הריביות המשתנות בהלוואת המשכנתא – הסכנה שלא מדברים עליה

כצפוי, החודשים הראשונים בשנה, הבנקים העלו את הריבית והעלו משמעותית, על נתון זה כתבתי מאמר מקיף עוד בחודש ינואר 2022.

אותם הלווים אשר קיבלו הצעות למחזור משכנתא קיימת או לחילופין משכנתא חדשה וטרם ביצעו או לפחות חתמו על מסמכי המשכנתא בבנק הנבחר, מצאו עצמם (הרוב) עם תנאי הלוואה גבוהים מההצעה שקיבלו לפני פחות מחודש. הבנקים העלו את ה"מרווחים" כחלק ממדיניות.

בקישור הבא ניתן לקבל אינדיקציה לריביות המשכנתא שניתן לקבל בכל זמן נתון ביחס לאחוז המימון ותקופת ההלוואה – מעבר לטבלת ריביות משכנתא

במאמר זה אני רוצה לדבר אתכם על הריביות המשתנות במשכנתא, המרווח בריבית המשתנה נכון ל 2022 והסכנה שאולי לא ניראה לעין בכל המשתמע מהריבית המשתנה. הנה לכם סרטון הסבר ומאמר מקיף עם דוגמאות:

מתחילים… באו נתחמם מעט עם חזרה קצרה על ההבדל הכללי בין הריביות הקבועות והריביות המשתנות. 

מסלולי הלוואות המשכנתא, ניתן לומר, מחולקות ל 2 – הריביות הקבועות מצד אחד אל מול הריביות המשתנות מצד שני.

ריביות משכנתא קבועות

הריבית הקבועה הינה ריבית אותה אנו מקבלים בזמן נתון וקבועה לאורך כל תקופת ההלוואה, כלומר, ריבית המשכנתא לא יכולה להשתנות, היא לא יכולה לעלות או לרדת ביחס למגמת השוק וזה אחד מהיתרונות היחסיים שלה, הוודאות ברמת הריבית.

• קל"צ – ריבית קבועה לא צמודה למדד.
• קצ"מ – ריבית קבועה צמודה למדד.

ריביות משכנתא משתנות

הריבית המשתנה, בדיוק כפי שהיא נשמעת – משתנה. הריבית המשתנה בשונה מהריביות הקבועות הריביות, תשתנה בכל נקודת זמן מוגדרת מראש.

גם מסלולי הלוואות משכנתא המוגדרות "ריביות המשתנות" יכולות להיות צמודות מדד או לא צמודות מדד בדיוק כמו הריביות קבועות.

הריבית המשתנה הלא צמודה למדד, המשתנה היחיד זה העובדה שהריבית יכולה להשתנות לאורך התקופה וזה המשתנה היחיד שיכול להשפיע לנו על לוחות הסילוקין.

הריבית המשתנה צמודה למדד, כאן ישנם שני משתנים אשר יכולים להשפיע על לוחות הסילוקין – גם הריבית וגם המדד.
אוקי, עכשיו לדוגמא:

משתנה כל 5 שנים – הריבית נקבעת היום ותהיה קבועה ל 5 שנים עד לנקודת השינוי בריבית. בעוד 5 שנים הריבית יכולה לעלות ו/או לרדת ו/או להישאר באותה רמה של הריבית הנוכחית ותקבע לעוד 5 שנים.  נכון הדבר לריבית משתנה כל 3 שנים, שנתיים, שנה, חודש, ועוד. כל הלוואה ביחס לנקודת הזמן שלה, העיקרון זהה לכול סגי המסלולים

בקיצור, הריביות המשתנות מתנהלות בדיוק כמו הריבית הקבועה אך עד נקודת השינוי בריבית. כן, נקודת שינוי בריבית.
אבל אני מאמין שאת זה רובינו כבר יודעים, כיצד הריבית המשתנה מתנהלת. אבל תמיד טוב לעשות חזרה קצרה.

היתרונות של הריבית המשתנה בהלוואת המשכנתא

1. הריבית בד"כ אטרקטיבית יותר מהריבית הקבועה לתקופות של 15 שנים ומעלה.
2. סיכוי יחסית קלוש לעמלות פירעון מוקדם במקרה של סילוק משכנתא הקיימת
3. חלק מהמסלולים בריבית המשתנה מצוינים לאסטרטגיית "מסלולי פיתוי"
4. מעלה לבנק את הרווחיות בהלוואה, דבר שמאפשר להוריד ריביות במסלולים האחרים

הריבית המשתנה, כיצד היא נקבעת?

