלוואות המשכנתא אטרקטיבי ביותר ביחס לשנים עברו. למה לחכות או להיחשף לסיכון שהריבית אולי תעלה בעקבות השינוי הרגולטורי? מקסימום נמחזר שוב… צרות של עשירים!
השוני במתווה של הריביות המשתנות והפריים עדיין לא נכנס לתוקף בבנקים וגם שיאושר והבנקים ימכרו 2/3 מהלוואת המשכנתא בריבית הפריים אין לדעת כיצד זה ישפיע על הריביות בפועל.
סביר להניח, בשלב הראשון הבנק יעלה משמעותית את המרווחים בפריים למי שייקח 2/3 במסלול זה וישפיע באופן ישיר גם על הקבועות.
אני מאמין שאנחנו נרגיש את השינוי וההפחתה במחיר הכסף רק במצב שבנק ישראל יפחית את הקצאת ההון לבנקים ולא בעקבות שינוי כזה או אחר ברגולציה.
הרגולציה הנוכחית בהלוואות המשכנתא והעתידה לבוא
רגולציה נוכחית:
לאורך השנים, את הלוואת המשכנתא ניתן לקחת בהלוואה בודדת אחת או לחילופין, מתוך אינטרס אסטרטגי או כלכלי, ניתן לחלק את המשכנתא למספר הלוואות במסלולי הלוואה שונים ולתקופות שונות.
נכון להיום, הרגולציה מחייבת לקחת לפחות שליש מגובה הלוואת המשכנתא בריבית קבועה (צמודת מדד, לא צמודת מדד או שילוב בניהם,
בנוסף, עד 2/3 מגובה ההלוואה ניתן לקחת (לא חובה) במסלולים שונים שתדירות שינוי הריבית 5 שנים ומעלה, לדוגמא: משתנה כל 5 שנים, משתנה כל 7 שנים, חצי קבועה (ההלוואה משתנה פעם אחת במחצית תקופת ההלוואה).
והאחרון, ניתן לקחת, אם רוצים לשלב, עד 1/3 מגובה ההלוואה בכל המסלולים שתדירות שינוי הריבית מתחת ל 5 שנים. לדוגמא: מק"מ (משתנה כל שנה לא צמודת מדד), הלוואות מט"ח (מטבע חוץ) בריבית הלייבור שמשתנה כל 3 או 6 חודשים, משתנה כל שנה, שנתיים על בסיס ממוצע ריביות ואג"ח ועוד… בנוסף בקטגוריה זו נכנס ריבית / הלוואת הפריים.
הנה לכם טבלה מסכמת את ההסבר
| טבלה המסכמת את עיקרי ריביות המשכנתא והרגולציה | ||||
| קבועות | משתנות לתקופה של 5 שנים ומעלה | משתנות לתקופה של מתחת ל 5 | ||
| חובה לקחת לפחות שליש מההלוואה | ניתן לקחת עד 2/3 מגובה ההלוואה | ניתן לקחת עד שליש מגובה ההלוואה | ||
| צמודות | לא צמודות | צמודות | לא צמודות | לא צמודות |
| קצ"מ – קבועה צמודת מדד | קל"צ – קבועה לא צמודת מדד | משתנה כל 5 על בסיס אג"ח / ממוצע ריביות | משתנה כל 5 על בסיס אג"ח / ממוצע ריביות | משתנה כל שנה לא צמודה – על בסיס אג"ח / ממוצע ריבית |
| משתנה כל 7 על בסיס אג"ח / ממוצע ריביות | משתנה כל 7 על בסיס אג"ח / ממוצע ריביות | הלוואת הפריים | ||
| חצי קבועה על בסיס אג"ח / ממוצע ריביות | חצי קבועה על בסיס אג"ח / ממוצע ריביות | מלווה קצר מועד – | ||
| מק"מ | ||||
| (משתנה כל שנה לא צמודה) | ||||
| ריבית לייבור על | ||||
| הלוואות מט"ח | ||||
הסבר – רגולציה חדשה העתידה לבוא:
אוקי, אז הבנו מה קורה היום מבחינה רגולטורית, אז על מה כל הרעש עכשיו… מה השינוי הגדול שלא מפסיקים לדבר עליו?
