האם נכון למחזר היום את הלוואת המשכנתא ולמי זה מתאים?

1. סקירה כללית של השפעת עליית הריבית ועליית מדד המחירים לצרכן על החזרי המשכנתא שלנו.
2. מה עלינו לבחון ומהם פתרונות להקטנת ההחזר החודשי של הלוואת המשכנתא.
3. מחשבוני עזר לחישוב השפעת הריבית והמדד על ההחזר החודשי וסקירה כללית של מדד המחירים לצרכן משנת 2000 ועד היום.
4. מהם היתרונות במחזור משכנתא במגמת ריביות עולה.
5. קצת תחזיות.
6. סיכום.

סקירה כללית של השפעת עליית הריבית ועליית מדד המחירים לצרכן על החזרי המשכנתא שלנו:

אני אדם אופטימי מטבעי וכך גם המאמר שלי יסתיים, בוודאי! יחד עם זאת, ההתחלה תהיה קצת פחות "נחמדה" הפעם. הנה, באופן דיי אירוני, חג הפסח עבר לו, והאמת, דיי שיקף את מה שקורה "בעולם המשכנתאות" – סוג של "כאוס" וחוסר וודאות.

מה לא עברנו בחג הזה… פיגועים (שלא נדע), סופות לא מובנות, כמות גשמים ברחבי הארץ (לא טבעי לשלב זה בעונה) חסימת כבישים בערבה, חילוצים של כוחות הביטחון, סופות ומה לא.

מאוד מתחבר למה שקורה בעולם המשכנתאות, גם כאן, סוג של "כאוס" וחוסר וודאות. ריביות משכנתא מזנקות, הריבית הפריים הגיע לשיא של 15 שנים לערך (מאז ה 01-07-2007) ועומדת על רמה של 6% נכון ליום ה 03-04-23. מדד המחירים לצרכן ממשיך לעלות וכרגע "התרופה", עליית הריבית, לא בדיוק משפיע יותר מידי על עליית מדד המחירים לצרכן.

החזרי המשכנתא עלו, בטווח של שנה וארבע חודשים, ב 230 ₪ על כל 100,000 ₪ במסלול הפריים ועוד כמה עשרות שקלים בהלוואות שמוגדרות צמודות למדד המחירים לצרכן, על כל 100,000 ₪ ל 20 שנים ההחזר החודשי עלה ב 26 שקלים והקרן עלתה לרמה של 101,554 ₪.

מכאן שאפשר לומר שעל כל 100,000 ₪ משכנתא, ההחזר החודשי עלה בקירוב ברמה של 250 ₪ לחודש בטווח זמן של פחות משנה וחצי – מטורף! ורק בשביל לסבר לנו את האוזן, שימו לב לטבלה הבאה:

 

מסלול הלוואה	אחוז מההלוואה	סכום מסלול ההלוואה	עלייה בהחזר החודשי
פריים	33%	330,000 ש"ח	765 ש"ח
ריבית קבועה צמודה מדד	12%	120,000 ש"ח	31 ש"ח
ריבית משתנה צמודה מדד	15%	150,000 ש"ח	39 ש"ח
קבועה לא צמודה למדד	50%	500,000 ש"ח	ללא שינוי
סה"כ			835 ש"ח

 

ניתן לראות שבדוגמה שלנו, ישנה עלייה של 835 שקלים בהחזר החודשי של הלוואת ה – משכנתא על סכום כולל של 500,000 ₪ בלבד שמהווים 50% מההלוואה הכוללת. במקרים רבים, ההשפעה על ההחזר החודשי היא נגזרת של סכומי הלוואה גבוהים בכמה מאות אלפי שקלים, תעשו בעצמכם 1+1.

