בדיקת פוטנציאל חיסכון במשכנתא

דוגמא לחיסכון בהלוואת המשכנתא בעזרת שינוי תמהיל משכנתא

נעים מאוד, שמי מוטי שמואלביץ', אסטרטג להתנהלות מול בנקים ומומחה למשכנתאות. ברמה האישית אני מנהל תיקי משכנתאות מזה 12 שנים. במרוצת השנים עברתי את כל סוגי ההלוואות הן ברמת המשכנתא והן ברמת האשראי העסקי.

בכל פעם מחדש הגעתי לאותה המסקנה: "הריבית הזולה ביותר לא מעידה על ההלוואה הטובה ביותר – התמהיל, הדרך בא אנו בוחרים לקחת את ההלוואה היא המשמעותית והיא זו שתגרום לנו לשלם את המינימום על הלוואת המשכנתא".

אני יודע, לרובכם יש ספקות בדבר, לרובכם זה לא נשמע הגיוני. אבל באו נחשוב לרגע מחץ לקופסה… מי מכם שאל את עצמו פעם: "למה הבנקים מדברים תמיד רק על ריביות?" תשובתי אלכם היא כזו: פסיכולוגיה בגרוש!!!!!

נראה לכם באמת שהריבית זה הפרמטר העיקרי שגורם לבנק להרוויח יותר או פחות? הרי אנחנו חיים במדינה דינמית יותר מכל מקום אחר בעולם, אומנם יש יציבות כלכלית יחסית בריאה (קשה אך בריאה) אך ריביות השוק שלנו משתנות מדי שנה, חודש ואפילו יום… מה זה בעצם אומר…?

 זה אומר שלהשיג ריביות זולות מבלי לדעת כיצד לבנות את הרכב ההלוואה לאותן הריביות, זה כמו לחתום על חוזה רכישת דירה מבלי לוודא את שווי הנכס לפני או מצבו המשפטי והתכנוני של הנכס. בקיצור – חוסר אחריות!

אני יכול לכתוב לכם עכשיו ספר בנושא, אבל השורה התחתונה שלי היא כזו: המטרה שלנו בהלוואת המשכנתא היא לשלם את המינימום הנדרש על הלוואת המשכנתא בכל זמן נתון, אף אחד מאתנו לא רוצה לשלם יותר ממה שהמציאות מחייבת.

החוכמה היא לדעת לבנות תמהיל משכנתא שישרת אותנו בצורה נאמנה הן בהווה והן בעתיד. בממוצע בכל 5 שנים יש לנו הזדמנות למחזר משכנתא ולחסוך כסף. הסיבה היא פשוטה – תקופת הזמן שמתקצרת.

דוגמא: אדם אשר שונא סיכון, לוקח הלוואה בריבית קבועה, צמודה או לא צמודה למדד לתקופה מסוימת. הריבית הקבועה הינה קבועה לאורך כל חיי ההלוואה. כלומר, בעוד 5 שנים, תקופת ההלוואה תקטן, כן, גם הבנק לא יכול לעצור את הזמן, משמע שבעוד 5 שנים הלקוח ישלם הרבה יותר ממה שהמציאות מחייבת, במידה ושוק הריביות במצב יציב ואפילו בעליה קלה. משום שהפרמטר העיקרי שקובע את מחיר הכסף זו התקופה.

יוצא מצב, שכבר לאחר תשלום של שנה אותו לקוח משלם ריבית יקרה יותר ממה שהמציאות מחייבת. פירעון של הלוואה זו למטרת מחזור, תדרוש מהלקוח לשלם עמלת פירעון מאוד גבוה ויפגע משמעותי בפוטנציאל החיסכון.

כמה מכם שמעו או מצאו עצמם לאחר מספר לא מבוטל של שנים חייבים עדיין את סכום ההלוואה שנלקחה במקור? כמה מכם מצאו עצמם עם החזרי משכנתא שהולכים וגדלים במהלך השנים בצורה משמעותית?