אם עד היום ניתן לקבל עד שליש בריבית הפריים עכשיו יהיה ניתן לקבל עד 2/3 מגובה ההלוואה במסלול הפריים (וסביר להניח בשאר המסלולים שתדירות שינוי הריבית מתחת ל 5 שנים) בדיוק כמו את המסלולים האחרים בריביות המשתנות שתדירות שינוי הריבית הינו 5 שנים ומעלה.
טבלה המסכמת את עיקרי התכנית הרגולטורית החדשה ברמת מסלולי הלוואת המשכנתא
| טבלה המסכמת את עיקרי תכנית הרגולציה שהעביר המפקח על הבנקים למערכת הבנקאית | ||||
| קבועות | משתנות | |||
| חובה לקחת לפחות שליש מההלוואה | ניתן לקחת עד 2/3 מגובה ההלוואה | |||
| צמודות | לא צמודות | צמודות | לא צמודות | לא צמודות |
| קצ"מ – קבועה צמודת מדד | קל"צ – קבועה לא צמודת מדד | משתנה כל 5 על בסיס אג"ח / ממוצע ריביות | משתנה כל 5 על בסיס אג"ח / ממוצע ריביות | משתנה כל שנה לא צמודה – על בסיס אג"ח / ממוצע ריבית |
| משתנה כל 7 על בסיס אג"ח / ממוצע ריביות | משתנה כל 7 על בסיס אג"ח / ממוצע ריביות | הלוואת הפריים | ||
| חצי קבועה על בסיס אג"ח / ממוצע ריביות | חצי קבועה על בסיס אג"ח / ממוצע ריביות | מלווה קצר מועד – | ||
| מק"מ | ||||
| (משתנה כל שנה לא צמודה) | ||||
| ריבית לייבור על | ||||
| הלוואות מט"ח | ||||
הנה לכם הסבר קצר ומקצועי על הלוואת הפריים
הלוואת הפריים מבוססת על ריבית הפריים בתוספת או הפחתה של מרווח מסוים אשר ייתן לנו את הריבית הנומינלית אותה נשלם בפועל.
ריבית הפריים בבסיס הינה נגזרת של השינויים החלים בריבית בנק ישראל. ככל שריבית בנק ישראל תעלה או תרד כך ריבית הפריים תעלה או תרד בהתאמה. ריבית הפריים שווה לריבית בנק ישראל בתוספת של 1.5%.
| ריבית בנק ישראל | מרווח קבועה אשר נקבע בין בנק ישראל למערכת הבנקאית | ריבית הפריים |
| 0.10% | 1.50% | 1.60% |
| ריבית הפריים | תוספת / הפחתה מהפריים – מרווח (תלוי טיב לקוח ומדיניות בנקים) | ריבית נומינאלית ללווה |
| 1.60% | -0.50% | 1.10% |
יתרונות הלוואת הפריים
- הלוואה אינה צמודה למדד.
- אפשרות ליהנות מירידה בריבית.
- אין עמלת פירעון.
- קרן ההלוואה לא תעלה לעולם על סכום ההלוואה שקיבלנו.
- הלוואה זו ניתן לקחת לטווח ארוך.
- ירידה בריבית בנק ישראל תפחית את ההחזר החודשי על ההלוואה
חסרונות הלוואת הפריים
- תנודות יחסית גבוהות כאשר ריבית בנק ישראל עולה
היתרון הגדול מאוד של הלוואת הפריים בשנים האחרונות לפחות, היא העובדה שהריבית בפועל מאוד מאוד אטרקטיבית ללווים ביחס לריביות שניתן לקבל במסלולי הלוואת המשכנתא השונים.
נכון להיום ובשנים האחרונות ריבית בנק ישראל נמוכה מאוד, או יותר נכון לומר, הכי נמוכה שהייתה אי פעם בהיסטוריה של מדינת ישראל (נכון להיום 0.1%). יחד עם זאת באו לו נשכח תקופות בהיסטוריה שריבית הפריים עמדה על רמות של 2 ספרות… הנה לכם קישור לטבלת ריבית הפריים ובנק ישראל.