הנה מחשבוני עזר באקסל שיעזרו לכם לחשב את העלייה במדד והשפעת העלייה / ירידה בריבית:

• מחשבון לחישוב השפעת עלייה / ירידה במדד על ההחזר החודשי: לחץ כאן להורדת המחשבון
• מחשבון לחישוב השפעת עלייה / ירידה בריבית על ההחזר החודשי: לחץ כאן להורדת המחשבון
• סקירה כללית ועדכנית של מדד המחירים לצרכן משנת 2000 – 2023 – לחץ כאן להורדת הקובץ

 

פתרונות להקטנת ההחזר החודשי של הלוואת המשכנתא:

חוק מספר 1 בכל המשתמע מלקיחת הלוואה, תמיד היה, תמיד יהיה ובטח נכון להווה, זו העובדה של שקל אותו אנו לוקחים חייב להיות חלק מהתזרים שלנו. כלומר, חייב שיהי לנו יכולת ברמת התזרים לשלם את ההחזר החודשי, נקודה!

אז מה עלינו לבחון ומהם האופציות הקיימות לטובת הקטנת ההחזר החודשי של הלוואת המשכנתא שלנו:

1. ניהול תקציב, חישוב מסלול מחדש – ניתוח מעמיק של תקציב משק הבית שלנו, ההוצאות אל מול ההכנסות. באו נתכנן את התזרים בצורה נכונה יותר לתקופה ועל הדרך נשפר אפילו את רמת החיים שלנו. כן, זה אפשרי.
2. פירעון חלקי של הלוואת המשכנתא – זה בסדר גמור לסגור חלק מהלוואת המשכנתא שלנו אם ובמידה יש לנו את האפשרות. פירעון חלקי כמובן יקטין את ההחזר החודשי.
3. פתיחת חיסכון לטובת החזר "הפער השלילי" שנוצר בעקבות עליית הריבית והמדד – אם ובמידה יש לנו פער של 1,000 ₪ לדוגמא בהחזר החודשי אותו אין לנו יכולת לשלם ברמת התזרים, ניקח לדוגמא טווח זמן של 36 חודשים שהם מהווים סה"כ 36,000 ₪ אשר ייתנו לנו את ה"שקט" ברמת התזרים במינימום עלות ו"נזק" לטווח הרחוק.
4. "תחזיקו מעמד, יהיה בסדר" – כמה שזה נשנע לא משהו, לפעמים הפתרון הוא פשוט לא לעשות כלום.
5. הקפאת משכנתא / פסק זמן – זהו פתרון שבהחלט יכול לתת אוויר לטווח זמן לא מבוטל. הקפאת המשכנתא תגרום לכך שתקופת זמן של 1-6 חודשים פשוט לא נשלם את המשכנתא. מה ההשלכות? החזרי המשכנתא ירדו ל 0 במידה וכך נחליט ולאחר תקופת ההקפאה, ההחזרים החודשיים פשוט יתווספו ויתפרסו על כל תקופת ההלוואה, מה שיגדיל את ההחזר החודשי ואת עלות ההלוואה הכוללת.
6. מחזור משכנתא:

ברוב המקרים ובאופן טבעי, שאנחנו מדברים על מחזור משכנתא אנחנו מדברים על "פוטנציאל חיסכון". יחד עם זאת, מחזור משכנתא זו פעולה שיש לנו זכות חוקית לבצע בכל זמן נתון. את הזכות הזו אנו צריכים לנצל בכל זמן שההלוואה הנוכחית לא משרת אותנו נאמנה מכל בחינה אפשרית ולאחר שבחנו את כל האלטרנטיבות הקיימות לטובת השגת המטרה.

אז מה הבעיה, למה אנחנו פשוט ולעניין לא ממחזרים את הלוואת המשכנתא שלנו וזהו? מבצעים פריסה של תקופת הלוואת המשכנתא במידה וניתן, מפחיתים החזרים חודשיים וסגרנו את ה"פינה".

הסיבה העיקרית לכך שלא פשוט לנו פסיכולוגית ולא נכון לנו כלכלית למחזר את הלוואת המשכנתא שלנו היא העובדה שאנחנו מבצעים, סביר להניח, פעולה שתגרום למחיר הכסף, הן לטווח הקצר והן לטווח הארוך להיות הרבה יותר יקר בעקבות עליית הריבית, המדד – עלויות הגיוס ומדיניות הבנקים בתקופה הזו.

