משכנתא במגזר הערבי

משכנתאות למגזר הערבי

במאמר הזה אני אדבר אתכם על משכנתאות במגזר הערבי, אין ספק שישנו פער עצום בין המגזר הערבי ובין המגזר הכללי ברמת מתן משכנתאות מכל הבחינות. הנושאים עליהם אני אשים את הדגש:

1. האם הקושי במתן משכנתאות הוא למגזר הערבי ו/או בגלל סוג הנכס / אזור גיאוגרפי?
2. מדיניות הבנקים במתן משכנתאות במגזר הערבי
3. קבלת משכנתא למגזר הערבי

האם הקושי במתן משכנתאות הוא למגזר הערבי ו/או בגלל סוג הנכס / אזור גיאוגרפי?

אתחיל ואומר שבהחלט יש קושי במתן משכנתאות למגזר הערבי, יחד עם זאת לא מדובר בקושי בגלל אפליה מגזרית. אין הבדיל דת, גזע ומין מבחינת הבנקים במתן הלוואות / משכנתאות או לפחות משהו, מקרה כזה או אחר שאני נתקלתי בו. הבנק מבחינתו בבסיס בודקת את הנתונים הפיננסים של הלקוח הפוטנציאלי והאם הוא עובר את הקריטריונים הבסיסיים לקבלת משכנתא. כלומר: הכנסות, הון עצמי, נתוני אשראי. וזה, כפי שצוין ללא הבדלי דת, גזה ומין. נהפוך הוא, הבנקים מעודדים משכנתאות למגזר הערבי גם ללא ביטחונות, הם יודעים שיש פלח שוק גדול במגזר הערבי עם כושר החזר מעולה ונתוני אשראי שמאפשרים לבנק ברמת מדיניות לתת הלוואה.

אז הבנו שהבעיה היא לא המגזר הערבי, אז מה כן? הבעיה היא האזור הגיאוגרפי בו נדרש לקבל משכנתא, כלומר – הבטוחה לבנק. משכנתא זו הלוואה שניתנת כנגד שעבוד נכס. ברגע שלבנק אין אפשרות טכנית לשעבד נכס, יש בעיה לקבל משכנתא וזו הסיבה העיקרית.

חלק משמעותי מנכסי הנדל"ן שנבנים ביישובים הערביים מוגדרים "מושע". כלומר, אדמות אשר אין בהן חלוקה מוסדרת וברורה, ישנם כמה בעלים של קרקע כל אחד עם הבנייה שלו על הקרקע ללא תתי חלקות שמסדיר מה שייך למי. במצב כזה, לבנק אין יכולת לשעבד נכס ספציפי. גם באזורים מסוימים במרכז הארץ יש את אותה הבעיה והפתרון הוא בהסכם שיתוף במקרקעין. הסכם שיתוף בעצם מסדיר את יחסי השותפות בין בעלי הקרקע הן ברמת הזכויות והחובות.

הסכם שיתוף במקרקעין

סעיף 29 (א) לחוק המקרקעין קובע: "הסכם בין השותפים בדבר ניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם ובדבר זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין (להלן – הסכם שיתוף) ניתן לרישום, ומשנרשם, כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן וכל אדם אחר."

סיבות נוספות אשר מקשות על מתן משכנתאות במגזר

• מימוש נכסים בעקבות הרחבות נוספות לטובת בני משפחה נוספים עם / בי היתר
• הסכמים שונים שנעשו בין אנשים בעניין בעלות מלאה ו/או חלקית בקרקע
•  בנייה לא חוקית מרובה

מדיניות הבנקים למתן משכנתאות במגזר הערבי

היום (2022) הרבה יותר מבעבר, בנקים וחברות מימון חוץ בנקאי פחות נוקשות בעניין משכנתאות במגזר הערבי. הם למדו היטב את הפתרונות הרלוונטיים והתוצאות נראות בשטח. למדו לפלח באופן יעיל את האוכלוסייה מבפנים הן ברמת טיב לקוח והבטוחה עצמה. יחד עם זאת, עדיין יהיו פערים הן ברמת אחוז המימון והן ברמת מחיר הכסף מעסקאות אחרות בגלל רמת החשיפה / הסיכון.

מתן האישור למשכנתא מצריך הצגת מסמכים הן ברמת טיב לקוח והן ברמת הבטוחה כמו בכל עסקת משכנתא נורמטיבית. בדרך כלל הבנקים, לאחר מתן אישור עקרוני למימון הנדרש יבקש לבצע שמאות מוקדמת לעסקה על מנת לבחון את הנכס משפטי.

ולסיכום, משכנתאות למגזר הערבי, ברור שיש קשיים, והצגנו אותם, יחד עם זאת היום ההבנה והרצון של הגורם המממן הרבה יותר משמעותי מאשר בעבר והתהליך קצר יותר. תהיה מגבלה לגובה המשכנתא, התניות לטובת הבטוחה ועוד, אך משכנתא בהחלט ניתן לקבל.

 בברכה,
מוטי שמואלוביץ, יועץ משכנתאות