מצב זה של ריבית בנק ישראל נמוכה, הפך את הלוואת הפריים לאטרקטיבית ביותר ביחס למסלולי ההלוואה האחרים. מה עוד שחטיבת המשכנתאות בבנקים השונים, ברמת מדיניות, את הלוואות הפריים בהלוואות המשכנתא נותנים במרווח שלישי. כלומר: כאמור, ריבית הפריים עומדת היום על ריבית של 1.6% והבנקים השונים ברמת מדיניות נותנים מרווח שלילית לריבית הבסיס נניח מינוס -0.7%, מכאן שהריבית הנומינאלית השנתית אותה נקבל הינה 0.9%.
| ריבית הפריים | תוספת / הפחתה מהפריים – מרווח (תלוי טיב לקוח ומדיניות בנקים) | ריבית נומינאלית ללווה |
| 1.60% | -0.70% | 0.90% |
ליידע כללי, ריביות על בסיס ריבית הפריים שניתנות לכל מטרה הן כמשכנתא והן כהלוואות "סולו" (ללא ביטחונות) רגילות, ניתנות במרוח חיובי לפריים:
| ריבית הפריים | תוספת / הפחתה מהפריים – מרווח (תלוי טיב לקוח ומדיניות בנקים) | ריבית נומינאלית ללווה |
| 1.60% | 2.50% | 4.10% |
כמה הלוואת הפרים באמת אטרקטיבית אל מול ההלוואות האחרות במסלולי ההלוואה השונים?
כאמור, הלוואת הפריים הינה הלוואה שאינה צמודת מדד, מטבע הדברים שנשווה את הלוואת הפרים למסלולים השונים שאינם צמודי מדד בדיוק כמו הפריים. המסלולים הם: ריבית קבועה לא צמודת מדד, ריבית משתנה כל שנה, שנתיים, חמש, שבע וכו' (על בסיס אג"ח, מק"מ וכל השאר).
הריבית אותה נקבל הינה נגזרת של אחוז מימון, טיב לקוח, מדיניות בנקים בזמן נתון, תקופת הלוואה ועוד… הנה לכם טבלה לדוגמא עם ממוצע ריביות שניתם לקבל היום בבנקים השונים במסלולים השונים:
| ריביות משכנתא לא צמודות למדד | |||
| מסלול / אחוז מימון | עד 45% מימון | מעל 45% – 60% | מעל 60% – 75% |
| פריים – הלוואת משכנתא לדיור | 0.80% – 1.20% | 0.90% – 1.20% | 0.90% – 1.30% |
| ריבית משתנה כל 5 לא צמודה למדד | 2.60% – 2.85% | 2.70% – 2.95% | 2.85% – 3.15% |
| משכנתא מק"מ- משתנה כל שנה | 1.60% – 1.70% | 1.70% – 1.80% | 1.90% – 2.10% |
| קל"צ 4 – 5 שנים | 1.60% – 1.70% | 1.65% – 1.80% | 1.75% – 1.85% |
| קל"צ 6 – 7 שנים | 1.60% – 1.70% | 1.70% – 1.80% | 1.80% – 1.95% |
| קל"צ 8 – 9 שנים | 1.70% – 1.85% | 1.85% – 2.05% | 2.05% – 2.25% |
| קל"צ 10 – 11 שנים | 2.05% – 2.25% | 2.25% – 2.45% | 2.45% – 2.75% |
| קל"צ 12 – 13 שנים | 2.10% – 2.25% | 2.30% – 2.45% | 2.50% – 2.65% |
| קל"צ 14 – 15 שנים | 2.30% – 2.45% | 2.50% – 2.65% | 2.70% – 2.80% |
| קל"צ 16 – 17 שנים | 2.50% – 2.65% | 2.70% – 2.85% | 2.85% – 3.00% |
| קל"צ 18 – 19 שנים | 2.50% – 2.65% | 2.65% – 2.80% | 2.85% – 3.05% |
