משכנתא לבנייה עצמית

הליך לקיחת משכנתא לבנייה עצמית אינו תהליך פשוט אשר מוציא מאתנו המון אנרגיות. במקרים רבים אנו נכנעים לרצונות הבנק למשכנתאות משום שאנו מרגישים מותשים וחסרי אנרגיות מכל תהליך הבנייה והבירוקרטיה האינסופית מול כל הגורמים הרלוונטיים.

לקיחת הלוואת משכנתא חייבת להתבצע בצורה מקצועית ונכונה מול הבנקים למשכנתאות, כל אופציה אחרת תגרום לכך שנשלם בעבור הלוואת המשכנתא שלנו סכומים גבוהים שאינם מחייבים את המציאות.

משכנתא לבנייה עצמית – כללי:

לקיחת משכנתא לבניית בית פרטי. חלום! איזה כיף. תהליך לקיחת המשכנתא לבנייה עצמית אינו פשוט. בתוך תהליך לקיחת משכנתא לבנייה עצמית חבויים סימני שאלה רבים.

בניגוד לתהליך לקיחת משכנתא לבית קיים, בו אנו מקבלים אישור עקרוני להלוואת המשכנתא, מנהלים משא ומתן עם הבנקים למשכנתאות על ריביות משכנתא, פותחים תיק משכנתא, מזמינים שמאי להעריך את שווי הנכס, רושמים את הנכס בטאבו או במנהל לטובת אותו בנק למשכנתאות נבחר ותוך מספר ימים לאחר שהתיק עובר בחינה סופית הכסף עובר.

תהליך קבלת משכנתא לבניית בית מורכב יותר. תחילה יש להציג את הנתונים על השטח עליו נרצה לבנות, היתרי בנייה בתוקף, תכניות בנייה, חוזה פיתוח ועוד. כל הפרוצדורה לקבלת משכנתא לבית קיים נכון גם לקבלת משכנתא לבנייה עצמית. ההבדל (משמעותי מאוד) את כספי המשכנתא לבנייה עצמית נקבל בשלבים עפ"י דו"ח שמאי אשר מעריך את שווי הנכס בכל שלב ושלב בבנייה.

דבר זה עלול ליצור לנו מספר בעיות: אי וודאות לגבי ריביות המשכנתא, אי וודאות לגבי תכנון מסלולי הלוואת המשכנתא, תהליך קבלת כספי המשכנתא עפ"י החלטת הבנק למשכנתאות יכול ליצור התנגשות עם ההסכם בין הבונה לבית הקבלן המבצע, התנהלות ממושכת ומתישה מול הבנק למשכנתאות ועוד.

בעיות נפוצות בלקיחת משכנתא לבנייה עצמית:

1.תכנון פיננסי לקוי – גולשים יקרים, אין לכם מושג כמה רבים הם האנשים אשר החליטו לבנות את ביתם בכוחות עצמם (עם עזרה של קבלן בנייה או בלי) ולקראת סוף תהליך הבנייה הבינו שהתכנון הפיננסי שלהם היה לקוי.

בעיה, מה עושים במקרה ופתאום אנו מגלים כי חסרים לנו עוד מאה אלף שקלים, מאתיים אלף שקלים אותם לא לקחנו בחשבון? חייבים להיות מציאותיים, לעולם לא נוכל לדעת את עלויות הבנייה המדויקות למרות שיש חוזה ולמרות שאנחנו האנשים המחושבים בעולם.

תמיד ישנם הפתעות ותמיד לא הכל 100% לפי התוכנית המקורית. וגם עם הדברים מתבצעים לפי התוכנית ואין הפתעות, מה אכפת לנו להיות יותר זהירים? תמיד נרצה לקחת מרווח עלויות נוסף. הן מבחינת אחוזי המימון של הבנק למשכנתאות והן מבחינת ההון העצמי.