כל מי שלקח משכנתא בשנים האחרונות, נהנה ממחיר כסף אטרקטיבי ביחס למחיר הכסף היום, סביר להניח שמחזור המשכנתא לא תטיב ברמת מחיר הכסף. ואני שואל את עצמי, האומנם? האם זה באמת נכון? האם אין שום דרך לנצל את התקופה הזו שמחיר הכסף באמת עלה משמעותי לטובת מחזור משכנתא? והתשובה שלי היא: בהחלט ישנם אפשרויות ואלטרנטיבות מעולות ואפילו כדאי למחזר היום את המשכנתא בלא מעט מקרים. מפתיע? באו נעשה סדר…

מחזור משכנתא, מהם היתרונות במגמת ריביות עולות?

מהם היתרונות אותן אנו יכולים לנצל כאשר מחיר הכסף עולה ומהם היתרונות אותן אנו יכולים לנצל בעקבות המדיניות והמוצרים החדשים אותם הבנקים מציעים לנו היום.

1. המרווח מריבית העוגן – ניקח לדוגמא משתנה צמודה כל 5 שנים, בסוף שנת 2021 יכולנו לקבל ריבית נומינאלית של 1.5%-2%. ריבית העוגן במשתנות צמודת עמדה על רמה של 2%-. כלומר, המרווח מריבית העוגן עמד על רמה של 3%-3.5%, מדובר במרווח גבוה מאוד! היום, הריבית שניתן לקבל באותו מסלול נע סביב ה 3%, כאשר העוגן עומד על רמה של 1% לערך, כלומר, המרווח היום יעמוד על רמה של 2% לערך. זה אומר: שבנקודת השינוי הבאה, במצב של היום, כל מי שלקח משכנתא בסוף שנת 2021 ולפני,, הריבית תקפוץ משמעותי. זה משהו ששווה לפתור היום, גם במחיר כסף של 1% יותר לטווח הקצר. כמובן שעלינו לבחון מספרית את הנושא כמו שצריך ואת צורך הלווים.
2. לבנקים יש הרבה פחות עסקאות והם נלחמים על כל לקוח! ניתן להשיג מרווחים סופר נמוכים היום, דבר שישפיע לחיוב על מחזורים עתידיים גם כן.
3. משכנתא מדרגה שנייה – אחד הדברים היפים שהבנקים "הכניסו" או יותר נכון הוציאו מהבוידם, זה את המשכנתא מדרגה שנייה. ניתן למחזר מסלול בודד, חלק מההלוואה ברישום דרגה שנייה, מה שמאפשר תחרות הרבה יותר גדולה באופן משמעותי בין הבנקים.
4. הבנקים כמדיניות מוכרים "על הנייר" ביחס לעלויות הגיוס, כסף בהפסד. ברור שבפועל זה לא נכון מהסיבה שמקורות הגיוס של הבנק רחבות ובין היתר, הפיקדונות והכספים בעו"ש משמשים את הבנק למכירת כסף.
5. בחירה נכונה יותר של מסלולי הלוואה, התאמה לצורך הלווים. לדוגמא: ריבית הפריים היום פשוט לא אטרקטיבית, בטח שיש צפי לעלייה בריבית בנק ישראל. אלטרנטיבה מצוינת למחזר מסלול הפריים – מל"צ – משתנה לא צמודה למדד. מחיר כסף אטרקטיבי יותר, וודאות לטווח זמן סביר, חשיפה מזערית לעמלות פירעון.
6. עליית ריבית כפי שכבר ציינו, מעלה את ההחזר החודשי, סיטואציה שבהחלט מצריכה מאיתנו לבצע מסלול מחדש ולפעמים, מחוסר ברירה, מבלי לתת במה למחיר הכסף הכולל.

