תמהיל הלוואת משכנתא

"משכנתא העסקה הגדולה ביותר שאדם עושה בחיים…" סכום הלוואת המשכנתא אומנם גבוה לעומת עסקאות רבות שאנחנו עושים במהלך חיינו, אך האם עניין זה באמת צריך להטריד אותנו? האם עלינו "לפחד" משכנתא – היא מעין משחק. אך מה לעשות, בני האדם אינם שווים ואינם חושבים באותה דרך. לכל צורת מחשבה ותפיסה יש יתרון וחיסרון.

מובן שכל החלטה חייבת להיגזר משיקולים הגיוניים בהתאם לגורמים המשנים את חיי ההלוואה שלנו ואת ההחזר החודשי, כגון המדד, ריבית הפריים, הריביות המשתנות והמט"ח.

לכולם מכנה משותף אחד והוא: אי-הוודאות. לעולם לא נדע מה הם השינויים שעלולים להתרחש בעתיד בכל אחד מסוגי ההלוואה השונים. עם זאת ניתן למזער כל שינוי שישפיע לרעה על החזר ההלוואה באמצעות פיזור הגיוני של סכום ההלוואה למספר מסלולים. אופציה זו מאפשרת לנו למזער את הסיכון הקיים בהלוואה אחת. חלוקת סכום ההלוואה למספר מסלולים לעיטים הוא החלק העיקרי בבניית אסטרטגיית ההלוואה.

כידוע, ככל שגובה ההלוואה נמוך יותר, כך ישפיעו השינויים פחות על כל אחד ממסלולי ההלוואה. לא בכל מצב פיזור החזר ההלוואה למספר גדול של מסלולים הוא הפתרון האידאלי ויש מצבים שבהם פיזור גובה ההלוואה אינו כדאי מבחינה כלכלית. פיזור סכום החזר ההלוואה יכול להיעשות גם באותו מסלול הלוואה באמצעות חלוקת ההלוואה לשתיים או לשלוש הלוואות קטנות יותר.

חשוב מאוד!!! מסלולי הלוואה, מה שנכון עבורי לא תמיד נכון עבור מישהו אחר! עבור כל לווה, בכל זמן נתון, כל מסלול הלוואת משכנתא יכול להיות אטרקטיבי יותר וכמו כן בנק למשכנתאות!

מובן שיש אופציות רבות לחלוקת סכום החזר ההלוואה בין המסלולים השונים. עם זאת עלינו לזכור כי יש לנו מטרה ואסטרטגיה ועל-פיהן עלינו לפעול. בחירת מסלולי ההלוואה וסכום הכסף המבוקש הם גורמים חשובים שעלינו להביא בחשבון כשנרצה "להתקיף" או "להגן" על הלוואת המשכנתא שלנו הן בטווח הארוך והן בטווח הקצר.

ככל שנהיה "חכמים" יותר ונפגין ידע רב יותר, כך יינתן מהר יותר האישור על חלוקת ההלוואה. הבנק מבחינתו אוהב לספק הלוואה במסלול הסולידי ביותר, קרי הלוואה בריבית קבועה הצמודה למדד. לרוב אנחנו מושפעים מרצונות הבנק ומקבלים הלוואה זו. לכן עלינו להבין מהם היתרונות של פיזור ההלוואה למספר מסלולים:

• הפחתת מדד הסיכון מבחינת אי-הוודאות במסלולי ההלוואה השונים.
• אפשרויות רבות יותר "לשחק" בהלוואת המשכנתא – כמה שפחות להיות מקובעים ותלויים במסלול לאורך זמן.

כשאנחנו בוחרים את מסלולי ההלוואה על חשבון הלוואת המשכנתא, עלינו להביא בחשבון מספר קריטריונים שיעזרו לנו לקבל החלטה נכונה:

• מסלולי ההלוואה הקיימים.
• ריבית השוק בכל אחד ממסלולי ההלוואה השונים.
• מאפייני מסלולי ההלוואה.
• מטרות ההלוואה.
• הצבת גבולות.

מסלולי ההלוואה הקיימים

הבנק רשאי לשנות בכל זמן נתון את מסלולי ההלוואה שהוא מציע ללקוחותיו. לרוב הוא מציע מסלולים אטרקטיביים בשביל שיוכל לעמוד בתחרות המתקיימת בין גופי הבנקים השונים על תנאיי הלוואת המשכנתא. נוסף על כך הבנק יכול להוסיף מסלולים ייחודיים אטרקטיביים ביותר בעבור לקוחות ספציפיים.

על אף שקיים מסלול הלוואה אטרקטיבי יותר מהשאר מבחינת "מחיר הכסף", אין הדבר אומר שזהו המסלול העדיף ביותר. את המסלולים השונים עלינו לבחור ביחס לתקופה מסוימת. בבואנו לקחת ההלוואה עלינו לבדוק מהם מסלולי ההלוואה בכל אחד מהבנקים השונים.

