הלימות הון והקצאת הון במשכנתא
מזה בדיוק הלימות הון וכיצד זה משפיע לנו הל מחיר הכסף בהלוואות המשכנתא? כמה כסף מפריש הבנק לבטחונות על כל שקל שמוכר ביחס לאחוז המימון שאנחנו לוקחים כהלוואת משכנתא?

הלימות הון והקצאת הון

הלימות הון, הקצאת הון  - כיצד היא משפיע על הלוואות המשכנתא שלנו?


הלימות הון בכללי?

הבנקים בעולם כולו וכמובן גם בישראל, "מוכרים" לנו כסף שחלקו מהון עצמי של הבנק וחלקו האחר מהלוואות ופקדונות של לקוחותיו.

הלימות הון נקראת גם יחס הלימות הון והוא מונח בנקאי אשר מתייחס להון הכולל של הבנק ומתוך כל ההון הכולל של הבנק כמה באחוזים זה הון עצמי של הבנק וכמה הון  דרך גיוס בהלוואות ממקורות שונים ופקדונות של לקוחותיו.

הקצאת בהלוואות במשכנתא

הקצאת הון בהלוואות משכנתא מוגדרות ע"י בנק ישראל לבנקים המקומיים את רמת הביטחונות הנזילים שהבנק צריך להפריש עבור כל שקל שהוא מלווה בהלוואת המשכנתא. נכון להיום, הבנק מפריש בטחונות (מקצה הון) עבור כל שקל שהוא מלווה בהלוואות המשכנתא באופן הבא:

  1. הקצאת הון בהלוואת משכנתא עד 45% מימון – 35%  
  2. הקצאת הון בהלוואות משכנתא במימון של 46% - 60% -  50%
  3. הקצאת הון בהלוואות משכנתא במימון של 61% - 75% -  60%
  4. הקצאת הון בהלוואות משכנתא לכל מטרה –  75%
  5. הקצאת הון בהלוואות לקבוצות רכישה – 100%
  6. הקצאת הון בהלוואת משכנתא מעל 5 מיליון שקלים – 100% 
  7. הקצאת הון לתושבי חוץ עם ת.ז ישראלית – שווה ערך לסעיפים 1-6.

לדוגמא, הקצאת הון בהלוואת משכנתא של 650,000 ₪ כאשר שווי נכס לבטוחה בבנק הינו 1,000,000 ₪, הרי שמדובר ב  65% מימון ולכן הקצאת ההון תהיה 60%. (שווי נכס לבטוחה - לפי הערכת שמאי או חוזה, הנמוך מבין השניים). 

הקצאת ההון של הבנקים בהלוואות המשכנתא זה אחד הגורמים המשפיעים ביותר על מחיר הכסף – הריבית אותה נקבל על ההלוואה. 

כלומר, אדם שלוקח משכנתא ב 45% מימון ומטה, ברמת הפוטנציאל הריבית אותה יקבל תהיה נמוכה יותר מלווה אחר שיקח משכנתא באחוז מימיון של 55% לדוגמא.

ניתן לראות שככל ואחוז המימון עולה כך גם הקצאת ההון עולה לפי המדרגות המצוינות, דבר הגורם לבנקים למשכנתאות לתמחר את הכסף באופן יקר יותר. ניתן לקבל אינדיקציה לריביות המשכנתא שניתן לקבל בבנקים השונים ביחס לאחוז המימון בטבלת ריביות המשכנתא בפורטל המשכנתאות.

נתוני הקצאת ההון המוצגים נכונים מאפריל 2019. לפני הקצאת ההון באחוזי מימון של 61%-75% היתה גבוה יותר (הקצאת הון 75%). ולכן יש (נכון להיום) הקלה במחיר הכסף בהלוואות במימון גבוהה ביחס לשנים האחרונות. 

בברכה,
מוטי שמואלביץ'