בשורה התחתונה, עליית ריביות, בטח כאשר אנחנו לוקחים בחשבון בפנים גם אפקט עליית המדד במקביל, מצריך מאיתנו לחשב מסלול מחדש. משק בית שלא יודע ברמת התזרים לשלם את ההחזר החודשי בערבות העלייה בריבית או לחילופין, העלייה הקיצונית בהחזר החודשי משפיעה באופן "נפשי ופסיכולוגי" על התא המשפחתי, זה הזמן לעשות שינוי וכדאי מאוד שהשינוי יהיה מקצועי ומחושב בדיוק כמו שיועץ משכנתאות יודע וצריך לפעול.

קצת תחזיות:

בשונה מהתחזיות שמפרסם בנק ישראל והתחזיות אותם הבנקים מציגים באישורים העקרוניים כנגזרת מהתחזיות, ריבית בנק ישראל תמשיך לעלות, להערכתי יגיע גם ל 5.5%, מה שיביא את ריבית הפריים ל רמה של 7%. מדד המחירים ימשיך לעלות גם הוא וכבר הבנו את המשמעות.

נקודת ה"אור", האמת, אין לי מושג, כנראה שתהיה עצירה בעליית הריבית לאחר עוד 2-3 עדכונים קרובים ולאחר מכן עצירה לתקופה שאינה מוגדרת ובאמת שלא ניתן לצפות מתי תתחיל הירידה. אם אני מנחש ובמידה שלא יהיו "הפתעות", אין שם לקראת אמצע סוף 2024 נתחיל לחוות ירידה.

אם יש משהו שהו וודאי, זו העובדה שמחיר הכסף ירד, בכמה ומתי, זה סימן שאלה אמיתי וכל תשובה, סקירה שתקראו בעניין תתבסס על השארות בלבד ונתונים נכונים לזמן נתון וזו עובדה. ראייה לכך – התחזיות שמפרסם בנק ישראל ברמת האינפלציה והשינוי בעוגנים לאורך השנים.

בשורה התחתונה, בטווח הקצר, אנחנו נחווה עלייה בהחזרים החודשיים, זה לא הסוף.

סיכום:

משכנתא זו הלוואה ארוכת טווח, כנראה ובטח במדינת ישראל הקטנה והמדהימה שלנו שבאמת אין לה תחליף, לא נוכל "לסגור עיניים" למשך 20-30 שנים בכל המשתמע מהלוואת המשכנתא ואת זה אני אומר תמיד ובכל מצב.

לאורך התקופה הצורך של הלווה משתנה ולא רלוונטי כרגע מה הסיבה; תזרים לחיוב / שלילה, הגדלה או הקטנה של המשכנתא מכל סיבה, מחיר כסף אטרקטיבי יותר ואפשרות לחיסכון, עליית ערך נכס, השנים שחלפו או לחילופין, סיטואציה של היום, מחיר הכסף עלה, המדדים בעליה חדה ואלו משפיעים על החזרי המשכנתא ופוגעים ביכולת שלנו לשלם ברמת התזרים את המשכנתא.

עלינו להיות מסוגלים ונכונים לפעול בכל זמן נתון להתאים את המשכנתא הנוכחית או לחילופין לתת פתרון אסטרטגי ויצירתי אחת על מנת שנעמוד בהתחייבויות שלנו בדרך כזו או אחרת ויש לא מעט פתרונות אשר ניתן להתאים לכל לווה ולווה ביחס לצורך שלו בכל זמן נתון.

אם ההחזר החודשי קצת מכביד עליכם היום ואתם מחפשים פתרונות יצירתיים, ואם אתם מחפשים איש מקצוע שיבחן איתכם את האלטרנטיבות הנכונות עבורכם ויתכנן אתכם את המשכנתא הטובה ביותר, יועץ משכנתאות זה איש המקצוע הנכון עבורכם!

כנסו ובחרו יועץ משכנתאות או יועצת משכנתאות מהאזור הגיאוגרפי שלכם שיחזור אליכם מייד, לחצו כאן –  יועץ משכנתאות

בברכה,
מוטי שמואלוביץ