בנייה נכונה של תמהיל הלוואה תגרום לכך, שככל שתקופת זמן ההלוואה תעבור נהיה חייבים פחות הן ברמת ההחזר החודשי והן ברמת יתרת הקרן.

להלן דוגמא להלוואת משכנתא של בני זוג שחסכו עשרות אלפי שקלים אך ורק בעזרת שינוי בתמהיל ההלוואה. מאז ומעולם, הלוואת המשכנתא זה בראש ובראשונה בנייה נכונה של תמהיל הלוואה ורק אח"כ השגת ריביות השוק הזולות ביותר. אני מוטי שמואלביץ' אומר לכם… אל תהיו פראיירים של הבנקים, אל תשלמו שקל יותר ממה שהמציאות מחייבת!

דוגמא לחיסכון של עשרות אלפי שקלים אך ורק בעזרת שינוי תמהיל הלוואת המשכנתא
סוג עסקה: מחזור משכנתא – שנת 2014

• שווי נכס 1: 1,800,000 ₪
• סה"כ הלוואה נדרשת: 750,000 ₪
• אחוזי מימון: 42%
• סה"כ הכנסות: 19,000 ₪

תמהיל הלוואה טרם מחזור המשכנתא

• מסלול 1: קבועה צמודה גובה  הלוואה: 200,000 ₪ תקופה: 25 שנים ריבית שנתית: 3.5% סה"כ החזר חודש:  1,005  ₪. סה"כ החזר ריבית + הצמדה: 177,291 ₪
• מסלול 2: משתנה כל 5 שנים גובה  הלוואה: 150,000 ₪ תקופה: 10 שנים ריבית שנתית: 1.7% סה"כ החזר חודשי:1,364 ₪. סה"כ החזר ריבית + הצמדה: 32,080 ₪
• מסלול 3 : קל"צ גובה  הלוואה: 300,000 ₪ תקופה: 30 שנים ריבית שנתית: 5.5%.
  סה"כ החזר חודשי:1,704 ₪. סה"כ החזר ריבית + הצמדה: 313,359 ₪
• מסלול 4: פריים גובה  הלוואה: 100,000 ₪ תקופה: 10 שנים ריבית שנתית: p-0.9%
  סה"כ החזר חודשי:912 ₪. סה"כ החזר ריבית + הצמדה: 9,402 ₪

סה"כ החזר חודשי: 4,985  ₪
סה"כ החזר ריבית + הצמדה:  532,132 ₪
יחס החזר עבור על 1 ₪ שנלקח: 1.71

תמהיל הלוואה טרם מחזור המשכנתא

• מסלול 1: קבועה צמודה גובה  הלוואה: 50,000 ₪ תקופה: 5 שנים ריבית שנתית: 0.8%
  סה"כ החזר חודש:  853 ₪. סה"כ החזר ריבית + הצמדה: 4,159
• מסלול 2: קבועה צמודה למדד (קל"צ) גובה  הלוואה: 150,000 ₪ תקופה: 10 שנים ריבית שנתית: 3.2% – סה"כ החזר חודשי:1,463 ₪. סה"כ החזר ריבית + הצמדה: 25,531 ₪
• מסלול 3: משתנה כל 5 שנים גובה  הלוואה: 300,000 ₪ תקופה: 15 שנים ריבית שנתית: 1.7% – סה"כ החזר חודשי:1,894 ₪. סה"כ החזר ריבית + הצמדה: 96,449 ₪
• מסלול: פריים גובה  הלוואה: 250,000 ₪ תקופה: 30 שנים ריבית שנתית: p-0.9%
  סה"כ החזר חודשי:900 ₪. סה"כ החזר ריבית + הצמדה: 73,888 ₪

סה"כ החזר חודשי: 5,110  ₪
סה"כ החזר ריבית + הצמדה:  200,027 ₪
יחס החזר עבור על 1 ₪ שנלקח: 1.267

סה"כ פוטנציאל חיסכון:  332,105 ₪