 ריבית השוק בכל מסלול ומסלול

העניין המעסיק אותנו יותר מכל בבואנו לבקש הלוואה הוא הריבית שאנחנו משלמים. בשלב זה עלינו לבדוק, בין היתר, מהי הריבית בכל מסלול ומסלול.

מאפייני מסלולי ההלוואה

מאפייני מסלולי ההלוואה הם "האופי" של ההלוואה. כשאנחנו בוחרים במסלול הלוואה, אנחנו מעוניינים בהלוואה יעילה וכדאית מבחינה כלכלית. לרוב נעדיף לשלם מעט יותר מלשלם הרבה יותר בעתיד. מסלול מסוים יכול להתאים יותר לאדם אחד מלאדם אחר. יש לבחון את הנתונים של המסלולים השונים. על מסלולי ההלוואה להיות זהים ככל האפשר לאינטרס האישי שלנו בהווה ובעתיד.

מטרות ההלוואה

לכל הלוואה מטרה משלה. מובן שמטרת הלוואת המשכנתא היא קניית נכס ותשלום נמוך ככל האפשר בעבור ההלוואה שאנחנו מקבלים.

תכנון נכון של לקיחת הלוואת משכנתא

על מנת שבאמת נוכל לקבל את הלוואת המשכנתא הטובה ביותר עבורנו הן ברמת תמהיל ההלוואה והן ברמת ריביות המשכנתא, עלינו לעשות כן במקצועיות רבה ולהביא בחשבון מצבים עתידיים לטווח הקצר והארוך אשר עלולים להשפיע לטובה וגם פחות על חיינו ועל חיי הלוואת המשכנתא. כפי שכבר ציינתי באחד המאמרים הקודמים שלי, משכנתא היא "סוג של משחק" ובמשחק עלינו לדעת גם "לשמור" וגם "להתקיף".

כעת עלינו לבדוק את מסלולי ההלוואה השונים ואת שוק הריבית ולהחליט כיצד הכי טוב ונוח לנו לשלם בעבור הלוואת המשכנתא, קרי באיזה מסלול הלוואה לעשות כן. לשם כך עלינו לתכנן תכנית פעולה מוגדרת תוך קביעת מטרות ידועות מראש. תכנית זו תשרת אותנו נאמנה לכל אורך תקופת ההלוואה.

זכרו, מול הלוואות המשכנתא עלינו לדעת להתנהל בצורה נכונה ומקצועית לאורך כל תקופת ההלוואה, אחרת תמיד נשלם יותר ממה שאנו צריכים לשלם בעבור הלוואת המשכנתא. עלינו לדעת לזהות נקודות פוטנציאליות למחזור הלוואת המשכנתא.

ברגע שהמחזור כדאי אנו נמחזר את המשכנתא ללא כל חששות, פחדים ואי נעימויות. אסטרטגיית הלוואת המשכנתא שונה מאדם לאדם, וזאת על-פי מטרת העסקה, אופיו ויכולתו הכלכלית של כל לווה ולווה. אין הלוואה טובה יותר או פחות. כל דרך שבה נבחר תהיה טובה, כל עוד אנחנו מבינים את משמעות מסלולי ההלוואה אשר בחרנו ואת השלכותיה על ההלוואה הן בהווה והן בעתיד ההלוואה.

כשאנחנו מקבלים הלוואת משכנתא יש לנו מטרה ברורה, עלינו לעמוד בהחזר התשלום החודשי בתקופת ההלוואה ועם זאת לעולם נרצה לשלם כמה שפחות בעבורה. איני מכיר איש שירצה לשלם יותר בעבור הלוואת המשכנתא או לא לעמוד בהחזר החודשי של ההלוואה.

כדי שתתממש המטרה בקבלת הלוואת המשכנתא, עלינו להביא בחשבון מספר קריטריונים בבואנו לבדוק את מסלולי ההלוואה שישרתו אותנו היטב, הן בטווח הארוך והן בטווח הקצר:

• מצב כלכלי/צפי עתידי.
• תשלום בעבור ההחזר החודשי ההתחלתי.
• גובה ההלוואה/עלויות נלוות.
• ביטחונות אישיים.
• שוק הריביות.
• צורות החזר הלוואה.
• ראייה קצרת טווח על הלוואת המשכנתא.
• מחזור משכנתא.
• מסלולי ההלוואה.

כל אחד מקריטריונים אלו הוא גורם חשוב בבניית תכנית ההלוואה ויכול להשפיע על חיי ההלוואה. עלינו להבין היטב קריטריונים אלו ולתכנן הלוואה אידיאלית תוך מבט לעתיד הקצר.

בברכה,
מוטי שמואלביץ – יועץ משכנתאות