הריבית הנומינאלית אותה אנו מקבלים במסלולי המשכנתא המוגדרת "ריבית משתנה" מורכבת באופן הבא:

ריבית נומינאלית % R    =    מרווח מריבית העוגן    + / –    עוגן (ריבית בסיס) 

עוגן (ריבית בסיס) – בסיס הריבית לחישוב הריבית. בנקודת השינוי הצפויה בריבית, ריבית תשתנה כנגזרת מהשינוי בעוגן בזמן נקודת השינוי בריבית.

מרווח מריבית העוגן – אחוז התוספת או ההפחתה מריבית הבסיס. המרווח מריבית הבסיס / ריבית העוגן נקבעת ביחס לסוג העוגן, סוג עסקה וטיב לקוח. בשונה מריבית העוגן שמשתנה ללווה בכל נקודת שינוי בריבית, המרווח נשאר קבועה לאורך תקופת ההלוואה.

ריבית נומינאלית – התוצאה של ריבית העוגן + / – המרווח. זו הריבית אשר נקבעת בין הלווה לבנק למשך זמן מוגדר מראש, כלומר, עד נקודת השינוי בריבית.

דוגמא 1: ריבית משתנה על בסיס הפריים

ריבית נומינאלית % R    =    מרווח מריבית העוגן    + / –    ריבית הפריים – P

1% = 0.6%- + 1.6%

דוגמא 2: ריבית משתנה כל 5 שנים צמודה / לא צמודה על בסיס אג"ח

ריבית נומינאלית % R    =    מרווח מריבית העוגן    + / –    עוגן אג"ח

1.5% =  3.5% + 2%-

שימו לב חברים, ברוב המקרים, ככל שהעוגן יהיה נמוך יותר, המרווח היחסי לאותו העוגן יהיה גבוה יותר.

אוקי, אז אחרי שהבנו מהי ריבית משתנה, כיצד היא נקבעת ומחושבת, מה שבאמת חשוב לי להבהיר בכתבה זו, זה את החשיפה והסיכוי הנקודתי נכון להיום בריביות המשתנות. באו נתחיל.

החשיפה והסכנה של הריביות המשתנות נכון ל פברואר 2022

כאמור, הריבית המשתנה הינה תוצאה של עוגן בתוספת או הפחתה של מרווח שנגזר ממדיניות הבנקים, טיב עסקה וטיב לקוח. העוגן ישתנה בכל נקודת זמן בשינוי הריבית הנקבע מראש והמרווח יישאר קבוע.

שימו לב לנתון הבא בשני האישורים הבאים ללקיחת משכנתא:

אישור מספר 1 – משכנתא חדשה, רכישה מקבלן, 40% מימון. עסקה מעולה לבנק, ברמת הלקוח – לקוח דירוג אשראי מעולה. תאריך מתן האישור – 17/02/22.

ניתן לראות במסלול השני, מסלול ב', ריבית משתנה כל 5 שנים צמודה למדד, את הנתון הבא:

ריבית נומינאלית – 1.59%, מרווח מהעוגן – 3.5%, מכאן, שריבית העוגן, ריבית הבסיס הינו: 1.91%-

מדובר במרווח מאוד גבוה נכון להיום.

שימו לב לאישור הבא, אישור מספר 2 

מחזור פנימי בבנק לאומי, 56% מימון. טיב עסקה – בנקים לא "מתים" על מחזורים פנימיים, אך עדיין מדובר בשימור לקוח קיים, ברמת הלקוח – לקוח דירוג אשראי מעולה. תאריך מתן האישור – 23/02/21. מדובר באישור שהתקבל לפני שנה לערך.

מסלול ב, משתנה כל 5 שנים צמודה למדד (בדיוק אותו מסלול כמו האישור הקודם ואותו עוגן), ריבית נומינאלית – 1.22%, מרווח מהעוגן – 2.2%, מכאן, שריבית העוגן, ריבית הבסיס הינו: 1.08%-.

שימו לב חברים, ככל שריבית הבסיס נמוכה יותר, והיום היא מאוד נמוכה בכל אחד מסוגי העוגנים איתם הבנקים עובדים פחות או יותר, כך המרווח יהיה גבוה יותר.

הסכנה שבריבית המשתנה נראה לנו לעין באופן מאוד ברור. הרי, בנקודת השינוי בריבית, ככל שהמרווח גבוה יותר כך החשיפה גבוה יותר.

