שמאות מוקדמת למשכנתא

שמאות מוקדמת לחוזה

בבואנו לקנות דירה, לשכור דירה או אם כאשר אנחנו מתעניינים בבנייה עתידית של נכס מסוים, יש צורך לעשות הערכה של שווי הנכס. הערכה כזו צריכה להיעשות בעיקר עבור מי שקונה, אך גם עבור מי שמוכר, ולעיתים גם עבור גורם שלישי חיצוני, לצורך העניין – הבנקים.

שמאות מקרקעין לבנקים  היא תחום אשר בעלי מקצוע העוסקים בו הם שמאים שעליהם לבדוק את הנכסים המבוקשים ולתת חוות דעת מקצועית בתאריך מסוים ברמת מצבו המשפטי של הנכס, שווי נכס ועוד.

ישנו ארגון המאגד בתוכו את כל השמאים המוסמכים של  מדינת ישראל, ובתוכו השמאים מחולקים לפי התחומים השונים בהם הם עוסקים. יש שמאים שההתמחות שלהם היא במתן הערכה בנושא משכנתא, חלק מהם הם בעלי מקצוע העוסקים יותר בתחום של בעיות מיסוי וכדומה.

מדוע חשובה השמאות?

שמאות מקרקעין באופן כללי חשובה כדי שלכל מי שמעורב בעסקה מסוימת הקשורה בנכסי דלא ניידי (נדל"ן) תהיה הערכה מקצועית על שוויו של הנכס ומצבו המשפטי.

אין אף נכס שדומה לשני, כיוון שהשווי שלהם משתנה והוא תלוי מספר גורמים חשובים. השווי תלוי במיקום הנכס, בגילו של הנכס (כלומר בן כמה שנים בניין מסוים), ובגורמים רבים נוספים, אשר על ידי בדיקה של כולם יוכלו השמאים לתת את חוות הדעת שלהם שמאות מקרקעין לבנקים חשובה במקרים בהם הרוכש זקוק להלוואת משכנתא.

מדוע מומלץ לבצע שמאות מקרקעין טרם חתימה על חוזה רכישה?

יועץ המשכנתאות שלכם וגם עורך הדין שמלווה את העסקה אמורים להמליץ על ביצוע שמאות מוקדמת.

ביצוע שמאות טרם חוזה רכישה חשובה מאוד בעיקר ברמת הערכת שווי נכס לטובת מתן משכנתא מצד הבנקים השונים.

אחוז המימון מקסימאלי שבנק מאשר הוא 75% משווי שמאות או סכום רכישה בחוזה, הנמוך מבין השניים. במצב בו אדם לוקח משכנתא במימון של 65% ויותר, מומלץ לבצע שמאות מוקדמת, אם ובמידה השמאי יעריך את הנכס במחיר נמוך משווי בחוזה הרכישה, הרוכש יכול למצוא עצמו חשוף לבעיית הון עצמי.

דוגמא:
נחתם חוזה רכישה ע"ס 1,000,000 ₪ והלווה זקוק למשכנתא ע"ס 700,000 ₪, כלומר 70% מימון. השמאי מבחינתו העריך את הנכס ב 850,000 ₪. המימון שהבנק יאשר לרוכש הינו משווי שמאות ולא משווי רכישה. הסכום שיקבל הרוכש מהבנק הינו 595,000 ₪ או לחילופין, אם הבנק יאשר להגדיל את אחוז המימון ל 75% יאשר הבנק 637,500. מצב שישאיר את הרוכש עם גירעון בהון העצמי של היתרה.

לוקחים משכנתא במימון גבוה? תבצעו שמאות מוקדמת טרם חתימה על חוזה רכישה.

בברכה
מוטי שמואלביץ'