| קל"צ 20 – 21 שנים | 2.60% – 2.75% | 2.75% – 2.85% | 2.85% – 3.05% |
| קל"צ 22 – 23 שנים | 2.65% – 2.75% | 2.80% – 2.95% | 2.95% – 3.05% |
| קל"צ 24 – 25 שנים | 2.75% – 2.85% | 2.90% – 3.05% | 3.05% – 3.20% |
| קל"צ 26 – 27 שנים | 2.80% – 2.95% | 3.00% – 3.10% | 3.10% – 3.20% |
| קל"צ 28 – 29 שנים | 2.85% – 2.95% | 2.95% – 3.10% | 3.10% – 3.20% |
| קל"צ 30 שנים | 3.05% – 3.25% | 2.90% – 3.00% | 3.15% – 3.25% |
לטבלת ריביות משכנתא מלאה ועדכנית – לחצו כאן
ריבית הפריים הינה הלוואה שאסטרטגית אין בעיה לקחתה לתקופה מקסימאלית של 30 שנים (כמובן שלא תמיד נרצה או נכון לקחת ל 30 שנים – עניין של תכנון אסטרטגי בבניית תמהיל הלוואת משכנתא), הסיבות לכך:
- הריבית אינה נגזרת של תקופת הלוואה (+- 0.1 בין 30 שנים לתקופת קצרות יותר)
- ההלוואת אינה צמודת מדד
- אין עמלות פירעון בהלוואה זו
- והעובדה שנפרוס את הלוואת הפריים לתקופה מקסימאלית, תאפשר לנו לקצר את התקופות במסלולים היקרים יותר, לצורך העניין הריבית הקבועה ששם הריבית היא כן נגזרת של תקופת הלוואה.
ניתן לראות לפי הטבלה בצורה מאוד ברורה את העליונות בריבית הפריים אל מול שאר המסלולים לכל התקופות… מכאן שכל ה"באז" שיצא ביממה האחרונה על השינוי הרגולטורי בכל המשתמע לריבית הפריים היא גדולה.
מה כולם חושבים לעצמם: "אוקי, וואוו, ניתן לקבל עד 2/3 במסלול הפריים ההלוואה הכי אטרקטיבית היום (ללא ספק דרך אגב). מה שכולם שוכחים זה שיש לנו גוף פיננסי שעדיין יש לנהל מולו שיודע לעשות אחד ועוד אחד – הבנקים!
כיצד השינוי הרגולטורי עתיד להשפיע מצד הבנקים על ריביות המשכנתא שלנו והאם המהלך באמת משתלם לצרכן?
כבר היום ללא כל שינוי רגולטורי, כל יועץ משכנתאות יודע שהבנקים לא מתלהבים לתת את הלוואת המשכנתא במסלול הפריים, בנוסף, מנסים להקטין את הסכומים במסלול זה ל 30% מגובה ההלוואה ולעיתים גם ל 25% מגובה ההלוואה. הסיבה היא פשוטה, הרווחיות במסלול הפריים במרווח שלילי נמוכה מאוד עד כדי "לא משתלמת" לבנק בחלק מהמקרים.
שילוב מסלול הפריים כבר היום מעלה מטבע הדברים ובאופן אוטומטי את הריביות במסלולים האחרים – קבועות ומשתנות כאחד.
בהמשך לכתוב, מה נראה לכם תהיה תגובת הבנקים השונים (לפחות בטווח הקצר) כאשר הרגולציה ברמת מסלולי ההלוואה תכנס לתוקף? המרווחים ישתנו לרעת הלווה, כלומר יעלו משמעותית- נקודה.
אם ניתן לקבל היום עד שליש מגובה ההלוואה במסלול הפריים והבנקים נותנים את המסלול במרווח שלילי, לקיחת 2/3 מגובה ההלוואה במסלול הפריים יעלה את המרווח עד לכדי מרווח חיובי מריבית הבסיס ועוד יעלה את הריבית בריביות הקבועות.