2.אחוזי מימון למשכנתא – חשוב מאד לקחת מרווח מתאים באחוזי המימון במשכנתא לבנייה עצמית. לפעמים אנו מנצלים את מקסימום אחוזי המימון במשכנתא בעקבות הון עצמי מופחת או העדפה אסטרטגית ולפעמים אנו מעדיפים לקחת את אחוז המימון נמוכים למרות שניתן לנצל את הלוואת המשכנתא באחוזי מימון גבוהים יותר. תכנון גובה הלוואת המשכנתא אשר נצטרך לבנייה עצמית חשוב מאוד. עלינו לדעת לנצל את אחוזי המימון בצורה יעילה מראש על מנת שלא נגיע בעתיד לבנק ונבקש תוספות לבניה. דבר אשר עלול לגרום לנו לשלם ריביות יקרות יותר.

3.ריביות שוק משכנתאות – את כספי המשכנתא לבנייה עצמית אנו מקבלים בכפוף להתקדמות הבנייה. דבר המונע מאיתנו לדעת מהם הריביות אותן נקבל על הלוואת המשכנתא. הריביות המוצגות לנו בכל זמן נתון נכונות לתקופה קצובה של 12 ימים כנגד אישור עקרוני. לכן, אנו נהיה תלויים לאורך כל תהליך הבנייה לגורמים השונים אשר משפיעים לנו על שוק ריביות המשכנתא.

משכנתא לבניית בית – תהליך הבקשה:

על מנת לחסוך לך זמן להלן רשימת הניירת הרלוונטית אשר תצטרך להגיש לבנקים למשכנתאות על מנת לקבל אישור עקרוני לקבלת משכנתא לבניית בית.

• צילום ת.ז של כל הלווים.
• 3 חודשיים אחרונים של תדפיסי חשבון העו"ש של כל הלווים.
• 3 תלושי משכורת אחרונים(שכירים), עצמאיים – דו"ח שומה של השנה שעברה ואישור רואה חשבון על הכנסות נטו לשנה הנוכחית.
• היתרי בנייה, תוכניות בנייה.
• אישור זכויות\ נסח טאבו של הקרקע עליה נבנה.
• דו"ח ריכוז הלוואת קיימות(במידה ויש).

משכנתא לבנייה עצמית – תהליך הבנייה מבחירת האדריכל ועד הכניסה לבית:

בניית בית הינו תהליך ארוך, מעייף ולפעמים אף מתיש. לפני שנתחיל בשלבי התהליך לבניית בית הנה לכם הטיפ הגדול ביותר שאני יכול לתת, וכך הוא: אם אין לכם מושג בבניית בית, אם אתם רק חושבים שאתם מסוגלים לעשות זאת לבד כי שמעתם סיפורים מחברים, אם אין לכם ניסיון בשטח ורק יידע תיאורטי.

בבקשה מכם השתמשו בבעל מקצוע עם המלצות, ניסיון ואחד כזה שיש לכם אתו חיבור ותקשורת טובה. אבל לפני הכל עלינו לדעת לתכנן פיננסית את תהליך בניית הבית.

שלב ראשון – תכנון פיננסי לבניית בית וקבלת אישור עקרוני למשכנתא:

ללא כל צל של ספק הצעד הראשון והחשוב מכל, לא נתחיל לפעול עד שאין לנו אישור עקרוני לקבלת משכנתא לבניית בית. את האישור העקרוני רצוי להשיג במספר בנקים למשכנתאות מהסיבה הפשוטה שלעולם לא נרצה להיות תלויים במקור פיננסי אחר ושהאופציות ללקיחת משכנתא לבניית בית תהינה ממספר בנקים. כמובן שבסופו של תהליך נצטרך לבחור איזה בנק ילווה את התהליך.

שלב שני – בחירת אדריכל לתכנון בניית הבית:

משכנתא לבנייה עצמית, בחירת האדריכל זהו השלב החשוב ביותר בתהליך בניית הבית, זהו ללא כל ספק הבסיס העיקרי לכל תהליך הבניה. תפקידו של האדריכל הוא לתכנן את בניית הבית ויזואלית תוך כדי עמידה בתקנים של כל הרשויות הרלוונטיות. האדריכל הוא סוג של "פסיכולוג בנייה" מצד אחד תפקידו להגשים לכם את החלומות ולגרום לכם להרגיש הכי טוב עם עצמכם ומצד שני לשים את הדברים בפרופורציה ולגרום לכם להיות מציאותי.