אם בעוד 5 שנים ריבית הבסיס תעמוד על רמה של 0% או אפילו יותר, כלומר תעלה לכל הדעות ביחס לריבית העוגן נכון להיום שהיא בכלל שלילית, מכאן שהריבית הנומינאלית תשתנה ביחס שווה ערך למרווחים אותם קיבלו הלווים.

הריביות אותם נשלם על ההלוואה יהיו גבוהות באופן קיצוני לנורמה של היום ואפילו השנים האחרונות. דבר אשר ישפיע ישירות על ההחזרים החודשיים ועלות ההלוואה הכוללת.

רק לשם השוואה משנים עברו, שימו לב למרווח בהלוואה הבאה משנת 2014. מדובר גם כאן בריבית משתנה כל 5 שנים צמודת מדד על בסיס אג"ח.

ריבית נומינאלית – 2.21%, מרווח מהעוגן – 1.20%, מכאן, שריבית העוגן, ריבית הבסיס הינו: 1.01%.

שימו לב, ההלוואה נלקחה במקור במאי 2013, נקודת שינוי ראשונה הייתה בשנת 2018 ונקודת השינוי הבאה ב 2023.
ברמת מרווחים כזו נמוכה, אותו לקוח אמור לשלם נכון להיום ריבית 0%!!!

באו נסכם,

ניתן לומר שהריביות המשתנות נכון להיום אטרקטיביות ברמת הריבית אותה אנו נקבל ביחס לריביות הקבועות. נכון הדבר לכל סוגי הריביות המשתנות ששוק המשכנתאות מציעה לנו היום, העוגנים מאוד נמוכים. לדוגמא:

1. ריבית הפריים 1.6% והיא נגזרת מריבית בנק ישראל שעומדת על רמה של 0.1% (הרמה הנמוכה בהיסטוריה של מדינת ישראל).
2. ממוצע ריביות משכנתא נכון להיום עומד על רמה של 2.01%, נתון שלא רחוק מהממוצע הנמוך בהיסטוריה, כאשר רמתו הנמוכה ביותר עמדה על רמה של 1.96% אי שם בשנת 2015.
3. עוגן אג"ח צמוד סובב ברמה של 2%-, נמוך מאוד לכל הדעות.
4. עוגן אג"ח לא צמוד סובב ברמה של 0.8% (יחסית סביר ביחס לשאר העוגנים)
5. עוגן מק"מ – 0.07%

כאמור, ברוב המקרים, ככל שהעוגן יהיה נמוך יותר, המרווח היחסי לאותו העוגן יהיה גבוה יותר. היום העוגנים מאוד נמוכים, זה אומר שהמרווחים מאוד גבוהים.

נכון להיום, בערך 60% מההלוואה שאנו לוקחים היא בריבית משכנתא. הנא לכם טבלה אשר תשקף לכם את החשיפה שאנו נמצאים ברמת הריבית המשכנתא בממוצע:

2021	ריביות קבועות	ריביות משתנות
תאריך / ממוצע שנתי	41.60%	58.40%
12/21	41.42%	58.58%
11/21	40.57%	59.43%
10/21	40.49%	59.51%
09/21	40.71%	59.29%
08/21	40.17%	59.82%
07/21	40.08%	59.92%
06/21	40.86%	59.12%
05/21	41.63%	58.37%
04/21	42.12%	57.88%
03/21	43.23%	56.77%
02/21	43.71%	56.29%
01/21	44.24%	55.76%
2020	ריביות קבועות	ריביות משתנות
תאריך / ממוצע שנתי	43.86%	56.10%
12/20	44.51%	55.49%
11/20	44.59%	55.41%
10/20	45.30%	54.70%
09/20	44.52%	55.48%
08/20	43.40%	56.60%
07/20	43.63%	56.36%
06/20	42.62%	57.37%
05/20	40.78%	59.22%
04/20	43.52%	56.48%
03/20	44.98%	54.99%
02/20	44.50%	55.10%
01/20	44.01%	55.99%
2019	ריביות קבועות	ריביות משתנות
תאריך / ממוצע שנתי	42.96%	57.01%
12/19	44.44%	55.56%
11/19	44.42%	55.24%
10/19	44.05%	55.95%
09/19	43.25%	56.74%
08/19	42.11%	57.89%
07/19	41.86%	58.14%
06/19	43.51%	56.49%
05/19	42.78%	57.22%
04/19	42.77%	57.23%
03/19	41.86%	58.12%
02/19	42.64%	57.36%
01/19	41.85%	58.15%

 

בברכה,
מוטי שמואלוביץ,
יועץ משכנתאות, מגשר ואסטרטג להתנהלות מול בנקים