לבנקים יש נטייה להגיב בקיצוניות לשינויים החלים עליהם בשליטה או ללא שליטתם… הנה לכם דוגמא בתחילת משבר הקורונה, הייתה תקופה של חודש וחצי שהריביות פשוט זינקו לשמיים ולאחר מכן ירדו (עדיין בתקופת הקורונה) מתחת לרמת הריבית שהייתה לפני הקורונה.
לטוח הארוך, אני בטוח שהמהלך יעשה טוב ללווים, כמובן כל עוד ריבית הפריים תישאר ברמה נמוכה של השנים האחרונות, וגם אם תעלה מעט ניתן יהיה לבלוע את הצפרדע. בטווח הקצר, אני חושב שהבנקים יגיבו בקיצוניות למהלך ומי שימקסם את הלוואת הפריים במשכנתא לא יזכה לריביות אטרקטיביות במיוחד והמרווחים יהיו גבוהים.
אני כן רואה הזדמנות במהלך הרגולטורי דווקא בריבית הקבועה הלא צמודת מדד (ואומר את זה אחד שלא מוכן לשלם לבנים שקל מעבר למה שהמציאות מחייבת) גם ככה הריבית בקל"צ (קבועה לא צמודת מדד) מאוד נמוכה היום, יותר נכון – הכי נמוכה בהיסטוריה שלנו, מצב המאפשר לנו לקנות וודאות לאורך שנים בזול, אני חושב שהריבית בקבועה הלא צמודה למדד תרד בעקבות המהלך וזה הזדמנות לקנות וודאות לאורך זמן בהרבה יותר זול.
בכל מקרה, רק כאשר השינוי הרגולטורי יכנס לתוקף, רק אחרי שנראה כיצד הבנק יגיב, רק לאחר שנבין כיצד השינוי ישפיע על ה"יחסים" של הבנקים המקומיים אל מול בנק ישראל (אולי הקצאת ההון תרד) ניתן יהיה לדעת איך הכי נכון לבנות ולקחת את ההלוואות המשכנתא שלנו על מנת שמצד אחד נשלם כמה שפחות ובאותה נשימה נשמור על רמת סיכון סבירה.
אסור לנו לשכוח שהלוואת המשכנתא הינה הלוואה ארוכת טווח וזה הנתון ואפילו "שם המשחק" בהלוואות המשכנתא. נכון הדבר שאנחנו יכולים למחזר את הלוואת המשכנתא לאורך השנים, תמיד אני שומע: "אם ריבית הפריים תעלה אני אמחזר את ההלוואה", השאלה מה תהיה הריבית הבנקאית והמדיניות בבנקים שהפריים יעלה.
לקנות וודאות נכון היום בריבית קבועה לא צמודת מדד ב 2.8% – 3% לערך ל 30 שנים בשילוב פריים מינוס 0.7% של עד 1/3 מגובה ההלוואה זה מוצר שלא היה כמותו עדיין. כמובן שאם התקופה בקל"צ תקטן ביחס לכושר ההחזר שללנו הריבית תפחת בהתאם… "לקנות" היום וודאות בהלוואת המשכנתא למשק בית ממוצע במדינת ישראל זה שווה – נקודה!
יחד עם זאת, תמיד מפתיעים אותנו ואולי המהלך הרגולטורי של עד 2/3 בפריים באמת יטיב לתקופה לא מבוטלת והבנקים יישארו עם מרווחים שליליים יפים בפריים בשילוב וודאות זולה בריביות הקבועות הלא צמודות למדד. אחרי הכל, אם יש משהו שאפשר לסמוך עליו זה על התחרות הבלתי פוסקת של הבנקים למשכנתאות על ליבם של כל לווה ולווה. אחרי הכל כבר היינו בתקופות שהיה ניתן לקחת את כל ההלוואה במסלול הפריים וריבית הבסיס לא הייתה גבוה מידיי.
בברכה,
מוטי שמואלביץ
מומחה למשכנתאות ואסטרטג להתנהלות מול בנקים
על מה תרצה לקרוא?