לפעמים לא כל מה שנרצה להשיג ברמת הבנייה באזור נתון ניתן לביצוע. האדריכל יכין את תכנית הבית לקבלן הבנייה ותוכניות "גרמושקה" אותם נצטרך להגיש לעירייה או למועצה המקומית ולוועדה לתכנון ובנייה.

משכנתא לבנייה עצמית, שלב שלוש – הגשת תכניות הבנייה "גרמושקה" ותשלום הפיתוח:

משכנתא לבנייה עצמית, לאחר שתוכניות האדריכל מוכנות וחתומות ע"י האדריכל, המהנדס, הג"א(התגוננות אזרחית) למיקום הממ"ד (מרחב מוגן דירתי), בזק ועוד. בדרך כלל האדריכל אחראי לכל החתימות. תוגשנה ה"גרמושקה" לעירייה/מועצה לבחינה, לאחר אישור ה"גרמושקה" מגיע השלב בו נשלם בעבור הפיתוח. עלויות הפיתוח מחושבות עפ"י מטרים.

משכנתא לבנייה עצמית, שלב רביעי – קבלת היתרי בנייה:

משכנתא לבנייה עצמית, לאחר תשלומי הפיתוח התוכניות תועברנה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. לאחר בחינת התוכניות ואישור התוכניות נקבל את היתרי הבנייה.

שלב חמש – קבלן מבצע, תחילת בניית הבית:

השיקול של כל בוני הבתים הוא האם לקחת קבלן מפתח – קבלן אשר אחראי על כל התהליך ומלווה את הפרויקט עד כניסתכם לבית ואחראי על כל קבלני המשנה. או שאתם בוחרים בעצמכם את הקבלנים הרלוונטיים לביצוע הפרויקט.

השיקול המדובר הוא חיסכון בכסף מול חיסכון בכאבי ראש. אין ספק כי קבלן מפתח יעלה לנו לא מעט כסף אך גם יחסוך לנו הרבה כאבי ראש, הרבה! סביר להניח כי קבלן מפתח מכיר את כל בעלי המקצוע בשוק ואת עלויות הבנייה המינימליות אשר ניתן להשיג, דבר שאין להקל בו ראש.

משכנתא לבנייה עצמית, שלבי הבנייה:

• יציקת יסודות המבנה(אחראי המהנדס).
• הקמת הממ"ד.
• שלד מבנה.
• טייח פנים, אינסטלציה, אלומניום/משקופים, רצפים, חשמל, צבעים, דלתות, טייח חוץ..,
• קבלני הביצוע בשלב 4 תלויים אחד בשני

משכנתא לבנייה עצמית, שלב שש – טופס ארבע/טופס אכלוס

משכנתא לבנייה עצמית, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תגיע אלינו בסיום תהליך הבנייה ואם כל הבנייה תעמוד בתקנים הנדרשים נקבל טופס 4. טופס זהו טופס המאשר חיבור לחשמל.

שלב שבע – סיום תהליך בניית בית:

משכנתא לבנייה עצמית, לאחר קבלת טופס ארבע נוכל להעביר את הדירה ולהתחיל להתגורר בבית חלומותינו. הדרך מתישה, מלאה מכשולים(לרוב) מוציאה מאתנו את כל מי שאנחנו לטוב ולרע. אבל אין ספק שהסוף הוא מתוק. אין הרגשה טובה מלבנות את בית חלומותך בעצמך.

עמודים בפורטל המשכנתאות של מוטי שמואלביץ שכדאי לכם לבקר:

מחשבון משכנתא, מחשבון פוטנציאל מחזור משכנתא בלחיצת כפתור, ריביות משכנתא עדכניות